2016年2月3日投資情報室臨時レポートＪ-ＲＥＩＴ市場の動向と今後の見通しＪ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の動向（2016年2月1日時点）日銀が1月29日にマイナス金利の導入を決めたことを受けて、Ｊ-ＲＥＩＴ市場が急騰しています。2月1日の東証ＲＥＩＴ指数は、2015年6月3日以来約8ヵ月ぶりの水準まで上昇し、また売買代金は約1,000億円と、日銀の「量的・質的金融緩和」導入により相場が急騰した2013年4月5日の約980億円を抜いて過去最高を更新しました。マイナス金利の導入により、①金利低下でＲＥＩＴ各社の利払い負担が抑えられる、②長期金利の低下により、Ｊ－ＲＥＩＴの予想配当利回り（2月1日時点で約3.2％）の相対的な高さが評価され、Ｊ-ＲＥＩＴへの投資が増加する、③住宅ローン金利の低下等を受けて不動産市況の改善スピードが速まり、Ｊ-ＲＥＩＴの業績拡大をもたらす等の見通しが強まったことが背景にあるもの思われます。今後の見通し東証ＲＥＩＴ指数の過去60日間（約3ヵ月間）の移動平均線からのかい離状況、売買代金水準等を勘案すると、足元のＪ-ＲＥＩＴ市場は過熱気味になっているように思われます。日銀が追加緩和を決めた日（2014年10月31 日）から今回のマイナス金利の導入決定前日（1月28日）までの価格帯別の売買代金をみると、東証ＲＥＩＴ指数ベースで1,850～1,900ポイント台が最も多くなっています。現水準（2月1日時点で1,848ポイント）から上は戻り待ち売りが出やすくなる可能性があります。昨年までの東証ＲＥＩＴ指数は上値の重い展開が続いていました。その主な要因としては、①金利の上昇で利払い費が増加し、Ｊ-ＲＥＩＴ業績に悪影響を与える、②Ｊ-ＲＥＩＴの予想配当利回りと金利との差が縮小し、利回り面での魅力が後退する等の懸念があったものと思われます。今回のマイナス金利導入により、その懸念が後退することが期待されます。当面の東証ＲＥＩＴ指数は急騰後の反動もあり、荒い値動きを伴いながら1,800ポイント台を固める展開になるものとみています。戻り待ち売り等を消化し、1,800ポイント台の水準を固めた後は、不動産市況の回復等に支えられ、再び上昇基調に入るものと思われます。今回の上昇があまりに急であったことから、買い遅れた投資家もいるものと思われます。原油価格や中国株式が安定する等、外部環境の好転が続けば、東証ＲＥＩＴ指数は昨年1月に場中につけた2,000ポイント台をうかがう動きになる可能性もありそうです。図表1：東証ＲＥＩＴ指数（日々線）と60日移動平均線推移図表2：東証ＲＥＩＴ指数価格帯別売買代金 0 （2014年1月6日～2016年2月1日日次） 2,100 （ポイント） 5,000 10,000 1,950以上 2,000 15,000 20,000 25,000 30,000 （億円） 1,900～1,950 1,900 1,850～1,900 1,800 1,800～1,850 1,700 1,750～1,800 1,600 1,700～1,750 1,500 東証ＲＥＩＴ指数日々線 1,400 1,650～1,700 60日（約3ヵ月）移動平均線 1,300 14/1 14/5 14/9 15/1 15/5 15/9 16/1 （年/月） 1,650以下（東証ＲＥＩＴ指数）（※）売買代金は2014年10月31日～2016年1月28日の合計（ポイント）出所：図表1～2はブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメントが作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 1/1 （審査確認番号H27-TB184）