Savills Research Deutschland Marktüberblick Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 Der Markt im Überblick Nachfrage sucht Angebot - Investoren bleiben Core-fokussiert ■Die Nachfrage nach deutschen ■Im Falle von Shopping-Centern ■Weil Angebot und Handelsimmobilien ist nach wie vor immens hoch. Aber: Von einzelnen Ausnahmen abgesehen sind die Investoren auf Core- und eventuell Core-Plus-Immobilien fokussiert. Value-Add-Objekte kommen dagegen bestenfalls als Portfoliobeimischung in Frage. Gerade jene Core-Objekte sind aber de facto ausverkauft. Eigentümer solcher Immobilien trennen sich wegen fehlender Reinvestitionsmöglichkeiten nur sehr selten von ihnen, Projektentwicklungen gibt es ebenfalls nur sehr wenige. stellt sich die Situation deshalb wie folgt dar: Von den etwa dreißig Centern, die sich im Verkaufsprozess befinden oder bei denen dieser bevorsteht, sind lediglich zwei Objekte dem CoreSegment zuzuordnen. Nachfrage im Hinblick auf das jeweilige Risikoprofil nicht zueinander passen, fällt das Transaktionsvolumen in diesem Jahr deutlich niedriger aus als im letzten (H1-16: - 57 % ggü. H1-15). Die betrifft vor allem die liquiden Formate, d. h. Einkaufsund Fachmarktzentren sowie Geschäftshäuser. ■Diese extreme Knappheit führt dazu, dass für Core-Objekte nach wie vor sinkende Anfangsrenditen zu verzeichnen sind (Abb. 8). Im Non-Core-Segment ist die Zahlungsbereitschaft der Investoren jedoch weitgehend ausgereizt - die Risikoprämien sinken nicht mehr. ■Im 2. Halbjahr ist mit mehr nachfragekompatiblem Angebot zu rechnen, so dass die Investmentaktivität höher ausfallen dürfte als zuletzt. savills.de/research 01 Marktüberblick | Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 Eckdaten und Zusammensetzung des Volumens Außer bei Baumärkten überall rückläufige Transaktionsvolumen | Mehr Angebot absehbar TAB. 1 Investmentmarktkennziffern Transaktionsvolumen (Mio. Euro) Spitzenrendite* (%) H1 16 ggü. H1 15 Q3 15 Q2 16 ggü. Q2 15 - Q1 16 Q2 16 ggü. Q2 15 ggü. Q1 16 Trend nächste 6 Monate Geschäftshäuser 1.479 - 51 % 5.895 - 17 % 3,6 % - 3 Bp. - 3 Bp. → Fachmarktzentren 513 - 47 % 1.573 - 15 % 5,1 % - 30 Bp. +/- 0 Bp. ↓ Kauf-/Warenhäuser 196 - 93 % 1.023 - 73 % - - - - Shopping-Center 844 - 64 % 3.004 - 19 % 4,2 % - 10 Bp. +/- 0 Bp. → Sonstige 1.479 + 13 % 3.211 +8% - - - - Insgesamt 4.511 - 57 % 14.706 - 24 % - - - - Quelle: Savills / * jeweils Durchschnitt für Top-7-Standorte ABB. 1 ABB. 2 Transaktionsvolumen Transaktionszahl und -größe Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse) Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse) 8 7 4 12 3 9 2 6 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2015 Q2 2015 Q4 1,99 2,52 4,28 5,92 6,73 3,72 2,24 1,96 2,61 2,47 3,71 1,70 2,66 2,17 3,91 1,68 1,97 2,06 3,11 3,11 3 2,32 1 0 2016 Q2 Mio. Euro 15 Mrd. Euro 18 5 0 Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse) 21 6 Mrd. Euro Durchschnittliche Transaktionsgröße, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse) 24 60 600 55 550 50 500 45 450 40 400 35 350 30 300 25 250 20 200 15 150 10 100 5 50 0 0 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q2 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills ABB. 3 ABB. 4 Transaktionsvolumen nach Immobilientyp Transaktionsvolumen nach Standort letzte 12 Monate letzte 5 Jahre letzte 12 Monate 12% 40% 20% 10% Stuttgart 30% Sonstige letzte 5 Jahre Berlin 14% Geschäftshäuser 50% 8% Düsseldorf 6% Fachmarktzentren 4% 10% 2% 0% 0% München Shopping-Center Quelle: Savills Kauf-/Warenhäuser Frankfurt Köln Hamburg Quelle: Savills / * Anteil übrige Standorte 68 % (letzte 12 Monate) bzw. 63 % (letzte 5 Jahre) savills.de/research 02 Marktüberblick | Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 Investoren, Renditen und Top-Transaktionen Langfrist-Käufer überwiegen weiterhin | Renditekompression vor allem in B-Städten ABB. 5 ABB. 6 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft letzte 12 Monate letzte 5 Jahre letzte 12 Monate Deutschland 60% 50% 50% 40% Sonstige letzte 5 Jahre Deutschland 60% 40% übriges Europa 30% Sonstige 20% 10% 10% 0% 0% Mittlerer Osten Nordamerika Mittlerer Osten Nordamerika Asien/Pazifik Asien/Pazifik Quelle: Savills Quelle: Savills ABB. 7 ABB. 8 Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe, letzte 12 Monate Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre übriges Europa 30% 20% Spitzenrenditen* Verkäufe, letzte 12 Monate Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate Offener Spezialfonds Private-Equity-Fonds Immobilien AG / REIT Staatsfonds Offener Publikumsfonds Versicherung / Pensionskasse Wohnungsbaugesellschaft Öffentliche Hand Leasing-Gesellschaft Bank Privatinvestor / Family Office Sonstige Geschlossener Fonds Sonstiger Asset-Manager Corporate Bauträger / Projektentwickler Geschäftshäuser Shopping-Center Fachmarktzentren 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 Mrd. Euro 2 3 Quelle: Savills 4 5 6 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2 2016* Quelle: Savills / * jeweils Durchschnitt der Top-7-Standorte TAB. 2 Die größten Transaktionen im 2. Quartal 2016 im Überblick* Objekt / Portfolio Nutzungsart Standort(e) Volumen Käufer Verkäufer Portfolio (25 Objekte) gemischt bundesweit ca. 320 Mio. Euro PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft Savills Investment Management Designer Outlets Wolfsburg Factory Outlet Center Wolfsburg ca. 150 Mio. Euro BNP Paribas Real Estate Investment Management Europa Capital Partners Neue Mitte Fürth Geschäftshaus Fürth ca. 90 Mio. Euro Deka Immobilien Investment GmbH MIB AG Huma Einkaufswelt Fachmarktzentrum Schwabach unveröffentlicht TH Real Estate Jost Hurler Gruppe Weinheim Galerie Shopping-Center Weinheim unveröffentlicht R+V Versicherung AG DC Commercial Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 03 Marktüberblick | Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 Savills Deutschland In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: HH B D K Unsere Dienstleistungen »» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios »» Corporate Finance - Valuation »» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien »» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien »» Landlord und Occupier Services F S M www.savills.de Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli Investment Europe +49 (0) 69 273 000 11 [email protected] Andreas Wende Investment Deutschland +49 (0) 40 309 977 110 [email protected] Jörg Krechky Retail Investment +49 (0) 40 309 977 144 [email protected] Matthias Pink Research Deutschland +49 (0) 30 726 165 134 [email protected] Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 (0) 30 726 165 138 [email protected] Draženko Grahovac Corp. Finance - Valuation +49 (0) 30 726 165 140 [email protected] Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. 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