Marktüberblick Investmentmarkt Deutschland

Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Investmentmarkt
Deutschland
Q1 2015
Die Fakten im Überblick
Der Trend setzt sich fort: Transaktionsvolumina und Preise steigen weiter
■Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt setzt seinen
Aufschwung fort. Im 1. Quartal
des Jahres 2015 wurden etwa
20 Mrd. Euro in Wohn- und
Gewerbeimmobilien investiert. Zur
Einordnung: Dieser Wert entspricht
etwa dem Gesamtvolumen des
Jahres 2010.
■Während der
Gewerbeinvestmentmarkt sein
Ergebnis aus dem Vorjahresquartal
mit ca. 9,2 Mrd. Euro knapp
verfehlte, stieg der Umsatz am
Wohnungsportfoliomarkt um mehr
als drei Viertel.
■Vor dem Hintergrund anhaltend
niedriger Zinsen und des
Ankaufsprogramms der EZB hat
nicht nur die Nachfrage nach
Immobilien nochmals zugenommen,
auch die Renditekompression
hat sich merklich beschleunigt.
Vor allem außerhalb des CoreSegments waren deutliche
Rückgänge zu verzeichnen.
■Am Wohnungsportfoliomarkt
verlagert sich das Geschehen
immer mehr an den Kapitalmarkt.
So entfielen im 1. Quartal 80 % des
gesamten Transaktionsvolumens in
Höhe von ca. 9,7 Mrd. Euro auf die
Übernahme der Gagfah durch die
Deutsche Annington. Im weiteren
Jahresverlauf dürften weitere
Übernahmen folgen.
■Zwar lag das Transaktionsvolumen mit Gewerbeportfolios im
1. Quartal unter dem Vorjahreswert,
Portfoliotransaktionen werden
jedoch den weiteren Jahresverlauf
maßgeblich kennzeichnen.
■Schon jetzt scheint klar: Das
Transaktionsvolumen des Jahres
2015 wird über dem des Vorjahres
liegen. Mindestens 60 Mrd. Euro
dürften in deutsche Wohn- und
Gewerbeimmobilien fließen.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
1. Quartal 2015
Tab. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Dominierende
Nutzungsart
Anteil
deutscher Investoren
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Q1 2015
% ggü.
Q1-2014
Nutzungsart
Anteil
Q1 2015
% ggü.
Q1-2014
Q1 2015
% ggü.
Q1-2014
Q1 2015
% ggü.
Q1-2014
Berlin
1.320
+ 114 %
Handel
59 %
40 %
- 37 %
4,2 %
- 50 Bp.
3,8 %
- 60 Bp.
Düsseldorf
177
- 66 %
Büro
48 %
28 %
+ 55 %
4,2 %
- 40 Bp.
3,8 %
- 40 Bp.
Frankfurt
1.084
+ 53 %
Büro
78 %
31 %
- 54 %
4,3 %
- 20 Bp.
3,5 %
- 20 Bp.
Hamburg
841
+ 60 %
Büro
78 %
66 %
+ 136 %
4,2 %
- 30 Bp.
4,2 %
- 20 Bp.
Köln
151
- 48 %
Logistik
57 %
36 %
- 42 %
4,5 %
- 40 Bp.
4,2 %
- 20 Bp.
München
1.124
+2%
Büro
59 %
53 %
+ 17 %
3,9 %
- 35 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Stuttgart
199
+ 51 %
Handel
50 %
56 %
- 30 %
4,5 %
- 30 Bp.
4,2 %
- 20 Bp.
Deutschland*
9.228
- 12 %
Büro
36 %
44 %
+9%
4,3 %
- 35 Bp.
3,9 %
- 26 Bp.
