Immobilienbarometer 4. Quartal 2015

Immobilienbarometer
4. Quartal 2015
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
Januar 2016
► Im vierten Quartal 2015 steigen die Transaktionspreise für Wohneigentum im Kanton Zürich um 1,9 Prozent. ► Mit einem Anstieg von 0,3 Prozent fällt die Teuerung bei den Angebotspreisen deutlich moderater aus. ► Auch im Jahr 2015 ist die Zuwanderung
hoch. ► Die Zinsen sind weiterhin tief, und die Wende dürfte noch nicht bevorstehen.
Die Immobilienpreise im Kanton Zürich entwickeln sich erstaunlich stark. Im vierten Quartal 2015 setzen die Transaktionspreise zu
einem Jahresendspurt an. Damit sind sie in jedem Quartal des vergangenen Jahres gestiegen, sodass im Vorjahresvergleich ein Preiswachstum von 3,7 Prozent resultiert. Auch die Angebotspreise steigen leicht an, während die Mieten stagnieren.
Für die gesamte Schweiz ist das Preiswachstum aber moderater und bestätigt die Entspannung des Marktes der vergangenen Quartale. Die hohe Zuwanderung und die tiefen Zinsen wirkten auch im Jahr 2015 nachfragetreibend. Mit der Umsetzung der Zuwanderungsinitiative ist nicht vor 2017 zu rechnen, daher dürfte die Zuwanderung 2016 hoch bleiben. Eine baldige Zinswende steht ebenfalls nicht an. Die europäische Zentralbank belässt ihre Geldpolitik vorerst expansiv. Damit der Franken sich gegenüber dem Euro
nicht aufwertet, bleiben daher wohl auch die Zinsen in der Schweiz sehr tief. Die Wohnbautätigkeit ist 2015 zurückgegangen, sie
wird sich aber dieses Jahr stabilisieren. Bei einem hohen Preiswachstum könnte es zu verschärften Regulierungen kommen. Wir
erwarten konstante bis leicht steigende Immobilienpreise im Jahr 2016.
ZWEX – Weiterer Preisanstieg
Die Transaktionspreise im Kanton Zürich legen einen Jahresendspurt hin. Der ZWEX steigt auf 283,23 Punkte und
wächst gegenüber dem Vorquartal um 1,9 Prozent. Über
das ganze Jahr resultiert ein Preiswachstum von 3,7 Prozent.
Dies ist eine erstaunlich starke Entwicklung, nachdem die
Transaktionspreise von Mitte 2013 bis Ende 2014 praktisch
nicht gestiegen sind. Zum Wachstum 2015 haben die Seegemeinden (+ 0,9 Prozent) deutlich weniger beigetragen als
die übrigen Gemeinden (+ 4,8 Prozent).
Weitere Informationen zum ZWEX See und dem ZWEX
Regio finden Sie unter: www.zkb.ch/zwex.
Angebotspreise steigen in der zweiten Jahreshälfte
Die Angebotspreise im Kanton Zürich sind im Quartalsvergleich um 0,3 Prozent gestiegen. Im gesamten Jahr 2015
ergibt dies ein Wachstum von gut zwei Prozent. Der Anstieg
geht auf die zweite Jahreshälfte zurück. In der Schweiz hat
sich die Seitwärtsbewegung fortgesetzt, der Anstieg ist mit
knapp einem Prozent nur halb so hoch.
Die Angebotsmieten bewegen sich nach wie vor kaum. Im
Kanton Zürich steigen sie im vierten Quartal um 0,3 Prozent,
in der Schweiz verharren sie auf Vorquartalsniveau. Seit
etwa zwei Jahren sind die Angebotsmieten stabil.
Öl
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)
300
2015 Q4: 283.23
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
14
Quelle: www.zkb.ch/zwex
Preis- und Mietentwicklung Wohnungen
150
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
06
07
08
09
10
11
Kanton Zürich: Verkauf
Schweiz: Verkauf
Kanton Zürich: Miete
Schweiz: Miete
12
13
14
15
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Langfristige Zinsen sinken wieder
Bei den kurz- und mittelfristigen Zinsen hat sich im Jahr
2015 kaum etwas getan. Nach einem leichten Anstieg sind
die Zinsen für langfristige Hypotheken (10 Jahre) in der
zweiten Jahreshälfte wieder gesunken. Die Zinsen waren
letztes Jahr durchschnittlich noch tiefer als im Jahr 2014.
