Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年情報提供資料 2015年1月15日作成 J-REIT市場の注目ポイント 2014年のJ-REIT市場は、オフィスビル市況の改善継続や地価の底打ち反転、GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）によるJ-REIT投資の開始や日銀による買入れ予定額の増額などさまざまな要因を背景に、東証REIT指数は年間で25.3％上昇しました。また、11月には日本初となるヘルスケアリートが上場するなど市場は多様化・拡大し、時価総額は11月末に市場創設来初めて10兆円を突破しました。今回は、2015年のJ-REIT市場の注目ポイントについてまとめたいと思います。 ①2020年東京オリンピック開催に向けた取組み ②日銀の金融緩和による低金利でJ-REITの相対的に高い配当利回りに注目 ③不動産市況の改善がJ-REIT市場をサポート ④その他の注目ポイント ①2020年東京オリンピック開催に向けた取組み 2020年東京オリンピックの開催に向け、2015年は、都市開発の動向とインバウンド（訪日旅行）需要が注目されます。 2015年竣工予定オフィスビル（一例）東京日本橋タワー（3月竣工予定）  東京の都市開発動向交通網では、3月に北陸新幹線の開業、JR宇都宮・高崎・常磐線が東京駅へ乗り入れる東北縦貫線（上野東京ライン）の運用開始などが予定されています。交通利便性の向上により人や物の移動が促進され、経済活動が活発化することが期待されます。東京駅や品川駅周辺では、2月に「品川シーズンテラス」、3月に「東京日本橋タワー」、10月に「鉄鋼ビルディング」などが竣工予定です。ターミナル駅に近く、大規模かつ最新鋭のオフィスビルの竣工が都心の不動産市況を一段と活性化させることが期待されます。鉄鋼ビルディング（10月竣工予定）商業施設では、4月に新宿歌舞伎町の旧コマ劇場跡地に映画館やホテルなどが入居する複合施設「新宿東宝ビル」が開業予定です。また、商業の中心地である銀座エリアでは「（仮称）銀座５丁目プロジェクト」が秋頃に開業予定です。上階には都内最大となるロッテ免税店を誘致する予定で、訪日観光客のさらなる誘引が期待されます。 ※みずほ投信投資顧問が撮影（2015年1月3日時点） ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 1/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月  インバウンド需要 2014年は、訪日外国人客数が1,300万人を突破し、過去最高になる見込みです。観光振興の推進は政府の重要政策の一つに掲げられており、不動産・J-REIT市場へさまざまな経済波及効果をもたらすものと期待されます。訪日外国人客数の推移（万人）（2010年～2030年） 3,500 3,000万人 3,000 2015年は、円安や原油安により日本への旅行に一段の割安感が出るとみられることや、2014年10月に開始された消費税免税制度拡充の認知度向上、中国人向けビザ発給要件緩和などの効果により、訪日外国人客数のさらなる増加が期待されます。訪日外国人客数の増加により、ホテルの需要拡大・売上増加が見込まれます。J-REITにとっては、保有するホテルの賃料上昇を通じた収益増加につながるほか、買い物需要の拡大による商業施設への恩恵も期待されます。また、日本の魅力向上により海外からの投資が増加すれば、オフィスや住宅市場へも好影響が期待されます。 2,500 2,000万人 2,000 1,500 1,000 500 0 10 12 14 30（年） 20 ※2014年は11月までの累計。 ※2020年、2030年は、「日本再興戦略」改訂 2014による。 ②日銀の金融緩和による低金利でJ-REITの相対的に高い配当利回りに注目  日銀の金融緩和継続 2014年10月に決定された日銀の追加金融緩和策において、J-REITの買入れ額が年間300億円から同900 億円へと従来比３倍に増額されたことが、相場の下支え要因になると考えられます（P6グラフご参照）。また、強力な金融緩和効果で、日本の10年国債利回りは 0.3% 割れの水準で推移しており（ 1 月 14 日現在）、低金利環境がJ-REIT市場の後押しになると思われます。  利回り面での相対的な優位性主要国REITと10年国債の利回り比較（％）（2014年12月末現在） 7 REIT配当利回り（左） 10年国債利回り（右） 6 5.0％ 5 4 3.6％ 3.0％ 2.8％ 3 2.7％ 2.2％追加金融緩和により低金利環境が続くとみられる中、 J-REITの配当利回りは相対的に高く、引き続き利回りを求める投資家からの資金流入が期待されます。また、投資家の注目度が高いREITと10年国債との利回り格差が海外と比較して大きいことも、J-REIT市場の後押しになると思われます。 2 1 1.8％利回り格差 2.7％ 0.3％利回り格差利回り格差利回り格差 1.4％ 1.0％ 2.3％ 0 日本米国英国豪州 ※日本は2014年12月30日、その他は2014年12月 31日の値。 ※主要国REITの利回りで用いた指数はP5をご参照ください。出所：日本政府観光局（JNTO）およびブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における訪日外国人客数の推移を保証するものではありません。また、主要国REITと10年国債の利回りを示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 2/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月 ③不動産市況の改善がJ-REIT市場をサポート  オフィスビル市況のさらなる改善三鬼商事発表の東京都心5区の2014年12月末のオフィスビル空室率は5.47%となり、18ヵ月連続で改善しました。また、平均賃料は16,953円となり、12ヵ月連続で上昇しました（P7グラフご参照）。市況改善が着実に進んでいます。なお、総合不動産サービス大手のJLLによると、東京のAグレードオフィス賃料は、 2014年7～9月期時点で“上昇加速”の段階にあると示されています。今後のオフィスビル市況は、企業業績の回復による新規需要の増加により、空室率の低下が継続すると予想されます。空室率の低下が賃料の上昇を促し、J-REITが保有している物件の収入増加につながることが期待されます。ご参考：プロパティクロック（不動産時計）（2014年7月～9月期時点）香港、シンガポールロンドン、ニューヨーク賃料上昇の減速賃料下落の加速賃料上昇の加速賃料下落の減速東京パリ、シドニー  地価（不動産価格）の改善継続 2014年7月1日時点の基準地価は、三大都市圏（全用途）で前年比0.8％と2年連続の上昇となりました。全国平均や地方圏では依然として下落が続いているものの、下落幅は全国平均で5年連続、地方圏では3年連続で縮小しています。