Immobilienbarometer 1. Quartal 2015 Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt April 2015 ► Im ersten Quartal 2015 steigen die Transaktionspreise für Wohneigentum im Kanton Zürich um 1,0 Prozent. ► Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum erhöhen sich ebenfalls, die Marktmieten bewegen sich hingegen nur minim. ► Die Bautätigkeit stagniert auf hohem Niveau. ► Hypotheken mit Laufzeiten von über zehn Jahren werden immer beliebter. Die Immobilienpreise wachsen im ersten Quartal 2015. Dies gilt im Wirtschaftsraum Zürich sowohl für die Transaktions- als auch für die Angebotspreise. Beachtlich ist, dass die Zürcher Transaktionspreise bereits im letzten Quartal 2014 gestiegen sind und nun nochmals zulegen können. Die Marktmieten im Kanton Zürich wachsen hingegen kaum noch. Nach der Aufhebung des Mindestkurses Anfang Jahr wurden die Konjunkturprognosen auf breiter Front nach unten angepasst. Der Schweizer Immobilienmarkt scheint jedoch unbeeindruckt davon – zumindest bis jetzt. Die robuste Entwicklung der Immobilienpreise im ersten Quartal dieses Jahres ist aber mit Vorsicht zu geniessen. Der Frankenschock wird wahrscheinlich mit Verzögerung dämpfend auf die Nachfrage wirken, da sich die Einkommensaussichten verschlechtert haben. Hinzu kommt die weiterhin strenge Regulierung. Leicht positive Impulse sind zinsseitig möglich: Aufgrund der extrem tiefen Kapitalmarktzinsen könnten die Hypothekarzinsen im Jahresverlauf etwas nachlassen. In der Summe erwarten wir sowohl bei den Preisen als auch bei den Mieten kein Wachstum im Jahr 2015. ZWEX – Anstieg der Wohneigentumspreise Der ZWEX ist ein Index für Wohneigentum im Kanton Zürich, basierend auf Transaktionspreisen (1980 Q1 = 100). Der Index steigt im 2015 Q1 erneut (+1,0 Prozent), nachdem er bereits im letzten Quartal angestiegen ist (+1,9 Prozent). Er löst sich damit von der bisherigen Seitwärtsbewegung und notiert auf einem neuen Höchststand. Die Entwicklung unterscheidet sich geografisch: Die Preise sinken in den Seegemeinden um 1,3 Prozent, erhöhen sich aber in den übrigen Gemeinden um 2,0 Prozent. Weitere Informationen zum ZWEX See und dem ZWEX Regio finden Sie unter: www.zkb.ch/zwex. Auch die Angebotspreise ziehen an Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum im Wirtschaftsraum Zürich sind nach einem kleinen Taucher Ende 2014 im 2015 Q1 wieder um 0,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal resultiert ein Plus von 1,3 Prozent. In der gesamten Schweiz ist die Dynamik noch etwas grösser: Die Angebotspreise steigen im ersten Quartal 2015 um 1,0 Prozent, auf Jahressicht um 2,0 Prozent. Die Jahreswachstumsraten liegen damit deutlich unterhalb des Durchschnitts der letzten Jahre, was einer Abflachung der Preisentwicklung entspricht. Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) 300 2015 Q1: 276.05 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Quelle: www.zkb.ch/zwex Angebotspreise Stockwerkeigentum 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 06 07 08 Wirtschaftsraum Zürich 09 Schweiz 10 11 12 13 14 15 Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank Angebotsmieten stagnieren Im Kanton Zürich ist das Wachstum der Angebotsmieten zum Jahresanfang 2015 fast vollständig zum Erliegen gekommen. Im Vergleich zum Vorquartal bleiben sie unverändert. Über das ganze Jahr gesehen steigen die Marktmieten noch um 0,4 Prozent. Der Mietmarkt Schweiz zeigt sich nur leicht dynamischer, befindet sich aber auch auf einem langsameren Wachstumspfad: Im Vergleich zum Vorquartal nehmen die Marktmieten um 0,3 Prozent zu, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,2 Prozent. Dies ist die tiefste Jahreswachstumsrate seit mehreren Jahren. Stabile Bautätigkeit Im ersten Quartal 2015 wurden in der Schweiz rund 12‘600 Baubewilligungen für Wohnungen registriert. Dies entspricht fast gleich vielen Bewilligungen wie im ersten Quartal 2014. Insgesamt verharrt die Bautätigkeit auf einem hohen Niveau. Die Zürcher Kantonalbank erwartet aufgrund der beobachteten Baubewilligungen, den Gesuchen sowie den Auftragseingängen für 2015 eine Angebotsausweitung von 47‘000 Einheiten. Angebotsmietindex von homegate.ch 120 115 110 105 100 09 10 Schweiz 11 12 Kanton Zürich 13 14 15 Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank Kanton Aargau Bautätigkeit Schweiz 20 T 15 T 10 T 5T 0T 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Baubewilligungen (gleitender Ø über 4 Quartale) Vermarktungsdauer in Tagen 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 09 10 11 12 13 14 Wirtschaftsraum Zürich: Verkauf Wirtschaftsraum Zürich: Vermietung Zürcher Kantonalbank Financial Engineering Immobilien Postfach, 8010 Zürich 044 292 46 14, [email protected] 044 292 47 15, [email protected] Nachgefragte Hypotheken im Neugeschäft 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Libor Festhypothek 4-5 Jahre Festhypothek 10 + Jahre Festhypothek 1-3 Jahre Festhypothek 6-9 Jahre Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 Q3 2011 Q2 2011 Q1 2011 Q4 2010 Q3 2010 Q2 2010 Q1 2010 Q4 2009 Q3 2009 Q2 2009 0% Q1 2009 Hypotheken mit langer Laufzeit begehrt Festhypotheken mit langen Laufzeiten (10 Jahre und mehr) werden immer beliebter. Während der Anteil dieser langfristigen Hypotheken vor einem Jahr noch bei 13 Prozent lag, wächst er bis Ende März 2015 auf fast 30 Prozent. Dies dürfte im aktuellen Umfeld, kurz nach dem Wechselkursschock, vor allem mit Sicherheitsüberlegungen zu tun haben. Viele Kunden wollen sich längerfristig gegen steigende Zinsen absichern, obschon Letzteres noch nicht vor der Tür steht. Die Libor-Hypotheken, mit denen man bei sinkenden Zinsen flexibler reagieren kann, verlieren dagegen an Attraktivität. 15 Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank Q4 2013 Vermarktungsdauer bewegt sich seitwärts Die Vermarktungsdauer gilt als Vorlaufindikator des Immobilienmarkts. Steigt sie stark an, deutet dies auf ein Überangebot und sinkende Preise in der Zukunft hin. Eine Trendwende bei der Vermarktungsdauer beobachten wir momentan nicht, auch wenn es mittlerweile etwas länger dauert, ein Objekt zu verkaufen als vor ein paar Jahren (durchschnittlich 71 Tage). Die mittlere Vermarktungsdauer für Mietobjekte bewegt sich weiterhin kaum und beträgt etwa 20 Tage. 14 Quelle: Baublatt Quelle: Zürcher Kantonalbank