よくわかるJ-REIT

2016年12月21日
J-REITを取り巻く環境
～2018年以降、東京でオフィス供給の増加が見込まれるも、
東京五輪等が需要を喚起～
2020年に向けての東京23区のオフィス需給の⾒通し
足もと、東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィス空室率は3％台で推移しており、需
給均衡の目安といわれる5％を下回る貸し手優位の状況が続いています。しかし、2018年以降、大手町をはじめとする
都心部の大規模オフィスビルが竣工予定であり、オフィス需給を懸念する声も一部では聞こえています。
（図1）東京23区の⼤規模オフィス新規供給量の推移
東京23区の⼤規模オフィス供給について
東京23区の過去の大規模オフィス新規供給量を見
てみると、 2003 年の 216 万㎡、 2006 年の 154 万㎡、
2012年の175万㎡の大量供給もありましたが、平均供
給量（1986年～2015年）は、103万㎡という水準でした。
2018年以降3年間の供給量は130万㎡前後と過去の
平均供給量を上回る水準が2018年以降3年継続する
と見込まれています。
⽇本不動産研究所による市況予測について
不動産シンクタンク、日本不動産研究所による東京ビ
ジネス地区の空室率と賃料指数予測によると、2017年ま
では空室率は低下傾向、賃料は上昇傾向が続きます。
2018年以降、空室率は若干上昇するものの、需給均衡
の目安といわれる5％を下回る状況が続き、賃料はやや
下落するものの、2020年の水準は115ポイントと2016年
の111ポイントを上回る水準で推移すると予測されており、
良好な状況が続くという見通しとなっています。
今後のオフィス需要増加期待とJ-REIT
2018年以降のオフィス新規供給量の増加には留意す
る必要があるものの、一方でオフィス需要の増加も期待
されます。世界の都市総合力ランキングにおけるランク
アップでも裏付けられる通り、現在の東京は五輪開催を
控え様々なインフラ整備が進み、国内外からの人の流入
も活発です。また、小池都知事は公約のなかで、東京を
アジアナンバーワンの国際金融市場として復活させるこ
とを掲げており、こうした構想の実現により東京における
さらなる雇用増、人口流入に繋がる可能性があります。
J-REITの主要投資先である東京オフィス市場は、今後
供給面だけでなく需要面でも変化が見込まれます。良好
な需要が続くこととなれば、足もとのJ-REITの増益基調
が続き、市場を下支えすることが期待されます。
（2000年～2020年、年次）
（万ｍ2）
250
216
■供給量（実績）
■供給量（予定）
1986～2015年の平均
供給量103万㎡/年
200
2016年以降の平均
供給量114万㎡/年
175
154
150
125
121
119
117
109 102
91
100
72
86 85
77
139 137
124
87
65
69
58
50
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 （年）
（出所）森ビルのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
（図2）東京ビジネス地区の空室率と賃料指数の推移
（2010年～2020年、年次）（％）
10
予測値
117 117
116 115
8
111
120
空室率（右軸）
110
8.9
9.0 8.7
賃料指数（左軸） 7.3
100
100
100
90
92
95
104
6
5.5
92
4.0
※賃料指数は2010年を100で指数化
3.7
3.6
16
17
4.0
4.4
80
10
11
12
13
14
15
18
19
4.6
4
2
20 （年）
（出所）日本不動産研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
（図3）世界の都市総合⼒ランキングの総合順位
（2016年版）
1位
2位
3位
4位
5位
6位
7位
8位
9位
10位
カッコ内は2015年版の総合順位
（1位）ロンドン
（2位）ニューヨーク
（4位）東京
（3位）パリ
（5位）シンガポール
（6位）ソウル
（7位）香港
（9位）アムステルダム
（8位）ベルリン
（10位）ウィーン
（出所）森記念財団都市戦略研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセット
マネジメント作成
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