J-REITの投資環境 - アセットマネジメントOne

情報提供資料
J-REITの投資環境
2016年12⽉12⽇
⽇銀の⾦融政策と投資家層の拡⼤
2016年11⽉、⽶⼤統領選の結果ドナルド・トランプ⽒
が次期⽶⼤統領に決まりました。同⽒が掲げる政策の内
容から⽶国⾦利が⼤きく上昇したことを受け、⽇本の
10年国債利回りは0％近辺まで急上昇しました。⻑期⾦
利の上昇はJ-REITにとってマイナス要因であることか
ら、⽶⼤統領選後は、J-REITへの下押し圧⼒が強まりま
した。
⼀⽅、⽶⼤統領選後の東証REIT指数と⽇銀の買⼊状況
をみると、東証REIT指数の下落局⾯において、⽇銀がJREITの買⼊れを⾏っていることがわかります。
⽇銀は2010年10⽉にJ-REITの買⼊れを決定し、現在は
年間約 900 億円のペースで買⼊れを⾏っています
（2016年の買⼊額は12⽉8⽇までで835億円）。⽶⼤
統領選後の様⼦からうかがえるように、⽇銀によるJREITの買⼊れは市場の下⽀えになっていると考えられ
ます。
さらに、世界的に⻑期⾦利が上昇局⾯にあるなか、⽇銀
は指定する利回りによる国債買⼊れ（指値オペ）を⾏う
等、⾦利の上昇を抑える動きをみせており、今後も同様
であれば、J-REIT市場の下⽀えが期待されます。
また、⾜元では銀⾏や投資信託の買いも⼊っていると⾒
受けられます。
なお、2016年11⽉、公的年⾦の管理・運⽤を⾏う年⾦
積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈（GPIF）は2016年3⽉末
時点の保有全銘柄の開⽰を⾏いました。これによると、
前年同時点と⽐較したJ-REITの運⽤資産額は、他資産と
⽐べて⼤きく増加し顕著な動きとなっていることがわか
ります。国内債券の投資⽐率を引き下げ、株式等の⽐率
を引き上げていることが要因と考えられます。GPIFの
ような年⾦資⾦でJ-REIT投資を⾏っているという事実が
呼び⽔となり、他の年⾦資⾦の流⼊、ひいては投資家層
の拡⼤、多様性につながる可能性があります。
相場下落時の⽇銀による買⼊れと⾦利⽔準に対する政策
が⾒込まれることや、⻑期的な資⾦の性格を持つ年⾦資
⾦による資⾦流⼊などが起こりうることは、今後のJREIT市場にとって、需給改善や投資家層の拡⼤、市場
活性化など、中⻑期的な下⽀え要因になると考えられ
ます。
東証REIT指数の推移と⽇銀によるJ-REIT買⼊状況
（ポイント） 2016年11⽉8⽇〜2016年12⽉8⽇（⽇次）（億円）
20
1,840
東証REIT指数（左軸）
1,800
16
12
1,760
1,720
⽇銀買⼊額（右軸）
1,680
11/8
11/15
11/22
11/29
8
4
12/6 （⽉/⽇）
J-REITの投資部⾨別売買動向
（億円）
1,500
1,000
2013年10⽉〜2016年10⽉（⽉次）
銀⾏
個⼈投資家
その他
投資信託
海外投資家
500
0
-500
-1,000
-1,500
13/10 14/4 14/10 15/4 15/10 16/4 16/10
（年/⽉）
GPIFの運⽤資産額増減率
（％）
180
170
2016年3⽉末時点（前年同時点との⽐較）
171.2％
10
3.1％
5
3.5％
0
-5
-3.4％
-10
J-REIT
-6.9％
国内株式国内債券外国株式外国債券
出所：ブルームバーグ、⽇銀、東証およびGPIFが提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数の推移と⽇銀によるJ-REIT買⼊状況、J-REITの投資部⾨別売買動向およびGPIFの運⽤資産額を
⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
商号等 / アセットマネジメントOne株式会社
⾦融商品取引業者関東財務局⻑（⾦商）第324号
加⼊協会/ ⼀般社団法⼈投資信託協会
⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会
1
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
東証ＲＥＩＴ指数およびＪ－ＲＥＩＴの予想配当利回りの推移
（ポイント）
4,000
（2015年11⽉30⽇〜2016年11⽉30⽇）（％）
5.0
東証REIT指数（配当込み）：左軸
3,500
3,000
4.5
4.0
予想配当利回り：右軸
2,500
3.5
2,000
3.0
1,500
2.5
東証REIT指数：左軸
1,000
2.0
2015/11/30
2016/1/31
2016/3/31
2016/5/31
2016/7/31
2016/9/30
2016/11/30
（年/⽉/⽇）
（2016年10⽉31⽇〜2016年11⽉30⽇）
（ポイント）
3,350
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
東証ＲＥＩＴ指数：左軸
（ポイント）
1,825
予想配当利回り：右軸
（％）
3.9
3,300
1,800
3.8
3,250
1,775
3.7
3,200
1,750
3.6
3,150
1,725
3.5
3,100
1,700
3.4
10/31
11/7
11/14
11/21
10/31
11/28
（⽉/⽇）
2016年11⽉末
11/7
11/14
2016年10⽉末
東証REIT指数
1,796.89
1,785.97
東証REIT指数（配当込み）
3,298.65
3,269.40
3.63%
3.63%
J-REIT予想配当利回り
11/21
11/28
（⽉/⽇）
⽉次騰落率
0.6％
0.9％
-
先⽉の投資環境
11⽉の『J-REIT市場』は上昇しました。
⽶⼤統領選挙のトランプ⽒勝利を受けて⽶国を中⼼に⾦利が上昇、これを嫌気した東証REIT指数は⽉半ばに約
9ヵ⽉ぶりの安値⽔準をつけました。ただし、その後は各国⻑期⾦利の上昇が⼀服したことなどから、⽉間の下
げ幅を取り戻す展開となりました。
今後の⾒通し
短期的には、⽶国の財政・⾦融政策をめぐる動向などにより、海外REIT市場の変動性拡⼤の影響を受ける局⾯も
想定されます。
しかし、⽇銀の⾦融緩和策により国内⻑期⾦利は上昇しにくいと⾒込まれるほか、オフィスビル賃料の上昇基調
