4 April,2015 不動産マーケットレポート相続に関する近年の概況と相続対策などについての意識・・・・・・・・・・ 2 経済トレンド・ウォッチ・・・・・・ 4 不動産市場トレンド・ウォッチ・・・ 6 今後、相続財産を受け取る可能性と、相続対策実施の有無などについて・・ 8 ■本レポートに関するお問い合わせ先■ みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）相続に関する近年の概況と相続対策などに近年、相続税を納付した相続人等の数が増加基調で推移しています。2015 年 1月1日の相続税改正における基礎控除（額）の縮小などによって課税対象者のさらなる増加が見込まれています。また、土地や建物等の不動産が相続財産価額の半分以上を占めており、相続を円滑に進める上で、今後は事前の相続対策等が一層重要になるものと思われます。以下、相続に関する近年の概況と、既往調査に基づく相続対策等の意識についてご紹介します。 ●被相続人、相続人数は 2005 年以降増加基調。相続財産の中で不動産は大きなウエイトを占めている。国税庁の統計※ 1 によれば、相続税を納付した相続人の数と、財産を相続させた被相続人の数は、いずれも 2005 年から概ね増加基調で推移しています［図表 1］。相続人が取得した財産価額は、2012 年の全国合計で「宅地」が約 3.9 兆円となっており、「現金・預貯金等」（約 3 兆円）、「有価証券」（約 1.4 兆円）を上回っています［図表 2］。［図表 1］相続人、被相続人の数の推移（全国）相続人が取得した財産価額の財産種類別の構成比をみると、2012 年の「土地・建物合計」（「宅地」、「田畑・（万人） 6.0 （万人） 14.0 山林・他の土地」、「家屋・構築物」の合計）が相続財産 13.5 価額全体の半分以上（51％、約 6 兆円）を占めており、 2005年から概ね増加基調に相続財産の中で不動産は依然として大きなウエイトを占 5.5 12.5 12.0 5.0 被相続人数相続税を納付した相続人数 13.0 11.5 4.5 の縮小等によって、例えば大都市圏都心部に自宅不動の増加が見込まれています。これらの背景から、相続を円滑に進める上で、今後は 10.5 4.0 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 （年）納付した相続人の数（左軸）被相続人の数（右軸）事前の相続対策等が一層重要になるものと思われます。 ※ 1：国税庁「統計情報：相続税（各年分）」。［図表 2］財産種類別相続財産価額の推移（全国）（兆円） 9 ［図表 3］財産種類別の価額構成比の推移（全国）（％） 70 土地と建物で 51％土地と建物で約 6 兆円 8 60 相続した財産価額種類別財産価額の構成比 7 6 5 4 3 2 50 40 30 20 10 1 0 2015 年 1月1日の相続税改正における基礎控除（額）産を所有しているケースなどをはじめとして課税対象者 11.0 10.0 めています［図表 3］。 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12（年） 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12（年）宅地田畑・山林・他の土地家屋・構築物宅地田畑・山林・他の土地家屋・構築物有価証券現金・預貯金等土地・建物合計有価証券現金・預貯金等土地・建物合計データ出所：図表 1〜3は、国税庁「統計情報：相続税（各年分）」 2 2015, April みずほ信託銀行　不動産マーケットレポートついての意識 ●相続対策をしている人は1 割程度。未実施の人のうち3 割以上は対策が必要と感じている。一般社団法人信託協会が全国の40 歳以上の人を対「相続対策をしている」人が実施している相続対策の象に実施した「相続に関する意識調査」では、相続財産具体的内容として最も割合が高いのは「生前贈与」を残す立場としての自分の財産の把握状況や相続対策（5 割強）、次いで「生命保険の活用」、「遺言書の作成」、実施の有無などについて、以下のとおり分析されていま「納税資金の確保」、「不動産の購入」の順となっています。す［図表 6］。相続財産を残す立場として、自分の財産の内訳と価額相続対策を実施していない場合、そのうち3 割以上のを「すべて把握している」人は全体の2 割程度にとどまっ人が対策の必要性を感じており［図表 7］、対策の具体的ています［図表 4］。また、全体の約 9 割は自分の財産の内容としては主に「生前贈与」、「遺言書の作成」などが「相続対策をしていない」としており、相続対策をしている必要、としています［図表 8］。人は1 割程度です［図表 5］。（以上、都市未来総合研究所　池田英孝）［図表 4］自己財産の内訳と価額を把握しているか 20.6 男性・40代（n=435） 18.4 男性・50代（n=469） 20.3 男性・60代（n=613） 48.3 52.9 58.7 23.7 男性・70歳以上（n=562） 61.9 20.8 女性・40代 15.8 （n=457） 20.2 女性・60代（n=640） 22.5 女性・70歳以上（n=232） 0 21.6 43.9 50.5 40 大まかに把握している 60 金融資産以外は把握していない 80 30 20 10 遺言書の作成納税資金の確保不動産の購入その他必要性を感じているか（％） 100 把握していない「必要性を感じている」合計35％非常に感じている 6.4% やや感じている 28.6% ［図表 5］相続対策を実施しているか全体（N=3927） 9.8 0 男性・40代（n=435）7.8 10 20 30 （n=3554）あまり感じていない 43.3% 40 