Auch 2016 dürfte nicht das Jahr der grossen Zinswende
werden. Die amerikanische Notenbank hat zwar die Leitzinsen Ende 2015 erhöht. Aber erstens werden die folgenden
Schritte wohl nur sehr moderat sein, und zweitens werden
die Zinsen in der Eurozone, dem wichtigsten Handelspartner der Schweiz, vorerst nicht erhöht.
Lukratives Stockwerkeigentum
Die Grafik stellt die jährlichen Wohnkosten für Miete und
Eigentum einer vergleichbaren Wohnung im Kanton Zürich
gegenüber. Beim Wohneigentum wird von einer 5-JahresHypothek, einer 80 Prozent Belehnung sowie 1 Prozent
Amortisation ausgegangen. Obwohl die Preise seit 2008
deutlich stärker angestiegen sind als die Marktmieten, ist
Stockwerkeigentum gegenüber dem Mieten insgesamt viel
attraktiver geworden. Dies hat mit den stark gesunkenen
Zinskosten zu tun. Bei einem Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten wäre die Miete – ceteris paribus – wieder günstiger.
Hypothekarzinsen
5
4
3
2
1
0
05
06
09
10
11
Festhypothek 5 Jahre
Festhypothek 10 Jahre
variable Hypothek
12
13
14
15
Quelle:
Zürcher Kantonalbank
Jährliche Wohnkosten Kanton Zürich
Annahme beim Neuerwerb: 80% Belehnung, Abschluss einer 5-Jahres-Festhypothek
50 T
45 T
40 T
35 T
30 T
25 T
20 T
15 T
10 T
5T
0T
07
Miete
08
09
10
11
12
13
14
15
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Eigentumswohnung Neuerwerb
Bautätigkeit und Wanderungsbilanz Schweiz
25 T
20 T
15 T
10 T
5T
0T
09
Wanderungsbilanz
Leicht höhere Vermarktungsdauer
Die Schwankungen der Vermarktungsdauer für Mietwohnungen sind sehr gering. Im vierten Quartal dauerte es im
Wirtschaftsraum Zürich durchschnittlich 22 Tage, bis eine
Wohnung einen Abnehmer fand. Dies ist zwar etwas höher
als in der Vergangenheit, jedoch immer noch tief.
Eine Eigentumswohnung musste durchschnittlich 63 Tage
lang inseriert werden, was einer Zunahme von vier Tagen
gegenüber dem Vorquartal entspricht.
08
Festhypothek 2 Jahre
06
Weiterhin hohe Zuwanderung
Die hohe Zuwanderung in die Schweiz reisst auch im Jahr
2015 nicht ab. Die Nettozuwanderung in die Schweiz beläuft sich auf schätzungsweise 73‘500 Personen, wovon
etwa 14‘900 auf den Kanton Zürich entfallen. Die hohe
Zuwanderung stützt die Wohnungsnachfrage weiterhin.
Die Wohnbautätigkeit ist im vergangenen Jahr gesunken.
Die Frühindikatoren weisen jedoch auf eine stabile Entwicklung in diesem Jahr hin. In der ganzen Schweiz wurden im
vierten Quartal 2015 rund 14‘500 Baugesuche eingereicht
und über 11‘500 Baubewilligungen erteilt.
07
10
11
12
13
Baubewilligungen (gleitender Ø über 4 Quartale)
14
15
Quelle: Baublatt, BfS
Vermarktungsdauer in Tagen
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
09
10
11
Wirtschaftsraum Zürich: Verkauf
Wirtschaftsraum Zürich: Vermietung
Zürcher Kantonalbank
Engineering Immobilien
Postfach, 8010 Zürich
044 292 46 14, [email protected]
044 292 47 15, [email protected]
12
13
14
15
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank

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