PDF 1582kb - 都市未来総合研究所

1
J a n u a r y, 2 0 1 5
不動産マーケットレポート
J-REIT の運用資産にみる
賃貸マンションの稼働状況・・・・・ 2
経済トレンド・ウォッチ・・・・・・ 4
不動産市場トレンド・ウォッチ・・・ 6
J-REIT が東京 23 区に保有する
賃貸マンションの運用状況・・・・・・ 8
■本レポートに関するお問い合わせ先■
みずほ信託銀行株式会社不動産業務部
金子伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）
J-REIT の運用資産にみる賃貸マンションの
2014 年 6月末現在、J-REIT（上場不動産投資信託）は、全国の大都市を中心に約 1,300 物件の賃貸
マンションを保有しています。J-REIT の全投資物件の運用履歴情報を統合したデータベース
「ReiTREDA（リートレーダー）
」
を用いて、
賃貸マンションの稼働率と賃料単価の推移を紹介します。
● J-REIT が全国に保有する賃貸マンションは前年比 147 物件、11,496 戸の増加
J-REIT が全国に保有する賃貸マンション（住宅専用
型の賃貸用途の中高層共同住宅）は1,343 物件、総戸
6,241 戸増加しました。また、大都市※ 1 に所在する物件
は計 1,106 件、
78,025 戸（同 81.0％）
です
［図表 2］
。
数は96,306 戸（2014 年 6月末現在、以下同じ）
となり、前
J-REIT が保有する賃貸マンションの中には、1 棟を賃
年比 147 物件、11,496 戸増加しました。1 物件当たりの
料保証付きで一括賃貸するなど、市況の動きをダイレクト
平均は、住宅戸数が 71.7 戸、賃貸床面積が 2,693.33㎡、
に反映しない運用形態の物件が含まれています
築年数が 10.4 年、地上階数が 10.3 階で、単棟型の高層
［図表 1］
。
物件が主体です。住戸タイプ別の物件数シェアは、
「ワ
以下、
こうした市況の動きを的確に反映していないと考
ンルーム」が約 50％、
「コンパクト」が約 31％、
「ファミリー」
えられる物件を除外した上で、J-REIT が保有する賃貸
が約 13％で、1∼2 人世帯向けが 8 割超を占めています
マンションの稼働状況、平均収入単価の推移を概観しま
［図表 1］。
す。
地域別の所在状況は、東京 23 区が 809 件、53,804 戸
（全国総戸数に占める割合 55.9％）と、前年度比 92 件、
※ 1：札幌市、
仙台市、
東京 23 区、
大阪市、
名古屋市、
福岡市
［図表 2］J-REITが保有する賃貸マンションの所在地域
［図表１］J-REIT が保有する
賃貸マンションの概要
概要
地域別構成
物件数
（件）
●総物件数
●総戸数
●
地上階数
賃貸床面積
戸数
住戸数
（戸）
1物件当たり平均
物件数
シェア
（％）
戸数
シェア
（％）
住戸数
（戸）
地上階数
（階）
築年数
（年）
札幌市
49
4,192
3.6
4.4
85.6
12.8
9.6
仙台市
40
2,783
3.0
2.9
69.6
10.6
9.9
東京23区
809
53,804
60.2
55.9
66.5
10.2
10.2
（うち東京都心5区）（335）（21,841）（24.9）（22.7）（65.2）（11.0）（10.0）
東京都下
29
1,875
2.2
1.9
64.7
7.1
14.8
横浜市
28
3,414
2.1
3.5
121.9
9.0
12.5
ワンルーム
川崎市
18
1,361
1.3
1.4
75.6
8.5
12.2
コンパクト
名古屋市
86
6,513
6.4
6.8
75.7
11.5
8.9
京都市
19
1,421
1.4
1.5
74.8
8.7
9.2
大阪市
75
6,264
5.6
6.5
83.5
12.5
8.2
神戸市
17
1,939
1.3
2.0
114.1
12.0
9.1
福岡市
47
4,469
3.5
4.6
95.1
12.3
9.0
全国
1,343
96,306
100.0
100.0
71.7
10.3
10.4
築年数
●住戸タイプ
（シェア）
ファミリー
その他高級物件
●運営形態
（シェア）
一括賃貸
内、賃料保証
内、運営のみ
個別賃貸
注 1：
（）内は、
他用途複合物件を含む値。
注 2：地上階数、賃貸床面積、戸数、築年数は、
1 棟単位で算出した概算値。
注 3：ワンルームは概ね18m2 前後、
コンパクトは
30 ∼40m2 前後、ファミリーは 60 ∼70m2
以上。
注 1：2014 年 6月末現在の住居専用物件の概要。
注 2：
「東京都心 5 区」は、
千代田区、
中央区、
港区、
新宿区、
渋谷区。
図表 1, 2のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
2
2015, January
みずほ信託銀行不動産マーケットレポート
稼働状況
●大都市の平均稼働率は96 ％超の高稼働率を維持
大都市の都市別の平均稼働率※ 2 は、2014 年に入り、
札幌市以外の都市ではやや低下していますが、依然とし
平均賃料収入単価の指数（2011 年 3月期＝100）※ 3 は、
全体としては概ね安定的に推移しています
［図表 4］。
て96％を上回る高い水準で推移しています
［図表 3］
。
（以上、
都市未来総合研究所　大重直人）
※ 2：平均稼働率は稼働期間の単純平均を算出。（稼働率 = 賃貸床面積÷賃貸可能床面積）
※ 3：平均賃料収入単価［指数］
は稼働期間の賃貸床面積当たりの賃料等収入
（管理費等を含む）
の単純平均について2011 年 3月期を基準（100）
として指数化。
