Zum Marktbericht

Savills Research
Deutschland
Marktbericht
Investmentmarkt
Deutschland
Februar 2016
Zusammenfassung
Investmentmarkt Deutschland im Überblick
■Die soliden Fundamentaldaten
Deutschlands auf der einen und
globale Risiken sowie ein anhaltendes
Niedrigzinsumfeld auf der anderen
Seite dürften zu einem weiteren
Kapitalzufluss in Immobilien beitragen.
Für das Jahr 2016 gehen wir erneut
von einem Transaktionsvolumen von
deutlich mehr als 50 Mrd. Euro aus.
■Im Vergleich zum letzten
Aufschwung ist die Risikoaversion
nach wie vor hoch, so dass sich
die Investoren vor allem auf die
Risikoklassen Core und Core-Plus
konzentrieren.
■ABBA-Strategien haben sich weiter
etabliert und zu einem weiteren
Abschmelzen der Risikoprämien
geführt. Für 2016 erwarten wir eine
weitere Renditekompression vor allem
in den B-Lagen, wenngleich das
Tempo nachlässt.
■Allerdings wird das Erzielen
überdurchschnittlicher Renditen für
Investoren zunehmend schwieriger,
da die Anfangsrenditen nicht mehr in
gleichem Maße zurückgehen wie in
den Vorjahren.
„Auch 2016 dürfte sich der Boom am
Investmentmarkt fortsetzen. Investoren sollten jedoch
vermehrt auf das Mietwachstumspotenzial schauen.”
Andreas Wende, COO Savills Germany, Head of Investment Germany
savills.de/research
01
Marktbericht | Investmentmarkt Deutschland
Die robuste Wirtschaftsentwicklung
der letzten Jahre sowie die im
internationalen Kontext hohe
politische Stabilität Deutschlands
sind die Grundlagen für einen
anhaltenden Kapitalfluss in deutsche
Gewerbeimmobilien. Hinzu kommt ein
globales Umfeld, das von zahlreichen
Risiken geprägt ist. Der Syrienkonflikt
und die immer noch schwelende
Ukrainekrise auf der einen sowie
wirtschaftliche Turbulenzen in China
und anderen Emerging Markets
auf der anderen Seite werden im
laufenden Jahr vermutlich noch
mehr Investoren dazu bewegen, den
Immobilienanteil in ihren Portfolios zu
erhöhen und gleichzeitig auf stabile
Märkte wie Deutschland zu setzen.
Zudem dürfte das Niedrigzinsumfeld
auch mittelfristig anhalten. Denn
ungeachtet des eingeschlagenen
Leitzinserhöhungspfades seitens
der US-Notenbank wird die EZB
ihre Geldpolitik voraussichtlich
weiter lockern. Für Investoren
bedeutet dies, dass das Zinsniveau
auf absehbare Zeit extrem niedrig
bleibt und Anleihen bonitätsstarker
Emittenten auch weiterhin bis in den
mittleren Laufzeitenbereich hinein real
negativ rentieren werden. Auch dies
dürfte zu einem weiteren weltweiten
Kapitalzufluss in Immobilien beitragen,
unter anderem auch von Seiten
asiatischer Staats- und Pensionsfonds.
All diese Aspekte dürften dem
deutschen Gewerbeinvestmentmarkt
weiteren Auftrieb verleihen. Wir
gehen daher für das Jahr 2016 erneut
von einem Transaktionsvolumen
von deutlich mehr als 50 Mrd. Euro
aus. Allerdings wird das Erzielen
überdurchschnittlicher Renditen für
Investoren zunehmend schwieriger
und die Bedeutung der einzelnen
Ertragskomponenten unterscheidet
sich künftig deutlich von jener der
vergangenen Jahre.
Mietwachstum
entwickelt sich zur
entscheidenden
Ertragskomponente
Resultierten Kapitalwertsteigerungen
in den vergangenen Jahren noch
zu einem erheblichen Teil aus der
massiven Renditekompression,
wird die Bedeutung dieser
Ertragskomponente voraussichtlich
deutlich abnehmen. Stattdessen
dürften die aus den Mieten erzielten
Einnahmen zukünftig eine noch
größere Rolle für Investoren spielen.
