Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland - Kon-ii

Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Gewerbeinvestmentmarkt
Deutschland
Q1 2016
Der Markt im Überblick
Transaktionsvolumen sinkt um fast 14 %, wegen rückläufiger Verkaufsbereitschaft
■Der Gewerbeinvestmentmarkt
■Der generelle Rückgang des
■Die erneute Leitzinssenkung
verzeichnete im ersten Quartal
des laufenden Jahres ein
Transaktionsvolumen von etwa
8,3 Mrd. Euro. Gegenüber dem
Vorjahreszeitraum bedeutet dies
einen Rückgang um etwa 14 %.
Transaktionsvolumens ist unserer
Einschätzung nach keine Folge
einer nachlassenden Nachfrage,
sondern resultiert vor allem aus
knappem Angebot. Dies wiederum
ist auch eine Folge der erneuten
Leitzinssenkung durch die EZB,
wodurch die rentable Wiederanlage
von Verkaufserlösen noch
schwieriger geworden ist. Da sich
dennoch zahlreiche Einzelobjekte
und Portfolios in oder vor der
Vermarktung befinden, ist in den
kommenden Quartalen mit höheren
Transaktionsvolumina zu rechnen.
der EZB und das sehr geringe
Zinserhöhungstempo der USZentralbank sind es auch, die für
einen weiteren Zustrom von Geld
in die Asset-Klasse Immobilien
sorgen werden. Zugleich mindert
das anhaltende Niedrigzinsumfeld
den Verkaufsanreiz für
Immobilieneigentümer. Die Folge:
Die Angebotsknappheit nimmt zu,
wodurch das Transaktionsvolumen
in diesem Jahr seinen Vorjahreswert
vermutlich nicht erreichen wird. Wir
rechnen mit ca. 50 Mrd. Euro.
■Während vor allem
Handelsimmobilien ein stark
rückläufiges Transaktionsvolumen
verzeichneten (- 40 % ggü.
Q1-2015), stachen Gesundheitsund Sozialimmobilien mit einem
Umsatzanstieg von mehr als 50 %
hervor.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
12-Monatsvolumen - 2 % ggü. Vorquartal | Prognose 2016: ca. 50 Mrd.
TAB. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Anteil
deutscher Investoren
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Q1
16
ggü.
Q1 15
Q2 15 Q1 16
ggü. Q1 15
- Q4 15
Q2 15 Q1 16
ggü. Q1 15
- Q4 15
Q1 16
ggü.
Q4-15
Q1 16
ggü.
Q4-15
Berlin
612
- 60 %
7.255
- 11 %
39%
- 16 %
3,9 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
- 10 Bp.
Düsseldorf
303
+ 113 %
2.993
+6%
34%
+9%
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,8 %
+/- 0 Bp.
Frankfurt
626
- 36 %
5.300
-6%
53%
+4%
4,0 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Hamburg
850
-6%
4.158
-1%
47%
- 10 %
4,0 %
- 10 Bp.
3,7 %
+/- 0 Bp.
Köln
174
+ 21 %
2.235
+1%
40%
-6%
4,2 %
- 10 Bp.
3,8 %
- 20 Bp.
München
870
-2%
5.858
+/- 0 %
48%
+2%
3,7 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Stuttgart
329
+ 55 %
1.850
+7%
63%
-7%
4,2 %
- 10 Bp.
3,9 %
- 10 Bp.
8.301
- 14 %
56.048
-2%
50%
+/- 0 %
4,0 %
- 9 Bp.
3,7 %
- 6 Bp.
Deutschland
*
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7
ABB. 1
Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens der letzten 12 Monate
bis 10 Mio.
bis 100 Mio.
bis 1 Mrd.
mehr als 1 Mrd.