［図表 3］J-REITが大都市に保有する賃貸マンションの平均稼働率の推移
（％）
100
●東日本大震災
札幌市
99
仙台市
98
東京23区
97
名古屋市
96
大阪市
95
福岡市
94
▼景気の山（2012年4月、暫定）
3月
2011年
6月
9月
12月
3月
2012年
6月
9月
12月
3月
2013年
6月
9月
12月
3月
2014年
6月（期）
注：集計対象は物件データ数 10 件未満の期を除外。総額固定賃料および賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
［図表 4］J-REITが大都市に保有する賃貸マンションの平均賃料収入単価
［指数］
の推移
114
※2011年3月期＝100
●東日本大震災
札幌市
112
110
仙台市
108
106
東京23区
104
名古屋市
102
100
大阪市
98
96
94
福岡市
▼景気の山（2012年4月、暫定）
3月
2011年
6月
9月
12月
3月
2012年
6月
9月
12月
3月
2013年
6月
9月
12月
3月
2014年
6月（期）
注：集計対象は物件データ数 10 件未満の期を除外。総額固定賃料および賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
2015, January
3
経済トレンド・ウォッチ
■ 景気の動向（全国）
図 1 景気動向指数
140
（景気動向：CI指数　2010年＝100）
（9月）
130
A．
先行指数
C117.0
120
B109.8
110
B．
一致指数
A105.6
100
90
C．
遅行指数
80
70
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
注：図の指数は第 10 次改定の値。
データ出所：内閣府
「景気動向指数」
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数
70
（景気の方向性：DI指数）
（10月）
60
B46.6
50
A．
景気の現状判断DI
A44.0
40
30
B．
景気の先行き判断DI
20
10
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
データ出所：内閣府
「景気ウォッチャー調査」
図 3 企業の業況判断指数
30
（業況判断指数：業況DI）
20
13
（14）
10
6
（6）
4
（4）
0
（－1）
0
‒10
全規模合計
大企業
（9月）
‒20
中堅企業
‒30
‒40
中小企業
‒50
‒60
3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
注：「大企業」は資本金 10 億円以上、
「中堅企業」
は資本金 1 億円以上 10 億円未満、
「中小企業」
は資本金 2 千万円以上 1 億円未満。
（　）内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値
（本稿は 12 月を対象とする予測値）
。
データ出所：日本銀行
「全国企業短期経済観測調査
（短観）
」
【データ概要】
4
2015, January
図 1 景気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
（CI：コンポジット・インデックス）景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、
実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数
：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3 ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50=変わらない・横ばい、50 より高い =良くなる、50 より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
■ 物価・雇用・金利等の動向（全国）
図 4 物価指数
（2010年＝100）
110
（10月）
C105.5
A. 消費者物価指数
（生鮮食品を除く総合）
105
A103.6
B. 消費者物価指数
（民営家賃）
100
B98.0
C. 国内企業物価指数
（総平均）
95
90
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
注：国内企業物価指数の 10 月は速報値。
1月
2013年
1月
2014年
1月
2015年
データ出所：総務省
「消費者物価指数」
、
日本銀行
「企業物価指数」
図 5 雇用情勢
8.0
（完全失業率：％）
（有効求人倍率：倍）
（10月）
1.4
1.10 1.2
7.0
6.0
1.0
5.0
0.8
4.0
0.6
3.0
3.5% 0.4
2.0
0.2
1.0
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
完全失業率
（左目盛）
有効求人倍率
（右目盛）
0.0
1月
2015年
1月
2014年
注：図の値は季節調整値。完全失業率の 2011 年 3 月から 8 月は、
岩手県、
宮城県、
福島県を除く全国の結果
（10 月は速報値）
。
データ出所：総務省
「労働力調査」
、
厚生労働省
「職業安定業務統計」
図 6 主要金利
（％/年）
4.000
（10月）
3.500
3.000
2.475
2.500
2.000
2.200
1.500
1.150
1.000
0.500
0.450
0.000
1月
2005年
