Koop van een woning en "non-conformiteit" Wanneer spreek je van

Koop van een woning en "non-conformiteit"
Wanneer spreek je van "non-conformiteit" bij de aankoop van een woning? Los van alle
juridische nuances: “als je niet krijgt wat je hoorde te krijgen.”
Nu zal ik de juridische nuances wel aanbrengen:
Juridisch bestaat er weinig verschil tussen de aankoop van een woning en de aankoop van
welk artikel dan ook.
Het gekochte moet aan de overeenkomst beantwoorden. Maar dan weten we nog weinig. De
gekochte zaak (gsm of woning) moet die eigenschappen bezitten, die de koper op grond van
de koopovereenkomst mocht verwachten.
Dan zijn we er nog niet, want: Wat mag de koper dan wel allemaal verwachten? Nou dat is in
de wet ook nader uitgewerkt: De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen
bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet
behoefte te betwijfelen.
Laatst kreeg ik een vraag van een ontevreden koper die ontdekte dat een latere aanbouw
aan de gekochte woning illegaal was. Zonder (bouw?)vergunning gebouwd.
Is dit dan een "non-conformiteit"? Lange tijd was het antwoord daarop snel gegeven, nee, je
kunt immers nog goed wonen in die woning. De muren stonden ook stevig, er zat een dak
op, niks mis mee, puur als woning beoordeeld.
Recent heeft onze hoogste rechter zo'n geval weer beoordeeld en deze kwam toch tot een
ander oordeel:
De Hoge Raad stelt onomwonden dat de conformiteitseis met zich mee brengt dat een koper
ook mag verwachten dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met in
achtneming van alle op dat moment geldende voorschriften.
Ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende
eigenschappen van een woning.
De koper had in dit geval nog twee hobbels te nemen om de verkoper aan te kunnen
spreken.
Kan hij de verkoper een verwijt maken? Wel als de verkoper de illegaliteit van de aanbouw
had moeten kennen. Dan had de verkoper een mededelingsplicht.
De tweede hobbel: Is de hier bedoelde aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten? Zo, ja
dan staat de koper nog met lege handen.
En helaas sluit het door de makelaars vaak gebruikte standaard contract dit soort
aansprakelijkheid van de verkoper meestal uit.
Het blijft dus zaak de te sluiten contracten goed te lezen, ook al zijn de letters nog zo klein of
de zinnen nog zo lang. En raadpleeg bij twijfel een deskundige.

Download Report