Das folgende Beispiel verdeutlicht die
Bedeutungsverschiebung (siehe auch
Abb. 1):
ABB. 1
Renditen* Mietwachstum wird zum
entscheidenden Kriterium
Mietrendite
12%
Mietwachstum
Total Return
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
2011-2015
2016-2020
Quelle: DekaBank, Savills / * Bürospitzenrendite in den Top 7
ABB. 2
Büromarkt Angebotsknappheit lässt
Mieten steigen
Spitzenmiete - Ø Top 6 (li. Achse)
Durchschnittsmiete - Ø Top 6 (li. Achse)
Leerstandsrate - Ø Top 6 (re. Achse)
35
1. In den fünf größten deutschen
Immobilienmärkten (Berlin, Düsseldorf,
Hamburg, Frankfurt und München)
generierte ein Spitzenbüroobjekt
von Anfang 2011 bis Ende 2015
basierend auf der Entwicklung
der Marktparameter und ohne
Berücksichtigung von Kosten einen
Total Return von jährlich 11,2 %.
Dieser Gesamtertrag setzte sich
zusammen aus einer jährlichen
Mietrendite von 4,4 %, einem Ertrag
aus der Renditekompression von
4,5 % sowie einem Mietwachstum von
Renditeveränderung
10%
€/m²/Monat
Deutschland behält
seinen Status als
„sicherer Hafen"
Februar 2016
14%
30
12%
25
10%
20
8%
15
6%
10
4%
5
2%
0
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*
Quelle: Savills / * Prognose
Denkanstoß
Lebensmitteleinzelhandel: Online-resistenter als andere Branchen, aber nicht immun
Das mit Handelsimmobilien erzielte Transaktionsvolumen erreichte im vergangenen Jahr mit über 19 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert.
Neben den stark nachgefragten Geschäftshäusern und Shopping-Centern stehen bei vielen Investoren auch Fachmarktzentren hoch im Kurs.
Durch ihren hohen Mieteranteil aus dem Lebensmitteleinzelhandel gelten diese Objekttypen als vergleichsweise resistent gegenüber der
zunehmenden Konkurrenz durch den Online-Handel. Dementsprechend gerieten die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren zuletzt beträchtlich
unter Druck und fielen innerhalb eines Jahres um 50 Basispunkte und damit stärker als jene für Geschäftshäuser (- 37 Bp.) und ShoppingCenter (- 40 Bp.). Tatsächlich ist der Anteil des Online-Handels am Lebensmitteleinzelhandel insgesamt mit 1,2 % nach wie vor sehr gering
und zudem niedriger als in allen anderen Branchen des Einzelhandels. Jedoch gehen Prognosen der GfK davon aus, dass sich der OnlineUmsatz mit Lebensmitteln und Drogerieartikeln bis 2025 etwa verfünffachen wird. Keiner anderen Branche werden höhere Wachstumsraten
prognostiziert. Im Gegenteil, während die Wachstumsraten des Onlinehandels im Non-Food-Bereich bereits nachlassen, werden sie sich im
Lebensmitteleinzelhandel in den kommenden Jahren voraussichtlich beschleunigen. Dies sollten Investoren im Blick haben und die jeweiligen
Risiken und Renditen sorgfältig gegeneinander abwägen.
savills.de/research
02
Marktbericht | Investmentmarkt Deutschland
2. In den fünf Jahren zwischen
2016 und 2020 weisen die
Ertragskomponenten voraussichtlich
folgende Ausprägung auf: Laut
Prognosen der DekaBank dürfte die
durchschnittliche Mietrendite 4,1 %
per anno betragen. Das jährliche
Mietwachstum wird voraussichtlich
nicht mehr so hoch sein wie in den
vergangenen Jahren, aber immerhin
noch 1,9 % Ertrag bringen. Von der
Renditeveränderung ist dagegen kein
positiver Beitrag zum Gesamtertrag
zu erwarten. Im Gegenteil, die
Spitzenrenditen werden laut Prognose
bis 2020 um 1,2 % pro Jahr ansteigen
und den Gesamtertrag folglich um
diesen Betrag schmälern. Somit
beläuft sich der Total Return auf 4,8 %
pro Jahr, wobei etwa 40 % hiervon
auf das prognostizierte Mietwachstum
zurückgehen. In der Periode 2011-15
lag der Beitrag des Mietwachstums bei
lediglich 20 %.