Quelle: Savills / Kartengrundlage: BKG
savills.de/research
02
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Anhaltende leichte Renditekompression absehbar | Langfristkäufer überwiegen weiterhin
ABB. 2
ABB. 3
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzung
letzte 12 Monate
10
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
40%
Einzelhandel
20%
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0
2015 2016*
Q4
Hotel
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
ABB. 4
ABB. 5
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
30%
Sonstige
5
8,30
5,91
0
7,00
2
letzte 5 Jahre
Büro
50%
Mrd. Euro
15
4
17,85
20
6
14,56
8
15,33
25
15,02
10
9,70
30
8,18
35
12
10,48
14
7,44
40
12,64
16
6,67
45
11,11
18
5,22
50
3,98
55
20
5,24
22
7,03
60
6,40
24
5,38
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
Spitzenrenditen
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Private-Equity-Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstiger Asset-Manager
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
Bank
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
Büro
8%
Geschäftshaus 1a-Lage
Logistik
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-12
-9
-6
-3
0
3
Mrd. Euro
6
Quelle: Savills
9
12
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Q1
2016*
Quelle: Savills / * Prognose
TAB. 2
Die größten Transaktionen im 1. Quartal 2016 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Nutzungsart
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
BayWa Hochhaus
Büro
München
ca. 280 Mio. Euro
WealthCap
BayWa AG / Competo
Capital Partners
Loop5 (91 %-Anteil)
Einzelhandel
Weiterstadt
unveröffentlicht
Deutsche Asset & Wealth
Management
Sonae Sierra SGPS /
Foncière Euris
Forum Hanau
Einzelhandel
Hanau
unveröffentlicht
Hamburg Trust
HBB
Archer Portfolio
Büro
bundesweit
unveröffentlicht
Apollo Management
Advisors
Goldman Sachs
Portfolio (9 Objekte)
Einzelhandel
bundesweit
ca. 150 Mio. Euro
Rockspring Property
Investment Managers
unbekannter Investor
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeportfoliomarkt Deutschland
Portfolioanteil am Gesamtvolumen fällt auf 21 % | Starker Rückgang bei Handelsportfolios
TAB. 3
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Anzahl
Transaktionen
Ø Dealgröße
(Mio. Euro)
Q1
16
ggü.
Q1 15
Q2 15 Q1 16
ggü. Q1 15 Q4 15
Q2 15 Q1 16
ggü. Q1 15 Q4 15
Q2 15 Q1 16
ggü. Q1 15 Q4 15
Büro
386
+8%
5.345
+1%
42
+ 11 %
127
-9%
Einzelhandel
594
- 69 %
8.495
- 13 %
59
-5%
144
-9%
Industrie/Logistik
264
+ 37 %
1.687
+4%
25
-7%
67
+ 13 %
Sonstiges
467
-1%
4.373
+/- 0 %
57
+8%
77
-7%
Gesamt
1.711
- 42 %
19.900
-6%
183
+2%
109
-7%
Quelle: Savills
ABB. 6
ABB. 7
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
27
Büro
50%
8
24
40%
7
21
30%
6
18
5
15
4
12
3
9
2
6
2012
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
1,67
8,21
3,51
6,47
2,93
5,32
1,91
2013
Q4
1,90
2013
Q2
5,43
2,34
4,01
0,95
1,33
0,84
2012
Q2
3,99
2011
Q4
1,10
2011
Q2
1,10
0
2,13
1
0,73
9
1,17
20%
Sonstige
Einzelhandel
10%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
3
Hotel
Logistik / Industrie
0
2015 2016*
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
ABB. 8
ABB. 9
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
40%
30%
Sonstige
20%
übriges Europa
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Private-Equity-Fonds
Offener Spezialfonds
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Versicherung / Pensionskasse
Bauträger / Projektentwickler
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstige
Bank
Privatinvestor / Family Office
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Offener Publikumsfonds
Corporate
-6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-4
-2
0
Mrd. Euro
2
4
6
Quelle: Savills
savills.de/research
04
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Berlin