1月
2006年
1月
2007年
1月
2008年
1月
2009年
【データ概要】
1月
2010年
1月
2011年
1月
2012年
1月
2013年
1月
2014年
長期固定金利型
住宅ローン
（返済期間20年以下）
都市銀行
住宅ローン
（変動）
長期プライムレート
長期国債
（10年物）
新発債流通利回り
1月
2015年
データ出所：日本銀行
「金融経済統計」
、
日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
有効求人倍率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6
長期固定金利型住宅ローン
都市銀行住宅ローン
（変動）
長期プライムレート
長期国債新発債流通利回り
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。
：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。
注記：図 1 から図 6 はいずれも 2014 年 12 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, January
5
不動産市場トレンド・ウォッチ
■ 東京圏
図 1 用途別平均地価
（基準地価の前年比）
5.0
（％）
4.0
3.2
3.0
1.9
2.0
1.0
0.8
0.5
住宅地2013年
2.9 3.1
0.5
1.0
1.4
0.5
1.1
1.7 1.8
2.2
2.2
1.4 1.5
1.1
0.3
0.0
住宅地2014年
0.5
0.3
0.2
-0.3
-1.0
商業地2013年
-0.3
商業地2014年
-2.0
-3.0
東京23区
多摩地域
横浜市
川崎市
さいたま市
千葉市
注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省
「都道府県地価調査」
図 2 総人口の推移
12,000
（千人）
（％）
2.0
2012年4月(左目盛)
10,000
1.5
8,000
1.0
2014年4月(左目盛)
6,000
0.5
4,000
0.0
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
2,000
-0.5
0
東京都区部
東京都下
横浜市
川崎市
さいたま市
-1.0
千葉市
2013年4月(左目盛)
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
注：各年 4 月 1 日現在の値。
データ出所：各都市の
「推計人口」
及び総務省公表資料
図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り
［運用時 NOI 利回り］
16.0
（％）
（前年同期比：％ポイント）
2.0
14.0
1.5
2012年6月期
(左目盛)
12.0
1.0
2013年6月期
(左目盛)
10.0
8.0
6.0
0.5
0.0
-0.2
-0.2
5.5
4.0
5.0
-0.4
5.3
-0.3
6.4
5.8
-0.3
6.0
-0.5
-1.0
-1.5
2.0
0.0
0.0
全国
東京23区
都下
（多摩地域）
-2.0
神奈川県
埼玉県
2014年6月期
(左目盛)
2013年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
千葉県
注：各投資法人の 2014 年 6 月末までの決算資料による。
【データ概要】
6
2015, January
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）
｣
図 1 用途別平均地価
（基準地価）
：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口
：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益
（NOI ）の割合を示す。
図は地域別に物件毎
（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート
■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）
図 4 用途別平均地価
（基準地価の前年比）
5.0
（％）
4.2
4.0
2.7
3.0
2.0
1.0
0.5 0.7
1.4
4.0
3.9
2.1
1.8
2.4
0.2
0.0
0.8
0.2
1.8
1.5
1.0
0.4
2.3
住宅地2014年
0.7
0.1
商業地2013年
-0.2
-0.6
-1.0
2.2
2.1
1.7
1.0
住宅地2013年
3.4
3.1
商業地2014年
-2.0
-3.0
札幌市
仙台市
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
福岡市
注：各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省
「都道府県地価調査」
図 5 総人口の推移
3,000
（千人）
（％）
2.0
2012年4月(左目盛)
2,500
1.5
2,000
1.0
2014年4月(左目盛)
1,500
0.5
1,000
0.0
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
500
-0.5
0
札幌市
仙台市
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
-1.0
福岡市