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7
Abb. 1
Abb. 2
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 12 Monate
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
Quelle: Savills / * Prognose
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
9,23
8,09
0
14,77
Sonstige
14%
Entwicklungsgrundstücke
3%
Büro
36%
Hotel
5%
Mrd. Euro
5
7,23
2
10,46
10
5,85
4
11,96
15
6,63
6
7,00
20
5,21
8
11,02
25
3,94
10
5,37
30
7,16
12
6,24
35
5,26
14
5,52
40
6,53
16
3,59
45
2,69
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen
18
Industrie /
Logistik
7%
-
2014 2015*
Q4
Einzelhandel
35%
Quelle: Savills
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze
Top-7-Standorte profitieren von nochmals gestiegenem Ausländeranteil
•
Das Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich im 1. Quartal 2015 auf 9,2 Mrd. Euro,
was gegenüber dem Vorjahresquartal einen Rückgang von 12 % bedeutet.
•
Von besonderer Dynamik war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres das Handelsimmobiliensegment
geprägt. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von knapp 3,3 Mrd. Euro erzielt, was gegenüber dem
Vorjahreszeitraum einem Zuwachs von einem Drittel entspricht. Dieses deutliche Plus ist nicht zuletzt eine Folge
einiger größerer Portfoliotransaktionen.
•
Mit Ausnahme von Düsseldorf und Köln verzeichneten alle Top-7-Standorte Umsatzzuwächse. Insgesamt belief sich
der Anteil der Top 7 am Gesamtumsatz auf 53 %. Dies liegt nicht zuletzt an dem nochmals leicht gestiegenen Anteil
ausländischer Investoren. Sie sorgten für 56 % des Gesamtumsatzes (2014: 53 %). Gerade für Investoren anderer
Währungsräume haben deutsche Immobilien aufgrund des gesunkenen Euro-Kurses an Attraktivität gewonnen.
savills.de/research
02
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
1. Quartal 2015
Abb. 3
Abb. 4
Transaktionsvolumen nach Standort
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Berlin
14%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Versicherung / Pensionskasse
Offener Publikumsfonds
Privatinvestor / Family Office
München
12%
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Sonstige
47%
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Private-Equity-Fonds
Frankfurt
12%
Öffentliche Hand
Sonstige
Corporate
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Köln
2%
Hamburg
9%
Düsseldorf
2%
Geschlossener Fonds
-2.000 -1.500 -1.000 -500
Stuttgart
2%
Quelle: Savills
Quelle: Savills
Abb. 5
Abb. 6
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Spitzenrenditen
Sonstige
11%
500 1.000 1.500 2.000
Mio. Euro
Büro
Geschäftshaus 1a-Lage
7
Südkorea
4%
6
5
USA
8%
Deutschland
43%
%
4
3
Großbritannien
12%
2
1
0
Frankreich
22%
2006
Quelle: Savills
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 2015 Q1
Quelle: Savills
Tab. 2
Die größten Transaktionen im 1. Quartal 2015 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Nutzungsart
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
Corio-Portfolio
Einzelhandel
Berlin, Dresden, Duisburg, Hildesheim
ca. 1.100 Mio. Euro
Klépierre
Corio-Aktionäre
Einzelhandelsportfolio
(107 Objekte)
Einzelhandel
bundesweit
ca. 286 Mio. Euro
u. a. Patrizia
Eurocastle
“Le Méridien”-Hotel
Hotel
München
ca. 158 Mio. Euro
Deka
Insolvenzverwalter
Einzelhandelsportfolio
(56 Objekte)
Einzelhandel
bundesweit
ca. 157 Mio. Euro
Redefine
unveröffentlichter institutioneller Investor
Deutsche-Bank-Campus
Büro
Berlin
ca. 150 Mio. Euro
DAWM
Art-Invest
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Berlin
1. Quartal 2015
Abb. 7
Abb. 8
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
3.000
Industrie / Sonstige
9%
Logistik
Hotel 1%
2%
Entwicklungsgrundstücke
3%
2.500
Mio. Euro
2.000
1.500
1.000
Büro
26%
Einzelhandel
59%
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2012
Q2
2013
Q2
2014
Q2
1.320
1.868
1.171
585
1.273
2013
Q4
617
815
803
2.618
2012
Q4
645
605
528
1.171
2011
Q4
613
617
498
692
509
0
394
680
500
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 9
Abb. 10
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
USA
5%
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Sonstige
4%
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Publikumsfonds
Großbritannien
6%
Privatinvestor / Family Office
Sonstiger Asset-Manager
Japan
6%
Sonstige
Corporate
Deutschland
40%
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Bank
Immobilien AG / REIT
Private-Equity-Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Bauträger / Projektentwickler
Öffentliche Hand
Geschlossener Fonds
Offener Spezialfonds
-500 -375 -250 -125
Frankreich
39%
Quelle: Savills
125
Mio. Euro
250
375
500
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Umsatzstärkstes 1. Quartal aller Zeiten - Renditekompression setzt sich fort
•
Etwas mehr als 1,3 Mrd. Euro wurden im 1. Quartal 2015 in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit so viel
wie noch nie zuvor in den ersten drei Monaten eines Jahres.