50 60 70 感じていない 21.7% 80 90 100（%）［図表 8］図表 7で必要と感じている場合、具体的な男性・50代 9.2 （n=469）相続対策男性・60代 11.9 （n=613）（％） 60 必要性を感じている人の割合男性・70歳以上 13.9 （n=562）女性・40代 4.4 （n=457）女性・50代 6.2 （n=519）女性・60代 9.7 （n=640）女性・70歳以上 13.4 （n=232） 0 40 ［図表 7］図表 5で実施していない場合、相続対策の 56.5 20 50 0 生前における生命保険（n=373）定期的かつの活用計画的な贈与 42.9 女性・50代（n=519）すべて把握している（％） 60 52.4 相続対策を実施した人の割合全体（N=3927）［図表 6］図表 5で実施している場合、具体的な相続対策 20 相続対策をしている 40 60 80 相続対策をしていない 100（％） 50 40 30 20 10 0 生前における遺言書（n=1246）定期的かつの作成計画的な贈与生命保険納税資金の活用の確保不動産具体的なその他の購入内容まではわからないデータ出所：図表 4〜8は、（一社）信託協会「相続に関する意識調査」（同調査は全国の、子供のいる40 歳以上の既婚者を対象に、相続の経験や今後の可能性、相続対策の実態、相続税等改正論についての意識などを把握して、今後の施策づくりへの一助とする目的で、 2014 年 5月に実施した調査。（回収数 3,927）各図表における（　）内の回答者数は、国勢調査の性別、年代の構成比による補正前の数値。）みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, April 3 経済トレンド・ウォッチ ■ 景気の動向（全国）図 1 景気動向指数 140 （景気動向：CI指数　2010年＝100）（12月） 130 A．先行指数 C119.8 120 B110.7 110 B．一致指数 A105.6 100 90 C．遅行指数 80 70 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年注：図の指数は第 10 次改定の値。データ出所：内閣府「景気動向指数」図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 70 （景気の方向性：DI指数）（1月） 60 B50.0 50 40 A．景気の現状判断DI A45.6 30 B．景気の先行き判断DI 20 10 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」図 3 企業の業況判断指数 30 （業況判断指数：業況DI） 20 14 （12） 10 7 （3） 5 （1） 0 （－4） 0 ‒10 全規模合計大企業（12月） ‒20 中堅企業 ‒30 ‒40 中小企業 ‒50 ‒60 3月 6月 9月12月 3月6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月 3月 6月 9月12月3月 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年注：「大企業」は資本金 10 億円以上、「中堅企業」は資本金 1 億円以上 10 億円未満、「中小企業」は資本金 2 千万円以上 1 億円未満。（　）内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値（本稿は 3 月を対象とする予測値）。データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」【データ概要】 4 2015, April 図 1 景気動向指数の CI 指数：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。（CI：コンポジット・インデックス）景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3 ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI 指数：50=変わらない・横ばい、50 より高い =良くなる、50 より低い = 悪くなる）図 3 企業の業況判断指数：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート ■ 物価・雇用・金利等の動向（全国）図 4 物価指数（2010年＝100） 110 （1月） C103.3 A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合） 105 A102.6 B. 消費者物価指数（民営家賃） 100 B97.9 C. 国内企業物価指数（総平均） 95 90 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年注：国内企業物価指数の 1 月は速報値。 1月 2013年 1月 2014年 1月 2015年データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」図 5 雇用情勢（完全失業率：％）（有効求人倍率：倍） 7.0 1.4 （1月） 1.14 1.2 6.0 1.0 5.0 0.8 8.0 4.0 0.6 3.0 3.6% 0.4 2.0 0.2 1.0 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年完全失業率（左目盛）有効求人倍率（右目盛） 0.0 1月 2015年 1月 2014年注：図の値は季節調整値。