Startdia met foto Ruimte Retail en leegstand: beleid en bestrijding Festival Leegstaand Vastgoed 10 maart 2014 Felix Wigman 022n00121 Opzet van de thema sessie 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Welkom in 2014 Leegstand in cijfers en veranderingen in de retail Meer veranderingen in winkelgebieden Markt vraagt om helderheid Professionele samenwerking noodzaak Kwaliteit beleid bepaald succes aan de basis Instrumenten: juridisch planologisch Instrumenten: samen investeren Cases Welkom in 2014 Leegstand in cijfers Veranderingen in winkelgebieden ‘Leegloop winkelcentra in versnelling’ Effecten op retail De detailhandel is geconfronteerd met grote veranderingen Dalend consumentenvertrouwen Internetshoppen ‘Age of the cheap’ Vergrijzing en krimp Online-offline ontwikkeling Bron: Kate Snow Design Maar ook… nieuwe concepten Nieuwe functies Igluu Seats to meet The Hub Regus Touch Dow n Center Coffee Company Internet als kans Positiebepaling: centrumgebieden Sterk wordt sterker, zwak wordt zwakker Kansrijk……. Kwetsbaar……. Grotere binnensteden Grote woonboulevards Divers samengestelde centra voor dagelijkse artikelen Middelgrote centrumgebieden Kleine woonboulevards Onvolledige wijk- en buurtcentra Sterke merken Unieke aanbieders Sfeer en beleving Niet onderscheidend Doelgroep niet duidelijk Schoon, heel, veilig en bereikbaar Gastvrij en dienstbaar Multi-channeling Samenwerking Onverzorgd Weinig aandacht voor klant Geen internet strategie Iedere voor zich De markt (!) vraagt om helderheid • Brede oproep om actuele detailhandelsvisies • Beleid een middel om investeringen op af te stemmen • Ontwikkelaars, beleggers en retailers kiezen voor gebieden met perspectief • Risico’s minimaliseren Professionele samenwerking Meer taken bij de markt Van groei naar herstructurering Eindgebruiker centraal Samenwerking vergroot haalbaarheid en focus Budgetten nemen toe Kwaliteit beleid bepaalt succes aan de basis Gemeentelijk beleid Instrumenten Leegstandbestrijding Probleemoplossing Prolbeemsignalering Regionaal beleid Kwaliteit regionaal beleid • • • • Analyse uitgangsituatie Perspectief vraag- en aanbodontwikkeling Regionale effecten trends en ontwikkelingen Profilering winkelgebieden met gemeentegrens overschrijdend verzorgingsgebied • Aandachtspunten: • Detailhandel op bedrijventerreinen • PDV • Internethandel Kwaliteit gemeentelijk beleid • • • • • Analyse uitgangsituatie Perspectief vraag- en aanbodontwikkeling Lokale effecten van trends en ontwikkelingen Profilering alle winkelgebieden Aandachtspunten: • Centrumgebied • Buurt- en wijkaanbod (verandering landschap) • PDV • Internethandel • Leegstand en transformatie • Het Nieuwe Winkelen Instrumentenkist Publicatie “Winkelgebied van de toekomst” Platform 31/BRO Twee hoofdtypen instrumenten Juridisch-planologisch Samen investeren Twee hoofdtypen instrumenten Juridisch-planologisch Samen investeren Juridisch planologisch: Veel instrumenten… Veel instrumenten… Toepassing instrumentarium Toepassing is maatwerk. Of een instrument kans van slagen heeft, is afhankelijk van • Toepassing / formulering van de regeling • Motivering / onderbouwing van de regeling (SV!!) Bestemmingsplan Toelatingsplanologie: voorwaardenscheppend, niet afdwingbaar (tenzij voorwaardelijke verplichting) Alleen ruimtelijke relevante aspecten; verkeersaantrekkende werking, overlast, omvang goederen, etc. Regulering van detailhandel in bestemmingsplannen Hoofdregel Regelen van concurrentieverhoudingen door overheid is niet toegestaan! (geen economische motieven) Regulering detailhandel alleen indien ruimtelijk relevant. Twee hoofdtypen instrumenten Juridisch-planologisch Samen investeren Samen investeren Het winkelgebied als bedrijf • Bepaal de doelgroepen • Unique Selling Points • Bepaal investerings- en actieprogramma • Multi-channel actieprogramma • Onder leiding centrummanagement Samen investeren BIZ 2008 2013 0 112 (70 % binnenstad) Reclamebelasting Ca. 70 Ca. 150 OZB-fonds Gezamenlijk Ca.8 Ca. 20 78 282 Discussie of cases? Cases juridisch planologisch CASES Impact van het DPO Voorheen: Met name gericht op kwantitatieve (cijfermatige) onderbouwing. Duurzame ontwrichting belangrijkste aanknopingspunt bij bestemmingsplannen. Nu: Kwalitatieve insteek (effectanalyse), gericht op consument en versterking ruimtelijke kwaliteit (leegstand). Afstandscriterium: Blijft er voor de inwoners van de gemeente een voldoende voorzieningenniveau behouden in die zin dat zij op aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen? Bestemmingsplantoelichting Inzicht in ruimtelijke afweging  detailhandelsvisie!! Duurzame ontwrichting en leegstand Cijfermatige onderbouwing van de beschikbare marktruimte neigt al snel naar economische motieven. Duurzame ontwrichting: Zeer uitzonderlijk. Overaanbod is niet erg, pas als er geen voldoende voorzieningenniveau voor de consument blijft (voorbeeld: AZ-stadion). Recente uitspraak (RvS 18 september 2013, De Zeeland, Bergen op Zoom) Breuk met vaste jurisprudentie; alleen eerste levensbehoeften Recente uitspraak (RvS 5-12-2012, Emmeloord) Naast duurzame ontwrichting (consumentenbescherming) is ook expliciet voorkomen van leegstand (ruimtelijke kwaliteit) erkend. Zorgvuldige belangenafweging; is (enige) leegstand acceptabel?? Conclusie: toename leegstand hoeft op zichzelf niet erg te zijn, mits goed afgewogen. Ladder voor duurzame verstedelijking Europese Diensten richtlijn beperkt het beperken Toepassen Ladder voor duurzame verstedelijking • Bepalen actuele behoefte • Binnen bestaand stedelijk gebied • Multimodale ontsluiting Cases CASES 5 sterren model HNW Attractie: het verhogen van het aantal bezoekers en bezoeken aan de binnenstad, door het verbeteren van de (online) vindbaarheid van bedrijven, hun merken, producten en/of diensten en evenementen Interactie: het verhogen van de klantenbinding en klanten kennis door het aangaan van de dialoog met bezoekers en (potentiële) doelgroepen Affiliatie: het vergroten van het bereik van bedrijven in de binnenstad en de conversie in hun verkoopkanalen, door presentatie van hun merken, producten en diensten op drukbezochte (online) marktplaatsen Facilitatie: het bieden van een cross-channel ervaring aan bezoekers van de binnenstad, door het oprichten van een professionele, centrale organisatie en infrastructuur die de individuele bedrijven in het betreffende gebied volledig ontzorgd als het gaat om de online verkoop van hun producten en/of diensten. Inspiratie: het inspireren en verrassen van bezoekers van de binnenstad, met als gevolg een hoge tevredenheid van deze bezoekers door het gebruik van (mobiele) digitale technologie voor het bieden van een optimale beleving. Personalisering op basis van verkregen klantprofielen speelt hierbij een belangrijke rol. Start met jagen Bron: Eysink Smeets Gezamenlijk – PR, acquisitie en communicatie Naar een ondernemersfonds • Uitgangspunt: projecten gezamenlijk financieren • Wettelijk instrument • Geen free-riders (iedereen gaat betalen: winkeliers, horeca, dienstverleners et cetera) • Democratisch besluit • Breed geaccepteerd in Nederland • Diverse methoden zijn mogelijk • OZB-verhoging • Reclamebelasting • BIZ Verschillen t.o.v. experimentenwet 1. Ruimere bestedingsdoelen (!) Was enkel ‘schoon, heel en veilig’ 2. Ook voor eigenaren of een combinatie van eigenaren en gebruikers kan een BIZ worden opgericht 3. Het verlengen van een BIZ is eenvoudiger 4. Voortijdige beëndiging van een BIZ is bemoeilijkt 5. Grotere vrijheid voor gemeenteraad met betrekking tot bestedingsdoelen, gebied en tarief Democratisch besluit Van invoering kan alleen sprake zijn indien: 1. Ten minste de helft van de bijdrageplichtigen een stem heeft uitgebracht 2. Ten minste 2/3 van de stemmers vóór inwerktreding heeft gestemd 3. De som van de WOZ-waarden van de voorstanders groter is dan de som van de WOZ-waarden van de tegenstanders Voorbereiding 2014 Feb. - maart April Mei Juni Juli - augustus September Oktober Januari 2015 Ontwikkelen activiteitenplan Draagvlak verwerven voor activiteitenplan Peiling organiseren in het gebied Uitvoeringsplan BIZ opstellen: keuze voor gebied, tarief, gebruikers en/of eigenaren Oprichten vereniging of stichting Verordening opstellen Draagvlakmeting organiseren START