Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland - Kon-ii

Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Gewerbeinvestmentmarkt
Deutschland
Q3 2016
Der Markt im Überblick
Umsatzplus bei alternativen Nutzungsarten – Preisrallye setzt sich weiter fort
■Das Transaktionsvolumen
deutscher Gewerbeimmobilien
summierte sich in den ersten drei
Quartalen 2016 auf etwa 32,5 Mrd.
Euro – ein Rückgang von 18 %
gegenüber dem gleichen Zeitraum
des Vorjahres. Dennoch handelt es
sich um das zweithöchste Ergebnis
seit dem Jahr 2007.
■Besonders stark rückläufig war
im bisherigen Jahresverlauf die Zahl
an großvolumigen Transaktionen.
Waren es in den ersten neun
Monaten des Jahres 2015 noch
80 Verkäufe mit Kaufpreisen von
über 100 Mio. Euro, ging deren Zahl
im bisherigen Jahresverlauf auf
61 zurück.
■Während Umsatzrückgänge
vor allem auf die Nutzungsarten
Büro (- 15 %) und Einzelhandel
(- 46 %) entfielen, konnten Hotels
(+ 47 %) sowie Logistik- und
Industrieimmobilien (+ 17 %)
deutliche Umsatzanstiege
verzeichnen. Einen bemerkenswerten Boom erlebt auch der Markt
für Pflegeheime – im bisherigen
Jahresverlauf flossen fast 2,3 Mrd.
Euro in das Segment und damit
mehr als in den vergangenen fünf
Jahren zusammen (2,2 Mrd. Euro).
■Angesichts weiterhin
extrem niedriger Zinsen sowie
günstigen wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen dürfte
weiterhin überdurchschnittlich viel
Geld nach Anlagemöglichkeiten am
deutschen Immobilienmarkt suchen.
Aufgrund der Angebotsknappheit
wird das Transaktionsvolumen
den Vorjahreswert jedoch wahrscheinlich verfehlen. Wir rechnen für
das Gesamtjahr mit einem Volumen
von bis zu 50 Mrd. Euro.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Transaktionsvolumen: - 18 % ggü. Vorjahreszeitraum | Prognose 2016: ca. 50 Mrd. Euro
TAB. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Anteil
deutscher Investoren
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Q1 16 Q3 16
ggü. Q1 15
- Q3 15
Q4 15 Q3 16
ggü. Q3 15
- Q2 16
Q4 15 Q3 16
ggü. Q3 15
- Q2 16
Q3 16
ggü.
Q2-16
Q3 16
ggü.
Q2-16
Berlin
3.395
- 30 %
6.677
-4%
40 %
+ 11 %
3,7 %
- 20 Bp.
3,3 %
- 10 Bp.
Düsseldorf
1.327
- 35 %
2.114
- 25 %
54 %
- 10 %
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,8 %
+/- 0 Bp.
Frankfurt
2.943
- 29 %
4.469
+3%
79 %
+ 29 %
4,0 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Hamburg
2.836
- 15 %
3.751
- 12 %
60 %
- 10 %
3,9 %
- 10 Bp.
3,6 %
- 10 Bp.
Köln
1.129
- 10 %
2.074
+ 19 %
50 %
+ 37 %
3,9 %
- 20 Bp.
3,6 %
- 10 Bp.
München
3.221
- 19 %
5.122
-5%
52 %
+1%
3,5 %
- 20 Bp.
3,4 %
- 10 Bp.
Stuttgart
937
- 16 %
1.620
-5%
59 %
- 16 %
3,6 %
- 60 Bp.
3,9 %
+/- 0 Bp.
Deutschland*
32.517
- 18 %
50.529
-1%
58 %
+5%
3,8 %
- 17 Bp.
3,6 %
- 5 Bp.
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7
ABB. 1
Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens der letzten 12 Monate
bis 10 Mio.
bis 100 Mio.
bis 1 Mrd.
mehr als 1 Mrd.