•
Im 1. Quartal dominierten Einzelhandelsobjekte das Transaktionsgeschehen. Vier der fünf größten Transaktionen
entfielen auf das Einzelhandelssegment. Insgesamt flossen knapp 800 Mio. Euro in Handelsobjekte – in der
Vorjahresperiode waren es lediglich etwa 50 Mio. Euro. In Büroobjekte wurden knapp 340 Mio. Euro und damit 11 %
weniger als im Vorjahresquartal investiert.
•
Im Bürosegment rücken durch die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren immer mehr B-Lagen in den
Fokus. Diese gestiegene Aktivität in den B-Lagen kommt auch in der Renditeentwicklung zum Ausdruck. Während
die Bürospitzenrendite im Laufe des 1. Quartals um lediglich 10 Basispunkte auf 4,2 % zurückging, gab die
Nettoanfangsrendite für Top-Objekte in den B-Lagen um 30 Basispunkte auf 4,9 % nach.
savills.de/research
04
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf
1. Quartal 2015
Abb. 11
Abb. 12
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Einzelhandel Sonstige
3%
1%
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
900
Hotel
6%
800
Entwicklungsgrundstücke
14%
700
Mio. Euro
600
500
400
Büro
48%
300
2010
Q2
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
177
455
187
689
518
824
172
358
648
282
37
115
479
346
95
2010
Q4
195
586
256
0
242
100
186
200
Industrie /
Logistik
30%
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 13
Abb. 14
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Frankreich
19%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Private-Equity-Fonds
Offener Spezialfonds
USA
32%
Versicherung / Pensionskasse
Corporate
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Sonstiger Asset-Manager
Bank
Großbritannien
21%
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
Öffentliche Hand
Offener Publikumsfonds
Deutschland
28%
Quelle: Savills
-60
-40
-20
20
Mio. Euro
40
60
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Umsatzrückgang zu Jahresbeginn, weil Transaktionen kleiner werden
•
Für insgesamt 180 Mio. Euro wechselten im 1. Quartal 2015 Düsseldorfer Gewerbeimmobilien den Eigentümer, was
gegenüber dem Vorjahresquartal einen Umsatzrückgang um zwei Drittel bedeutet.
•
Ein wesentlicher Grund für den Rückgang des Transaktionsvolumens: Es fand keine Transaktion im dreistelligen
Millionenbereich statt und selbst für zweistellige Millionensummen wechselten nur wenige Objekte den Eigentümer.
•
Wegen des anhaltenden Mangels an großvolumigen (Core-)Objekten weichen die Investoren zunehmend auf
andere Segmente aus. Einer der Teilmärkte, der von der gesunkenen Risikoaversion der Investoren profitiert, ist
der Seestern. Hier fanden in den vergangenen Monaten einige kleinere Transaktionen statt. Bei Core-Investoren ist
dagegen die Airport City nach wie vor einer der favorisierten Teilmärkte. Der Standort genießt bei den Mietern eine
hohe Wertschätzung, was wiederum seine Attraktivität am Investmentmarkt stärkt.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt
1. Quartal 2015
Abb. 15
Abb. 16
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Industrie / Sonstige
6%
Logistik
3%
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
2.500
Hotel
6%
2.000
Einzelhandel
7%
Mio. Euro
1.500
1.000
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
1.084
2.377
1.100
358
710
1.046
557
932
858
1.615
116
2012
Q2
357
704
433
514
928
278
0
727
441
186
500
Büro
78%
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 17
Abb. 18
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Sonstige
8%
Luxemburg
5%
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Versicherung / Pensionskasse
Sonstiger Asset-Manager
Offener Spezialfonds
USA
9%
Private-Equity-Fonds
Südkorea
38%
Offener Publikumsfonds
Corporate
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Großbritannien
9%
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Geschlossener Fonds
Immobilien AG / REIT
Bank
Bauträger / Projektentwickler
-400 -300 -200 -100
Deutschland
31%
Quelle: Savills
100
Mio. Euro
200
300
400
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Durch Nachfrageüberhang bleibt Druck auf Anfangsrenditen hoch
•
Der Frankfurter Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt startete mit einem deutlichen Umsatzplus ins neue Jahr.
