Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
toetsing aanvangshuurprijs
(artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek)
en
Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Datum zitting
6 juni 2014
Verzonden op
04-07-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Woonruimte
Van Aostastraat 4 A
1851 JC HEILOO
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker
[xxx]
Hierna te noemen: huurder
[xxx]
Wederpartij
[xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van
€ 608,26 per maand is wel redelijk.
 Over het verzoek om tijdelijke huurverlaging doet de Huurcommissie geen
uitspraak, omdat zij dat bij het vorige verzoek al heeft gedaan. Het
verzoek wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard.
-----------------------------------------------------------------------------------------I Verloop van de procedure
Verzoek
De Huurcommissie ontving op 13 december 2013 een verzoek van de huurder.
Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de
overeengekomen huurprijs te beoordelen.
Ook ontving de Huurcommissie op 30 december 2013 een ander verzoek van de
huurder. Daarin vraagt zij of de huurprijs voor haar woonruimte tijdelijk kan
worden verlaagd, wegens de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Op 10 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de
verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 17 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
Datum zitting
6 juni 2014
Correspondentie over de zaak
Op 20 maart 2014 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de
verhuurder. In zijn brief stelt de verhuurder het volgende (kort samengevat):
 de huurovereenkomst is geliberaliseerd, omdat bij het aangaan van de
huurovereenkomst een huurprijs is afgesproken die hoger is dan de
liberalisatiegrens.
 Door verkeerd gebruik van de magnetron heeft huurder diverse malen voor
een forse kortsluiting gezorgd. Op verzoek van huurder heb ik een elektricien
ingeschakeld die het verkeerde gebruik van de magnetron heeft
geconstateerd.
 Bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn de mogelijke problemen m.b.t.
geluidsoverlast nadrukkelijk met huurder besproken en vastgelegd in het
huurcontract.
 Verstopping van het binnenriool tot het aansluitpunt van de woning op het
gemeenteriool is, volgens het Besluit kleine herstellingen, voor rekening
huurder. Desondanks heeft verhuurder opdracht gegeven de klacht van
huurder over het verstopte riool te verhelpen. De oorzaak van het probleem
lag niet bij het riool van de ondergelegen kapsalon, aangezien deze een eigen
aansluiting heeft.
 Op kosten van de verhuurder is, sinds huurder er woont, een nieuwe CV in de
woning geplaatst, het glas van een dakraam vervangen en zijn er meer
diverse werkzaamheden uitgevoerd, die eigenlijk door huurder zelf moeten
worden uitgevoerd.
De inhoud van de brief van verhuurder zal hier als overgenomen en ingelast
worden beschouwd.
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 6 juni 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Huurder heeft naar aanleiding van de uitnodiging voor de zitting een brief
gestuurd. In deze brief, die de Huurcommissie op 2 juni 2014 heeft ontvangen,
stelt de huurder het volgende (kort samengevat):
 Blijkens de vergunning van de gemeente Heiloo van 14 maart 1921, is het
bouwjaar van de woning 1921 en niet 1981, zoals gesteld in het
puntenrapport.
 Blijkens de kopie WOZ-waarde van de gemeente Heiloo is de WOZ-waarde van
de woonrruimte in 2014 € 151.000,= en niet € 236.000,= zoals gesteld in het
puntenrapport.
 Voor het overige verwijs ik naar de bijlage, zijnde een inspectierapport inzake
de elektrische installatie door T.A.K. Kuilboer van 10 april 2013.
De inhoud van de brief van huurder zal hier als overgenomen en ingelast worden
beschouwd.
COUTB ENV-2014-185576
COUTB ENV-2014-185576
Pagina 2 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring van de huurder:
 Het dakterras van 15m2 is niet voorzien van een hekwerk. Er liggen houten
terrastegels op en het terras is via openslaande deuren vanuit de woning te
bereiken. Het dakterras is niet in de huurovereenkomst begrepen. De
wervingsadvertentie met betrekking tot de woning vermeldde wel dat de
woning een dakterras heeft.
 Onder de woning is een kapsalon gelegen. De aardlekschakelaar zit bij de
kapper. Als de stop doorslaat en de kapsalon is niet open, kan ik er niet bij.
 Ik bestrijd dat mijn magnetron de oorzaak was van het doorslaan van de
stoppen. Voor het functioneren van de elektrische installatie verwijs ik naar de
inhoud van het inspectierapport van T.A.K. Kuilboer die ik met mijn brief van 2
juni 2014 naar u toe heb gestuurd.