Quelle: Savills / Kartengrundlage: BKG
savills.de/research
02
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Einzelhandel
mit
deutlichem
Umsatzrückgang
ABB. 2
|
letzte 12 Monate
2011
Q4
2012
Q2
5,21
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
2015
Q4
14,13
40%
30%
Sonstige
Einzelhandel
20%
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
5
0
2016 2016*
Q2
Hotel
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
ABB. 4
ABB. 5
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Büro
50%
Mrd. Euro
10
9,33
15
4
18,01
20
6
9,06
8
14,60
25
15,42
10
15,04
30
9,69
35
12
8,18
14
10,49
40
7,49
16
12,56
45
5,91
18
6,67
50
11,12
55
20
7,00
22
3,99
60
5,07
24
7,03
Mrd. Euro
weiter
Transaktionsvolumen nach Nutzung
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0
fallen
ABB. 3
Transaktionsvolumen
2
Renditen
Spitzenrenditen
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Bank
Sonstige
Offener Publikumsfonds
Corporate
Geschlossener Fonds
Bauträger / Projektentwickler
Büro
8%
Geschäftshaus 1a-Lage
Logistik
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-15
-10
-5
0
Mrd. Euro
5
10
Quelle: Savills
15
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Q3
2016*
Quelle: Savills / * Prognose
TAB. 2
Die größten Transaktionen im 3. Quartal 2016 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Nutzungsart
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
Portfolio (68 Objekte)
Pflegeheime
bundesweit
995 Mio. Euro
Primonial
Schweizer Familien
Commerzbank Tower
Büro
Frankfurt am Main
unveröffentlicht
PATRIZIA Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft
Commerzbank
Portfolio (28 Objekte)
Pflegeheime
bundesweit
ca. 421 Mio. Euro
Deutsche Wohnen AG
Berlinovo
Zurich Unternehmenssitz
Büro
Köln
ca. 350 Mio. Euro
Warburg-HIH Invest /
institutionelle Investoren
ECE / Strabag Real
Estate
Innenstadtquartier
Q6/Q7
Mischobjekt
Mannheim
unveröffentlicht
BMO Real Estate
Partners
Dringer & Scheidel
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeportfoliomarkt Deutschland
Größe der Portfolios rückläufig | Nur 46 % des Volumens entfallen auf Büro und Handel
TAB. 3
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Anzahl
Transaktionen
Ø Dealgröße
(Mio. Euro)
Q1 16 Q3 16
ggü. Q1 15 Q3 15
Q4 15 Q3 16
ggü. Q3 15 Q2 16
Q4 15 Q3 16
ggü. Q3 15 Q2 16
Q4 15 Q3 16
ggü. Q3 15 Q2 16
Büro
1.618
- 30 %
4.611
-3%
39
+/- 0 %
118
-3%
Einzelhandel
2.844
- 63 %
5.029
-1%
65
+ 25 %
77
- 21 %
Industrie/Logistik
1.112
+ 36 %
1.813
+5%
25
+ 19 %
73
- 11 %
Sonstiges
4.069
+ 94 %
6.470
+ 20 %
58
-5%
112
+ 27 %
Gesamt
9.643
- 25 %
17.922
+6%
187
+8%
96
-2%
Quelle: Savills
ABB. 6
ABB. 7
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
9
27
Büro
50%
8
24
40%
7
21
30%
6
18
5
15
4
12
3
9
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
2015
Q4
4,46
3,04
2,14
8,28
3,51
6,47
2,93
5,32
2013
Q4
1,91
2013
Q2
1,90
5,44
0,73
2,34
4,01
2012
Q4
3,99
2012
Q2
1,10
2011
Q4
0,95
1,29
0
Einzelhandel
10%
0%
6
1,10
1
0,84
2
letzte 5 Jahre
20%
Sonstige
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
3
Hotel
Logistik / Industrie
0
2016 2016*
Q2
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
ABB. 8
ABB. 9
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Versicherung / Pensionskasse
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
Corporate
Offener Publikumsfonds
-6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-4
-2
0
Mrd. Euro
2
4
6
Quelle: Savills
savills.de/research
04
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Berlin
B-Lagen verzeichnen immer stärkere Nachfrage | Preisrallye hält weiter an