Anhand dieser Betrachtung
wird deutlich, dass die
Rahmenbedingungen am jeweiligen
Vermietungsmarkt viel mehr noch
als in den vergangenen Jahren
darüber entscheiden, wie rentierlich
eine Immobilieninvestition sein
wird. Investoren, die zum jetzigen
Zeitpunkt in den deutschen Markt
einsteigen möchten, sollten dem
Vermietungsumfeld folglich besondere
Aufmerksamkeit widmen.
Günstige Perspektiven
am Vermietungsmarkt
Generell sind die Rahmenbedingungen
an den gewerblichen
Vermietungsmärkten günstig (siehe
Abb. 2), die Flächennachfrage ist hoch.
Denn Deutschlands Bevölkerung
wächst, die Wirtschaft ebenso und
folglich steigt auch die Zahl der
Beschäftigten (Abb. 3). So hat die
Zahl der in Deutschland lebenden
Menschen zwischen 2011 und
2015 um deutlich über eine Million
zugenommen und auch mittelfristig
ist von einem weiteren Wachstum
auszugehen. Auch das deutsche
Bruttoinlandsprodukt ist seit 2010
auf Wachstumskurs und dürfte laut
Prognosen auch in den Jahren 2016
und 2017 um 1,8 bzw. 1,7 % wachsen.
Die Arbeitslosenquote dürfte auch
mittelfristig eine der niedrigsten in
Europa bleiben. Zudem befindet
sich die Binnennachfrage weiterhin
auf einem hohen Niveau – der GfKKonsumklimaindex verblieb im Februar
2016 auf einem hohen Wert von 9,4.
Dieses günstige Umfeld schlägt sich in
einer hohen Gewerbeflächennachfrage
nieder. So war der Flächenumsatz an
den großen sechs Büromärkten im
vergangenen Jahr so hoch wie zuletzt
2007 und auch in diesem Jahr dürfte
er auf diesem Niveau bleiben. Auch
die Nachfrage nach Logistikflächen ist
vor dem Hintergrund der steigenden
Bedeutung des E-Commerce
weiterhin ungebrochen. Die steigende
Bedeutung des E-Commerce ist es
aber auch, welche die Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen dämpft.
Kurzfristig wird dieser Effekt zwar durch
das sehr gute Konsumklima und das
Bevölkerungswachstum kompensiert,
langfristig ist hier jedoch von einem
spürbaren Rückgang auszugehen
(siehe auch Box: "Denkanstoß Lebensmitteleinzelhandel: Onlineresistener als andere Branchen, aber
nicht immun").
Die Zeit ist reif
für langfristige
Investmentstrategien
Weil sich in den kommenden Jahren
in den meisten Immobiliensegmenten
wahrscheinlich kaum noch
nennenswerte Gewinne aus einer
Renditekompression erzielen lassen
werden, dürfte die Ankaufsaktivität
kurzfristig orientierter Akteure
abnehmen. Bereits seit 2012
sind offene Spezialfonds die mit
Abstand aktivste Käufergruppe
deutscher Gewerbeimmobilien – mit
steigender Tendenz. Hinter diesen
Investmentvehikeln steht überwiegend
das Geld langfristig orientierter
institutioneller Anleger wie etwa
Pensionskassen. Als risikoavers
agierende Akteure dürften sie vor allem
aufgrund der eingangs beschriebenen
positiven Fundamentaldaten
Deutschlands sowie der großen
Stabilität der Wirtschaft weiter bei
deutschen Gewerbeimmobilien
zugreifen.
