ご参考資料 2016年7月1日マーケットレポート英国のEU離脱に関するJ-REITへの影響について英国では6月23日（木）にEU（欧州連合）離脱の是非を問う国民投票が実施され、離脱支持が残留支持を上回り、英国がEUを離脱する見込みとなりました。それを受けて世界のマーケットが不安定な動きとなっていますが、J-REITを取り巻く環境には明るい兆しが見られています。業績 J-REIT増益基調は続く J-REITの売上の大半を占める不動産の賃貸料収入は、賃料単価や稼働率から決定され、税金等の費用面も同様に国内の要因で変化します。このため、英国のEU離脱が J-REITの業績に直接影響を及ぼすことはありません。また、金利低下に伴う資金調達コストの減少、足もとのオフィス賃料の上昇基調や空室率の低下基調（稼働率の上昇基調）に変化はないことなどから、J-REITの増益基調は継続することが見込まれます。バリュエーション⻑期⾦利低下によるさらなる割安度上昇バリュエーション面でみると、日銀によるマイナス金利政策導入に伴い国債利回りは急低下していますが、J-REITの実績配当利回りは3.21％（2016年6月29日現在）に上昇しています。J-REITと国債の利回り差は拡大しており、J-REIT の割安度がさらに上昇しています。一口当たり配当金の推移（円） 65 60 55 50 45 不動産投資資⾦のシフト投資マネーは東京に注⽬？今回の英国のEU離脱に伴い、人・物・資本の自由な移動に懸念が出てきたことから、欧州金融の中心地という英国の地位や不動産市況の先行きに不透明感が出てきました。そのため、REITのグローバルな投資家は、英国のウェイトを引き下げ、他国のウェイトを引き上げる資産配分の変更を行う可能性があります。また、実物不動産の市場でもロンドンの不動産へ投資していた資金が、他国の不動産市場へシフトする可能性があるものの、他の欧州の不動産市場は規模があまり大きくないことや、FRB（米連邦準備理事会）の報告で米国の商業用不動産価格が急上昇し過ぎた可能性を指摘していることから、ロンドンに向かっていた投資マネーの一部が、東京に向かう可能性も考えられます。 2017年末（予測） ※一口当たり配当金は東証REIT指数の一口当たり実績配当の直近 12ヵ月合計、2016年末以降はBloomberg予測（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成足もとでは30年の超長期国債利回りが0.1％を割り込む水準にまで低下しており、円建ての資産で3％を超える配当利回りが見込めるJ-REITの投資魅力は一段と高まっています。需給 2016年末（予測） 2015年末マイナス金利政策導入後の利回りの変化 4 （％） 2015年12月30日 2016年6月29日 3.18 3.21 3 2 1.27 1 0.27 0.03 0.09 0 -0.32 -0.24 -1 5年国債 10年国債 30年国債 J-REIT ※J-REITは東証REIT指数の実績配当利回り（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成市場では日銀の追加金融緩和への期待も高まっており、業績、バリュエーション、需給面から見たJ-REITの魅力は高く、 J-REITは底堅く推移するものと思われます。 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 1/2 ご参考資料【ご留意事項】 ●当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 ●ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。 ●投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。ファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します。 ●投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。 ●当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ●当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。 ●当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します。当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。 2/2