ABB. 10
ABB. 11
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
0,0
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
1,57
1,0
1,00
0,5
0,82
2,0
3,28
1,0
1,84
3,0
1,49
1,5
1,52
4,0
1,89
2,0
1,16
5,0
0,63
2,5
0,62
6,0
1,53
3,0
0,82
7,0
0,81
3,5
0,64
50%
3,33
8,0
0,62
4,0
0,53
Büro
60%
0,64
9,0
1,18
4,5
0,62
40%
Sonstige
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 12
ABB. 13
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Corporate
Privatinvestor / Family Office
Bank
Geschlossener Fonds
Sonstige
Bauträger / Projektentwickler
Offener Publikumsfonds
-2
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1
0
Mrd. Euro
1
2
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Dynamischer Vermietungsmarkt treibt Geschehen am Investmentmarkt an
•
Berliner Gewerbeimmobilien sind bei in- und ausländischen Investoren unverändert stark nachgefragt. Ein
wesentlicher Treiber ist die für Eigentümer gute Situation an den Vermietungsmärkten. Denn angesichts der enorm
hohen Nutzernachfrage auf der einen und des begrenzten Angebots auf der anderen Seite, dürften die Mieten auch
zukünftig weiter steigen. Mittlerweile müssen Mieter vereinzelt sogar Gebote für Flächen abgeben. Die Investoren
preisen dieses Mietsteigerungspotenzial in ihre Kalkulationen mit ein.
•
Aus Investorensicht wird Berlin jedoch nicht nur als der dynamischste deutsche Markt wahrgenommen, aufgrund der
diversifizierten Branchenstruktur gilt die Stadt zugleich auch als sicherer Hafen für Investitionen. Diese Kombination
äußert sich in weiter fallenden Renditen, zunehmend auch in aufstrebenden B-Lagen, wie etwa Charlottenburg.
•
Dass das diesjährige Transaktionsvolumen trotzdem hinter dem Vorjahresergebnis zurückbleibt, ist lediglich dem
geringen Angebot geschuldet. Aufgrund einer gut gefüllten Dealpipeline erwarten wir aber ein starkes Schlussquartal.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf
Transaktionsvolumen von über 1,3 Mrd. Euro | Markt in diesem Jahr deutlich kleinteiliger
ABB. 14
ABB. 15
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
1,4
3,5
1,2
3,0
1,0
2,5
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
übriges Europa
30%
0,8
2,0
0,6
1,5
0,4
1,0
0,2
0,5
Mrd. Euro
Mrd. Euro
20%
10%
0%
2011
Q3
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
0,63
0,39
0,31
0,79
1,33
0,58
0,14
0,45
0,19
0,70
0,52
0,85
0,17
0,35
0,65
0,29
0,19
0,05
2012
Q1
0,04
0,47
0,0
0,35
Mittlerer Osten
Nordamerika
0,0
2016
Q3
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 16
ABB. 17
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Bank
Staatsfonds
Private-Equity-Fonds
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Bauträger / Projektentwickler
Öffentliche Hand
Geschlossener Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Corporate
Offener Publikumsfonds
-1,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,5
0,0
Mrd. Euro
0,5
1,0
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Investmentmarkt weiterhin in sehr guter Verfassung, nur die Großdeals fehlen
•
Das Düsseldorfer Transaktionsvolumen lag in den ersten drei Quartalen um 35 % unter dem entsprechenden
Vorjahreswert. Vor allem die Zahl der Großtransaktionen ging zurück. So fiel die durchschnittliche Dealgröße von
26 Mio. Euro im Jahr 2015 auf lediglich knapp 21 Mio. Euro im bisherigen Jahresverlauf. .
•
Vor allem Core-Immobilien sind nach wie vor stark nachgefragt, bleiben jedoch ein rares Gut. Deshalb sind Käufer
bereit ihre Gebote weiter zu erhöhen, sobald eines der begehrten Objekte etwa an der Königsallee an den Markt
kommt.