Internationale Investoren weiterhin stark interessiert | Produktverfügbarkeit dürfte steigen
ABB. 10
ABB. 11
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
0,0
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,61
1,0
3,35
0,5
1,83
2,0
1,47
1,0
1,52
3,0
1,94
1,5
1,16
4,0
0,59
2,0
0,62
5,0
1,54
2,5
0,82
6,0
0,81
3,0
0,64
7,0
3,33
3,5
0,62
50%
0,53
8,0
0,64
4,0
1,18
Büro
60%
0,62
9,0
0,50
4,5
0,73
40%
Sonstige
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 12
ABB. 13
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Immobilien AG / REIT
Bauträger / Projektentwickler
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Corporate
Sonstiger Asset-Manager
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Bank
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
-2
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1
0
Mrd. Euro
1
2
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Für viele langjährige Bestandshalter wird ein Verkauf immer attraktiver
•
Die Rallye am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt hat im ersten Quartal 2016 etwas an Momentum verloren
(Transaktionsvolumen: - 60 % ggü. Q1-2015). In den kommenden Quartalen gehen wir jedoch von einer anziehenden
Investmentaktivität aus. So dürften viele Eigentümer, die bereits früh im Marktzyklus gekauft haben, das aktuelle
Renditetief für einen Verkauf ihrer Objekte nutzen. Aber auch immer mehr deutlich später eingekaufte Immobilien
werden nach relativ kurzer Haltedauer erneut verkauft. All dies sollte die Produktverfügbarkeit deutlich erhöhen.
•
Gerade die Nachfrage aus dem Ausland ist anhaltend hoch. Der Anteil internationaler Käufer lag im ersten Quartal
bei etwa 50 Prozent. Grundsätzlich wird die Käuferschaft in punkto Kaufpreishöhe, Risikobereitschaft sowie
Schnelligkeit immer flexibler – und das ist in Berlin auch nötig, um zum Zuge zu kommen.
•
Besonders attraktiv erscheint in der jetzigen Marktphase der Kauf von Objekten mit kurzlaufenden Mietverträgen, da
diese eine enorme Steigerung des Cash-Flows versprechen. Der Bieterwettstreit ist dort jedoch entsprechend groß.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf
Transaktionsvolumen von über 300 Mio. Euro | Rückläufiges Jahresergebnis zu erwarten
ABB. 14
ABB. 15
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
3,5
1,2
3,0
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,30
0,79
1,33
0,58
0,14
0,45
0,19
0,70
0,52
0,85
0,0
0,17
0,5
0,35
0,2
0,65
1,0
0,29
0,4
0,19
1,5
0,05
0,6
0,04
2,0
0,47
0,8
0,35
2,5
0,09
1,0
letzte 5 Jahre
Büro
70%
60%
50%
40%
Sonstige
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
1,4
0,19
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 16
ABB. 17
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Bank
Private-Equity-Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Versicherung / Pensionskasse
Bauträger / Projektentwickler
Offener Publikumsfonds
Geschlossener Fonds
Corporate
-1,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,5
0,0
Mrd. Euro
0,5
1,0
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Starker Jahresauftakt und Renaissance der B-Lagen
•
Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt startete mit einem hohen Transaktionsvolumen ins neue Jahr. So
wechselten im 1. Quartal Gewerbeobjekte für mehr als 300 Mio. Euro den Eigentümer - mehr als doppelt so viel wie
im Vorjahreszeitraum. Da in diesem Jahr mit deutlich weniger großvolumigen Transaktionen als im vergangenen Jahr
zu rechnen ist, zeichnet sich für das Gesamtjahr 2016 jedoch ein leicht rückläufiges Investmentvolumen ab.
•
Core-Immobilien stehen bei den meisten Investoren nach wie vor hoch im Kurs, jedoch sehen viele Eigentümer
momentan von einem Verkauf solcher Objekte ab. Das bereits im letzten Jahr zu beobachtende Aufweichen der
Anlageprofile in Richtung Core-Plus dürfte daher auch in den kommenden Monaten anhalten.