や配当⾦増加期待などから、中期的にJ-REITは上昇基調で推移すると予想します。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
2
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
（兆円）
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
11兆6,271億円
時価総額
（2001年9⽉10⽇〜2016年11⽉30⽇）
14
56銘柄
銘柄数
（2016年11⽉30⽇現在）
12
不動産タイプ別構成⽐率
10
8
6
4
2
0
01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3 16/9
（年/⽉）
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
（％）
12
（2001年9⽉10⽇〜2016年11⽉30⽇）
利回り格差
10
Ｊ－ＲＥＩＴ
8
10年国債
6
4
3.6％
3.6％
2
0
0.025％
▲2
01/9
（％）
5
4
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
主な国内資産の利回り⽐較
※J-REITおよび株式は配当利回り
3
REIT配当利回り
3.6％
3
0.025％
0
Ｊ－ＲＥＩＴ
株式
1
0
10年国債
3.6％
10年国債利回り
4.3％ 2.0％
利回り格差
4
2
1
（年/⽉）
（2016年11⽉末現在）
6
5
2.0％
2
15/9
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り⽐較
（2016年11⽉末現在）（％）
7
3.6％
13/9
3.8％
2.4％
5.0％ 2.2％
2.7％
2.4％
1.4％
0.025％
⽇本
⽶国
英国
豪州
（東証⼀部）
※主要国REITの利回りで⽤いた指数は次のとおり。⽇本：東証REIT指数、⽶国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE EPRA／
NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、⼤きく変動することがあります。
※利回り格差は、⼩数第2位を四捨五⼊しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と⼀致しない場合があります。
出所：ブルームバーグ、⼀般社団法⼈投資信託協会、S&P、各投資法⼈が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
3
Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
Ｊ－ＲＥＩＴ
順位
銘柄名
時価総額上位10銘柄
主なスポンサー
三井不動産、住友⽣命保
1
⽇本ビルファンド投資法⼈
2
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
3
野村不動産マスターファンド投資法⼈
4
⽇本リテールファンド投資法⼈
険
三菱地所、三井物産
野村不動産ホールディン
グス
騰落率
主な
運⽤対象
（2016年11⽉30⽇現在）
1ヵ⽉
3ヵ⽉
6ヵ⽉
予想
時価総額
1年
配当利回り
オフィス
2.2％
0.6％ ▲2.0％
12.7％
8,994億円
2.71%
オフィス
2.0％
3.2％ ▲3.3％
8.4％
8,105億円
2.73%
0.3％ ▲0.1％ ▲0.8％
18.5％
7,132億円
3.41%
▲2.4％ ▲0.0％ ▲8.3％
1.9％
5,926億円
3.66%
総合
三菱商事、ユービーエ
ス・アセット・マネジメ
商業施設
ント
5
ユナイテッド・アーバン投資法⼈
丸紅、極東証券
総合
0.3％ ▲3.7％
1.4％
10.1％
5,150億円
3.61%
6
オリックス不動産投資法⼈
オリックス
総合
▲3.7％ ▲4.3％
0.4％
11.2％
4,370億円
3.47%
7
⽇本プロロジスリート投資法⼈
プロロジス
物流施設
1.6％ ▲2.9％
0.3％
13.6％
4,364億円
3.48%
8
⼤和ハウスリート投資法⼈
⼤和ハウス⼯業
総合
0.4％ ▲2.4％
6.3％
17.3％
4,325億円
3.30%
9
⽇本プライムリアルティ投資法⼈
1.6％ ▲0.5％
12.9％
4,059億円
3.01%
10
アドバンス・レジデンス投資法⼈
4.4％
13.8％
3,891億円
3.37%
東京建物、⼤成建設、安オフィス・
⽥不動産等
商業施設
伊藤忠グループ
住宅
2.8％
▲1.8％
4.5％
⽇銀によるＪ－ＲＥＩＴの買⼊状況
（億円）
240
210
180
（2010年12⽉〜2016年12⽉※）（億円）
4,000
⽉間買⼊額（左軸）
買⼊累計額（右軸）
3,500
3,000
150
2,500
120
2,000
90
1,500
60
1,000
30
500
0
（2016年12⽉8⽇現在）
年間
買⼊予定額
2016年
買⼊実施額
買⼊累計額
900億円
835億円
3,538億円
0
10/12
11/12
12/12
※2016年12⽉は8⽇現在。
13/12
14/12
15/12
16/12
（年/⽉）
出所：ファクトセットおよび⽇銀が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記は、将来におけるJ-REIT市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません。また、掲載した投資法⼈の発⾏する投資証券および投
資法⼈債への投資を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
4
不動産市場について
都⼼５区（千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
（円/坪）
24,000
賃料：左軸
（2001年9⽉〜2016年11⽉）（％）
11
空室率：右軸
22,000
9
20,000
7
18,000
5
16,000
3
14,000
1
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
18,476円
3.75％
15/9