•
Der Teilmarkt Kennedydamm dürfte perspektivisch einen gewissen Wandel erfahren. Mit dem Umzug von L’Oréal
innerhalb des Kennedydamm in einen Neubau und dem Wegzug von Trivago werden Ende 2017 und 2018 Flächen
auf den Markt kommen, die die Konkurrenzsituation für Vermieter verändern werden. Im Zuge dieser Veränderungen
dürften sich auch für Investoren einige interessante Optionen ergeben.
savills.de/research
06
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt
Verkauf des Commerzbank Towers dämpft Volumenrückgang | Renditen bleiben stabil
ABB. 18
ABB. 19
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
1,49
0,78
0,67
1,53
0,0
1,38
1,0
1,78
0,5
0,97
2,0
2,40
1,0
1,14
3,0
0,38
1,5
0,72
4,0
1,05
2,0
0,60
5,0
0,93
2,5
0,86
60%
1,61
6,0
0,09
3,0
0,46
Büro
80%
0,57
7,0
0,81
3,5
0,53
Sonstige
letzte 5 Jahre
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 20
ABB. 21
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Sonstige
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
übriges Europa
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Bauträger / Projektentwickler
Versicherung / Pensionskasse
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Offener Publikumsfonds
Sonstige
Öffentliche Hand
Private-Equity-Fonds
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Corporate
Sonstiger Asset-Manager
Geschlossener Fonds
Bank
-1,5
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1,0
-0,5
0,0
0,5
Mrd. Euro
1,0
1,5
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Deutlicher Umsatzrückgang trotz absehbarer Jahresendrallye zu erwarten
•
Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt blickt angesichts eines Transaktionsvolumens von 2,9 Mrd. Euro (- 29 %
ggü. Q1-Q3 2015) auf ein bisher relativ verhaltenes Jahr zurück. Da sich viele Transaktionen in Vorbereitung befinden,
spricht vieles für eine ausgeprägte Jahresendrallye. Trotzdem dürfte das Vorjahresergebnis deutlich verfehlt werden.
•
Angesichts des starken Anlagedrucks vieler Investoren agieren mittlerweile fast alle Akteure sehr preisaggressiv. Wer
im derzeitigen Marktumfeld nach Objekten zur langfristigen Kapitalabsicherung sucht, muss deshalb in der Regel für
deutlich unter 5 % Rendite einkaufen um zum Zuge zu kommen.
•
Verstärkt in den Fokus rücken Frankfurter Lagen mit Entwicklungspotenzial. Nach Niederrad erfährt nun auch das
Mertonviertel nach Jahren der Stagnation ein zunehmendes Interesse von Mietern und Investoren. So gab es jüngst
Mietabschlüsse vom Land Hessen und von Goldbeck Süd. Einige Investoren sehen in dem Viertel zudem Potenziale
für Umnutzungen und Aufwertungen durch die Nähe zum Universitätscampus Riedberg.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg
Investmentvolumen von über 2,8 Mrd. Euro | Spezialfonds bleiben die aktivsten Käufer
ABB. 22
ABB. 23
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
2,0
letzte 12 Monate
1,8
50%
5,0
1,6
3,0
0,8
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
1,0
Einzelhandel
30%
4,0
1,2
10%
0%
2,0
0,6
0,4
Entwicklungsgrundstücke
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
0,88
1,03
0,92
0,91
1,38
1,05
0,90
1,47
0,63
0,75
0,53
1,26
0,48
0,58
0,49
0,75
0,40
0,19
0,52
0,46
1,0
0,54
0,0
40%
Sonstige
1,4
0,2
letzte 5 Jahre
Büro
60%
6,0
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 24
ABB. 25
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Offener Publikumsfonds
Immobilien AG / REIT
Öffentliche Hand
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstige
Leasing-Gesellschaft
Geschlossener Fonds
Bank
Corporate
Versicherung / Pensionskasse
Bauträger / Projektentwickler
Private-Equity-Fonds
Privatinvestor / Family Office
-2,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
Mrd. Euro
1,0
1,5
2,0
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
Produktknappheit führt zu Ausweichbewegungen in Nebenlagen
•
Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeimmobilien hat sich im bisherigen Jahresverlauf weiter erhöht. Vor dem
Hintergrund der von vielen institutionellen Investoren beabsichtigten Erhöhung der Immobilienquoten dürfte die
Geldsumme, die nach Immobilien im krisenresistenten Hamburg sucht, sogar weiter zunehmen. Das verfügbare
Angebot kann mit der Nachfrageentwicklung jedoch bei Weitem nicht mithalten, da viele begehrte Core-Immobilien
bereits an langfristige Bestandshalter veräußert wurden oder sich im Besitz von Privatinvestoren befinden. Beide
Gruppen sehen im derzeitigen Zinsumfeld eher von Verkäufen ab, da es an attraktiven Anlagealternativen mangelt.