•
Aufgrund der stärkeren Nachfrage nach Objekten abseits des Core-Segments ist davon auszugehen, dass auch die
Düsseldorfer B-Lagen verstärkt auf Investment-Opportunitäten geprüft werden.
savills.de/research
06
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt
Fehlende Großdeals sorgen für rückläufiges Volumen | Weiterhin rege Nachfrage
ABB. 18
ABB. 19
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,63
1,51
1,38
1,78
0,0
0,98
1,0
2,40
0,5
1,14
2,0
0,38
1,0
0,72
3,0
1,05
1,5
0,60
4,0
0,93
2,0
0,86
5,0
1,61
2,5
0,09
60%
0,46
6,0
0,69
3,0
0,81
Büro
80%
0,53
7,0
0,93
3,5
0,32
Sonstige
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 20
ABB. 21
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Versicherung / Pensionskasse
Sonstige
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Corporate
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
Bauträger / Projektentwickler
Private-Equity-Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Bank
-2
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1
0
Mrd. Euro
1
2
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Markt präsentiert sich kleinteilig, doch großvolumiges Produkt ist absehbar
•
Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres von vergleichsweise
kleinen Transaktionen geprägt. So lag das durchschnittliche Transaktionsvolumen bei lediglich etwa 24 Mio. Euro - in
den letzten fünf Jahren waren es 46 Mio. Euro. Angesichts der gut gefüllten Projektpipeline im Hochhaussegment
werden zukünftig aber auch wieder großvolumige Abschlüsse zu sehen sein.
•
Neben der Projekt- ist auch die Transaktionspipeline gut gefüllt. Für viele Produkte wurde im 1. Quartal der
Markteintritt vorbereitet, so dass in den kommenden Quartalen mit deutlich mehr Dynamik auf der Angebotsseite zu
rechnen ist. Insbesondere institutionelle Bestandshalter überprüfen derzeit ihre Portfolios und werden sich vermehrt
von nicht mehr strategiekonformen Objekten trennen.
•
Dem steht eine hohe Nachfrage nach Value-Add-Produkten gegenüber. Vor allem Objekte mit auslaufenden
Mietverträgen und Repositionierungspotenzial stehen hierbei im Fokus.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg
Markt startet ähnlich stark wie im letzten Jahr | Europäische Käufer dominieren den Markt
ABB. 22
ABB. 23
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,85
0,88
1,38
1,05
letzte 5 Jahre
Büro
80%
60%
Sonstige
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
0,5
0,0
0,90
0,2
1,40
1,0
0,63
1,5
0,4
0,75
0,6
0,53
2,0
1,32
0,8
0,48
2,5
0,58
3,0
1,0
0,49
1,2
0,75
3,5
0,40
1,4
0,19
4,0
0,51
4,5
1,6
0,46
1,8
0,54
5,0
0,73
2,0
0,63
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 24
ABB. 25
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Sonstiger Asset-Manager
Versicherung / Pensionskasse
Offener Publikumsfonds
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Offener Spezialfonds
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Private-Equity-Fonds
Sonstige
Geschlossener Fonds
Immobilien AG / REIT
Bank
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
-1,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,5
0,0
Mrd. Euro
0,5
1,0
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
Transaktionsaktivität jenseits der City nimmt zu
•
Hamburg gilt aufgrund seiner diversifizierten Branchenstruktur und seines vergleichsweise wenig volatilen
Vermietungsmarktes als ein besonders risikoarmer Investitionsstandort. Eigentümer der begehrten Core-Immobilien
in der City sind jedoch trotz der hohen Investorennachfrage nur in Ausnahmen zu Verkäufen bereit, da es an
Anlagealternativen mangelt. Das Investitionsgeschehen dürfte daher auch in den kommenden Monaten vor allem in
Lagen außerhalb der City stattfinden.
