[J-REITの投資環境]投資対象・運用地域の多様化と市場の拡大

情報提供資料
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年8月10日作成
投資対象・運用地域の多様化と市場の拡大
7月29日にマリモ地方創生リート投資法人、8月2日に
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が東証に上場し
ました。
マリモ地方創生リート投資法人は、『地方の創生』に貢献
することを基本理念としています。地域別の基本投資比率
は、地方が70％以上、東京圏が30％以下とし、用途別
では、レジデンスや商業施設を中心にホテルやオフィスな
どにも分散投資を行う方針です。スポンサーは、不動産デ
ベロッパーのマリモで、上場時の資産規模は約162億円
です。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産
が開発する先進的・高機能な物流施設に重点投資を行う
物流特化型REITです。スポンサーは三井不動産で、同社
がスポンサーのREITとしては4番目の上場となります
が、名称に『三井不動産』を含むのは初めてです。地域別
の基本投資比率は、首都および関西エリアが70％以上、
その他エリアが30％以下としています。上場時の資産規
模は約755億円です。
上記2銘柄の上場により、上場J-REITの銘柄数は56銘柄
と過去最多となりました（8月2日時点）。また、足元の
時価総額は、過去最大水準の12兆円近辺まで拡大してい
ます。
このほか、8月31日には、大江戸温泉物語グループが、
J-REITとしては初となる温泉施設などに特化して投資す
るREITの上場を予定しています。また、9月1日には、
野村不動産マスターファンド投資法人や大和ハウスリート
投資法人などが合併を予定しており、市場の多様化・活性
化が進んでいます。投資対象や運用地域などの特徴が異な
るさまざまなREITの上場により、投資家の選択肢が広が
り、さらなる分散投資も可能になると期待されます。
J-REITの銘柄数と時価総額の推移
2001年9月28日～2016年8月2日※
（兆円）
70
14
60
12
50
銘柄数：左軸
10
40
8
30
6
20
4
10
0
01/9
時価総額：右軸
2
0
04/9
07/9
10/9
13/9
（年/月）
※時価総額は、2016年7月29日まで
投資物件一例
アルティザ仙台花京院：宮城県仙台市
（マリモ地方創生リート投資法人）
MFLP久喜：埼玉県久喜市
（三井不動産ロジスティクスパーク投資法人）
足元のJ-REIT市場は、世界的な政治・経済動向への懸念
を背景に投資家のリスク回避姿勢が強まる局面など、値動
きが大きくなる場面もみられます。しかし、日銀のマイナ
ス金利政策のもと、為替変動リスクがなく3％を超える利
回りが期待できる投資対象として、相対的に魅力が高いと
いえます。日銀の買入れ、保有物件の賃料上昇に伴う配当
金増加期待なども、引き続き市場を下支えすると期待され
ます。
出所：ブルームバーグ、東京証券取引所、マリモ地方創生リート投資法人および三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が提供するデータを基
にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来におけるJ-REITの銘柄数と時価総額の推移を示唆、保証するものではありません。また、特定のJ-REITを推奨するものではあり
ません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
1/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
東証REIT指数（配当込み）：左軸
予想配当利回り：右軸
東証REIT指数：左軸
2016年7月末
2016年6月末
月次騰落率
東証R EIT 指数
1,869.32
1,843.66
1.39%
東証R EIT 指数（配当込み）
3,394.01
3,340.35
1.61%
3.42%
3.40%
J -R EIT 予想配当利回り
-
先月の市場環境
7月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は上昇しました。
月初は、欧州経済の先行き不透明感などからやや軟調に推移する局面もありましたが、中旬以降は、相対的に
高い配当利回りなどから見直され、底堅い展開となりました。
＊グラフの期間は、2016年6月30日～2016年7月29日
今後の見通し
目先、世界的な政治・経済動向への先行き不透明感から、上値の重い展開となる可能性があります。
ただし、日銀のマイナス金利政策のもと、相対的な配当利回りの高さから資金流入が期待されること、不動産
市況は改善が継続しており、保有物件の賃料上昇に伴う配当金増加が想定されることなどから、中期的に上昇
基調で推移する展開を予想します。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
2/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
（兆円）
14
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
（2001年9月10日～2016年7月29日）
時価総額
11兆8,119億円
55銘柄
銘柄数
（2016年7月29日現在）
12
不動産タイプ別構成比率
10
8
6
4
2
0
01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
12
（2001年9月10日～2016年7月29日）
利回り格差
Ｊ－ＲＥＩＴ
10年国債
10
8
6
3.6％
4
3.4％
2
0
▲0.2％
▲2
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
主な国内資産の利回り比較
（％）
4
（2016年7月末現在）
3.4％
※J-REITおよび株式は配当利回り
3
2.2％
11/9
13/9
15/9
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
（％）
6
（2016年7月末現在）
REIT配当利回り
5
利回り格差
4
3.4％ 3.6％
2
3
1
2
10年国債利回り
2.4％
3.8％
2.8％
▲0.2％
▲1
株式
（東証一部）
10年国債
1.9％
1.5％
0.7％
0
▲1
Ｊ－ＲＥＩＴ
2.4％
4.3％
3.5％
1
0
（年/月）
▲0.2％
日本
米国
英国
豪州
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE EPRA
／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。
※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
3/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年8月
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ時価総額上位10銘柄
順位
銘柄名
主なスポンサー
主な
運用対象
（2016年7月29日現在）
騰落率
予想
配当利回り
時価総額
1ヵ月
3ヵ月
6ヵ月
1年
1
日本ビルファンド投資法人
三井不動産、住友生命保険
オフィス
-0.5%
-7.0%
2.6%
16.8%
8,896億円
2.65%
2
ジャパンリアルエステイト投資法人
三菱地所、三井物産
オフィス
-2.4%
-8.2%
-1.8%
14.3%
8,105億円
2.67%
3
日本リテールファンド投資法人
三菱商事、ユービーエス
商業施設
-3.9%
-5.3%
0.5%
7.4%
6,432億円
3.37%
4
野村不動産マスターファンド投資法人
野村不動産
総合
4.3%
-0.1%
16.3%
-
6,316億円
3.44%
5
ユナイテッド・アーバン投資法人
丸紅、極東証券
総合
3.3%
4.0%
18.3%
10.1%
5,649億円
3.14%
6
日本プロロジスリート投資法人
プロロジス
物流
1.5%
-0.6%
21.1%
7.9%
4,691億円
3.26%
7
オリックス不動産投資法人
オリックス
総合
6.3%
4.5%
14.3%
15.8%
4,564億円
3.08%
8
日本プライムリアルティ投資法人
東京建物、大成建設、安田不
動産等
複合
2.2%
-4.4%
5.8%
15.7%
3,933億円
3.06%
9
アドバンス・レジデンス投資法人
伊藤忠グループ
住宅
5.1%
-0.9%
11.0%
8.9%
3,700億円
3.41%
GLP投資法人
グローバル・ロジスティッ
ク・プロパティーズ
物流
0.3%
-0.9%
13.3%
13.4%
3,377億円
3.54%
10