•
Zwar sind immer mehr Investoren auch zum Erwerb von Projektentwicklungen bereit, aber auch hier ist das
verfügbare Angebot relativ überschaubar.
•
In Folge der Angebotsknappheit in der City prüfen einige Investoren zunehmend die HafenCity oder die City Süd.
Eher opportunistische Käufer zeigen ein immer stärkeres Interesse an Lagen wie der City Nord oder auch Bahrenfeld.
savills.de/research
08
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Köln
Verkauf der Zurich-Zentrale mit Abstand größter Deal | Transaktionsvolumen sinkt nur leicht
ABB. 26
ABB. 27
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
1,2
2,4
1,0
2,0
40%
30%
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
0,78
0,15
0,20
0,94
0,45
0,66
0,14
0,79
0,19
0,12
0,30
0,09
0,43
0,0
0,03
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
0,4
0,25
0,2
0,17
0,8
0,03
0,4
0,26
1,2
0,15
0,6
0,12
1,6
0,29
Mrd. Euro
Sonstige
0,8
letzte 5 Jahre
Büro
50%
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 28
ABB. 29
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Privatinvestor / Family Office
Versicherung / Pensionskasse
Sonstiger Asset-Manager
Offener Publikumsfonds
Bank
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Öffentliche Hand
Corporate
Sonstige
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
-0,6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,4
-0,2
0,0
0,2
Mrd. Euro
0,4
0,6
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Kaum noch größere Produkte am Markt
•
Aufgrund des Verkaufs des Zurich-Sitzes konnte der Kölner Gewerbeinvestmentmarkt fast an das Vorjahresergebnis
anknüpfen (- 10 % ggü. Q1-Q3 2015). Abgesehen von diesem Ausnahmedeal zeigt sich der Kölner Markt jedoch
weiterhin sehr kleinteilig. Diese Struktur des Kölner Marktes macht es für viele institutionelle Immobilieninvestoren
schwer, entsprechendes Produkt zu finden, da diese in der Regel Objekte ab dem mittleren zweistelligen
Millionenbetrag bevorzugen. Gleichzeitig ist die Konkurrenz durch lokale Akteure sehr groß.
•
Eine signifikante Änderung dieses Umfeldes zeichnet sich nicht ab. Derzeit befinden sich einige Objekte mit einem
Volumen von zum Teil deutlich über jeweils 40 Mio. Euro in Verkaufsprozessen, so dass mit einem durchschnittlichen
Ergebnis im 4. Quartal zu rechnen ist. Darüber hinaus zeichnet sich jedoch kaum noch höhervolumiges Angebot
ab, weshalb sich die Angebotsknappheit am Kölner Markt mittelfristig sogar verschärfen und somit auch das
Transaktionsvolumen weiter fallen dürfte.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt München
Investoren folgen den Mietern in die B-Lagen | Bürospitzenrendite fällt auf 3,5 %
ABB. 30
ABB. 31
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
1,28
0,95
0,99
1,90
0,0
1,54
1,0
1,55
0,5
0,89
2,0
1,43
1,0
1,20
3,0
0,60
1,5
1,12
4,0
2,26
2,0
0,88
5,0
0,57
2,5
0,74
60%
1,14
6,0
0,55
3,0
0,68
Büro
80%
0,34
7,0
0,86
3,5
0,63
Sonstige
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 32
ABB. 33
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Privatinvestor / Family Office
Versicherung / Pensionskasse
Sonstiger Asset-Manager
Sonstige
Bank
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Offener Publikumsfonds
Immobilien AG / REIT
Corporate
Private-Equity-Fonds
Geschlossener Fonds
Bauträger / Projektentwickler
-2,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
Mrd. Euro
1,0
1,5
2,0
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
Flächen- und Produktknappheit treibt Käufer in Randlagen und ins Umland
•
Münchener Gewerbeimmobilien sind bei vielen Investoren weiterhin enorm nachgefragt. Aufgrund ihrer positiven
Wachstumsperspektiven und der hervorragenden wirtschaftlichen Rahmendaten gilt die Stadt als Inbegriff des
sicheren Hafens in Deutschland. Dieser Umstand hat aber dazu geführt, dass langfristig agierende Bestandshalter
sich bereits viele der begehrten Core-Objekte gesichert haben und diese nur sehr selten zum Verkauf stehen.
