Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Linnaeusparkweg 108 2
1098 EJ AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2013-010722
Datum zitting
21 februari 2014
13-03-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
Gemachtigde: [xxx] (niet aanwezig op
de zitting)
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
De woning heeft per 1 mei 2013 twee ernstige C-gebreken.
De huurprijs is al verlaagd sinds 1 april 2000 tot € 192,40 in verband met een
B-gebrek.
Wanneer het B-gebrek wordt opgeheven maar de C-gebreken nog niet
wordt de geldende huurprijs € 317,91.
Pas wanneer alle gebreken hersteld zijn kan de huurprijs teruggebracht worden
naar € 374,19.
------------------------------------------------------------------------------------------
COUGC ENV-2014-066158
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 27 september 2013 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk
kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken. Op 24 april 2013 heeft de huurder in een brief aan
de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 22 januari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Pagina 1 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-010722
Datum zitting
21 februari 2014
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 21 februari 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van de huurder:
 De puntentelling is akkoord;
 Het gaat mij niet om een huurverlaging. Ik wil dat de gebreken worden
opgeheven. Nu komt er weer het dak bij.
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op
alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is
besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie heeft in een eerdere procedure (zaaknummer 1999/42045) de
huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 192,42 per maand vanwege een B-gebrek.
Omdat bedoeld gebrek nog niet is opgeheven is de op 1 april 2000 verlaagde
huurprijs nog steeds van kracht.
De normaliter geldende huurprijs van € 374,19 (Hfl. 824,60) per maand kan pas in
rekening worden gebracht na herstel.
COUGC ENV-2014-081363
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en huurders verklaring op de zitting heeft de
woonruimte op 1 mei 2013 de volgende ernstige gebreken:
 Er bevinden zich ernstige vochtplekken op het plafond, de schouwen en de
woningscheidende wand, in de slaapkamers en de tussenkamer aan de
rechterzijde van de woonruimte op de derde verdieping. Tevens zijn
vochtplekken ontstaan in de slaapkamer op het plafondgedeelte grenzend aan
de buitenkozijnen in de achtergevel. De oppervlakte van de inpandig ontstane
gevolgschade bedraagt:
Slaapkamer 1 (voorgevel) 20 x 200 cm¹ + 40 x 50 cm¹ (opp. 0,60 m²)
Tussenkamer
20 x 90 cm¹ + 40 x 50 cm¹ (opp. 0,38 m²)
Slaapkamer 2 (achtergevel) 80 x 100 cm¹ + 20 x 180 cm¹ (opp. 1,16 m²)
Vochtplekken worden veroorzaakt door vochtdoorslag door de gemetselde
dakopbouwen van de schoorsteenkanalen en vochtdoorslag langs de aan
houtrot onderhavige boeidelen onder de dakrand aan de achtergevel. Bij de
schoorsteenopbouw aan de voorzijde van het pand ontbreken 4 regenkappen op
de kanalen, waardoor het hemelwater onbelemmerd het kanaal inregent. Het
platdak van de derde verdieping is voorzien van bitumen en grind ballast.
Pagina 2 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-010722
Datum zitting
21 februari 2014
Onderzoek heeft niet kunnen uitwijzen of de bitumineuze dakbedekking lek is,
mogelijk is dit wel het geval. Naar verklaring van de huurder hebben de buren
beweerd dat na regenval, op een groot deel van het dak plasvorming optreedt.
Tijdens onderzoek is echter alleen bij de dakrand aan de voorgevel een plas
geconstateerd over een oppervlakte van circa 1m². De dakbedekking is sterk
verouderd en al zeer lange tijd niet vervangen, hetgeen sinds de ingangsdatum
van de huurovereenkomst in 1963 slechts één keer is gedaan. Tijdens het
onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen
met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat
het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet
worden. Deze situatie is overeenkomstig de in het gebrekenboek van de
Huurcommissie in de categorie C genoemde gebreken met de nummers:
CV1 (ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van
optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte
behorende verblijfsruimten, inclusief de tot die ruimten behorende vaste
kastruimte) en
(C8) (er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels
opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot
ernstig schaadt).
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 165 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op
1 mei 2013 vast op 165 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs
van € 794,78 per maand.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 794,78 (maximale huurprijs).
Dit komt uit op € 317,91 per maand maar geldt alleen als het B-gebrek van de
vorige procedure is hersteld en deze gebreken nog niet.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 27 september 2013. Dat is
binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van
de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De
verlaging gaat daarom in beginsel in op 1 mei 2013.