Für knapp 1,1 Mrd. Euro wechselten im 1. Quartal des laufenden Jahres Gewerbeimmobilien den Eigentümer.
Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 53 %.
•
Die Risikoneigung der Investoren ist weiter gestiegen und die Anforderungsprofile sind recht umfassend definiert. Vor
allem die großen Investment Manager erhalten regelmäßig neue Mandate und fächern ihre Suchprofile auf.
•
Wegen des hohen Anlagedrucks und dem Nachfrageüberhang in allen Bereichen bleiben die Renditen weiterhin
unter Druck. Zwar pausierte der Renditerückgang im 1. Quartal, für den weiteren Jahresverlauf ist jedoch bei
allen Nutzungsarten und in allen Risikoklassen mit weiteren leichten Rückgängen zu rechnen. So dürfte etwa die
Bürospitzenrendite, die Ende März bei 4,3 % lag, zum Jahresende die 4 %-Schwelle erreicht haben.
savills.de/research
06
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg
1. Quartal 2015
Abb. 19
Abb. 20
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Sonstige
15%
1.600
1.400
Industrie /
Logistik
2%
1.200
Einzelhandel
5%
Mio. Euro
1.000
800
600
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
841
1.395
630
753
526
1.324
473
580
491
631
404
192
434
393
500
617
567
0
930
84
200
173
400
Büro
78%
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 21
Abb. 22
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Großbritannien
10%
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Schweiz
3%
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Öffentliche Hand
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Privatinvestor / Family Office
Wohnungsbaugesellschaft
Versicherung / Pensionskasse
Staatsfonds
USA
21%
Sonstige
Bank
Offener Publikumsfonds
Private-Equity-Fonds
Geschlossener Fonds
Deutschland
66%
Bauträger / Projektentwickler
Immobilien AG / REIT
Corporate
-200 -150 -100
Quelle: Savills
-50
50
Mio. Euro
100
150
200
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
Büroinvestments dominieren umsatzstarkes 1. Quartal
•
Mehr als 800 Mio. Euro wurden im 1. Quartal des laufenden Jahres in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert und
damit 60 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
•
Das 1. Quartal wurde von Büroimmobilientransaktionen dominiert. Hier wurden knapp 700 Mio. Euro investiert,
womit Büroimmobilien zum Jahresstart einen Marktanteil von mehr als 80 % auf sich vereinen konnten. Zu den
größten Transaktionen zählte dabei der Erwerb eines Teiles des Axel-Springer-Hauses in der Caffamacherreihe durch
die Stadt Hamburg. Dies war zugleich eine der wenigen Transaktionen, die in der Innenstadt stattgefunden haben.