 Toen mijn riool verstopt was moest ik met mijn kinderen elders naar de WC.
Dat heeft twee dagen geduurd.
Datum zitting
6 juni 2014
Korte samenvatting van de gemachtigde van de verhuurder:
 Het puntensysteem is op de woning niet van toepassing. De
huurovereenkomst is geliberaliseerd. Mocht de commissie van oordeel zijn dat
het puntensysteem wel van toepassing is, dan moet ik stellen dat verhuurder
dit niet heeft kunnen controleren. Verhuurder werd tijdens het onderzoek ter
plaatse door huurder niet toegelaten tot de woning. Verhuurder gaat verder uit
van de correctheid van het puntenrapport.
 Voor wat betreft de elektrische installatie ben ik bezig met een elektricien om
deze na te zien. Verhuurder wil, met het oog op eventueel brandgevaar,
natuurlijk geen risico lopen. Hij is bereid om de oplossingen die T.A.K. Kuilboer
in diens inspectierapport adviseert uit te voeren. In de tussentijd is er al wel
een zwaardere aardlekschakelaar in het pand aangebracht. Het
inspectierapport vertoont enige slordigheden. Het inspectierapport is
gedateerd 10 april 2013. Volgens verhuurder moet dat zijn: 10 april 2014. Dan
wordt het rapport ondertekend door een A. Kuilboer, draagt het rapport een
naam van het inspectiebedrijf T.A.K. Kuilboer en is er een certificaat
bijgeleverd van ene A.P.M. Kuilboer. Ik heb daar mijn vraagtekens bij.
 Met het oog op het bepaalde in het Besluit kleine herstellingen vraagt
verhuurder zich af of de klachten die huurder naar voren brengt wel voor
rekening van verhuurder zijn.
III Beoordeling
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 4 oktober 2013 tegen een huurprijs van
€ 725,00 per maand.
Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de
huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 681,02 per maand.
Puntenaantal
De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 127 punten.
De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.
Over de bezwaren van huurder tegen het puntenrapport is de Huurcommissie als
volgt van oordeel (zakelijk weergegeven):
COUTB ENV-2014-185576
Pagina 3 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Waardering terras
Naar het oordeel van de commissie telt de oppervlakte van het terras niet mee.
Aan een terras kunnen alleen punten worden toegekend, wanneer het terras
rondom is voorzien van een balustrade. Dat is bij dit terras niet het geval. Het
ontbreken van een balustrade zou kunnen wijzen op een onderhoudsgebrek aan de
woning, ware het niet dat, blijkens de verklaringen van partijen ter zitting, het
terras geen deel uitmaakt van het gehuurde. Dat verhuurder het gebruik door
huurder van het terras gedoogt, doet daaraan niet af.
Nu het terras geen deel uitmaakt van het gehuurde moeten de 2 punten die voor
het terras in het rapport onder rubriek Oppervlakte privé buitenruimte zijn
opgenomen uit de puntentelling worden gehaald.
Datum zitting
6 juni 2014
Schaarstegebied in relatie tot WOZ-waarde
Met ingang van 1 oktober 2011 is er een wettelijke regeling van kracht geworden
waarbij is bepaald dat voor woningen in zogenoemde schaarstegebieden een opslag
van maximaal 25 punten toegepast wordt op basis van de WOZ-waarde. Deze
schaarstepunten tellen bij geschillen met een peildatum na 1 oktober 2011 mee bij
het bepalen van de maximale huurprijs van een woonruimte.
De WOZ-waarde van € 236.000,= die in het rapport wordt genoemd heeft, naar
het de commissie gebleken is, betrekking op de winkel en kan voor de
puntenwaardering van de woning niet worden gehanteerd.
Blijkens de informatie van de gemeente Heiloo bedraagt de laatstelijk
onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde van de woning € 156.500,=.
De oppervlakte van de woonruimte is 46,71 m2. De WOZ-waarde per m2 bedraagt
dan € 3.350,46. Nu de WOZ-waarde nog altijd hoger is dan € 2.900 per m2, blijft
de bijbehorende waardering van 25 punten voor het schaarstegebied, dat voor
Heiloo van toepassing is, gehandhaafd.
Bouwjaar
Op grond van de informatie waarover de Huurcommissie beschikt is de Van
Aostastraat 4a in 1921 gebouwd, maar in 1981 grondig gerenoveerd. Dat in het
puntenrapport als bouwjaar 1981 wordt aangehouden als waardering van de
Energieprestatie van de woning, vindt de commissie dan ook correct. Het
puntenaantal van 5 dat voor rubriek 4 wordt berekend (5 punten) behoeft, naar het
oordeel van de commissie, daarom geen aanpassing.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 4 oktober 2013,
gezien het voorgaande, vast op 125 (127 - 2) punten.
Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 608,26 per maand (exclusief
bijkomende kosten).
Geliberaliseerde huurovereenkomst
Een huurcontract is geliberaliseerd als de huur bij het aangaan van het
huurcontract hoger was dan de liberalisatiegrens van dat moment. De eerste zes
maanden kan de Huurcommissie de hoogte van de overeengekomen huurprijs op
verzoek van de huurder controleren. Wanneer dan blijkt dat de afgesproken
huurprijs te hoog is geweest en dat deze onder de liberalisatiegrens moet worden
gebracht, dan is de Huurcommissie bevoegd om die lagere huurprijs uit te spreken.
In dit geval is de liberalisatiegrens in 2013 gesteld op € 681,02. De maximale
huurprijsgrens voor deze woning is lager. Dat betekent dus in dit geval dat de
huurovereenkomst niet is geliberaliseerd en dat de Huurcommissie ook in
toekomstige huurprijsgeschillen bevoegd is uitspraak te doen.
COUTB ENV-2014-185576
Pagina 4 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Datum zitting
Gebreken
6 juni 2014
De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.
Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de
woonruimte geen ernstige gebreken.
Huurder heeft aan de Huurcommissie een deskundigenrapport van T.A.K. Kuiboer
d.d. 10 april 2014 overgelegd met betrekking tot de elektrische installatie in de
woning. In het deskundigenrapport worden adviezen gegeven tot aanpassing van
de verouderde elektrische installatie, verduidelijkt met foto's. Van die adviezen
heeft verhuurder ter zitting toegezegd dat deze zullen worden opgevolgd. De
commissie heeft goede nota genomen van die toezegging. Het rapport van Kuilboer
inspecties heeft de elektrische installatie afgekeurd bevonden, maar maakt geen
melding van een eventuele gevaarlijke situatie. De commissie is dan ook van
oordeel dat, nu er volgens het rapport van onderzoek geen gebreken zijn
geconstateerd, en nu het rapport van Kuilboer inspecties niet spreekt van een
gevaarlijke situatie, er geen sprake is van gebreken in de woning in de A, B, of Ccategorie, zoals bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte.
De commissie heeft dan ook geen aanleiding om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
Verzoek tijdelijke huurverlaging
Huurder heeft enkele weken na indiening van zijn verzoek om een toets van de
overeengekomen huurprijs ook een verzoek ingediend om een tijdelijke
huurverlaging te beoordelen in het licht van onderhoudsgebreken.
Op 10 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten
dat de woonruimte gebreken heeft.
Naar het oordeel van de commissie is het niet nodig dat zij nog ingaat op huurders
verzoek om een tijdelijke huurverlaging. De commissie heeft immers bij de toets
van de overeengekomen huurprijs de onderhoudstoestand van de woonruimte
reeds beoordeeld.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
In het geval van de toets van de overeengekomen huurprijs stelt de
Huurcommissie de huurder in het gelijk.
De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde
legesvoorschot van € 25,00 terug.
In het geval van de beoordeling van de tijdelijke huurverlaging stelt de
Huurcommissie de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges
voor deze procedure moet betalen.
Hoogte leges
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
COUTB ENV-2014-185576
Pagina 5 van 6
Zaaknummer
ZKN-2013-014431
ZKN-2014-000376
Datum zitting
IV Beslissing
6 juni 2014
 Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 125 punten. De met ingang
van 4 oktober 2013 overeengekomen huurprijs van € 725,00 per maand is
op basis van dat puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 608,26 per
maand met ingang van 4 oktober 2013 is redelijk.
 Over het verzoek tot vermindering van de huurprijs doet de Huurcommissie
geen uitspraak, het verzoek is niet-ontvankelijk.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
ZKN-2013-014431 - toets overeengekomen huurprijs:
De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van
€ 25,00 terug. De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
ZKN-2014-000376 - beoordeling tijdelijke huurverlaging:
De huurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van
€ 25,00 daarom niet terug.
ALKMAAR, 6 juni 2014
De Huurcommissie,
mr. M.L. Bondrager
Zittingsvoorzitter
L. Dijkstra en drs. P.J. van der Ham
Zittingsleden
COUTB ENV-2014-185576
Pagina 6 van 6

Download Report