•
Da im Stadtzentrum aber nicht nur Investmentobjekte, sondern auch Mietflächen rar sind, ziehen viele Nutzer
vermehrt an den Stadtrand oder in das Umland. So lassen sich auch Objekte an Standorten wie Unterföhring,
Heimstetten oder Unterschleißheim gut und relativ schnell vermieten, weshalb diese Lagen auch am
Investmentmarkt eine sehr starke Nachfrage erfahren. Dies führt in diesen Lagen zu fallenden Renditen.
•
Aufgrund der sehr guten Situation am Vermietungsmarkt dürfte sich der Bieterwettstreit um Objekte mit Mietsteigerungspotenzial oder gewissem Leerstand beschleunigen, auch weil die Neubautätigkeit gering bleibt.
savills.de/research
10
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart
Bürospitzenrendite fällt um 60 Basispunkte | Wachsende Dynamik in Vaihingen zu erwarten
ABB. 34
ABB. 35
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
1,0
letzte 12 Monate
0,9
50%
0,8
40%
2,0
Sonstige
0,7
0,6
1,5
0,5
0,4
1,0
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
letzte 5 Jahre
Büro
60%
2,5
10%
0%
0,3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
2016
Q1
0,34
0,25
0,34
0,68
0,43
0,45
0,23
0,14
0,20
2013
Q3
0,43
2013
Q1
0,13
0,19
0,08
0,21
0,05
0,46
2012
Q3
0,32
2012
Q1
0,17
2011
Q3
0,16
0,0
0,14
0,1
Entwicklungsgrundstücke
0,5
0,15
0,2
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 36
ABB. 37
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
60%
50%
Sonstige
40%
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Privatinvestor / Family Office
Offener Publikumsfonds
Immobilien AG / REIT
Bank
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Sonstige
Wohnungsbaugesellschaft
Corporate
Öffentliche Hand
Sonstiger Asset-Manager
Geschlossener Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Private-Equity-Fonds
Bauträger / Projektentwickler
-0,6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,4
-0,2
0,0
0,2
Mrd. Euro
0,4
0,6
Quelle: Savills
Der Stuttgarter Markt in Kürze
Sehr hohe Nachfrage, aber auch relativ viel Angebot
•
Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt ist weiter von einer außerordentlich hohen Investmentaktivität
gekennzeichnet. Nicht nur die Nachfrage nach Gewerbeobjekten ist unverändert hoch, auch auf der Angebotsseite
ist eine sehr hohe Aktivität zu verzeichnen, weshalb von einem sehr dynamischen vierten Quartal auszugehen ist.
•
Angesichts der niedrigen Renditen nutzen vor allem geschlossene Fonds die jetzige Marktphase für einen Verkauf
ihrer Objekte, während seitens institutioneller Investoren Portfoliobereinigungen vorangetrieben werden. Langfristig
agierende Bestandshalter wie etwa Versicherungen, Spezialfonds oder auch Family Offices sehen hingegen trotz des
Renditetiefs nach wie vor von Verkäufen ab, da Anlagealternativen insbesondere für Core-Investments fehlen.
•
Perspektivisch dürfte Vaihingen eine zunehmende Dynamik am Investmentmarkt erfahren, da der Standort
durch die Büroprojekte von der Allianz sowie von Daimler eine deutliche Aufwertung erfahren wird. Aber auch
Mischnutzungsprojekte wie der Eiermann-Campus dürften die Nachfrage bei Mietern und Investoren weiter erhöhen.
savills.de/research
11
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q3 2016
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
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www.savills.de
Savills Deutschland
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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 200 Mitarbeitern in
sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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savills.de/research
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