Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
1. Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
2. Voorschot servicekosten (art. 7:261 BW; art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
Datum zitting
20 juni 2014
Verzonden op
08-07-2014
Woonruimte
Karel de Geerstraat 38
2522 PC 'S-GRAVENHAGE
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
E.C.A. Kivits
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
1. De huurprijs van € 550,00 per maand, afgesproken per 1 juli 2013, is niet
redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van € 489,56 per maand. Vanwege
ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli 2013
tijdelijk verlaagd tot € 195,82 per maand.
2.
Vanaf 1 november 2013 is het voorschotbedrag voor servicekosten
€ 13,54 per maand.
-----------------------------------------------------------------------------------------I Verloop van de procedure
Verzoeken van de huurder
De Huurcommissie heeft op 22 oktober 2013 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn
woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2013. De
huurprijs is € 550,00 per maand.
Daarnaast heeft de huurcommissie op 24 oktober 2013 een verzoek van huurder
ontvangen om uitspraak te doen over een verlaging van het voorschotbedrag
servicekosten.
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
Datum zitting
20 juni 2014
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 10 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de
servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder
opgestuurd.
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in twee rapporten. De
Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 20 juni 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
 ik neem aan dat de beide hallen zijn meegenomen in de puntentelling;
 beneden is de hal kleiner;
 er is een bergkast onder de trap;
 over de klachten kan ik niet veel zeggen;
 de berekening zal wel kloppen;
 de verhuurder heeft de gegevens ook niet aan ons verstrekt.
III Beoordeling verzoek toetsing aanvangshuurprijs
De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 juli 2013 is afgesproken,
redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het
puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De
Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
COUTC ENV-2014-180661
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 102 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De commissie merkt op dat (speel)hallen, gangen, verkeersruimten
en/of overlopen niet gewaardeerd worden. De Huurcommissie stelt het
puntenaantal van de woonruimte daarom vast op 102 punten. Bij dat puntenaantal
hoort een maximale huurprijs van € 489,56 per maand. Dit bedrag ligt onder de
huurliberalisatiegrens. Dit betekent dat de Huurcommissie uitspraak mag doen over
de huurprijs.
Pagina 2 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
Datum zitting
20 juni 2014
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle
informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de
woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie
ernstige gebreken:
 Gevolgschade van eerdere lekkage in linker slaapkamer aan de
achtergevel: In oktober 2013 is er een lekkage geweest in dit vertrek. Deze
lekkage werd veroorzaakt door een lekkende hemelwaterafvoer op de
buitenmuur achtergevel. Hierdoor werd de buitenmuur en de aansluitende
binnenmuur nat. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
 Vochtdoorslag in slaapkamer voorgevel: Het stucwerk op de buitenmuur
voorgevel achter de radiator is nat, verzeept en verkleurd. Gebleken is dat
het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd
moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1)
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
Met ingang van 1 juli 2013 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40%
van € 489,56 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 195,82 per maand.
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn
hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de
huurder een huurprijs van € 489,56 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is
hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de
verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld,
kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal
redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte
verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in
het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
COUTC ENV-2014-180661
Pagina 3 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
IV Beoordeling verzoek voorschot servicekosten
De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in
redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het
voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is
dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle
beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is
besproken.
Datum zitting
20 juni 2014
Servicekosten in de huurovereenkomst
De huurder huurt de woonruimte sinds 1 juli 2013. Vanaf die datum betaalt de
huurder € 75,00 per maand voor servicekosten. De huurder betaalt deze kosten
als voorschot. Dit is vastgelegd in de huurovereenkomst.
Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten?
In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot vast te stellen op
€ 13,54 per maand. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt
tegen dit bedrag.
De Huurcommissie stelt het voorschot voor de servicekosten vast volgens het
advies in het rapport:
 Voorschotbedrag servicekosten: op € 13,54 per maand.
De huurder betaalt een voorschotbedrag van € 75,00 per maand. De
Huurcommissie vindt dit bedrag te hoog. Daarom verlaagt de Huurcommissie het
voorschotbedrag tot € 13,54 per maand.
Ingangsdatum nieuw voorschot
De Huurcommissie heeft het verzoek om uitspraak op 24 oktober 2013 ontvangen.
Het lagere voorschotbedrag gaat daarom in op 1 november 2013.
Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten
Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet
binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van
de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart
benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan.
Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan
kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te
beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval
verlaagt de Huurcommissie het voorschot servicekosten. Daarom stelt de
Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de
leges moet betalen.
COUTC ENV-2014-180661
Pagina 4 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
IV Beslissing
Datum zitting
20 juni 2014

Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 102. Bij dit puntenaantal is de
maximaal redelijke huurprijs € 489,56.

De huurprijs van € 550,00 per maand, overeengekomen per 1 juli 2013, is
niet redelijk.

Redelijk is een huurprijs van € 489,56 per maand per 1 juli 2013

De woonruimte heeft op 1 juli 2013 het volgende ernstige gebreken:
 Gevolgschade van eerdere lekkage in linker slaapkamer aan de
achtergevel: In oktober 2013 is er een lekkage geweest in dit vertrek. Deze
lekkage werd veroorzaakt door een lekkende hemelwaterafvoer op de
buitenmuur achtergevel. Hierdoor werd de buitenmuur en de aansluitende
binnenmuur nat. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8).
 Vochtdoorslag in slaapkamer voorgevel: Het stucwerk op de buitenmuur
voorgevel achter de radiator is nat, verzeept en verkleurd. Gebleken is dat
het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd
moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1)

Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per
1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot € 195,82 per maand.

Vanaf 1 november 2013 is het voorschotbedrag voor servicekosten € 13,54 per
maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
COUTC ENV-2014-180661
Pagina 5 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-013149
ZKN-2013-013506
Datum zitting
Legesveroordeling
 De verhuurder moet 2x € 25,00 = € 50,00 leges betalen.
 De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug.
20 juni 2014
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u
hoe u dit kunt doen.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
'S-GRAVENHAGE, 20 juni 2014
De Huurcommissie,
mr. L.E.M. Zalme
Zittingsvoorzitter
H.J.A. Steijger en ir. B.S. Binnerts
Zittingsleden
COUTC ENV-2014-180661
Pagina 6 van 6

Download Report