Vanaf 1 april 2000 is huurder vanwege een ernstig B-gebrek een huurprijs
verschuldigd van € 192,42 per maand. Dit gebrek is nog niet verholpen zodat de
huurder ook vanaf 1 mei 2013 de huurprijs van € 192,42 verschuldigd blijft. Als het
B-gebrek is verholpen maar de 2 in deze uitspraak genoemde C-gebreken nog niet,
dan is huurder met ingang van de 1e van de maand die volgt op de maand waarin
het B-gebrek is opgeheven, een huurprijs verschuldigd van € 317,91 per maand.
COUGC ENV-2014-081363
Zodra alle gebreken zijn opgeheven is huurder met ingang van de 1e van de
maand volgend op de maand waarin ook het laatste gebrek is opgeheven weer de
geldende huurprijs van € 374,19 (Hfl. 824,60) per maand verschuldigd.
Pagina 3 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-010722
Datum zitting
21 februari 2014
Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs
niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een de
gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak
te doen hierover.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De
Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de
huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag?
Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen
rechtspersoon is, betaalt € 25,00 leges. De verhuurder is geen rechtspersoon en
moet dus € 25,00 betalen.
COUGC ENV-2014-081363
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 mei 2013 de volgende ernstige gebreken:
 Er bevinden zich ernstige vochtplekken op het plafond, de schouwen en de
woningscheidende wand, in de slaapkamers en de tussenkamer aan de
rechterzijde van de woonruimte op de derde verdieping. Tevens zijn
vochtplekken ontstaan in de slaapkamer op het plafondgedeelte grenzend aan
de buitenkozijnen in de achtergevel. De oppervlakte van de inpandig ontstane
gevolgschade bedraagt:
Slaapkamer 1 (voorgevel) 20 x 200 cm¹ + 40 x 50 cm¹ (opp. 0,60 m²)
Tussenkamer
20 x 90 cm¹ + 40 x 50 cm¹ (opp. 0,38 m²)
Slaapkamer 2 (achtergevel) 80 x 100 cm¹ + 20 x 180 cm¹ (opp. 1,16 m²)
Vochtplekken worden veroorzaakt door vochtdoorslag door de gemetselde
dakopbouwen van de schoorsteenkanalen en vochtdoorslag langs de aan
houtrot onderhavige boeidelen onder de dakrand aan de achtergevel. Bij de
schoorsteenopbouw aan de voorzijde van het pand ontbreken 4 regenkappen op
de kanalen, waardoor het hemelwater onbelemmerd het kanaal inregent. Het
platdak van de derde verdieping is voorzien van bitumen en grind ballast.
Onderzoek heeft niet kunnen uitwijzen of de bitumineuze dakbedekking lek is,
mogelijk is dit wel het geval. Naar verklaring van de huurder hebben de buren
beweerd dat na regenval, op een groot deel van het dak plasvorming optreedt.
Tijdens onderzoek is echter alleen bij de dakrand aan de voorgevel een plas
geconstateerd over een oppervlakte van circa 1m². De dakbedekking is sterk
verouderd en al zeer lange tijd niet vervangen, hetgeen sinds de ingangsdatum
van de huurovereenkomst in 1963 slechts één keer is gedaan. Tijdens het
onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen
met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat
het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet
worden. Deze situatie is overeenkomstig de in het gebrekenboek van de
Huurcommissie in de categorie C genoemde gebreken met de nummers:
CV1 (ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van
optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte
behorende verblijfsruimten, inclusief de tot die ruimten behorende vaste
kastruimte) en
Pagina 4 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-010722
Datum zitting
21 februari 2014


(C8) (er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels
opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot
ernstig schaadt).
Het puntenaantal van de woonruimte is 165;
De huurprijs van € 374,19 is sinds 1 april 2000 in verband met een ernstig
B-gebrek verlaagd tot € 192,42. Daarnaast zijn per 1 mei 2013 de
bovengenoemde C-gebreken vastgesteld die een verlaging tot gevolg hebben
tot € 317,91 per maand. Deze huurprijs geldt pas zodra het ernstige B-gebrek
dat eerder aanleiding was om de huurprijs te verlagen tot € 192,42 is
verholpen.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Kosten
 De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
AMSTERDAM, 21 februari 2014
De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma
Zittingsvoorzitter
P.L.M. Brugman en H.J.M. Groenemeijer
Zittingsleden
COUGC ENV-2014-081363
Pagina 5 van 5

Download Report