•
Eine Lage mit günstigem Entwicklungspotenzial ist die Achse zwischen Hafen und HafenCity. Diese dürfte in
nächster Zeit bei den Immobilieninvestoren verstärktes Interesse auf sich ziehen.
•
Aufgrund fehlender Verkaufsbereitschaft im Core-Segment dürfte das Jahr 2016 vor allem von Eigentümerwechseln
im Core-Plus-Segment geprägt sein. Auch Value-Add-Produkte werden weiter sehr stark nachgefragt sein. Da es
hier jedoch kaum Angebot gibt, ist von weiter fallenden Renditen auszugehen.
savills.de/research
08
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Köln
Leichter Umsatzanstieg ggü. Vorjahresquartal | Einheimische Akteure dominieren
ABB. 26
ABB. 27
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
1,2
2,4
1,0
2,0
40%
30%
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,17
0,95
0,45
0,66
0,14
0,79
0,19
0,12
0,30
0,43
0,09
2013
Q1
0,03
0,25
0,0
0,17
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
0,4
0,03
0,2
0,26
0,8
0,15
0,4
0,12
1,2
0,29
0,6
0,20
1,6
0,13
Mrd. Euro
Sonstige
0,8
letzte 5 Jahre
Büro
50%
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 28
ABB. 29
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Private-Equity-Fonds
Immobilien AG / REIT
Bank
Sonstige
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Offener Publikumsfonds
Bauträger / Projektentwickler
Corporate
Geschlossener Fonds
-0,8
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,6
-0,4
-0,2
0,0
0,2
Mrd. Euro
0,4
0,6
0,8
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Reges Investoreninteresse, aber schwieriger Markteintritt
•
Der Kölner Markt ist von einer massiven Knappheit an attraktiven Büroflächen gekennzeichnet. Gleichzeitig gibt
es kaum spekulative Projektentwicklungen. Das Marktumfeld für Eigentümer insbesondere von Büroimmobilien ist
daher sehr günstig. Dementsprechend sind viele Investoren an dem Kauf von Kölner Immobilien interessiert.
•
Die kleinteilige Bebauungsstruktur und die Vielzahl an (Privat)-Eigentümern im Kölner Zentrum erschwert das
Realisieren neuer Projekte, da zuvor diverse Einzelobjekte zu sichern sind. Dies hat lange Projektvorlaufzeiten zur
Folge und begünstigt überdies lokal verankerte Akteure. Wir gehen daher davon aus, dass der Markt auch im Jahr
2016 seine regionale Prägung beibehält und internationale Käufer oftmals nicht zum Zuge kommen.
•
Die mittel- bis langfristig anhaltende Flächenknappheit in der City macht die Erschließung neuer Stadtteillagen
erforderlich. Nachdem im Deutzer Feld kaum noch freie Grundstücke verfügbar sind, dürften perspektivisch die
Areale an den Kölner Ringen stärker in den Fokus rücken.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt München
BayWa Hochhaus sorgt für starken Jahresauftakt | Value-Add-Objekte bleiben sehr gefragt
ABB. 30
ABB. 31
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
7,0
Büro
80%
3,0
6,0
60%
2,5
5,0
2,0
4,0
1,5
3,0
1,0
2,0
0,5
1,0
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,87
1,90
1,54
1,54
0,89
1,43
1,20
0,60
1,12
2,26
0,88
0,57
0,74
1,14
0,55
0,68
0,34
0,86
0,0
0,63
0,22
3,5
0,45
Sonstige
letzte 5 Jahre
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 32
ABB. 33
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Offener Publikumsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Sonstiger Asset-Manager
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Immobilien AG / REIT
Öffentliche Hand
Leasing-Gesellschaft
Sonstige
Bank
Geschlossener Fonds
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
-1,5
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1,0
-0,5
0,0
0,5
Mrd. Euro
1,0
1,5
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
Steigende Investmentaktivität am Stadtrand
•
München gilt nach wie vor als DER sichere Hafen in Deutschland. Entsprechend groß ist die Nachfrage von
Investoren, die nach Anlagemöglichkeiten in genau solchen sicheren Häfen suchen. Auch 2016 dürfte die Nachfrage
anhalten und sich wegen der Angebotsknappheit innerhalb der Stadtgrenzen verstärkt auf das Umland ausweiten.
