Immobilienbarometer 3. Quartal 2016

Immobilienbarometer
3. Quartal 2016
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
Oktober 2016
► Das Wachstum der Zürcher Transaktionspreise für Wohneigentum kommt im dritten Quartal zum Erliegen. ► Die Angebotspreise
für Stockwerkeigentum steigen hingegen. Die Marktmieten sinken leicht. ► Die Bautätigkeit ist stabil, während die Zuwanderung
abnimmt. ► Langfristige Hypotheken werden stärker nachgefragt.
Nach dem deutlichen Wachstum der vergangenen Quartale bleiben die Transaktionspreise∗ im Kanton Zürich im dritten Quartal
stabil. Die Angebotspreise steigen jedoch klar: im Wirtschaftsraum Zürich um 1,6 Prozent und in der Schweiz um knapp 1 Prozent.
Im Mietmarkt ist der Höhepunkt bereits überschritten. Die Marktmieten bewegen sich im Kanton Zürich und in der Schweiz kaum.
Die Nationalbank hält an ihrem Regime der Negativzinsen fest, und die Hypothekarzinsen bleiben historisch tief. Die Finanzierung
von Wohneigentum ist im dritten Quartal sogar nochmals günstiger geworden. Aufgrund der hohen Preise und der Regulierung hat
dies jedoch nur noch einen beschränkten Einfluss auf die Eigenheimnachfrage. Darum gehen wir in den nächsten Quartalen nur von
leicht steigenden Eigenheimpreisen aus.
Im Mietmarkt wirken sich die Negativzinsen auf das Angebot aus: Die Realisierung von Mehrfamilienhäusern ist für Investoren attraktiv, die Bautätigkeit ist hoch. Die Zuwanderung dagegen ist rückläufig, was die Nachfrage abschwächt. Daher werden die Mieten
weiter unter Druck geraten.
ZWEX – Seitwärtsbewegung
Die Transaktionspreise haben sich im Kanton Zürich in den
letzten Quartalen sehr dynamisch entwickelt. Der ZWEX
stieg bis zum zweiten Quartal 2016 um über 4 Prozent im
Vergleich zum Vorjahresquartal. Im dritten Quartal steigen
die Preise nicht mehr, sie verharren auf dem Niveau des
Vorquartals. Wir glauben nicht, dass dies nur ein Zwischentief ist. Die Preise für Wohneigentum werden angesichts der
beschriebenen Marktsituation auch in den kommenden
Quartalen nur leicht steigen.
Weitere Informationen zum ZWEX finden Sie unter:
www.zkb.ch/zwex.
Weiterer Anstieg der Angebotspreise
Die Angebotspreise auf homegate.ch steigen auch im dritten
Quartal 2016. In der Schweiz beträgt das Wachstum knapp
1 Prozent, im Wirtschaftsraum Zürich sogar 1,6 Prozent.
Bereits im zweiten Quartal erhöhten sich die Angebotspreise
ähnlich stark. Im Vergleich zum Vorjahresquartal resultiert
ein Plus von 2 Prozent (Schweiz) resp. 2,5 Prozent (Wirtschaftsraum Zürich).
Auch bei den Angebotspreisen dürfte das Szenario eines
gedämpften Preiswachstums eintreten.
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)
300
2016 Q3: 288.91
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
14
16
Quelle: www.zkb.ch/zwex
Angebotspreise Stockwerkeigentum
155
150
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
06
07
08
Wirtschaftsraum Zürich
∗
09
10
11
12
13
Schweiz
Transaktionspreise sind die Preise der effektiven Verkäufe, während Angebotspreise die Preise der inserierten Objekte bezeichnen.
14
15
16
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
115
110
105
100
09
10
Schweiz
14
15
16
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
20 T
15 T
10 T
5T
0T
10
11
12
13
14
15
16
Quelle: Baublatt, BfS
Baubewilligungen CH (gleitender Ø über 4 Quartale)
Insertionsdauer in Tagen
90
45
80
40
70
35
60
30
50
25
40
20
30
15
20
10
10
5
0
0
09
10
11
12
13
14
15
Wirtschaftsraum Zürich: Verkauf
CH: Verkauf
Wirtschaftsraum Zürich: Vermietung (rechte Skala)
CH: Vermietung (rechte Skala)
16
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Privatkunden: Laufzeiten Hypotheken im Neugeschäft
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Festhypothek 1-3 Jahre
Festhypothek 6-9 Jahre
Q2 2016
Q1 2016
Q4 2015
Q3 2015
Q2 2015
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
0%
Libor
Festhypothek 4-5 Jahre
Festhypothek 10 + Jahre
Zürcher Kantonalbank
Financial Engineering Immobilien
Postfach, 8010 Zürich
044 292 46 14, [email protected]
044 292 47 15, [email protected]
13
Kanton Aargau
Bautätigkeit und Wanderungsbilanz Schweiz
09
Mehr langfristige Hypotheken
Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken sinken im dritten
Quartal nochmals. So liegt der Richtzinssatz der Zürcher
Kantonalbank für eine zehnjährige Hypothek bei 1,5 Prozent
(Q2: 1,6 Prozent). Die kurz- und mittelfristigen Zinssätze sind
dagegen praktisch unverändert geblieben. Daher sind die
langfristigen Hypotheken im Vergleich zu den anderen
attraktiver geworden, was die nebenstehende Grafik zeigt.
Sie bezieht sich auf das Neugeschäft der Zürcher Kantonalbank an Private.
12
25 T
Wanderungsbilanz
Mietersuche dauert länger
Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit
auf dem Immobilienmarkt. Bei den Mietwohnungen dauerte
die Absorption einer Wohnung in der Schweiz im dritten
Quartal 26 Tage. Dies ist zwei Tage länger als im Vorquartal
und deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt. Diese
Beobachtung bestätigt die im Mietmarkt rückläufige Knappheit.
Beim Stockwerkeigentum sinkt die Insertionsdauer in der
Schweiz von 59 auf 50 Tage, im Wirtschaftsraum Zürich von
59 auf 52 Tage.
11
Kanton Zürich
Q3 2011
Stabile Bautätigkeit, tiefere Zuwanderung
Die Grafik untermauert den oben erwähnten Umstand mit
Zahlen: Die Bautätigkeit entwickelt sich robust, während die
Zuwanderung abnimmt. In der Schweiz wurden im dritten
Quartal Baubewilligungen für über 11‘500 Wohnungen und
Gesuche für rund 14‘200 Wohnungen erteilt. Auch im
Kanton Zürich ist die Bautätigkeit weiterhin hoch.
Die Nettozuwanderung in die Schweiz ist bis zum Monat
August fast ein Viertel tiefer als im Vorjahr. Das Verhältnis
von Bautätigkeit und Zuwanderung ist daher aktuell viel
höher als in den vergangenen Jahren.
Angebotsmietindex von homegate.ch
120
Q2 2011
Leichter Rückgang der Marktmieten
Die Entspannung bei den Marktmieten hat sich im dritten
Quartal bestätigt. Die Angebotsmieten auf homegate.ch
können als Marktmieten interpretiert werden. Sie sinken im
Kanton Zürich um 0,3 Prozent, gesamtschweizerisch bleiben sie praktisch auf Vorquartalsniveau. Im Kanton Aargau
bewegen sie sich ebenfalls seitwärts.
Die Neubautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern ist hoch, was
das Angebot von Mietwohnungen erhöht. Die abgeschwächte Zuwanderung führt vor allem im Mietmarkt zu
einer tieferen Nachfrage, da die allermeisten Zuwanderer
zunächst Mieter sind.
Quelle: Zürcher Kantonalbank

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