[J-REITの投資環境]地価の上昇、不動産投資市場の成長戦略（PDF

情報提供資料
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年4月12日作成
地価の上昇、不動産投資市場の成長戦略
国土交通省が発表した2016年1月1日時点の公示地価
は、全国平均（全用途）で前年比＋0.1％となり、2008
年以来、8年ぶりに上昇しました。
公示地価（全用途）の推移
2006年～2016年
（％）
6
東京、大阪、名古屋の三大都市圏で前年の＋0.7％から＋
1.1％へ上昇幅が拡大したほか、マイナスが続いている地
方圏でも、前年の▲1.2％から▲0.7％へ下落幅が縮小し
ました。また、地方の中でも、札幌、仙台、広島、福岡の
中枢都市では＋3.2％（前年は＋1.8％）となり、三大都
市圏よりも上昇幅が大きくなりました。
地方圏（中枢都市）
4
＋3.2％
2
0
▲2
全国平均
▲4
地価の上昇が幅広い地域や用途に広がっている要因として
は、①訪日外国人客数の増加に伴うインバウンド消費の拡
大により、ホテルや商業施設の需要が高まっていること、
②都市圏を中心として、再開発や交通網等のインフラ整備
が進捗していること、③日銀による大規模な金融緩和政策
を背景として、国内外の投資資金が不動産市場へ流入し、
不動産取引が活発化していること等が挙げられます。
このような環境下、国土交通省は2016年3月、J-REIT
等の資産総額を現在の約16兆円（上場J-REIT 14.6兆
円、私募REIT1.4兆円）から2020年に約30兆円へ倍増
させる目標を示しました。具体策として、①J-REITによ
る観光や物流、ヘルスケア等の成長分野に係る不動産への
投資促進支援、②海外投資家や年金基金等による不動産投
資促進のための関連データ整備や情報提供の強化等が挙げ
られています。
また、政府は同月、訪日外国人客数目標（ 2020 年に
2,000万人）がほぼ達成されたことを受け、2020年に現
在の2倍の4,000万人、2030年に同3倍の6,000万人へ
拡大する新たな目標を発表しました。具体策として、ビザ
の戦略的緩和や迎賓館等の公的施設の積極的な公開、対外
的な観光情報発信の強化等を行う方針です。
今回の公示地価には、上記要素に加え、1月に発表された
日銀のマイナス金利政策の影響は反映されていません。今
後、金融機関による不動産向け貸出しの増加、国内外の投
資家からの不動産投資の増加等を要因として、地価の上昇
が続く可能性があります。
＋1.1％
＋0.1％
▲0.7％
三大都市圏
地方圏
▲6
06
08
10
12
14
16
（年）
※前年比変動率。
J-REITの物件取得額と東証REIT指数の推移
2006年～2016年
（兆円）
（ポイント）
2.5
2,500
2.0
2,000
東証REIT指数：右軸
1.5
1,500
1.0
1,000
0.5
500
物件取得額：左軸
0.0
06
08
10
12
14
16
0
（年）
※2016年のJ-REITの物件取得額は2月末時点。
※2006年～2015年の東証REIT指数は12月末時点。2016年は
3月末時点。
J-REITの資金調達額の推移
2006年～2016年
（兆円）
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
06
08
10
12
14
※IPO（新規公開）および公募増資による資金調達額。
※2016年は1月末時点。
16 （年）
出所：国土交通省、ブルームバーグおよび一般社団法人不動産証券化協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における公示地価、J-REITの物件取得額と東証REIT指数、およびJ-REITの資金調達額の推移を示唆、保証するものではありま
せん。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
1/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年4月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
予想配当利回り：右軸
東証REIT指数（配当込み）：左軸
東証REIT指数：左軸
2016年3月末
2016年2月末
月次騰落率
東証R EIT 指数
1,896.40
1,873.29
1.23%
東証R EIT 指数（配当込み）
3,409.88
3,361.11
1.45%
3.18%
3.20%
J -R EIT 予想配当利回り
-
先月の市場環境
3月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は上昇しました。
損益確定売りがあったものの、日銀のマイナス金利政策により、国内リートの配当利回りの高さが再評価され
たことや、下旬に公表された公示地価（全国平均）が8年ぶりにプラス転換したことなどが好感されました。
＊グラフの期間は、2016年2月29日～2016年3月31日
今後の見通し
目先、損益確定売りなどに押される場面も想定され、値動きが一時的に大きくなる可能性があります。
ただし、日銀のマイナス金利政策のもと、相対的な配当利回りの高さから資金流入が見込まれることに加えて、
不動産市況は改善が継続しており、保有物件の賃料上昇に伴う配当金増加が想定され、中期的に上昇基調で推
移する展開を予想します。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
2/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年4月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
（兆円）
14
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
時価総額
（2001年9月10日～2016年3月31日）
11兆7,809億円
銘柄数
53銘柄
（2016年3月31日現在）
12
不動産タイプ別構成比率
10
8
6
4
2
0
01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
12
（2001年9月10日～2016年3月31日）
利回り格差
Ｊ－ＲＥＩＴ
10年国債
10
8
6
4
3.2％
3.2％
2
0
▲0.03％
▲2
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
主な国内資産の利回り比較
（％）
4
（2016年3月31日現在）
3.2％
※J-REITおよび株式は配当利回り
3
11/9
（％）
7
6
4
2
15/9 （年/月）
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
（2016年3月31日現在）
REIT配当利回り
利回り格差
5
2.1％
13/9
4.3％
10年国債利回り
2.5％
3.2％
1.8％
2.5％
1.8％
2
2.2％
3.2％
3.2％
3
1
4.7％
1.4％
1
0
▲0.03％
0
▲1
▲1
Ｊ－ＲＥＩＴ
株式
（東証一部）
10年国債
▲0.03％
日本
米国
英国
豪州
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE
EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがありま
す。
※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
3/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年4月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ時価総額上位10銘柄
（2016年3月31日現在）
順位
銘柄名
主なスポンサー
主な
運用対象
騰落率
予想
配当利回り
時価総額
1ヵ月
3ヵ月
6ヵ月
1年
1
日本ビルファンド投資法人
三井不動産、住友生命保険
オフィス
-0.3%
15.6%
16.8%
16.3%
9,418億円
2.48%
2
ジャパンリアルエステイト投資法人
三菱地所、三井物産
オフィス
-3.4%
12.1%
19.4%
18.1%
8,511億円
2.53%
3
日本リテールファンド投資法人
三菱商事、ユービーエス
商業施設
5.1%
18.2%
18.5%
17.2%
6,896億円
3.11%
4
野村不動産マスターファンド投資法人
野村不動産
総合
7.3%
14.0%
-
-
6,253億円
2.62%
5
ユナイテッド・アーバン投資法人
丸紅、極東証券
総合
2.5%
10.9%
15.9%
0.5%
5,005億円
3.30%
6
日本プロロジスリート投資法人
プロロジス
物流
5.2%
15.3%
18.2%
-1.4%
4,627億円
2.66%
7
オリックス不動産投資法人
オリックス
総合
1.7%
13.4%
9.6%
5.2%
4,217億円
3.27%
8
日本プライムリアルティ投資法人
東京建物、大成建設、安田不
動産等
複合
-1.1%
11.0%
19.9%
14.5%
4,003億円
2.89%
9
アドバンス・レジデンス投資法人
