Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW;
art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Passeerdersstraat 1 2
1016 XB AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Zaaknummer
ZKN-2014-000498
Datum zitting
14 mei 2014
Verzonden op
05-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx](aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De huurprijs van € 1075,00 per maand, afgesproken per 1 juli 2013, is niet
redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 649,54 per maand.
 Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli
2013 tijdelijk verlaagd tot € 259,82 per maand.
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 31 december 2013 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn
woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2013. De
huurprijs is € 1075,00 per maand. Deze huurprijs ligt boven de
huurliberalisatiegrens van € 681,02.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 3 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUTC ENV-2014-161183
Pagina 1 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-000498
Datum zitting
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 14 mei 2014
14 mei 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:

Ik ben 31 maart 2014 verhuisd. Toen was de lekkage nog aanwezig. De
lekkage is begonnen op 8 juli 2013. Er is verschillende keren gezegd dat
het putje verstopt was, maar ik kan/kon het niet vies maken, omdat ik een
tijd bij mijn ouders heb gewoond. Volgens uw rapporteur is de vloer
poreus. De woning heeft twee voordeuren. Er wonen nog mensen onder
mij. Ik kan mij verenigen met de woningkwaliteit, uitgedrukt in punten.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:

Het betreft 1 pand met twee voordeuren. Ik leg een beschikking WOZwaarde over aan de commissie. Ik begrijp de toekenning van het aantal
punten voor veiligheid ( 1,5 ) niet. De overstromingen in de badkamer zijn
onverklaarbaar. Er zijn meerdere mensen langs geweest, maar huurder
ondervond steeds weer lekkage. De huurder moet wel het doucheputje
schoonmaken. De klusjesman doet dat niet.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 juli 2013 is afgesproken,
redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het
puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De
Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 123 punten,
inclusief 50 punten monumententoeslag. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit
puntenaantal, omdat naar zijn mening het aantal toegekende punten bij het
onderdeel "waardering woning schaarstegebied" ( 15 punten ) niet correct is.
Om voor een opslag van 25 punten in aanmerking te komen, moet de waarde van
de woning voor de onroerende zaaksbelasting (de zogenoemde WOZ waarde) meer
dan € 2900,00 per m2 bedragen.
De bepaling van deze WOZ waarde per m2 geschiedt als volgt:
De laatstelijk onherroepelijk vastgestelde WOZ waarde van de woning wordt
gedeeld door het (afgeronde) saldo van de oppervlakte van alle vertrekken en alle
overige ruimten.
COUTC ENV-2014-161183
Pagina 2 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-000498
Datum zitting
Wat betreft het aspect "veiligheid" merkt de commissie op dat dit punt voor heel
Amsterdam is geëvalueerd op basis van de veiligheidsindex van de gemeente
Amsterdam. Uit die evaluatie is gebleken dat deze woning in een relatief veilig
gebied ligt. Gelet hierop, worden op grond van het beleid van de Huurcommissie
aan woningen gelegen in een relatieve veilige buurt 1,5 punten toegekend. Dat
onderdeel van de woningwaardering blijft aldus ongewijzigd.
14 mei 2014
De gemachtigde van de verhuurder heeft ter zitting een afschrift van de WOZwaarde overgelegd. De getaxeerde waarde van de woning Passeerdersstraat 1 H is
€ 330.000,00. Uitgaande van deze WOZ- waarde van de woning ad € 330.000,00
wordt een opslag van 25 punten toegepast. De Huurcommissie stelt het
puntenaantal van de woonruimte vast op (+ 10 punten) 133 punten. Bij dat
puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 649,54 per maand. Dit bedrag
ligt onder de huurliberalisatiegrens. Dit betekent dat de Huurcommissie bevoegd is
de aanvanghuurprijs te toetsen.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie
een ernstig gebrek:

Bij het douchen in de badkamer op de 3e etage stroomt het water letterlijk
door het houten plafond op de vloer in de woonkamer. Ook bij de afvoer
lekt het, het water valt naar beneden op de houten binnentrap.
Tijdens het onderzoek was de douche even aangezet en vijf minuten laten
kwam het water door het plafond heen. Dit is een gebrek in Categorie C,
nummer Nb2.
De stelling van de gemachtigde van de verhuurder dat de lekkage wordt
veroorzaakt doordat de huurder het doucheputje niet zou schoonmaken, acht de
commissie niet aannemelijk.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 juli 2013 wordt de huurprijs
daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van € 649,54 (maximale huurprijs). De huurder
betaalt dus € 259,82 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld.
Ter zitting heeft de huurder verklaard dat de huurovereenkomst is beëindigd per
1 april 2013. De verlaging geldt dus tot einde huurovereenkomst.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal
redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte
verlaagd omdat er een gebrek was. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in
het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
COUTC ENV-2014-161183
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Pagina 3 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-000498
Datum zitting
IV Beslissing

Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 133. Bij dit puntenaantal is de
maximaal redelijke huurprijs € 649,54.

De huurprijs van € 1075,00 per maand, overeengekomen per 1 juli 2013, is
niet redelijk.

Redelijk is een huurprijs van € 649,54 per maand per 1 juli 2013.

De woonruimte heeft op 1 juli 2013 het volgende ernstige gebrek:

Bij het douchen in de badkamer op de 3e etage stroomt het water letterlijk
door het houten plafond op de vloer in de woonkamer. Ook bij de afvoer
lekt het, het water valt naar beneden op de houten binnentrap.
Tijdens het onderzoek was de douche even aangezet en vijf minuten laten
kwam het water door het plafond heen. Dit is een gebrek in Categorie C,
nummer Nb2.

Vanwege dit ernstige gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli
2013 tijdelijk verlaagd tot € 259,82 per maand.
14 mei 2014
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
 De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u
hoe u dit kunt doen.
AMSTERDAM, 14 mei 2014
De Huurcommissie,
mr. W.C. Brouwer
Zittingsvoorzitter
ir. M.G.C. Schut en ir. J.J. ten Velden
Zittingsleden
COUTC ENV-2014-161183
Pagina 4 van 4

Download Report