J－REITの投資環境

情報提供資料
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2014年6月11日作成
高水準を維持する不動産への投資意欲
◆東京オフィスビルの期待利回りは、5年半ぶりの
水準に低下
日本不動産研究所が発表した2014年4月現在の不
動産投資家調査によると、東京（丸の内・大手町）の
オフィスビルの期待利回り※は、前回比▲0.2％の4.0
％となりました。2013年4月調査から3回連続で低
下し、2008年10月調査以来、5年半ぶりの低水準と
なりました。期待利回りの低下は、一般的に不動産価
格の上昇を意味します。
※期待利回りとは、投資家が投資対象資産に対して期待する利回り
を意味します。
期待利回りの低下傾向は、住宅や商業施設、物流施
設などさまざまな用途の不動産にみられます。また、
地域も東京に限らず、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙
台など主要都市を中心として地方都市にまで広がって
います。
期待利回りの推移
（％）
（2006年4月～2014年4月：半期）
7.0
ホテル
5.9％
6.5
6.0
物流
5.4％
5.5
住宅
5.1％
5.0
4.5
商業
4.2％
4.0
オフィス
4.0％
3.5
06/4
08/4
10/4
14/4（年/月）
12/4
今後1年間の不動産投資に対する考え方
◆高い水準が続く不動産への新規投資意欲
（％）
投資家の不動産への投資意欲調査では、今後1年間
で「新規投資を積極的に行う」との回答が92%とな
りました。不動産市況の改善継続やデフレ脱却への期
待などを背景に、不動産投資家の投資意欲は高い水準
を維持しています。
オフィスビル市況の改善が継続していることや地価
の回復傾向が鮮明になっていることなどから、 JREIT市場は堅調に推移することが期待されます。
＊期待利回りの推移グラフにおける各項目の詳細は以下のとおり
オフィス：東京（丸の内・大手町）
住宅：東京（城南地区、ワンルーム）
商業：東京（銀座地区、都心型高級専門店）
物流：東京（江東地区、マルチテナント型）
ホテル：東京（宿泊特化型ビジネスホテル）
＊今後1年間の不動産投資に対する考え方は複数回答を含む
GPIFによるJ-REIT投資の開始
2014年4月、公的年金の管理・運用を行うGPIF（年
金積立金管理運用独立行政法人）は、国内株式運用部分
の見直しに伴い、J-REITを投資対象に加えることを発
表しました。
今後、他の公的年金がGPIFの動きに追随する可能性も
あり、年金資金によるJ-REIT投資の拡大も想定されま
す。日銀によるJ-REIT買入れと合わせて、J-REIT市場
にとっては、需給改善や投資家層の拡大など、プラスの
影響があると思われます。
（2010年4月～2014年4月：半期）
100
92％
80
新規投資を積極的に行う
60
既存所有物件を売却する
40
23％
20
6％
当面、新規投資を控える
0
10/4
11/4
12/4
14/4（年/月）
13/4
GPIFの運用資産別構成割合
（2013年12月末時点）
外国株式
15.2％
外国債券
10.6％
短期資産 1.8％
運用資産総額
128.6兆円
国内債券
55.2％
国内株式
17.2％
出所：一般財団法人日本不動産研究所「第30回不動産投資家調査（2014年4月現在）」の調査結果およびGPIF発表資料を基にみずほ
投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における期待利回りおよび不動産投資家の不動産投資に対する考え方、GPIFの運用資産別構成割合を示唆、保証するもの
ではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
1/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2014年6月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
（2013年5月31日～2014年5月30日）（％）
7
（ポイント）
3,100
東証REIT指数（配当込み）：左軸
6
2,600
5
2,100
予想配当利回り：右軸
1,600
4
1,100
3
東証REIT指数：左軸
600
2013/5/31
2
2013/7/31
2013/9/30
2013/11/30
2014/1/31
2014/3/31
（年/月/日）
2014年5月末
2014年4月末
月次騰落率
東証R EIT 指数
1,565.02
1,496.02
4.61%
東証R EIT 指数（配当込み）
2,645.27
2,520.81
4.94%
3.49%
3.65%
J -R EIT 予想配当利回り
-
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの
ではありません。
先月の市場環境
5 月の J-REIT 市場（東証 REIT 指数（配当込（ポイント）
2,700
み））は、前月末対比4.94％上昇しました。
東証REIT指数（配当込み）は、①東京都心のオ
フィス空室率の低下やオフィス賃料の反転を示唆
する統計が公表されたこと、②長期金利が低位安
定傾向にあること、などを好感し上昇基調をたど
り、月末にかけて年初来高値を更新しました。
2,650
（2014年4月30日～2014年5月30日）
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
2,600
2,550
2,500
4/30
5/7
1,600
5/14
5/21
東証ＲＥＩＴ指数：左軸
予想配当利回り：右軸
5/28
（％）
4.0
1,550
3.8
1,500
3.6
1,450
4/30
5/7
5/14
5/21
3.4
5/28
（月/日）
今後の見通し
J-REIT市場は、相対的な配当利回りの高さや、オフィスビル市況の改善、不動産価格反転など不動産市況の
改善継続期待等を背景に、中長期的には底堅く推移すると予想します。
今後の首都圏のオフィスビル市況は、経済の回復や地震対策などのBCP対応（事業継続計画）に伴う新規需
要の増加により、空室率の低下傾向が継続することが見込まれます。空室率の低下が進むことで、賃料の上昇
につながり、J-REITが保有している物件の収入増加につながることが想定されます。また、公募増資で調達し
た資金を活用し積極的な物件取得を進めることで、分配金の維持・増加につながることが期待できます。
なお、内外金融市場の値動きに影響を受ける可能性が残る点には留意が必要と考えています。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