伊藤忠グループ
住宅
4.8%
9.2%
15.0%
2.4%
3,704億円
3.22%
アクティビア・プロパティーズ投資法人
東急不動産
複合
-3.6%
13.8%
18.6%
15.0%
3,502億円
2.92%
10
出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への
投資を推奨するものではありません。
日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
（億円）
210
180
（2010年12月～2016年4月※）（億円）
3,500
買入累計額（右軸）
3,000
月間買入額（左軸）
（2016年4月8日現在）
150
2,500
年間買入予定額
900億円
120
2,000
90
1,500
2016年
買入実施額
240億円
60
1,000
30
500
買入累計額
2,943億円
0
10/12
11/12
※2016年4月は8日現在。
12/12
13/12
14/12
0
15/12
（年/月）
出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
4/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年4月
不動産市場について
都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
（2001年9月～2016年3月）（％）
11
賃料：左軸
23,000
空室率：右軸
10
22,000
9
21,000
8
20,000
7
19,000
6
18,000
5
17,000
4
16,000
3
15,000
2
14,000
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
17,973円
4.34％
1
15/9
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
（2001年9月～2016年3月）※
10
9
都心５区オフィス
8
J-REIT（オフィス）
7
J-REIT
6
5
4.34％
4
3
2.50％
2
1
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2016年1月までのデータを表示。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
1.20％
15/9
（年/月）
東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
25,000
（2001年9月～2016年3月）※ （ポイント）
3,000
賃料：左軸
23,000
2,500
東証REIT指数：右軸
21,000
2,000 1,896.40
ポイント
1,500
17,973円
1,000
19,000
17,000
15,000
500
※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
13,000
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
0
15/9
（年/月）
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
5/6
【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】
●投資信託に係るリスクについて
●投資信託に係る費用について
投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動
産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外
貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもありま
す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま
す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて
いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、
投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運
用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、
投資信託は預貯金と異なります。
投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類
や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、
リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は
投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。
●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、
保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録
金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象
ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委
みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい
ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた
だきます。
■直接ご負担いただく費用
購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合
があるため、あらかじめ上限の料率等を
示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
運用管理費用（信託報酬） ※ ：上限年2.16％（税抜
2.00％）
※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報
酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算
によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場
合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変
動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができま
せん。
託会社が行います。
■その他の費用
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ
ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ
さい。
≪ご注意≫
上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきまし
ては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高
の料率を記載しております。
投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしま
すので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご
自身が投資に関してご判断ください。
商号等／みずほ投信投資顧問株式会社
金融商品取引業者関東財務局長(金商)第398号
加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
本資料で使用している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関
するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited
が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエル
エルシーが所有する登録商標です。
本資料のご利用にあたっての注意事項等
本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を目
的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等につ
いて細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、予想、
意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記載した当
社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
6/6

Download Report