環境経済論 - 立命館大学 - +R 未来を生みだす

環境経済論
第7回目
ヘドニック・アプローチ
ヘドニック・アプローチ
•
Court(米国自動車工業会)による自動車価
格変化の研究、1939
– 自動車価格とさまざまな特性(馬力、長さなど)と
の数量的関係
– 財の諸特性が快楽(hedonic pleasure)を生み出
すと考える
– ヘドニック要因で説明される価格(又はその部
分)をヘドニック価格という
自動車のヘドニック価格
自動車価格
1馬力あたり1万円
など
乗車定員
馬力
装飾
最高速度
騒音
不動産のヘドニック価格
地価
都心への
距離
駅・バス停
までの徒
歩時間
環境
学区
ここに着目
環境と地価の関係
(単相関モデルの例)
物件
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
騒音
ホンA
41
57
66
61
40
67
57
52
48
56
地価
万円/m 2
24.8
27.0
19.9
18.4
28.0
15.3
19.4
26.4
28.4
18.2
環境と地価の関係
(単相関モデルの例)
• 騒音レベルと地価をプロットしてみる
– 騒音1単位の差がどれくらい地価に影
響するか
– 散らばりはどうか
環境と地価の関係
(単相関モデルの例)
30.0
地価(万円)
28.0
26.0
24.0
22.0
20.0
18.0
16.0
14.0
12.0
10.0
35
45
55
騒音(ホンA)
65
ヘドニックモデル(直線)
ヘドニックモデル
y = ax + b
地価y :説明変数(従属変数)
騒音x :被説明変数(独立変数)
回帰分析(regression analysis)
• 直線の当てはめと適合度のチェック
• 最小二乗法(least square method) :
各点から直線におろした「足」の長さの二乗
和が最小になるように直線を決める
• 注目する統計的変数
– 係数(a、b)の大きさ
– 相関係数
– 係数の有意性
係数の大きさ
係数a(絶対値)の大
きさ
小さい
大きい
地価への影響力
小さい
大きい
上記の例ではa = ‐0.40
b = 44.4
騒音が1デシベル上がると地価は
4000円下落する
散らばり=モデルの説明力
相関係数 R2
強い相関
弱い相関
相関なし
R2=0.8以上
R2=0.3~0.6
R2=0.3以下
この例ではR=0.76、R2=0.58なので騒音は地価の
全変動の58%を説明していると考えられる
環境と地価の関係
(重相関モデル)
• 地価に影響する複数の要因を考慮したモデ
ルを考える
p = f (A, S, E,….)
p
A
S
E
:
:
:
:
地価(万円/m2)
都心までの距離(分)
学区
環境
環境と地価の関係
(重相関ヘドニックモデルの例)
物件
地価 都心までの
所要時間
万円/m 2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
55.5
34.0
50.0
50.0
58.0
67.5
43.5
59.5
23.5
44.5
分
55
80
40
50
30
35
75
45
95
55
環境
良い=1
悪い=0
1
0
0
1
0
1
1
1
0
0
環境と地価の関係
(重相関ヘドニックモデル)
80
地価(円/m2)
70
60
50
40
30
20
10
0
0
20
40
60
都心までの所要時間(分)
80
100
環境と地価の関係
(重相関ヘドニックモデルの例)
ヘドニックモデル:
p = aA + bE +c
回帰分析結果:
a = -0.51
b = 9.11
c = 72.6
環境Eが1の時と0の時では地価に9.11の差
即ち、環境がよいか悪いかで地価に91,100円
の差が生じている
環境と地価の関係
(重相関ヘドニックモデルの例)
X 値 1 観測値グラフ
80
70
60
Y
50
40
30
20
10
0
0
20
40
60
X 値1
80
100
重相関ヘドニックモデルの注意点
• 多重共線性(multi-collinearity)
• 説明変数同士に相関関係がある場合、係数のゆが
みが発生する
• 例えばこの例で都心までの距離と環境に非常に強
い相関があった場合、環境に関わる係数がマイナス
になることがある(つまり一見環境が悪いほど地価
が高いと見える)
• 対策: 説明変数同士の相関をチェック
相関の強いものはひとつで代表させる
究極的にはモデルはひとかたまりで見るべき