2/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2014年6月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
（兆円）
9
8兆2,213億円
時価総額
45銘柄
銘柄数
（2001年9月10日～2014年5月30日）
8
（2014年5月30日現在）
7
不動産タイプ別構成比率
6
ホテル
3%
5
その他
2%
物流施設
11%
4
3
2
オフィス
46%
住宅
18%
1
0
01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9
商業・店舗
21%
（年/月）
（2014年3月31日現在）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
（2001年9月10日～2014年5月30日）
12
利回り格差
Ｊ－ＲＥＩＴ
10年国債
10
8
6
4
3.49％
2.91％
2
0
01/9 02/9 03/9 04/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9
主な国内資産の利回り比較
（％）
（2014年5月30日現在）
5
6
3.49％
5
3
4
1.99％
（2014年5月30日現在）
10年国債利回り
1.86％
5.52％
利回り格差
1.13％
0.36％
2.91％
3.49％
3
2
（年/月）
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
（％）
7
REIT配当利回り
4
0.58％
3.61％
3.66％
2.93％
2.57％
2.48％
2
1
0.58％
1
0.58％
0
0
Ｊ－ＲＥＩＴ
株式
（東証一部）
10年国債
日本
米国
英国
オーストラリア
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティリート指数、英国：FTSE
EPRA／NAREIT UK指数、オーストラリア：S&P／ASX200REIT指数。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
3/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2014年6月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ時価総額上位10銘柄
（2014年5月30日現在）
順位
銘柄名
主なスポンサー
主な
運用対象
騰落率
時価総額
1ヵ月
3ヵ月
6ヵ月
1年
予想
配当利回り
1
日本ビルファンド投資法人
三井不動産、住友生命
オフィス
5.3%
2.4%
0.5%
17.7%
8,416億円
2.68%
2
ジャパンリアルエステイト投資法人
三菱地所、第一生命、三井物
産
オフィス
10.0%
9.6%
11.6%
22.0%
7,447億円
2.55%
3
日本リテールファンド投資法人
三菱商事、ユービーエス
商業施設
9.0%
11.5%
13.1%
21.7%
5,168億円
3.68%
4
ユナイテッド・アーバン投資法人
丸紅、極東証券
総合
7.6%
6.6%
12.8%
29.5%
3,877億円
3.45%
5
日本プロロジスリート投資法人
プロロジス
物流
4.8%
3.9%
14.4%
40.2%
3,484億円
2.87%
6
アドバンス・レジデンス投資法人
伊藤忠グループ、日本土地建
物等
住宅
8.6%
15.2%
15.5%
24.7%
3,266億円
3.58%
7
日本プライムリアルティ投資法人
東京建物、大成建設、安田不
動産、明治安田生命、損害保
険ジャパン
複合
1.7%
3.7%
8.5%
20.5%
3,015億円
3.31%
8
フロンティア不動産投資法人
三井不動産
商業施設
4.2%
0.0%
17.4%
23.1%
2,738億円
3.59%
9
オリックス不動産投資法人
オリックス
総合
4.5%
5.6%
8.5%
28.9%
2,672億円
3.65%
GLP投資法人
GLプロパティーズ
物流
6.8%
0.6%
7.3%
20.1%
2,261億円
3.46%
10
出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への
投資を推奨するものではありません。
日本銀行によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
（億円）
200
160
120
月間買入額（左軸）
（2010年12月～2014年6月※：月次）（億円）
2,000
買入累計額（右軸）
1,600
（2014年6月5日現在）
買入予定額
1,700億円
買入実績
1,504億円
1,200
80
800
40
400
※買入予定額
2014年末まで： 1,700億円
0
0
10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06
（年/月）
※2014年6月は5日現在。
出所：日本銀行が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における日本銀行によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
4/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2014年6月
不動産市場について
都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
（2001年9月～2014年4月）
賃料：左軸
23,000
（％）
10
空室率：右軸
9
22,000
8
21,000
7
20,000
6
19,000
5
18,000
4
17,000
3
16,000
2
15,000
1
14,000
01/9
6.64％
16,455円
0
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
10
（2001年9月～2014年4月※）
9
都心５区オフィス
8
J-REIT（オフィス）
7
J-REIT
6.64％
6
5
4.10％
4
3
2
1
1.50％
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2014年3月までのデータを表示。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9 （年/月）
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）と都心５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
24,000
（ポイント）
（2001年9月～2014年5月※）
