12 D e c e m b e r, 2 0 1 4 不動産マーケットレポート 消費税増税後の東京圏分譲マンション 市場の概況 ・・・・・・・・・・・・ 2 経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・ 4 不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・ 6 消費税増税後も東京圏分譲マンションの 契約率は好調水準だがやや低下 ・・・・ 8 ■本 レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■ みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表） 消費税増税後の東京圏分譲マンション市場 消費税増税や建築費の上昇等、近年の分譲マンション市場を取り巻く環境は大きく変化しています。 （新規発売戸数、 着工戸数） と販売状況 東京圏※ 1 における分譲マンションの2013 年 1月以降の発売状況 （契約率、 平均単価） を概観します。 ●消費税増税以降の新規発売戸数は弱含みで推移 2013 年 1月から2014 年 1月にかけて、 東京圏における （図表 2） に加えて、②前年の駆け込み発売の反動、③販 分譲マンションの月間新規発売戸数は概ね前年比増加 売価格の高騰や駆け込み需要の反動を懸念した売り控 で推移していましたが、2014 年 2月以降は減少に転じま えなどの要因が考えられます。 した ［図表 1］ 。 ※ 1：東京都、 神奈川県、 埼玉県、 千葉県 消費税増税前の駆け込み需要の取り込みを図る等に より、新規発売戸数は2013 年末にかけて前年比増加し ました。しかしながら、2014 年 4月の新規発売戸数は前 年比 40％弱の減少と大幅に落ち込み、直近まで減少が 続いています。この背景としては、①着工戸数の減少 ［図表１］ 東京圏における分譲マンション新規発売戸数・対前年増減率 （戸） 9,000 （%） 120 発売戸数 8,000 100 対前年増減率 7,000 80 6,000 60 5,000 40 4,000 20 3,000 0 2,000 −20 1,000 −40 0 −60 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 2013年 5月 6月 7月 8月 9月 2014年 データ出所： 株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 ［図表 2］ 東京圏における分譲マンション着工戸数・対前年増減率 （戸） 10,000 （%） 40 9,000 着工戸数 30 8,000 対前年増減率 20 10 7,000 6,000 0 5,000 −10 4,000 −20 3,000 −30 2,000 −40 1,000 −50 −60 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2013年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2014年 データ出所： 国土交通省「建築着工統計調査」 2 2014, December みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート の概況 ●東京 23 区では平均単価の上昇と契約率の上昇が同時進行 東京圏 3エリア （「東京 23 区」 「都下・神奈川」 「埼玉・千 富裕層や外国人投資家等の幅広い需要の存在がうかが 葉」）の契約率は、いずれも2008 年、2009 年頃から2011 え、高い契約率を維持できるのは、こうした需要に裏付け 年頃まではほぼ一貫して上昇傾向にありました［図表 3］ られた結果と思われます。 ［図表 4］ 。その後は「東京 23 区」が直近まで上昇を続け 戸当たり平均単価は「都下・神奈川」 「埼玉・千葉」も上 ているのに対し、 「都下・神奈川」は横ばい、 「埼玉・千葉」 昇傾向にありますが、特に「埼玉・千葉」では2014 年に入 は低下傾向にあります。2014 年に限れば、 「埼玉・千葉」 って顕著な上昇がみられます。これは建築費の上昇が では2Q ※2 から3Q ※2 にかけて約 15％ポイントの大幅低下、 「都下・神奈川」では1Q ※2 から2Q ※2 顕在化し、販売価格に占める建築費の割合が高い同エリ アで顕著に反映されたことが背景と考えられます。契約 にかけて約5％ポイン 率の大幅低下は、価格上昇の結果生じたものと考えられ トの低下がみられます。 ます。 戸当たり平均単価の動きをエリア別にみると、2009 年以 降「東京 23 区」では平均単価の増減が契約率の動きに ※ 2：1Q、 2Q、 3Qは第 1、 第 2、 第 3 四半期 連動しています。好立地の物件に対して需要が旺盛で あることと、高価格帯の優良物件であっても取得が可能な （以上、 都市未来総合研究所 出塚 哲也） ［図表３］ 東京 23 区エリアの契約率と平均単価の推移 （万円/坪） 300 （％） 90 東京23区 平均単価 東京23区 契約率 85 290 80 280 75 270 70 260 65 250 60 240 55 50 230 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年） データ出所： 株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 ［図表 4］ 都下・神奈川エリアと埼玉・千葉エリアの契約率と平均単価の推移 （万円/坪） 240 （％） 100 平均単価 都下・神奈川 契約率 都下・神奈川 平均単価 埼玉・千葉 契約率 埼玉・千葉 220 90 200 80 180 70 160 60 140 50 40 120 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年） （注）図表 3、 図表 4の平均単価と契約率は、 各エリア毎の各月データを元に、 加重平均を算出した。 データ出所： 株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート 2014, December 3 経済トレンド・ウォッチ ■ 景気の動向（全国） 図 1 景気動向指数 140 （景気動向：CI指数 2010年＝100） （8月） 130 A． 先行指数 C117.7 120 B108.3 110 B． 一致指数 A104.4 100 90 C． 遅行指数 80 70 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年 注：図の指数は第 10 次改定の値。 データ出所：内閣府「景気動向指数」 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 70 （景気の方向性：DI指数） （9月） 60 B48.7 50 A．景気の現状判断DI A47.4 40 30 B．景気の先行き判断DI 20 10 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年 データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」 図 3 企業の業況判断指数 30 （業況判断指数：業況DI） 20 13 （14） 10 6 （6） 4 （4） 0 （−1） 0 10 全規模合計 大企業 （9月） 20 中堅企業 30 40 中小企業 50 60 3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 注：「大企業」は資本金 10 億円以上、 「中堅企業」は資本金 1 億円以上 10 億円未満、 「中小企業」は資本金 2 千万円以上 1 億円未満。 （ ）内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値（本稿は 12 月を対象とする予測値）。 データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」 【データ概要】 4 2014, December 図1 景気動向指数の CI 指数 ：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。 （CI：コンポジット・インデックス） 景気先行指数は、 景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。 景気一致指数は、 実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。 景気遅行指数は、 景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。 図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、 街中の景気の現状や先行き （ 2 , 3 ヶ月先）について、 景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。 （DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、 50 より高い = 良くなる、 50 より低い = 悪くなる） 図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、 ｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を 業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。 みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート ■ 物価・雇用・金利等の動向（全国） 図 4 物価指数 （2010年＝100） 110 （9月） C106.3 A. 消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合） 105 A103.5 B. 消費者物価指数 （民営家賃） 100 B98.0 C. 国内企業物価指数 （総平均） 95 90 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年 注：国内企業物価指数の 9 月は速報値。 データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」 図 5 雇用情勢 8.0 （完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍） （9月） 7.0 1.09 6.0 完全失業率 （左目盛） 5.0 4.0 3.6% 3.0 有効求人倍率 （右目盛） 2.0 1.0 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年 注：図の値は季節調整値。完全失業率の 2011 年 3 月から 8 月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（9 月は速報値）。 データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」 図 6 主要金利 （％/年） 4.000 （9月） 3.500 3.000 2.475 2.500 2.000 2.01 1.500 長期固定金利型 住宅ローン （返済期間20年以下） 都市銀行 住宅ローン （変動） 長期プライムレート 1.15 1.000 0.500 0.000 1月 2005年 0.525 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 長期国債 （10年物） 新発債流通利回り 1月 2015年 データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料 【データ概要】 図4 消費者物価指数 国内企業物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。 図5 完全失業率 有効求人倍率 ：労働力人口 （15 歳以上で働く意志をもつ人） に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定 期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、 実際に求職活動を行った人。 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。 長期固定金利型住宅ローン 都市銀行住宅ローン （変動） 長期プライムレート 長期国債新発債流通利回り （保証型は含まない） ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。 ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。 図6 注記：図 1 から図 6 はいずれも 2014 年 11 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成 みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート 2014, December 5 不動産市場トレンド・ウォッチ ■ 東京圏 図 1 用途別平均地価 （基準地価の前年比） 5.0 （％） 4.0 3.2 3.0 1.9 2.0 1.0 0.8 0.5 住宅地2013年 2.9 3.1 0.5 1.0 1.4 1.7 1.8 2.2 2.2 住宅地2014年 1.4 1.5 1.1 1.1 0.5 0.3 0.5 0.3 0.2 0.0 -0.3 -1.0 商業地2013年 -0.3 商業地2014年 -2.0 -3.0 東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市 注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。 データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」 図 2 総人口の推移 12,000 （千人） （％） 2.0 2012年4月(左目盛) 10,000 1.5 8,000 1.0 2014年4月(左目盛) 6,000 0.5 4,000 0.0 2013年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2,000 -0.5 0 2013年4月(左目盛) 2014年4月 前年同月比増減率 (右目盛) -1.0 東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市 注：各年 4 月 1 日現在の値。 データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料 図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り ［運用時 NOI 利回り］ 16.0 （％） （前年同期比：％ポイント） 2.0 14.0 1.5 2011年12月期 (左目盛) 12.0 1.0 2012年12月期 (左目盛) 10.0 0.5 -0.1 8.0 6.0 -0.1 4.0 -0.1 -0.1 -0.2 5.6 5.1 0.0 5.5 6.5 6.0 -0.2 6.1 -0.5 -1.0 -1.5 2.0 -2.0 0.0 全国 東京23区 都下 （多摩地域） 神奈川県 埼玉県 2013年12月期 (左目盛) 2012年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2013年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 千葉県 注：各投資法人の 2013 年 12 月末までの決算資料による。 データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣ 【データ概要】 6 2014, December 図1 用途別平均地価 （基準地価） ：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。 