Marktüberblick Büroinvestmentmarkt Deutschland

Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Büroinvestmentmarkt
Deutschland
Q2 2016
Der Markt im Überblick
Objekte mit Mietsteigerungspotenzial sehr gefragt
■Gehörten Büroimmobilien im
1. Quartal noch zu den wenigen
Segmenten am Investmentmarkt
mit Umsatzzuwachs, verzeichnete
das Bürotransaktionsvolumen
im 2. Quartal einen deutlichen
Rückgang. Insgesamt wechselten
im 1. Halbjahr Büroimmobilien für
etwa 7,4 Mrd. Euro den Eigentümer
- ein Minus von 19 % ggü. dem
Vorjahreszeitraum.
■Grundsätzlich zeigen
Investoren aus zweierlei Gründen
ein verstärktes Interesse an
Objekten in (guten) B-Lagen.
Zum einen entwickelten sich
die Vermietungsmärkte aus
Eigentümersicht in diesen Lagen
positiv, zum anderen ist das
Angebot dort noch größer als in den
sehr begehrten zentralen Lagen.
■Da sich die Spitzenrenditen
bereits auf historischen Tiefstständen befinden und somit kaum
noch mit Wertsteigerungen aus
einer weiteren Renditekompression
zu rechnen ist, wird die Entwicklung
der Mieteinnahmen ein immer
wichtigerer Bestandteil des Total
Returns. Der Wettstreit um Objekte
mit Mietsteigerungspotenzial dürfte
somit weiter zunehmen.
■Angesichts des anhaltenden
Niedrigzinsumfeldes und der daraus
resultierenden Umschichtung
von Kapital vom Anleihe- in den
Immobilienmarkt, ist zudem zu
erwarten, dass die Nachfrage
nach Büroobjekten die über
bonitätsstarke Mieter und somit
über einen langfristig gesicherten
stabilen Cash-Flow verfügen,
weiter steigt. Da sich jedoch die
Eigentümer dieser Objekte aus eben
diesen Gründen nur selten zu einem
Verkauf entscheiden, wird das
diesjährige Transaktionsvolumen
den Vorjahrswert wahrscheinlich
nicht erreichen können.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q2 2016
Eckdaten und Zusammensetzung des Volumens
Frankfurt beim Volumen nur noch auf Rang 4 | langsamere Renditekompression
TAB. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen (Mio. Euro)
Spitzenrendite (%)
H1
16
ggü.
H1 15
Q3 15 Q2 16
ggü.
Q2 15 - Q1 16
Q2 16
ggü.
Q2 15
ggü.
Q1 16
Trend nächste
6 Monate
Berlin
1.071
-7%
3.712
+1%
3,8 %
- 30 Bp.
- 10 Bp.
↓
Düsseldorf
410
+ 11 %
1.584
-5%
4,1 %
+/- 0 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
Frankfurt
1.041
- 54 %
3.104
- 22 %
4,0 %
- 10 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
Hamburg
1.235
- 14 %
2.449
-4%
4,0 %
- 10 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
Köln
216
- 43 %
753
- 29 %
4,1 %
- 30 Bp.
- 10 Bp.
↓
München
1.505
-2%
4.097
-3%
3,7 %
- 10 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
Stuttgart
273
+ 28 %
731
-1%
4,2 %
- 30 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
Top 7
5.751
- 22 %
16.429
-8%
4,0 %
- 21 Bp.
- 3 Bp.
↓
Deutschland
7.440
- 19 %
21.456
-9%
-
-
-
-
Quelle: Savills
ABB. 1
ABB. 2
Transaktionsvolumen
Transaktionszahl und -größe
Durchschnittliche Transaktionsgröße, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse)
Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
60
600
8
24
55
550
50
500
45
450
40
400
35
350
30
300
25
250
20
200
15
150
7
21
6
18
5
15
4
12
3
9
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
2015
Q4
3,65
3,79
7,99
6,02
5,74
3,48
7,09
3,95
2,29
4,49
5,60
2,53
2,57
2,55
3,98
1,73
0
0,97
3
1,47
1
2,43
6
1,82
2
0
2016
Q2
Mio. Euro
27
Mrd. Euro
9
1,72
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10
100
5
50
0
0
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 3
ABB. 4
Transaktionsvolumen nach Städtekategorie*
Transaktionsvolumen nach Stadt*
letzte 12 Monate
80%
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
A
15%
Stuttgart
40%
letzte 5 Jahre
Düsseldorf
10%
B
20%
5%
0%
0%
München
D
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
2016
Q2
Berlin
20%
60%
Sonstige
2015
Q4
C
Frankfurt
Köln
Hamburg
Quelle: Savills / * Anteil übrige Standorte 23 % (letzte 12 Monate) bzw. 24 % (letzte 5 Jahre)
savills.de/research
02
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q2 2016
Investoren, Renditen und Top-Transaktionen
Markt von deutschen Investoren dominiert | Spezialfonds bleiben aktivste Käufergruppe
ABB. 5
ABB. 6
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Deutschland
70%
60%
60%
50%
50%
40%
Sonstige
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
übriges Europa
30%
40%
Sonstige
20%
20%
10%
10%
0%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Mittlerer Osten
Nordamerika
Asien/Pazifik
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 7
ABB. 8
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
übriges Europa
30%
Renditen*
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
A-Objekt in A-Lage
B-Objekt in A-Lage
A-Objekt in B-Lage
B-Objekt in B-Lage
8%
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Privatinvestor / Family Office
Sonstiger Asset-Manager
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Sonstige
Leasing-Gesellschaft
Versicherung / Pensionskasse
Bank
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
Mrd. Euro
2
3
4
5
Quelle: Savills
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Q2
2016*
Quelle: Savills / * jeweils Durchschnitt für Berlin, Frankfurt und München
TAB. 2
Die größten Transaktionen im 2. Quartal 2016 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
International Business
Campus (IBC)
Frankfurt
ca. 400 Mio. Euro
GEG German Estate Group
RFR-Holding
Vau
Frankfurt
unveröffentlicht
Gerchgroup
ML Grundbesitz
Meandris
Frankfurt
ca. 105 Mio. Euro
Triuva
Strabag Real Estate
Richard-Strauss-Straße 76
München
unveröffentlicht
Bayerische Versorgungskammer
Siemens
CityPlaza
Stuttgart
unveröffentlicht
Conren Land
Warburg-HIH Invest
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q2 2016
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
Unsere Dienstleistungen
HH
B
D
K
»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
»» Corporate Finance - Valuation
»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
»» Landlord und Occupier Services
F
S
M
www.savills.de
Savills Deutschland
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an
Marcus Lemli
Investment Europe
+49 (0) 69 273 000 11
[email protected]
Andreas Wende
Investment Deutschland
+49 (0) 40 309 977 110
[email protected]
Steffen Pulvermacher
Investment Berlin
+49 (0) 30 726 165 187
[email protected]
Stefan Mellies
Investment Düsseldorf
+49 (0) 211 22 962 221
[email protected]
Jürgen Schmid
Investment Frankfurt
+49 (0) 69 273 000 18
[email protected]
Sascha Hanekopf
Investment Hamburg
+49 (0) 40 309 977 141
[email protected]
Panajotis Aspiotis
Investment Köln
+49 (0) 211 22 962 220
[email protected]
Dr. Frank Urfer
Inv. München/Stuttgart
+49 (0) 89 427 292 211
[email protected]
Karsten Nemecek
Corp. Finance - Valuation
+49 (0) 30 726 165 138
[email protected]
Matthias Pink
Research Deutschland
+49 (0) 30 726 165 134
[email protected]
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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