注：各年 4 月 1 日現在の値。
2013年4月(左目盛)
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
データ出所：各都市の
「推計人口」
及び総務省公表資料
図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り
［運用時 NOI 利回り］
（％）
16.0
（前年同期比：％ポイント）
2.0
14.0
1.5
12.0
1.0
10.0
0.0
8.0
6.0
-0.2
6.2
-0.2
-0.1
7.0
6.6
4.0
6.2
0.5
-0.1
-0.2
6.0
0.0
5.9
-0.7
6.0
-0.2
6.0
2.0
0.0
-0.5
-1.0
-1.5
政令指定都市
札幌市
仙台市
注：各投資法人の 2014 年 6 月末までの決算資料による。【データ概要】
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
福岡市
-2.0
2012年6月期
(左目盛)
2013年6月期
(左目盛)
2014年6月期
(左目盛)
2013年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年6月期
前年同月比増減率
(右目盛)
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）
｣
図 4 用途別平均地価
（基準地価）
：都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口
：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT
（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1年間の純収益
（NOI）
の割合を示す。
図は地域別に物件毎
（賃料保証・固定賃料物件を除く）の NOI 評価額利回りを単純平均したもの。
注記：図 1 から図 6 はいずれも 2014 年 12 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成
みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, January
7
J-REIT が東京 23 区に保有する賃貸マンションの運用状況
J-REITの保有物件が多い東京 23 区（物件数シェア55.9％）の、住戸タイプ別平均稼働率※ 1と平均賃料収
入単価［指数］※ 2 について、
2011 年 3月期以降の動きを概観しました。
J-REIT が東京 23 区に保有する賃貸マンションの平均稼働率は、低調だったHGファミリータイプが 2013 年 9
月期から上昇に転じ、
直近の2014 年 6月期では94.8％まで上昇、
タイプによる差は小さくなっています
（下図左）。
2011 年 3月期以降、平均賃料収入単価［指数］は、住戸タイプを問わず低下を続けていましたが、2014 年に
入ってコンパクト、ファミリー、HGコンパクトが回復に転じています。現状の高い稼働率が今後も維持されれば、
住宅賃料が上昇していく可能性があります。
※ HGコンパクト、
HGファミリータイプは物件数が少ないため、
1 物件当たりの動向がタイプ全体に与える影響が大きい可能性があります。
■J-REITが東京23区に保有する賃貸マンションの住戸タイプ別平均稼働率・平均賃料収入単価
［指数］
の推移
【平均稼働率】
【平均賃料収入単価
［指数］】
（％）
100
97
94
91
88
85
3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月
2011年
2012年
2013年
2014年
ワンルーム
コンパクト
HGコンパクト
HGファミリー
ファミリー
110
108
106
104
102
100
98
96
94
92
90
88
86
84
82
80
3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月
2011年
2012年
2013年
2014年
ワンルーム
コンパクト
HGコンパクト
HGファミリー
ファミリー
データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
注：集計対象には総額固定賃料および賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
注：住戸面積は、
ワンルームが概ね18m2 前後、
コンパクトが 30〜40m2 前後、
ファミリーが 60〜70m2 以上。
注：HGコンパクト、
HGファミリーは主として投資法人が高級物件とする物件を指す
（外国人向け賃貸マンション等）
※ 1：平均稼働率は稼働期間の単純平均を算出。（稼働率 = 賃貸床面積÷賃貸可能床面積）
※ 2：平均賃料収入単価［指数］は稼働期間の賃貸床面積当たりの賃料等収入（管理費等を含む）の単純平均について2011 年 3月期を
基準（100）
として指数化。
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所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
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不動産マーケットレポート　2015.1
発　行　みずほ信託銀行株式会社不動産業務部
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