Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoek
toetsing aanvangshuurprijs
(artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek)
Zaaknummer
ZKN-2013-014492
Datum zitting
24 maart 2014
Woonruimte
Jan Evertsenstraat 531 4 KM LKS
1061 XZ AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden op
24-04-2014
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
[xxx]
(niet aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
Wederpartij
[xxx](aanwezig op
Hierna te noemen: verhuurder
[xxx]
de zitting)
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 163,04 per
maand is wel redelijk.
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek
De Huurcommissie ontving op 11 december 2013 een verzoek van de huurder.
Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de
overeengekomen huurprijs te beoordelen.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 11 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
COUTB ENV-2014-123176
Pagina 1 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-014492
Datum zitting
24 maart 2014
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 24 maart 2014
Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van
het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Op de dag van de zitting heeft de huurder telefonisch contact opgenomen met de
Dienst van de Huurcommissie. In dit gesprek stelde de huurder dat eerder
telefonisch is doorgegeven dat de zitting op 25 maart 2014 zou plaatsvinden en dat
ze nu pas de uitnodiging voor 24 maart 2014 heeft ontvangen.
Korte samenvatting verklaring verhuurder:

ik heb er geen bezwaar tegen als de huurder apart gehoord wordt;

ik had graag aanwezig willen zijn bij het onderzoek in de woonruimte door de
Huurcommissie;

ik heb het appartement gekocht zodat ik af en toe voor mijn kleinkinderen kon
zorgen, die zijn nu opgegroeid en nu wil ik het appartement verkopen;

er zijn drie kamers en een woonkamer;

in 2012 heb ik de eerste kamer verhuurd;

voor de tweede kamer hadden het bemiddelingsbureau en ikzelf in oktober
2013 ongeveer tegelijkertijd een huurder gevonden, als oplossing heb ik toen
de derde kamer aan deze huurder verhuurd;

er is een L-vormige woonkamer in het appartement, in het huurcontract staat
dat de huurder daar geen gebruik van mag maken, maar in de praktijk maken
alle drie huurders daar wel gebruik van;

de afspraak met deze huurder was dat ze de kamer zou huren totdat ze
afgestudeerd was en van hieruit iets nieuws kon zoeken;

de huurder wil nu blijven, de andere twee huurders vertrekken per 1 juni;

er is een balkon van 60 centimeter diep dat over de volledige breedte
(ongeveer 7 meter) van de woonkamer loopt en voor de helft (ongeveer 3,5
meter) evenwijdig loopt aan huurders kamer, het stukje van de woonkamer
tussen huurders kamer en de glazen pui wordt door de huurder gebruikt en zo
langzamerhand de hele kamer;

er is een berging van ongeveer 6 m2, die door alle drie huurders gebruikt
wordt;