•
Im 1. Quartal waren es vor allem die Teilmärkte HafenCity und City-Süd, die von einer hohen Investmentaktivität
geprägt waren. In beiden Teilmärkten wechselten jeweils drei Objekte den Eigentümer. Perspektivisch ist auch die
Lage zwischen City und HafenCity ein interessantes Areal.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Köln
1. Quartal 2015
Abb. 23
Abb. 24
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
900
Entwicklungsgrundstücke
2%
Sonstige
8%
Einzelhandel
3%
800
Hotel
5%
700
Mio. Euro
600
500
400
Industrie /
Logistik
57%
300
Büro
25%
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
151
787
171
104
289
26
488
85
253
174
26
148
131
282
202
111
80
183
0
257
100
257
200
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 25
Abb. 26
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Frankreich
5%
Käufe
Verkäufe
-25
25
Mio. Euro
Nettoinvestitionen
Private-Equity-Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Großbritannien
17%
Offener Spezialfonds
Geschlossener Fonds
Privatinvestor / Family Office
USA
42%
Öffentliche Hand
Wohnungsbaugesellschaft
Versicherung / Pensionskasse
Offener Publikumsfonds
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Sonstige
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
Bank
-75
Deutschland
36%
Quelle: Savills
-50
50
75
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Überwiegend kleinvolumige Transaktionen außerhalb der Innenstadt
•
In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurden etwas mehr als 150 Mio. Euro in Kölner
Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 48 %.
•
Der deutliche Rückgang ist nicht zuletzt das Resultat fehlender größerer Transaktionen. Nur wenige Verkäufe
fanden im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich statt, im dreistelligen Millionenbereich gab es im 1. Quartal gar keine
Transaktion.
•
Ein weiterer Grund für das relativ geringe Transaktionsvolumen: In der Innenstadt fand keine Transaktion statt, weil
kaum Objekte im Markt sind. Umso höher ist die Aktivität in innenstadtnahen Lagen, zum Beispiel in Deutz. Die
größte Transaktion in diesem Teilmarkt war der Erwerb des Cologne Office Centers für knapp 20 Mio. Euro durch
Schroders.
savills.de/research
08
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt München
1. Quartal 2015
Abb. 27
Abb. 28
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
2.500
Sonstige
23%
2.250
2.000
Mio. Euro
1.750
1.500
1.250
Einzelhandel
2%
1.000
750
Büro
59%
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
Hotel
16%
1.124
1.425
1.196
600
1.100
2.247
878
572
742
1.141
549
710
361
860
653
452
0
207
294
250
91
183
500
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 29
Abb. 30
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Sonstige
11%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Großbritannien
4%
Offener Publikumsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
USA
6%
Bank
Corporate
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Deutschland
53%
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Geschlossener Fonds
Italien
26%
Sonstige
Bauträger / Projektentwickler
-400
Quelle: Savills
-200
Mio. Euro
200
400
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
München bleibt für Core-Investoren erste Wahl
•
Auch im 1. Quartal 2015 lag das Transaktionsvolumen am Münchener Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt über der
Marke von 1 Mrd. Euro und damit bereits das dritte Quartal in Folge. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten
des laufenden Jahres etwas mehr als 1,1 Mrd. Euro investiert, was gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von
2 % bedeutet.
•
Weil insbesondere in den zentralen Lagen nur wenige Objekte am Markt sind, weichen die Investoren verstärkt
auf Randlagen sowie ins Münchener Umland aus. Eine solche Transaktion war etwa der Erwerb der Twin Yards in
Schwabing durch WealthCap. Auch in Laim und Riem fanden im 1. Quartal Transaktionen statt.
•
Diese Fokusverschiebung auf die B-Lagen drückt sich auch in der Renditeentwicklung aus. So ging die
Nettoanfangsrendite im Bürosegment für Spitzenobjekte in B-Lage gegenüber dem 4. Quartal 2014 um
20 Basispunkte auf 5,7 % zurück.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart
1. Quartal 2015
Abb. 31
Abb. 32
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Industrie / Hotel
Logistik
3%
5%
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
450
400
350
Mio. Euro
300
250
Einzelhandel
50%
200
150
Büro
42%
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q4
2013
Q4
2014
Q2
199
107
202
428
131
186
84
2013
Q2
324
171
206
51
2012
Q2
423
160
144
26
23
154
0
42
18
50
149
100
2014
Q4
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 33
Abb. 34
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Südkorea
16%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Offener Publikumsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Bank
Corporate
Private-Equity-Fonds
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Frankreich
28%
Öffentliche Hand
Deutschland
56%
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Geschlossener Fonds
Sonstige
Bauträger / Projektentwickler
-100
Quelle: Savills
-50
Mio. Euro
50
100
Quelle: Savills
Der Stuttgarter Markt in Kürze
Steigendes Investoreninteresse vor allem aus Nicht-Euro-Ländern
•
Etwa 200 Mio. Euro wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in Stuttgarter Gewerbeimmobilien
investiert und damit knapp 70 Mio. mehr als im Vorjahresquartal.