4,000
賃料：左軸
23,000
3,600
東証REIT指数（配当込み）：右軸
22,000
3,200
21,000
2,800
20,000
2,400
19,000
2,000
18,000
1,600
17,000
1,200
16,000
15,000
※東証REIT指数（配当込み）は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
※賃料は2014年4月までのデータを表示。
14,000
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
2,645.3
ポイント
16,455円
800
400
0
（年/月）
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
5/6
【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】
●投資信託に係るリスクについて
●投資信託に係る費用について
投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動
産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外
貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもありま
す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま
す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて
いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、
投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運
用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、
投資信託は預貯金と異なります。
投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類
や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、
リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は
投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。
●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、
保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録
金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象
ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委
みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい
ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた
だきます。
■直接ご負担いただく費用
購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合
があるため、あらかじめ上限の料率等を
示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
運用管理費用（信託報酬）※：上限年2.16％（税抜
2.00％）
※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報
酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算
によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する
場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により
変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができ
ません。
託会社が行います。
■その他の費用
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ
ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ
さい。
≪ご注意≫
上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきま
しては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における
最高の料率を記載しております。
投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたし
ますので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さ
まご自身が投資に関してご判断ください。
商号等／みずほ投信投資顧問株式会社
金融商品取引業者関東財務局長(金商)第398号
加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
本資料で使用している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関
するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited
が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエル
エルシーが所有する登録商標です。
本資料のご利用にあたっての注意事項等
本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を
目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等
について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、
予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記
載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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