Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
Woonruimte
Oranjegracht 189
2312 XG LEIDEN
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
30-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
(aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De huurprijs van € 602,08 per maand wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 305,22 per maand
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 4 februari 2014 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk
kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 13 maart 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUGB ENV-2014-166930
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 6 juni 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
De huurder heeft op 28 mei 2014 een brief naar de Huurcommissie gestuurd met
foto's van de situatie en een voorstel van de verhuurder (gedateerd op
15 mei 2014) om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 ik ga akkoord met de puntentelling in het rapport;
 vanaf 2013 zijn er al vochtklachten, daarvoor waren er ook al problemen maar
toen was het nog niet aantoonbaar;
 ik ben niet ingegaan op het voorstel van de verhuurder van 15 mei 2014
omdat ik het oordeel van de Huurcommissie wilde afwachten;
 de verhuurder heeft dit voorstel bovendien nog niet uitgevoerd, ik betaal nog
steeds de normale huurprijs;
 de woning is gelegen boven onverwarmde bergingen;
 als het heeft geregend zijn de muren van de gang in de bergingsruimte zeer
vochtig.
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:
 ik ga akkoord met de puntentelling in het rapport;
 het is duidelijk dat er sprake is van vochtoverlast, er zijn diverse onderzoeken
gedaan maar de oorzaak is nog niet achterhaald;
 in april 2014 is het laatste onderzoek gedaan, dit heeft ook onvoldoende
inzicht gegeven in een mogelijke oorzaak;
 van de buren hebben we geen klachten ontvangen, het is vreemd dat het in
deze woning zo extreem is;
 wij willen graag tot een oplossing komen om de klachten van de huurder op
een juiste manier aan te pakken.
 ik weet niet waarom het voorstel van 15 mei 2014 niet is uitgevoerd, dat zou
ik moeten nagaan.
Pagina 2 van 6
Zaaknummer
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
III Beoordeling
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de
bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op
alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is
besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september 2013. Op die
datum was de huurprijs € 602,08 per maand.
Onderhoud en gebreken
De verhuurder heeft op 15 mei 2014 een voorstel gedaan om de huurprijs te
verlagen. Dit voorstel is niet geëffectueerd, zodat de Huurcommissie overgaat tot
de beoordeling van de onderhoudsgebreken. Gelet op het rapport van onderzoek
en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie
een ernstig gebrek:
 een vochtprobleem in de gehele woning dat zich manifesteert door:
- het laminaat in de woonkamer en de gang voor het toilet dat in ernstige
mate bol staat;
- zwarte en grijze droge schimmelstippen op de buitenmuur van de
slaapkamer aan de voorgevel op de eerste verdieping;
- droge grijze schimmelstippen op de buitenmuur van de gang aan de
achtergevel op de tweede verdieping;
- condensvocht op de ruit van het velux dakraam in de rechter slaapkamer op
de tweede verdieping, alsmede droge zwarte schimmelstippen op de houten
kozijnstijlen van dit raam;
- zwarte schimmelstippen op de woningscheidende muur in de slaapkamer op
de tweede verdieping.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen
tot 40% van de maximale huurprijs.
Maximale huurprijs
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 155 punten.
De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit
puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op
1 september 2013 vast op 155 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale
huurprijs van € 763,04 per maand.
COUGB ENV-2014-166930
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 763,04 (maximale huurprijs).
De huurder betaalt dus € 305,22 per maand.
Pagina 3 van 6
Zaaknummer
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
Uit het voorstel van de verhuurder van 15 mei 2014 blijkt dat de klachten voor het
eerst op 16 juli 2013 bij de verhuurder zijn gemeld.
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 februari 2014. Dat is na de
wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder
heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum
waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De
verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 september 2013.
De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de
maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 602,08 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de
huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het
gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te
doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot
schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de
Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges
moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
De verhuurder is een rechtspersoon en moet daarom € 450,00 leges betalen.
COUGB ENV-2014-166930
Pagina 4 van 6
Zaaknummer
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
IV Beslissing
 De woonruimte heeft op 1 september 2013 het volgende ernstige gebrek:
een vochtprobleem in de gehele woning dat zich manifesteert door:
- het laminaat in de woonkamer en de gang voor het toilet dat in ernstige
mate bol staat;
- zwarte en grijze droge schimmelstippen op de buitenmuur van de
slaapkamer aan de voorgevel op de eerste verdieping;
- droge grijze schimmelstippen op de buitenmuur van de gang aan de
achtergevel op de tweede verdieping;
- condensvocht op de ruit van het velux dakraam in de rechter slaapkamer op
de tweede verdieping, alsmede droge zwarte schimmelstippen op de houten
kozijnstijlen van dit raam;
- zwarte schimmelstippen op de woningscheidende muur in de slaapkamer op
de tweede verdieping.
Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
 Het puntenaantal van de woonruimte is 155 punten.
 De geldende huurprijs van € 602,08 wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk
verlaagd tot € 305,22 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
 De verhuurder moet € 450,00 leges betalen.
 De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na
de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Pagina 5 van 6
Zaaknummer
ZKN-2014-001101
Datum zitting
6 juni 2014
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
'S-GRAVENHAGE, 6 juni 2014
De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme
Zittingsvoorzitter
C.F. Mol en drs. D.W. de Blank
Zittingsleden
COUGB ENV-2014-166930
Pagina 6 van 6

Download Report