•
Wenngleich im 1. Quartal einheimische Käufer mit einem Anteil von 56 % am gesamten Transaktionsvolumen
dominierten, ist ein zunehmendes Interesse ausländischer Käufer festzustellen. In den ersten drei Monaten waren
vor allem französische Investoren aktiv, die mit einem Anteil von 21 % am gesamten Transaktionsvolumen die größte
ausländische Investorengruppe bildeten.
•
Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer steigenden Aktivität von Investoren aus Nicht-Euro-Ländern
auszugehen, vor allem aus Großbritannien, der Schweiz und den USA. Insbesondere bei den am Markt befindlichen
Objekten ab 50 Mio. Euro könnten Käufer aus diesen Ländern zum Zug kommen, da der gesunkene Außenwert des
Euros sie in die Lage versetzt, höhere Preise bieten zu können.
savills.de/research
10
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Gewerbeportfoliomarkt Deutschland
1. Quartal 2015
Abb. 35
Abb. 36
Transaktionsvolumen und Zahl der Verkäufe
14
6
12
5
10
4
8
3
6
2
4
Industrie /
Logistik
10%
2010
Q2
2010
Q4
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2,83
5,28
1,93
1,90
5,49
3,39
0,73
1,10
2,31
4,44
0,95
0,84
1,33
1,21
2,02
1,17
1,82
2011
Q2
Einzelhandel
62%
Büro
11%
2
1,00
0
Sonstige
10%
Hotel
7%
Mrd. Euro
7
0,20
16
1
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 12 Monate
8
0,69
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen
-
2014 2015*
Q4
Quelle: Savills
Quelle: Savills
Abb. 37
Abb. 38
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Österreich Sonstige
1%
2%
Käufe
USA
14%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Versicherung / Pensionskasse
Offener Publikumsfonds
Privatinvestor / Family Office
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Deutschland
15%
Frankreich
51%
Private-Equity-Fonds
Öffentliche Hand
Sonstige
Corporate
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
Großbritannien
17%
Quelle: Savills
-2.000 -1.500 -1.000 -500
500 1.000 1.500 2.000
Mio. Euro
Quelle: Savills
Der deutsche Gewerbeportfoliomarkt in Kürze
Handelsimmobilienpakete dominieren den Jahresstart
•
Am deutschen Markt für Gewerbeimmobilienportfolios wurde im 1. Quartal des laufenden Jahres ein
Transaktionsvolumen von mehr als 2,8 Mrd. Euro erreicht. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies zwar
einen Rückgang um 48 %, der durchschnittliche Quartalsumsatz der vergangenen fünf Jahre wurde jedoch um 40 %
übertroffen.
•
In den ersten drei Monaten des Jahres prägten in erster Linie Handelsimmobilienpakete das Marktgeschehen. So
entfielen zehn der insgesamt 33 Transaktionen auf diese Nutzungsart und auch der größte Deal – die Übernahme
von Corio durch Klépierre – ist dem Handelsimmobiliensegment zuzuordnen. Entsprechend entfielen 62 % des
gesamten Transaktionsvolumens auf Handelsimmobilien.