in het huurcontract is een huurprijs van € 350,00 per maand opgenomen en
een voorschotbedrag voor de servicekosten van € 50,00; dit heb ik veranderd
in een huurprijs van € 280,00 en een servicekostenbedrag van € 120,00.
Op 25 maart 2014 is een brief naar de huurder gestuurd. Hierin is bovenstaand
proces-verbaal opgenomen en is de huurder verzocht hierop te reageren, dan wel
aan te geven apart gehoord te willen worden.
COUTB ENV-2014-123176
Op 13 april 2014 heeft de huurder schriftelijk gereageerd. In deze brief staat dat
de huurder niet apart gehoord hoeft te worden. Wel heeft de huurder uitgebreid
gereageerd op het proces-verbaal van de verhuurder. In deze reactie staat
ondermeer dat de huurder geen gebruik kan maken van de berging en de
woonkamer. Daarnaast heeft de huurder twee e-mailconversaties over de
huurovereenkomst en een verstopt doucheputje verstrekt.
Pagina 2 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-014492
Datum zitting
24 maart 2014
III Beoordeling
Overeengekomen huurprijs
De huurovereenkomst is ingegaan op 28 oktober 2013 tegen een huurprijs van
€ 350,00 per maand.
Puntenaantal
De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 83 punten. De
verhuurder heeft bezwaar gemaakt door te stellen dat de Huurcommissie niet
bevoegd is, dat het balkon niet is gewaardeerd en dat de berging en woonkamer
door de huurder gebruikt kunnen worden. De Huurcommissie gaat hier puntsgewijs
op in.
- bevoegdheid Huurcommissie
De verhuurder stelt dat de Huurcommissie wellicht niet bevoegd is uitspraak te
doen, omdat sprake is van een hospitacontract, dan wel een overeenkomst die
naar zijn aard van korte duur is. De Huurcommissie merkt op dat bij een
zogenaamd hospitacontract de huurder inwoont in het hoofdverblijf van de
verhuurder. Uit de verklaringen van de verhuurder blijkt dat het hier niet om haar
hoofdverblijf gaat. De stelling dat de overeenkomst naar zijn aard van korte duur is
kan evenmin stand houden. Uit het ter zitting gestelde blijkt dat hier geen sprake
van is. Dit houdt in dat de Huurcommissie bevoegd is de aanvangshuurprijs te
toetsen.
- balkon
Een balkon kan bij een onzelfstandige woonruimte pas gewaardeerd worden indien
deze minimaal 4 m2 groot is. De verhuurder heeft een plattegrond verstrekt,
waaruit blijkt dat het balkon 0,60 bij 6,65 meter groot is. De oppervlakte bedraagt
daarmee 3,99 m2. Hiervoor kunnen geen punten toegekend worden.
- berging
Een gemeenschappelijke berging levert slechts punten op indien deze minimaal
2 m2 per woonruimte groot is. Voor de drie woonruimten in dit pand, moet de
berging derhalve minimaal 6 m2 groot zijn, om voor puntenwaardering in
aanmerking te komen. Uit de door de verhuurder verstrekte plattegrond blijkt dat
de berging 4,12 m2 groot. Hiervoor kunnen geen punten toegekend worden.
- woonkamer
De verhuurder stelt dat de huurder gebruik maakt van de woonkamer. De huurder
ontkent dit ten stelligste. De Huurcommissie gaat uit van hetgeen in de
huurovereenkomst staat vermeld over de woonkamer. In de overeenkomst staat
onder punt 6 dat de huurder "op de hoogte (is) van het feit dat de woonkamer
geen deel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimten. Zonder toestemming van
de verhuurder mag de huurder geen gebruik maken van deze ruimte."
COUTB ENV-2014-123176
- totaal
Het voorgaande houdt in dat de Huurcommissie geen aanleiding ziet om af te
wijken van de puntentelling in het rapport. De Huurcommissie gaat akkoord met
het rapport en stelt het puntenaantal van de woonruimte per 28 oktober 2013 vast
op 83. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 163,04 per maand.
Pagina 3 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-014492
Datum zitting
24 maart 2014
Gebreken
De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.
Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de
woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft hier geen bezwaar tegen
gemaakt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.
In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs en stelt
daarom de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder
krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.
Hoogte leges
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een
verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom € 25,00 leges betalen.
COUTB ENV-2014-123176
Pagina 4 van 5
Zaaknummer
ZKN-2013-014492
Datum zitting
24 maart 2014
IV Beslissing

Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 83 punten. De met ingang van
28 oktober 2013 overeengekomen huurprijs van € 350,00 per maand is op
basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 163,04 per maand
met ingang van 28 oktober 2013 is redelijk.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de
verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief
leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling

De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot
van € 25,00 terug.

De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de
verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u
hoe u dit kunt doen.
AMSTERDAM, 24 maart 2014
De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma
Zittingsvoorzitter
A.M. Hoes en ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal
Zittingsleden
COUTB ENV-2014-123176
Pagina 5 van 5

Download Report