（年/⽉）
Ｊ－ＲＥＩＴと都⼼５区オフィスビルの空室率の推移
（％）
12
（2001年9⽉〜2016年11⽉※）
都⼼５区オフィス
10
J-REIT（オフィス）
J-REIT
8
6
4
3.75％
2
2.00％
1.30％
※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2016年9⽉までのデータを表⽰。
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
東証ＲＥＩＴ指数と都⼼５区オフィスビルの賃料の推移
（円/坪）
25,000
23,000
15/9
（年/⽉）
（ポイント）
（2001年9⽉※〜2016年11⽉）
3,000
賃料：左軸
2,500
東証REIT指数：右軸
21,000
2,000
19,000
1,796.89
1,500 ポイント
17,000
1,000
15,000
18,476円
500
※東証REIT指数は、基準⽇である2003年3⽉31⽇のデータより表⽰。
13,000
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
15/9
（年/⽉）
出所：ブルームバーグ、三⻤商事、⼀般社団法⼈投資信託協会が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における不動産市場の動向等を⽰唆、保証するものではありません
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
5
投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項
【投資信託に係るリスクと費⽤】
● 投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リ
スクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組⼊有価証券の発⾏者に係る信⽤状況等の変化により基準価額は
変動します。このため、購⼊⾦額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
● 投資信託に係る費⽤について
［ご投資いただくお客さまには以下の費⽤をご負担いただきます。］
■お客さまが直接的に負担する費⽤
購⼊時⼿数料：上限4.104％（税込）
信託財産留保額：上限0.5％
公社債投信およびグリーン公社債投信の換⾦時⼿数料：取得年⽉⽇により、1万⼝につき上限108円（税込）
その他の投資信託の換⾦時⼿数料：ありません
■お客さまが信託財産で間接的に負担する費⽤
運⽤管理費⽤（信託報酬）：上限年率2.6824％（税込）
※上記は基本的な料率の状況を⽰したものであり、成功報酬制を採⽤するファンドについては、成功報酬額の加算に
よってご負担いただく費⽤が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の⽔準等により変動する
ため、あらかじめ上限の額等を⽰すことができません。
■その他費⽤・⼿数料
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費⽤があります。投資信託説明書（交付⽬論⾒書）等でご確認ください。
※上記に記載しているリスクや費⽤項⽬につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。
費⽤の料率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運⽤するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれ
の費⽤における最⾼の料率を記載しております。
※税法が改正された場合等には、税込⼿数料等が変更となることがあります。
【ご注意事項】
●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
●当資料は、情報提供を⽬的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を⽬的とするものではありません。
●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完
全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは過去の実績であり、将来の運⽤成果を保
証するものではありません。
●当資料における内容は作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
●投資信託は、
１．預⾦等や保険契約ではありません。また、預⾦保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加
えて、証券会社を通して購⼊していない場合には投資者保護基⾦の対象ではありません。
２．購⼊⾦額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
３．投資した資産の価値が減少して購⼊⾦額を下回る場合がありますが、これによる損失は購⼊者が負担することとなり
ます。
当資料で使⽤している指数について
●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利⽤な
ど同指数に関するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
● FTSE® は、 London Stock Exchange Group の会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、 FTSE
International Limitedが使⽤します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poorʼs®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズファイナンシャルサー
ビシーズエルエルシーが所有する登録商標です。
161209JSJ-REITの投資環境
6

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