出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への
投資を推奨するものではありません。
日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
（億円）
210
180
（2010年12月～2016年8月※）（億円）
3,500
買入累計額（右軸）
3,000
月間買入額（左軸）
150
2,500
120
2,000
90
1,500
60
1,000
30
500
0
10/12
（2016年8月5日現在）
年間
買入予定額
900億円
2016年
買入実施額
600億円
買入累計額
3,303億円
0
11/12
※2016年8月は5日現在。
12/12
13/12
14/12
15/12
（年/月）
出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
4/6
Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境
2016年8月
不動産市場について
都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
23,000
（2001年9月～2016年7月）（％）
11
賃料：左軸
空室率：右軸
10
22,000
9
21,000
8
20,000
7
19,000
6
18,000
5
17,000
4
16,000
3
15,000
2
14,000
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
18,271円
3.94％
1
15/9
（年/月）
Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
（2001年9月～2016年7月※）
10
9
都心５区オフィス
8
J-REIT（オフィス）
7
J-REIT
6
5
4
3.94％
3
2
1.90％
1
1.30％
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2016年5月までのデータを表示。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
15/9
（年/月）
東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
25,000
（2001年9月※～2016年7月）（ポイント）
3,000
賃料：左軸
23,000
2,500
東証REIT指数：右軸
21,000
2,000
19,000
1,500
17,000
1,000
15,000
13,000
01/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
18,271円
500
※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
03/9
1,869.32
ポイント
0
15/9
（年/月）
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
5/6
【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】
●投資信託に係るリスクについて
●投資信託に係る費用について
投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動
産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外
貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもありま
す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま
す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて
いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、
投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運
用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、
投資信託は預貯金と異なります。
投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類
や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、
リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は
投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。
●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、
保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録
金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象
ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委
みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい
ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた
だきます。
■直接ご負担いただく費用
購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合
があるため、あらかじめ上限の料率等を
示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
運用管理費用（信託報酬） ※ ：上限年2.16％（税抜
2.00％）
※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報
酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算
によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場
合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変
動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができま
せん。
託会社が行います。
■その他の費用
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ
ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ
さい。
≪ご注意≫
上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきまし
ては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高
の料率を記載しております。
投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしま
すので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご
自身が投資に関してご判断ください。
商号等／みずほ投信投資顧問株式会社
金融商品取引業者関東財務局長(金商)第398号
加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
本資料で使用している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関
するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International
Limitedが使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエル
エルシーが所有する登録商標です。
本資料のご利用にあたっての注意事項等
本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を目
的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等につ
いて細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、予想、
意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記載した当
社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
6/6

Download Report