•
Auf Büroimmobilienpakete entfielen lediglich 11 %. Im weiteren Jahresverlauf dürfte der Büroanteil jedoch deutlich
ansteigen, da die Mehrzahl der im Markt befindlichen Portfolios Büroportfolios sind.
savills.de/research
11
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
1. Quartal 2015
Abb. 40
Transaktionsvolumen und Zahl der Verkäufe*
Mio. Euro
Transaktionsvolumen
Größenstruktur der gehandelten Portfolios
Zahl der Verkäufe
18.000
180
16.000
160
100%
100 < 800 Einheiten
< 5.000 Einheiten
ab 10.000 Einheiten
800 < 2.000 Einheiten
< 10.000 Einheiten
Anzahl Einheiten je Transaktion
5.000
90%
4.500
80%
4.000
14.000
140
12.000
120
70%
3.500
10.000
100
60%
3.000
50%
2.500
40%
2.000
30%
1.500
8.000
80
6.000
60
4.000
40
20%
1.000
20
10%
500
2.000
0
0%
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
2007
2014 2015 Q1
Anzahl der Einheiten
Abb. 39
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Q1
Quelle: Savills / * Pakete ab 100 Einheiten
Quelle: Savills
Abb. 41
Abb. 42
Gehandelte Einheiten nach Standort
Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie*
Dresden
23%
A
26%
Sonstige
27%
Sonstige
48%
Berlin
16%
Bielefeld
2%
Quelle: Savills
D
4%
Hamburg
7%
Mönchengladbach
5%
C
8%
B
35%
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze
Für 2015 neuer Rekordumsatz absehbar
•
Für knapp 9,7 Mrd. Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres 2015 Wohnimmobilienpakete den
Eigentümer. Dies ist ein Anstieg von 76 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, wobei mehr als 80 %
des im 1. Quartal 2015 realisierten Transaktionsvolumens auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche
Annington entfallen.
•
Da für den weiteren Jahresverlauf noch mehrere Übernahmen bzw. Zusammenschlüsse von Wohnungsunternehmen
zu erwarten sind, wird im Jahr 2015 voraussichtlich ein neuer Umsatzrekord am Wohnungsportfoliomarkt erzielt
werden, wobei deutlich mehr als die Hälfte dieses Umsatzes auf Transaktionen am Kapitalmarkt entfallen dürfte.
•
Insgesamt wurden in mehr als fünfzig Städten Wohnungspakete gehandelt, darunter auch in Gelsenkirchen, Halle
(Saale) und Zwickau, die allesamt recht ungünstige Bevölkerungsprognosen aufweisen. Dies zeigt, dass zumindest
einige Investoren eine recht hohe Risikobereitschaft mitbringen.
savills.de/research
12
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
1. Quartal 2015
Abb. 43
Abb. 44
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Frankreich
2%
Israel
4%
Schweden
1%
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
Sonstige
1%
Niederlande Sonstige
1%
5%
Kanada
21%
Deutschland
48%
Großbritannien
25%
Deutschland
92%
Quelle: Savills
Quelle: Savills
Abb. 45
Abb. 46
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Preisentwicklung*
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Durchschnittlicher Preis pro Einheit
70.000
Immobilien AG / REIT
Offener Spezialfonds
60.000
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
50.000
Bank
Privatinvestor / Family Office
EUR/m²
Öffentliche Hand
Corporate
Private-Equity-Fonds
Sonstige
40.000
30.000
Offener Publikumsfonds
20.000
Geschlossener Fonds
Bauträger / Projektentwickler
Versicherung / Pensionskasse
10.000
Sonstiger Asset-Manager
-9.000
-6.000
-3.000
3.000
Mio. Euro
6.000
9.000
Quelle: Savills
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 Q1
Quelle: Savills / * für Pakete ab 100 Einheiten
Tab. 3
Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 1. Quartal 2015 im Überblick*
Portfolio
Einheiten
Volumen*
Käufer
Verkäufer
Gagfah
ca. 135.500
ca. 8.100 Mio. Euro
Deutsche Annington
Gagfah-Aktionäre
-
ca. 5.800
ca. 380 Mio. Euro
ADO Group
Deutsche Wohnen
-
ca. 2.000
ca. 240 Mio. Euro
Foncière des Régions
unbekannt
-
ca. 1.700
ca. 180 Mio. Euro
Immeo Wohnen
EB Group
-
ca. 900
ca. 80 Mio. Euro
Akelius
Mähren Gruppe
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
13
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q1 2015
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 160 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
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Savills Deutschland
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blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 27.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 160 Mitarbeitern in
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