マーケットレポートご参考資料 2016年2月1日「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」導入のJ-REITへの影響について ①「業績面のプラス」マイナス金利の導入 ⇒ 金利低下 ⇒ 支払利息が減少 ⇒足もとの賃料上昇による増益要因に加えて、Ｊ-ＲＥＩＴの業績へのプラス要因とダブルの増益要因 ②「バリュエーション面のプラス」長期金利の低下 ⇒ J-REITと国債との利回り差の拡大要因 ⇒ 円建てで相対的に高い配当利回りのJ-REITの魅力向上 ③「不動産価格面のプラス」マイナス金利の導入によって、不動産価格の押し上げ効果を期待 ■ 「量」・「質」・「金利」と3次元で緩和を強化 1月29日、日銀は「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を決定しました。金融機関が保有する日銀当座預金に▲0.1％のマイナス金利を適用するものです。具体的には、当座預金を3段階の階層構造(基礎残高、マクロ加算残高、政策金利残高)に分割し、それぞれの階層に応じてプラス金利、ゼロ金利、マイナス金利を適用するものです。日銀は、年間80兆円の長期国債の買入れでイールドカーブ全体の金利低下を促してきましたが、今回のマイナス金利導入によりイールドカーブの起点を引き下げ、金利全体をさらに低下させることを意図しています。従来の「量的・質的緩和の異次元緩和」に「マイナス金利」を加えた「三次元緩和」と言えます。 J-REITにとって今回のマイナス金利導入は、以下の点がポイントになります。 ①金利低下により支払利息が減少し、分配金(業績)の増加要因となる。 ②長期金利の低下により国債との利回り差が拡大し、円建てで相対的に高い配当利回りのJ-REITの魅力が高まることから、価格上昇要因となる。 ③不動産価格の押し上げが期待できる。業績面では、足もとの賃料上昇による増益要因に加えて、金利低下による増益要因が加わることにより、円建てで新興国経済減速の影響を受けにくいJ-REITにさらなる好材料が現れたと考えています。また、従来からの年間約900億円の日銀によるJ-REIT買入れ継続もあり、日本銀行の政策は今後もJ-REIT 市場のプラス要因として寄与していくと考えています。 1月29日時点では、J-REITの予想配当利回りは3.18％＊、10年国債の利回りが0.10％に低下していることから、国債との利回り差も3.09％と高水準になっています。マイナス金利により金融機関から余剰の資金がJ-REITに流入する効果が期待できます。＊J-REITの予想配当利回り：東証REIT指数（出所：Bloomberg）なお、足もと不動産価格は上昇基調となっていますが、マイナス金利の導入でさらに不動産価格を押し上げる効果が期待できます。不動産価格の上昇は、J-REITのNAV（Net Asset Value = 純資産価値）の上昇につながり、J-REIT価格の押し上げが期待できます。 2014年の追加金融緩和に加えて、今回のマイナス金利の導入による緩和効果は、累積的にプラスに働いていくと考えられるため、J-REITにとって息の長いプラス要因として寄与していくと考えています。以上 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 1/2 ご参考資料【ご留意事項】 ●当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 ●ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。 ●投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。ファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します。 ●投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。 ●当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ●当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。 ●当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します。当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。 2/2