So ziehen Lagen wie Moosach, Ismaning oder auch Ottobrunn eine immer stärkere Nachfrage auf sich.
•
Die bayerische Landeshauptstadt steht nicht nur bei Core-, sondern auch bei Value-Add-Investoren ganz oben
auf der Liste der begehrtesten Investmentstandorte, denn die guten Vermietungsperspektiven versprechen
Wertsteigerungspotenzial, das sich durch Aufwertung von Objekten heben lässt.
•
In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lag das Transaktionsvolumen leicht unter dem des Vorjahreszeitraumes (- 2 % ggü. Q1-2015). Vor allem der Verkauf des BayWa-Hochhauses trug dazu bei, dass das Minus nicht
noch größer ausfiel. Nichtsdestotrotz war München damit der umsatzstärkste Top-7-Markt im 1. Quartal.
savills.de/research
10
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart
Quartalsumsatz übertrifft Vorjahresperiode um 55 % | Rallye dürfte anhalten
ABB. 34
ABB. 35
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
0,33
0,68
0,41
0,43
0,0
0,21
0,1
0,14
letzte 5 Jahre
Büro
50%
40%
30%
Sonstige
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
0,4
0,20
0,6
0,2
0,43
0,3
0,13
0,8
0,19
0,4
0,32
1,0
0,08
1,2
0,5
0,17
0,6
0,21
1,4
0,05
0,7
0,46
1,6
0,16
1,8
0,8
0,14
0,9
0,15
2,0
0,04
1,0
0,03
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,2
0,0
2016
Q1
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 36
ABB. 37
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
60%
50%
Sonstige
40%
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Offener Publikumsfonds
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Privatinvestor / Family Office
Versicherung / Pensionskasse
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Sonstige
Bank
Private-Equity-Fonds
Corporate
Geschlossener Fonds
Bauträger / Projektentwickler
-0,6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,4
-0,2
0,0
0,2
Mrd. Euro
0,4
0,6
Quelle: Savills
Der Stuttgarter Markt in Kürze
Investorenlandschaft breit gefächert und immer internationaler
•
Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt zieht ein immer stärkeres Interesse von ausländischen Investoren auf sich.
Gleichzeitig sind immer noch viele regionale Investoren, darunter zahlreiche Privatinvestoren, in Stuttgart engagiert.
Die Investorenlandschaft dürfte dadurch noch vielfältiger, der Bieterwettstreit um Immobilien noch größer werden.
•
Die Attraktivität Stuttgarts ergibt sich auch zukünftig aus den im Vergleich zu den anderen Top-7-Märkten etwas
höheren Renditen. Dabei kann die Metropolregion Stuttgart im Hinblick auf die Fundamentaldaten mit den meisten
anderen Märkten mithalten, etwa im Hinblick auf Kaufkraft und Beschäftigung. Wir gehen davon aus, dass dieser
Umstand im Jahresverlauf verstärkt eingepreist und zu einer weiteren leichten Renditekompression führen wird.
•
Die guten Fundamentaldaten und der stabile Nutzermarkt sind es aber auch, die viele Eigentümer von Core-Objekten
von Verkäufen abhalten. Wir erwarten daher, dass sich immer mehr Investoren auch mit den Stuttgarter B-Lagen
auseinandersetzen werden.
savills.de/research
11
Marktüberblick | Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
Q1 2016
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
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präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
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Savills Deutschland
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an
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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 200 Mitarbeitern in
sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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