Dass auf der anderen Seite Akteure
mit kurzem Anlagehorizont die
jetzige Marktphase verstärkt zum
Exit nutzen, lässt sich anhand der
Zahl von Wiederverkäufen von
Objekten innerhalb von 24 Monaten
nach dem Erwerb erkennen. Die
Zahl solcher Transaktionen mit sehr
kurzer Haltedauer ist zuletzt stark
ABB. 3
Prognosen Deutschland wird weiter
wachsen
Bevölkerung
140
BIP
Beschäftigte
120
100
2006 = 100
2,3 % pro Jahr. Mehr als 40 % des
Gesamtertrags dieses hypothetischen
Objekts resultierten also in den
vergangenen fünf Jahren aus der
Renditekompression.
Februar 2016
80
60
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
Quelle: Focus Economics, Oxford Economics / * Prognose
Kommentar
Ohne Angebotsknappheit
wären Immobilien wertlos
Je mehr Geld in den deutschen Immobilienmarkt
strömt, desto lauter werden die Stimmen, die
einen Mangel an Angebot beklagen. In Umfragen
wird die Angebotsknappheit von Investoren und
Marktbeobachtern immer häufiger als „limitierender
Faktor“ benannt. Wir meinen: Natürlich ist
das Angebot knapp, insbesondere in einer
Aufschwungphase wie der aktuellen. Wäre dem nicht
so, wären Immobilien nichts wert und die deutlichen
Renditerückgänge der vergangenen Jahre wären
ohne die zunehmende Knappheit nicht möglich
gewesen. Marktstimmen wie „Bei ausreichendem
Angebot hätten doppelt so viele Immobilien verkauft
werden können“ mögen zwar zutreffend sein,
müssten aber ergänzt werden um den Halbsatz „dann
aber nur zu einem geringeren Preis“.
Ohnehin wird spätestens bei einem Blick auf das
Transaktionsgeschehen der vergangenen Jahre klar,
dass das Angebot zwar relativ knapper geworden
ist, absolut aber zugenommen hat. So wurden im
Jahr 2009 lediglich knapp 800 Gewerbeimmobilien
verkauft, während es im vergangenen Jahr nahezu
3.000 Objekte waren. In diesem Jahr werden es
vermutlich noch mehr sein, denn mit steigenden
Preisen erhöht sich für Immobilieneigentümer der
Anreiz, sich von Objekten zu trennen. Vor allem
für jene Investoren, die zu Beginn des Zyklus
günstig eingekauft haben, kann ein Verkauf und
entsprechende Gewinnmitnahme attraktiv sein. Klar
ist aber auch: Die Nachfrage nach Immobilien wird
weiterhin deutlich größer als das Angebot sein und
Immobilien werden knapp bleiben.
savills.de/research
03
Marktbericht | Investmentmarkt Deutschland
angestiegen, was ein Indiz dafür
ist, dass viele dieser Akteure die
jetzige Phase des Zyklus und das
Erreichen der Renditetiefs ausnutzen
um ihre Gewinne mitzunehmen.
Denn auch wenn es momentan an
lukrativen Anlagealternativen mangelt,
kann selbst das niedrigrentierliche
Parken von Gewinnen aus dem
Kapitalwertanstieg eine lohnende
Option sein. Aber auch andere
Bestandshalter könnte das
beträchtliche Kapitalwertwachstum
der vergangenen fünf Jahre zu einem
Verkauf bewegen. So stiegen in den
Top-5-Märkten die durchschnittlichen
Kapitalwerte für Bürospitzenobjekte
allein zwischen 2011 und 2015
um mehr als ein Drittel an. Wer
also früh im Zyklus gekauft hat, für
den kann der (vorzeitige) Verkauf
eine lohnende Option sein. Für
ausreichendes Angebot dürfte also
auch im Jahr 2016 gesorgt sein
(siehe dazu der Kommentar: „Ohne
Angebotsknappheit wären Immobilien
wertlos“).
