Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
toetsing aanvangshuurprijs
(artikel 7: 249 Burgerlijk Wetboek)
Voorschot servicekosten
(art. 7:261 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Woonruimte
Saenredamstraat 36 ZW
2021 ZS HAARLEM
Hierna te noemen: de woonruimte
Zaaknummer
ZKN-2014-001011
ZKN-2014-001510
Datum zitting
26 juni 2014
Verzonden op
30-06-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
(aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx] (aanwezig op
de zitting)
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 536,01
per maand is wel redelijk.
 Vanaf 1 maart 2014 is het voorschot voor de servicekosten € 58,00 per
maand
-----------------------------------------------------------------------------------------I Verloop van de procedure
Verzoek
De Huurcommissie ontving op 2 februari 2014 een verzoek van de huurder. Daarin
vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de
overeengekomen huurprijs te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 1 mei 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUTB ENV-2014-184599
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 26 juni 2014
Pagina 1 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-001011
ZKN-2014-001510
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Datum zitting
26 juni 2014
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 De netto huurprijs is € 675,50 per maand.
 Er zijn geen bezwaren tegen de inhoud van de opgestelde
woningwaardering.
 In de keuken zitten voorzieningen die ook al in de woningwaardering tot
uiting komen. Er is geen mechanische ventilatie.
 De koelkast is van mijzelf. De lamellen waren niet aanwezig
Korte samenvatting verklaring verhuurder:
 Ik heb nog geen energielabel aangevraagd.
 Er zijn geen bezwaren tegen de inhoud van de opgestelde
woningwaardering.
 Huurders opmerkingen over de servicekosten zijn gedeeltelijk terecht.
 Huurder heeft wel voor de koelkast en de lamellen getekend.
 Huurder heeft de helft van de borg betaald omdat hij het laminaat zou
vervangen.
III Beoordeling
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 20 september 2013 tegen een huurprijs van
€ 675,50 per maand.
Voorschot servicekosten
De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in
redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het
voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is
dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle
beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, waaronder afrekeningen van het
vorige jaar en alles wat op de zitting is besproken.
Servicekosten in de huurovereenkomst
De huurder huurt de woonruimte sinds 20 september 2013. Vanaf die datum
betaalt de huurder € 74,50 per maand voor servicekosten. De huurder betaalt
deze kosten als voorschot. Dit is vastgelegd in de huurovereenkomst.
Puntenaantal
De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 111 punten.
De huurder en verhuurder hebben geen bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal.
De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt het puntenaantal
van de woonruimte per 20 september 2013 vast op 111.
Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 536,01 per maand.
COUTB ENV-2014-184599
Pagina 2 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-001011
ZKN-2014-001510
Datum zitting
Gebreken
Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel
gebreken aan de woonruimte. Maar deze gebreken zijn niet ernstig genoeg voor
een tijdelijke huurverlaging.
De huurder heeft tijdens de zitting niet overtuigend aan kunnen tonen dat het
rapport niet klopt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt.
26 juni 2014
De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 536,01 per
maand is wel redelijk.
Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten?
De huurder en de verhuurder zijn ter zitting overeengekomen dat de posten
afzuigkap ad € 3,00 oven/fornuis ad € 1,50, mechanische ventilator ad € 2,00 en
extra kwaliteit keuken ad € 10,00 reeds in de huurprijs zijn begrepen en niet
nogmaals via de servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.
De commissie spreekt zich niet uit over de koelkast en de lamellen daar huurder
hiervoor bij sluiting van het huurcontract heeft getekend en zelf had moeten
constateren of deze goederen ook daadwerkelijk aanwezig waren.
De Huurcommissie stelt het voorschot voor de servicekosten vast:
 Voorschotbedrag servicekosten: op € 58,00 per maand.
Ingangsdatum nieuw voorschot
De Huurcommissie heeft het verzoek om uitspraak op 11 februari 2014 ontvangen.
Het lagere voorschotbedrag gaat daarom in op 1 maart 2014.
Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten
Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet
binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van
de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart
benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan.
Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan
kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te
beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
ZKN-2014-001011
Nu in deze zaak de commissie de overeengekomen huurprijs verlaagt, merkt zij de
verhuurder aan als de in het ongelijk gestelde partij.
De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde
legesvoorschot van € 25,00 terug.
COUTB ENV-2014-184599
ZKN-2014-001510
Nu in deze zaak de commissie het voorschotbedrag voor de servicekosten verlaagt,
merkt zij de verhuurder aan als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.
De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde
legesvoorschot van € 25,00 terug.
Pagina 3 van 4
Zaaknummer
ZKN-2014-001011
ZKN-2014-001510
IV Beslissing
 Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 111 punten. De met ingang
van 20 september 2013 overeengekomen huurprijs van € 675,50 per
maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van
€ 536,01 per maand met ingang van 20 september 2013 is redelijk.
 Vanaf 1 maart 2014 is het voorschotbedrag voor servicekosten € 58,00 per
maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Datum zitting
26 juni 2014
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
ZKN-2014-001011
De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van
€ 25,00 terug. De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
ZKN-2014-001510
De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van
€ 25,00 terug. De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u
hoe u dit kunt doen.
AMSTERDAM, 26 juni 2014
De Huurcommissie,
mr. J.A.M. Schuurbiers
Zittingsvoorzitter
M.J. Janssen en H.J.M. Groenemeijer
Zittingsleden
COUTB ENV-2014-184599
Pagina 4 van 4

Download Report