完全失業率の 2011 年 3 月から 8 月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（1 月は速報値）。データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」図 6 主要金利（％/年） 4.000 （1月） 3.500 3.000 2.475 2.500 2.000 2.020 1.500 1.050 1.000 0.500 0.275 0.000 1月 2005年 1月 2006年 1月 2007年 1月 2008年 1月 2009年【データ概要】 1月 2010年 1月 2011年 1月 2012年 1月 2013年 1月 2014年長期固定金利型住宅ローン（返済期間20年以下）都市銀行住宅ローン（変動）長期プライムレート長期国債（10年物）新発債流通利回り 1月 2015年データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料図 4 消費者物価指数国内企業物価指数：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図 5 完全失業率有効求人倍率：労働力人口（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図 6 長期固定金利型住宅ローン都市銀行住宅ローン（変動）長期プライムレート長期国債新発債流通利回り：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない）：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。注記：図 1 から図 6 はいずれも 2015 年 2 月 27 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, April 5 不動産市場トレンド・ウォッチ ■ 東京圏図 1 用途別平均地価（基準地価の前年比） 5.0 （％） 4.0 3.2 3.0 1.9 2.0 1.0 0.8 0.5 住宅地2013年 2.9 3.1 0.5 1.0 1.4 0.5 1.1 1.7 1.8 2.2 2.2 1.4 1.5 1.1 0.3 0.0 住宅地2014年 0.5 0.3 0.2 -0.3 -1.0 商業地2013年 -0.3 商業地2014年 -2.0 -3.0 東京23区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」図 2 総人口の推移 12,000 （千人）（％） 2.0 2012年4月(左目盛) 10,000 1.5 8,000 1.0 2014年4月(左目盛) 6,000 0.5 4,000 0.0 2013年4月前年同月比増減率 (右目盛) 2,000 -0.5 0 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市 -1.0 千葉市 2013年4月(左目盛) 2014年4月前年同月比増減率 (右目盛) 注：各年 4 月 1 日現在の値。データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り［運用時 NOI 利回り］ 16.0 （％）（前年同期比：％ポイント） 2.0 14.0 1.5 2012年9月期 (左目盛) 12.0 1.0 2013年9月期 (左目盛) 10.0 6.0 0.5 0.0 8.0 －0.2 －0.2 5.3 4.0 4.9 －0.3 5.2 －0.3 6.3 5.6 －0.3 5.8 -0.5 -1.0 -1.5 2.0 0.0 0.0 全国東京23区都下（多摩地域） -2.0 神奈川県埼玉県 2014年9月期 (左目盛) 2013年9月期前年同月比増減率 (右目盛) 2014年9月期前年同月比増減率 (右目盛) 千葉県注：各投資法人の 2014 年 9 月末までの決算資料による。【データ概要】 6 2015, April データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣図 1 用途別平均地価（基準地価）：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。図 2 総人口：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。図 3 NOI 評価額利回り：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益（NOI ）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート ■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）図 4 用途別平均地価（基準地価の前年比） 5.0 （％） 4.2 4.0 2.7 3.0 2.0 1.0 0.5 0.7 1.4 4.0 3.9 2.1 1.8 2.4 0.2 0.0 0.8 0.4 0.2 1.8 1.5 1.0 2.3 住宅地2014年 0.7 0.1 商業地2013年 -0.2 -0.6 -1.0 2.2 2.1 1.7 1.0 住宅地2013年 3.4 3.1 商業地2014年 -2.0 -3.0 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」図 5 総人口の推移 3,000 （千人）（％） 2.0 2012年4月(左目盛) 2,500 1.5 2,000 1.0 2014年4月(左目盛) 1,500 0.5 1,000 0.0 2013年4月前年同月比増減率 (右目盛) 500 -0.5 0 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市注：各年 4 月 1 日現在の値。 -1.0 2013年4月(左目盛) 2014年4月前年同月比増減率 (右目盛) データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り［運用時 NOI 利回り］（％） 16.0 （前年同期比：％ポイント） 2.0 14.0 1.5 12.0 1.0 10.0 6.0 0.5 －0.1 8.0 －0.3 4.0 6.0 －0.1 6.5 0.0 6.8 －0.2 6.0 －0.3 5.7 －0.3 5.7 －0.6 5.8 －0.2 5.8 -0.5 -1.0 2.0 0.0 -1.5 政令指定都市札幌市仙台市注：各投資法人の 2014 年 9 月末までの決算資料による。【データ概要】名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 -2.0 2012年9月期 (左目盛) 2013年9月期 (左目盛) 2014年9月期 (左目盛) 2013年9月期前年同月比増減率 (右目盛) 2014年9月期前年同月比増減率 (右目盛) データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣図 4 用途別平均地価（基準地価）：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。図 5 総人口：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。図 6 NOI 評価額利回り：NOI 評価額利回りは､J-REIT （上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。注記：図 1 から図 6 はいずれも 2015 年 2 月 27 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, April 7 今後、相続財産を受け取る可能性と、相続対策実施の有無などについて可能性がある場合、相続対策の必要性を（一社）信託協会が全国の40 歳以上の人を対象に［図表 10］感じているか実施した前掲の「相続に関する意識調査」によれば、今後、相続財産を「受け取る可能性がある」人は全体「必要性を感じている」合計約半数の45％と半数近くに上ります。40 代、50 代では「受け取る可能性がある」人の割合が男女いずれも6 割前非常に感じている 16.7% やや感じている 34.2% 後と高くなっています［図表 9］。「受け取る可能性がある」人の半数は相続対策を実施することの必要性を感じています［図表 10］。 0 10 20 30 40 （n=1816）あまり感じていない 34.9% 50 60 70 感じていない 14.2% 80 90 100（％）また、「受け取る可能性がある」場合、実際に相続［図表 11］可能性がある場合、実際に相続対策を対策を「してもらっている」人は約 2 割で［図表 11］、してもらっているか対策の内容は「生前贈与」が 6 割以上、次いで「生命保険の活用」、「遺言書の作成」、「不動産の購入」な「してもらっている」合計約２割どの順となっています［図表 12］。してもらっていて内容もわかっている 13.3％してもらっているが内容はわからない 6.6% ［図表 9］今後、相続財産を受け取る可能性の有無全体（N=3927） 45.2 20 30 40 50 60 70 わからない 19.2％ 80 90 （％） 100 ［図表 12］対策をしてもらっている場合、相続対策の 62.0 男性・50代（n=469）具体的内容 33.4 （％） 70 女性・40代（n=457） 59.5 女性・50代（n=519） 64.4 してもらっている各対策の割合男性・70歳以上（n=562）11.6 女性・60代（n=640） 10 してもらっていない 60.9％ 66.7 男性・40代（n=435）男性・60代（n=613） 0 （n=1816） 44.4 女性・70歳以上（n=232） 32.3 0 20 40 可能性がある 60 80 100（％）可能性はない 60 50 40 30 20 10 0 （n＝237）生前における生命保険定期的かつの活用計画的な贈与遺言書の作成不動産の購入納税資金の確保その他データ出所：図表 9〜12は、（一社）信託協会「相続に関する意識調査」不動産の仲介物件のご紹介、売却のご依頼やご相談はこちらへ。〈お問合せ先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟みずほ信託銀行株式会社不動産マーケットレポート　2015.4 発　行　みずほ信託銀行株式会社不動産業務部編集協力株式会社都市未来総合研究所〒103-8670 東京都中央区八重洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 〒103-0027 東京都中央区日本橋 2-3-4 日本橋プラザビル 11 階 http://www.tmri.co.jp/ ※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが、その正確性と完全性、客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません。 ※本資料に掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。