都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査 地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。 図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図3 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸 マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益 （NOI ） の割合を示す。 図は地域別に物件毎 （賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。 みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート ■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡） 図 4 用途別平均地価 （基準地価の前年比） 5.0 （％） 4.2 4.0 3.9 1.4 0.5 0.7 2.4 1.8 2.2 2.1 1.7 1.0 0.4 0.2 0.0 2.3 住宅地2014年 0.7 0.1 商業地2013年 -0.2 -0.6 -1.0 0.2 1.8 1.5 1.0 0.8 住宅地2013年 3.4 3.1 2.1 2.0 1.0 4.0 2.7 3.0 商業地2014年 -2.0 -3.0 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市 注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。 データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」 図 5 総人口の推移 3,000 （千人） （％） 2.0 2012年4月(左目盛) 2,500 1.5 2,000 1.0 2014年4月(左目盛) 1,500 0.5 2013年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 1,000 0.0 500 -0.5 0 2013年4月(左目盛) 2014年4月 前年同月比増減率 (右目盛) -1.0 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市 注：各年 4 月 1 日現在の値。 データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料 図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り ［運用時 NOI 利回り］ （％） 16.0 （前年同期比：％ポイント） 2.0 2011年12月期 (左目盛) 14.0 1.5 12.0 1.0 2012年12月期 (左目盛) 0.5 2013年12月期 (左目盛) 10.0 -0.1 8.0 6.0 -0.2 0.0 -0.2 6.7 6.3 -0.7 4.0 6.8 6.3 -0.3 -0.1 6.0 6.0 -0.3 6.4 -0.1 6.2 -0.5 -1.0 2.0 -1.5 0.0 -2.0 政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 2012年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2013年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 福岡市 注：各投資法人の 2013 年 12 月末までの決算資料による。 データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣ 【データ概要】 図4 用途別平均地価 （基準地価） ：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。 都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査 地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。 図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図6 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT （ 上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸 マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益 （NOI） の割合を示す。 図は地域別に物件毎 （賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。 注記：図 1 から図 6 はいずれも 2014 年 11 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成 みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート 2014, December 7 消費税増税後も東京圏分譲マンションの契約率は好調水準だがやや低下 東京圏における分譲マンションの契約率は、2013 年 2月から2014 年 7月にかけて75∼85％と極めて高い水 準にありました。8月、9月には対前年比 10％ポイント超の大幅な低下となりましたが、契約率は良好とされる70％ 超を概ね維持しています。 分譲マンションの平均単価は、建設労務費や建築資材価格の高騰といった要因と消費税増税等の影響によ り概ね上昇傾向で推移しており （ｐ.3 図表 3、 4） 、 今後の契約率への影響が懸念されるところです。 ■東京圏における分譲マンションの契約率・対前年増減％ポイント （％） （％ポイント） 15 85 80 10 75 5 70 0 65 −5 60 −10 対前年増減％ポイント（右目盛） 月間契約率（左目盛） −15 55 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2013年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2014年 データ出所： 株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 不動産の仲介物件のご紹介、売却のご依頼やご相談はこちらへ。 〈お 問 合 せ 先〉 国土交通大臣 （7） 第 3529 号 所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 みずほ信不動産販売株式会社 ゆうゆうオーナーズクラブ事務局 〒 103-0028 東京都中央区八重洲 1-1-8 TEL．03-5200-0373 FAX．03-5200-3060 不動産マーケットレポート 2014.12 発 行 みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 編集協力 株式会社都市未来総合研究所 〒103-8670 東京都中央区八重洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 〒103-0027 東京都中央区日本橋 2-3-4 日本橋プラザビル 11 階 http://www.tmri.co.jp/ ※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。 本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが、その正確性と完全性、客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません。 ※本資料に掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。
© Copyright 2024 ExpyDoc