Der entscheidende
Unterschied zu 2007: Die
Risikoaversion ist nach
wie vor hoch
Auch wenn Eigentümer ihre
Portfolios aufgrund des günstigen
Umfeldes vermehrt um nicht mehr
ihren Anlagezielen entsprechende
Objekte bereinigen werden, ist
davon auszugehen, dass sich die
Nachfrage weiterhin vor allem auf
die Risikoklassen Core und CorePlus konzentrieren wird. Dies ist ein
entscheidender Unterschied zum
letzten Zyklus. So entfielen 2007, dem
letzten zyklischen Höhepunkt, etwa
zwei Fünftel des Transaktionsvolumens
auf die Risikoklassen Value-add und
Opportunistisch, 2015 war ihr Anteil
nicht einmal halb so hoch. Für diese
ausgeprägte Risikoaversion lassen
sich vor allem zwei Gründe anführen:
1.In den Jahren 2005 bis 2007
wuchs die Weltwirtschaft jährlich
um etwa 4 %. In den vergangenen
drei Jahren fiel das Wachstum mit
ca. 2,5 % p. a. deutlich geringer
aus. Dies sowie die Vielzahl an
Februar 2016
schwer einschätzbaren Risiken (u. a.
Wachstumsschwäche Chinas, ÖlpreisTief, Flüchtlingszustrom in Europa)
sorgen dafür, dass Investoren vor allem
nach sicheren Anlagemöglichkeiten
suchen.
2.Während der Boom am
Immobilieninvestmentmarkt bis zum
Jahr 2007 überwiegend fremdfinanziert
war, fußt der aktuelle Aufschwung
vor allem auf Eigenkapital. Auch
dies dürfte ein risikoaverseres
Anlageverhalten der Investoren zur
Konsequenz haben.
Angesichts der hohen Risikoaversion
und der starken Core-Fokussierung,
bestehen Überhitzungsgefahren im
jetzigen Marktumfeld daher eher im
Core-Segment als bei Immobilien
der Risikoklassen Value-Add und
Opportunistisch. Denn eine Preisrallye
für letztgenannte Objekte derzeit
weniger ausgeprägt statt als noch in
den Jahren 2005 bis 2007.
ABB. 4
Transaktionsvolumen in Berlin Auch in B-Lagen deutlich anziehende Investmentaktivität
Quelle: Savills, Kartengrundlage: OpenStreetMap
savills.de/research
04
Marktbericht | Investmentmarkt Deutschland
„Das Abschmelzen der Risikoprämien
dürfte sich im laufenden Jahr zwar
fortsetzen, jedoch nicht weiter
beschleunigen” Marcus Lemli, CEO Savills
Germany, Head of Investment Europe
ABBA-Strategien und
Abschmelzen der
Risikoprämien – Quo
vadis?
Die ungebrochen hohe Nachfrage
nach Core-Objekten übersteigt das
Angebot deutlich. Eine Folge: ABBAStrategien haben sich wie erwartet
weiter etabliert. So verzeichneten die
B-Lagen der A-Städte eine verstärkte
Investmentaktivität. Dies lässt sich
am Beispiel Berlins erkennen (siehe
Abb. 4). Gegenüber den Jahren 2012
und 2013 gab es in den vergangenen
beiden Jahren in einer Vielzahl
der Berliner B-Lagen eine starke
Zunahme des Transaktionsvolumens
gegenüber. Aber auch das
Transaktionsvolumen in den B-Städten
erfuhr im vergangenen Jahr einen
Anstieg von 59 % gegenüber dem
Vorjahr. Allerdings floss immer noch
mehr als die Hälfte (54 %) des
Gesamttransaktionsvolumens in
die Top 7 (siehe Abb. 5). Aufgrund
der verstärkten Implementierung
von ABBA-Strategien in den
Ankaufsprofilen vieler Investoren
gerieten die Renditen im Non-CoreSegment jedoch zuletzt etwas stärker
unter Druck als im Core-Segment.