活発な不動産取引を牽引しているのが、J-REITによる積極的な物件取得です。加えて、2020年東京オリンピックの開催に向けた市況改善期待や低金利を背景に、足元では国内外の投資ファンドや事業法人、個人などが活発に物件取得に動いています。旺盛な投資需要を背景とした地価（不動産価格）の改善継続により、J-REIT の保有資産の価値向上が期待されます。 ④その他の注目ポイント足元の原油価格の下落は、購買力の向上などを通じて日本経済全体にはおおむねプラスの影響をもたらすと見込まれ、J-REIT市場にとってもプラスに寄与すると考えられます。また、2014年11月に日本初となるヘルスケアリートが上場しましたが、2015年にも新たなヘルスケアリートの上場が想定されます。J-REITの時価総額が10 兆円を突破し、世界のREIT市場で米国に次いで第2位（2014年12月末時点）になるなど、存在感を高めています。 2016年には少額投資非課税制度（NISA）枠が100 万円から120万円へ拡大されるほか、ジュニアNISAが創設される予定＊であり、安定した配当に着目したJREIT市場への資金流入も期待されます。上記で述べたように、不動産市況などファンダメンタルズの着実な改善を背景に、J-REIT市場は底堅い展開が想定されます。 ※Aグレードオフィス賃料の動向 Aグレードオフィス：各都市の中心業務地区にあり、面積・建物高さ等一定の水準を満たすグレードの高いオフィスビルご参考：世界のREIT市場に占める日本（J-REIT）の割合（2014年12月末時点）カナダ 2.1% 香港 1.7% その他 5.7% シンガポール 2.9% フランス 3.9% 英国 5.9% 豪州 7.2% 米国 63.1% 日本 7.5% ※上記割合は、S&Pグローバルリート指数によるものです。小数第2位を四捨五入しているため、合計が 100％とならない場合があります。出所：JLLおよびS&P社が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来におけるAグレードオフィス賃料の動向および世界のREIT市場に占める日本（J-REIT）の割合を示唆、保証するものではありません。＊NISAの制度内容は、平成27年度税制改正大綱（平成 27年1月14日閣議決定）を基に作成したものであり、今後の法令・制度の変更等により内容が変更となる可能性があります。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 3/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月Ｊ－ＲＥＩＴ市場について（2013年12月30日～2014年12月30日）（％）（ポイント）東証REIT指数（配当込み）：左軸予想配当利回り：右軸東証REIT指数：左軸（年/月/日） 2014年12月末 2014年11月末月次騰落率東証R EIT 指数 1,897.92 1,826.72 3.90% 東証R EIT 指数（配当込み） 3,273.60 3,139.72 4.26% 3.00% 3.12% J -R EIT 予想配当利回り - 出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するものではありません。先月の市場環境 12月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は上昇しました。内外金融市場の影響で、中旬までは軟調となったものの、オフィス市況改善や長期金利の低下などを背景に上昇に転じ、月末には年初来高値を更新しました。（ポイント）（ポイント）（月/日）（％）（月/日）＊グラフの期間は、2014年11月28日～2014年12月30日今後の見通し日銀の追加金融緩和や相対的な配当利回りの高さ、不動産市況の改善継続などを背景に、底堅い展開が想定されます。また、賃料の上昇や増資資金を活用した物件取得による分配金増加が期待されます。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 4/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月Ｊ－ＲＥＩＴ市場についてＪ－ＲＥＩＴの時価総額推移Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模（兆円） 12 時価総額 10兆5,784億円 49銘柄銘柄数（2001年9月10日～2014年12月30日）（2014年12月30日現在） 10 不動産タイプ別構成比率 8 6 4 2 0 01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 （年/月）（2014年10月31日現在）Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移（％）（2001年9月10日～2014年12月30日） 12 利回り格差Ｊ－ＲＥＩＴ 10年国債 10 8 6 4 3.0％ 2.7％ 2 0.3％ 0 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 主な国内資産の利回り比較（％）（2014年12月30日現在） 5 （2014年12月末現在） REIT配当利回り 6 4 3.0％ 5.0％ 1.4％ 2.7％ 4 3 1.8％ 10年国債利回り利回り格差 5 3 0.3％ 1 2.3％ 1.0％ 3.6％ 2.8％ 3.0％ 2.2％ 2 1 （年/月） 13/9 主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較（％） 7 ※J-REITおよび株式は配当利回り 2 11/9 2.7％ 1.8％ 0.3％ 0 0 Ｊ－ＲＥＩＴ株式（東証一部） 10年国債日本米国英国豪州 ※日本は2014年12月30日、その他は2014年12月31日の値。出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。 ※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 5/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月Ｊ－ＲＥＩＴ市場についてＪ－ＲＥＩＴ時価総額上位10銘柄（2014年12月30日現在）順位銘柄名主なスポンサー主な運用対象騰落率時価総額 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年予想配当利回り 1 日本ビルファンド投資法人三井不動産、住友生命オフィス -1.7% 5.6% 4.1% 4.6% 8,528億円 2.50% 2 ジャパンリアルエステイト投資法人三菱地所、三井物産オフィス -4.6% 2.8% -1.2% 10.3% 7,259億円 2.64% 3 日本リテールファンド投資法人三菱商事、ユービーエス商業施設 13.5% 16.4% 15.6% 30.8% 6,173億円 3.28% 4 ユナイテッド・アーバン投資法人丸紅、極東証券総合 9.5% 14.3% 17.7% 32.8% 4,972億円 3.06% 5 日本プロロジスリート投資法人プロロジス物流 2.2% 4.6% 18.6% 35.8% 4,510億円 2.60% 6 アドバンス・レジデンス投資法人伊藤忠グループ等住宅 22.8% 25.3% 30.2% 50.4% 4,173億円 3.20% 7 オリックス不動産投資法人オリックス総合 14.1% 21.2% 26.5% 37.2% 3,580億円 3.06% 8 日本プライムリアルティ投資法人東京建物、大成建設、安田不動産等複合 3.5% 10.9% 18.1% 28.1% 3,449億円 3.00% 9 ＧＬＰ投資法人グローバル･ロジスティック・プロパティーズ物流 6.4% 7.3% 26.1% 35.4% 3,194億円 2.92% 森トラスト総合リート投資法人森トラスト総合 20.9% 28.3% 52.7% 46.2% 3,181億円 3.15% 10 出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません。日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況（億円） 200 （2010年12月～2015年1月※：月次）月間買入額（左軸）（億円） 2,000 買入累計額（右軸） 160 1,600 120 1,200 80 800 40 400 0 10/12 （2015年1月13日現在）買入予定額 2,700億円買入実績 1,794億円 ※買入予定額 2014年末まで：1,800億円 2015年末まで：2,700億円 0 11/9 12/6 ※2015年1月は13日現在。 13/3 13/12 14/9 （年/月）出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 6/8 Ｊ－ＲＥＩＴの投資環境 2015年1月不動産市場について都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移（2001年9月～2014年12月）（％） 11 （円/坪） 24,000 23,000 賃料：左軸 10 空室率：右軸 22,000 9 21,000 8 20,000 7 19,000 6 18,000 5 17,000 4 16,000 3 15,000 2 14,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 5.47％ 16,953円 1 （年/月）Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移（％）（2001年9月～2014年12月※） 10 9 都心５区オフィス 8 J-REIT（オフィス） 7 J-REIT 6 5.47％ 5 4 3.00％ 3 2 1 1.40％ ※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2014年10月までのデータを表示。 0 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （年/月）東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移（2001年9月※～2014年12月）（ポイント） 3,000 （円/坪） 25,000 賃料：左軸 23,000 2,500 東証REIT指数：右軸 21,000 2,000 19,000 1,500 17,000 1,000 15,000 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 16,953円 500 ※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。 13,000 01/9 1,897.92 ポイント 13/9 0 （年/月）出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 7/8 【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】 ●投資信託に係るリスクについて ●投資信託に係る費用について投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動します。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金と異なります。投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。 ●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます。 ■直接ご負担いただく費用購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％）換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができません。信託財産留保額：上限0.5％ ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用（信託報酬）※：上限年2.16％（税抜 2.00％） ※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。託会社が行います。 ■その他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。 ≪ご注意≫ 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしますので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご自身が投資に関してご判断ください。商号等／みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長(金商)第398号加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会本資料で使用している指数について ●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。 ●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。 ●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーが所有する登録商標です。本資料のご利用にあたっての注意事項等本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 8/8