So verzeichneten die Bürorenditen
für B-Objekte in den B-Lagen
der Top-7-Städte im Verlauf des
letzten Jahres einen Rückgang um
durchschnittlich 57 Basispunkte. Die
Bürospitzenrenditen (A-Lage, A-Objekt)
gingen im gleichen Zeitraum nur um
33 Basispunkte zurück (siehe Abb. 6).
Seit 2011 hat sich dementsprechend
die Risikoprämie auf 96 Basispunkte
halbiert. Auch wenn für die Renditen
im Non-Core-Segment durchaus
noch weiteres Kompressionspotenzial
besteht, zeigen sich die Investoren
hier zunehmend preissensibel, so
dass sich das Abschmelzen der
Risikoprämien zwar im Jahresverlauf
2016 noch fortsetzen, aber nicht weiter
beschleunigen dürfte.
Ein anderes Bild zeigt sich beim
Vergleich der Bürospitzenrenditen in
den A- und B-Städten. Hier sind die
Risikoprämien im vergangenen Jahr
gegenüber 2014 sogar leicht auf 107
Februar 2016
ABB. 5
Transaktionsvolumen nach
Städtekategorie* A-Städte dominieren
A-Städte
90%
1,7
80%
0,6
70%
60%
Basispunkte angestiegen. Folglich
hat das ‚Risiko B-Stadt‘ in den Augen
der Investoren trotz des verschärften
Wettbewerbs um Immobilien in den
A-Städten offenbar nicht an Bedeutung
verloren.
Zyklendefensive
Investmentstrategien
als mögliche Antwort
auf sich ändernde
Vorzeichen am
Investmentmarkt
Angesichts schwer einschätzbarer
wirtschaftlicher und politischer Risiken
sowie der Aussicht, dass sich die
Zeiten starker Renditekompression
langsam dem Ende neigen, dürfte
die langfristige Absicherung eines
stabilen Cashflows noch stärker in
den Blickpunkt vieler auf Sicherheit
bedachter Investoren rücken. In
diesem Zusammenhang könnten
Investoren solche Objekte ins Visier
nehmen, die relativ unabhängig
gegenüber konjunkturellen
Schwankungen sind und/oder die
von langfristigen Trends profitieren.
Dies könnten beispielsweise
Hochschulgebäude, Pflegeheime oder
Senioren- und Studentenwohnanlagen
in urbanen Zentren sein. Diese
Objektarten dürften von Trends wie der
steigenden Urbanisierung, Alterung
der Gesellschaft oder der wachsenden
Bedeutung des Bildungssektors
profitieren (siehe Abb.7). In Bezug auf
die Konjunkturunabhängigkeit böten
sich zum Beispiel von der öffentlichen
Hand genutzte Büroimmobilien an.
Auch wenn sich die
Rahmenbedingungen für Investoren
am Gewerbeinvestmentmarkt
mittelfristig ändern dürften, bietet
der deutsche Markt somit nach wie
vor vielfältige Anlagemöglichkeiten
mit tendenziell günstigen
Ertragsperspektiven.
B-Städte
C-Städte
D-Städte
keien RIWIS-Städte
100%
4,0
0,7
1,6
6,1
2,2
1,5
1,3
2,5
2,9
2,8
2,8
2,0
50%
5,3
2,0
1,6
1,2
4,6
11,8
11,6
4,0
2,2
2,9
1,8
3,9
3,4
6,2
40%
30%
5,9
20%
8,7
12,2
2010
2011
14,6
17,9
2012
2013
20,8
30,0
2014
2015
10%
0%
2009
Quelle: Savills / * entsprechend der Klassifikation von Bulwiengesa
ABB. 6
Risikoprämien Neue Tiefststände erreicht
Risikoprämie
Spitzenrendite A-Lage
Spitzenrendite B-Lage
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
08 Q4
09 Q4
10 Q4
11 Q4
12 Q4
13 Q4
14 Q4
15 Q4
Quelle: Savills
ABB. 7
Drei langfristige Trends Urbanisierung,
Alterung, Bildung
Quelle: BBSR, Oxford Economics
savills.de/research
05
Marktbericht | Investmentmarkt Deutschland
Februar 2016
Savills Deutschland
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rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
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Markttransparenz in folgenden
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S
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savills.de/research
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