Actieplan Aanpakken Leegstand: extra inzet nodig!
In Amsterdam staat ruim 1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg: 17% van de totale kantoorvoorraad.
In de regio is dit niet anders. In de hele Metropoolregio Amsterdam staat 2,6 miljoen vierkante meter leeg:
19%, w.o. Haarlemmermeer 23,5% en Amstelveen 25%. Op Sloterdijk, het Arenagebied, bij het station
Hoofddorp en op tal van andere locaties is de leegstand onontkoombaar zichtbaar voor iedereen.
Er zijn veel te veel kantoren gebouwd; Het aanbod is groter dan de vraag. Niet alleen de huidige crisis is daar
debet aan. De vraag is niet alleen overschat, maar ook is die de afgelopen jaren veranderd met steeds meer
flexibel werken qua tijd en plaats. Het ‘nieuwe werken’ (op pleinen, terrassen, in koffietentjes, cafés,
restaurants of thuis), leidt tot een veel kleinere vraag naar ‘traditionele’ kantoorruimte. En de behoefte aan
prettige ontmoetingsplekken of winkels in de buurt van kantoor zorgt ervoor dat monofunctionele
kantoorlocaties aan de rand van de stad het afleggen tegen kantoren in een gemengde stedelijke omgeving.
Het einde van deze ontwikkeling is nog niet in zicht. Integendeel.
Ook tal van winkels komen leeg te staan. Niet zo zeer omdat we minder kopen, maar vooral doordat we
steeds meer via internet winkelen, zelf onze eigen bankzaken en reizen regelen en meer en meer het
traditionele winkelen beperken tot plekken met bijzondere kwaliteiten zoals de Binnenstad.
En ook de overheid krimpt in en heeft minder gebouwen nodig. Het rijksmarine-etablissement naast het
Oosterdok is hiervan een voorbeeld, net als de Bijlmerbajes. En tal van gemeentelijke panden worden
overbodig en komen leeg te staan.
Toenemende leegstand op diverse plekken in en om Amsterdam is het gevolg. Daardoor ontstaat een
negatieve uitstraling, een onaantrekkelijke en soms onveilige omgeving. Dat stimuleert degenen die er nog
wel actief zijn, om te vertrekken. Leegstand zet vaak een negatieve dynamiek in werking.
En dat terwijl Amsterdam bruist van de initiatieven die naar ruimte en een werkplek zoeken. NDSM, het oude
Volkskrantgebouw, de Kauwgomballenfabriek, het oude ACTA, Old School in Zuid en vele andere, ook
kleinere, voorbeelden laten dat zien. Ze zijn inspirerend voor anderen. Tegelijk maakt de gemeente het vaak
niet makkelijk met regels, slepende procedures en bureaucratie.
De behoefte aan bedrijfsruimten en werkplekken voor creatieve ondernemers is fors. Met het groeiend aantal
zzp’ers is er ook behoefte aan ‘huren per uur’, maar ook aan locaties waar zelfstandigen elkaar kunnen
tegenkomen (´co-working spaces´). De vraag naar nieuwe woningen is enorm, onder andere voor starters,
jongeren, studenten. De initiatieven die er op dat vlak nu al lopen, zijn nog lang niet voldoende gezien de grote
vraag onder jongeren. En ook op het gebied van horeca, sport, leisure en ontspanning is er nog een flinke
behoefte aan ruimte.
Tijdens de debatten voor de gemeenteraadsverkiezingen blijkt telkens weer dat de aanpak van
leegstand bij veel partijen hoog op de agenda staat. Er gebeurt ook al veel in Amsterdam op het
gebied van de aanpak van leegstand, maar de stad heeft nog een lange weg te gaan. Gezien de brede
consensus en het gevoel van urgentie bij veel partijen moet leegstand met nog meer prioriteit
aangepakt worden, Amsterdam moet nieuw gebruik promoten, knellende regels aanpassen, ruimte
geven aan Amsterdammers. D66 wil dat het nieuwe college daarvoor een gericht en concreet actieplan
opstelt, met daarin concrete punten om nieuwe leegstand te voorkomen, hergebruik te stimuleren en
zelf als overheid het goede voorbeeld te geven. Dit plan is daartoe een aanzet.
We benutten de opgedane kennis in en buiten Amsterdam en zetten die in om nu vaart te maken. Niet
alleen met minder regels, maar ook met versterking van de gemeentelijke ‘loodsen’, actieve inzet van
gemeentelijke instrumenten (flexibele bestemmingsplannen bijvoorbeeld), betrokkenheid van (en
actieve samenwerking met) bewoners, corporaties en commerciële organisaties én beschikbaar
stellen van leegstaande gemeentepanden voor (maatschappelijke) initiatieven. Een actieplan in elf
punten:
VOORKOMEN VAN NIEUWE LEEGSTAND
1. ‘Nee, tenzij’ voor nieuwbouw van kantoren en winkels
Nieuwbouw van kantoren en winkels kan vanaf nu alleen nog op basis van een gedegen
onderbouwing van nut, noodzaak en behoefte. Nieuwbouw moet een kwalitatieve toevoeging zijn.
Anders geen bouwvergunning. Op een enkele locatie (zoals de Zuidas) kan er behoefte zijn nieuwe
(kantoor)gebouwen toe te voegen. Dat kan ook gelden voor een specifiek (type) gebouw.
Uitgangspunt voor nieuwbouw wordt echter ‘nee, tenzij’. Een van de wethouders van het nieuwe
college wordt hiervoor verantwoordelijk.
2. Regie nemen op het aanbod van kantoren, winkels en bedrijventerreinen.
Dat kan alleen effectief in samenwerking met omliggende gemeenten. Het bestaande platform
bedrijventerreinen en kantoren ('plabeka') is onvoldoende gebleken om te sturen en overschotten te
voorkomen. Amsterdam moet de lead nemen en de ‘nee, tenzij’- benadering voor nieuwbouw tot
standaard maken in de regio. Tegelijk moet Amsterdam samen met de omliggende gemeenten doelen
afspreken voor het aantal vierkante meters dat uit de markt wordt gehaald door er een nieuwe functie
in te huisvesten of - als het niet anders kan - te slopen. Het gaat hier niet om het optuigen van een
nieuwe bureaucratie maar om regionaal sterker resultaatgericht te gaan werken.
Rotterdam gaf het afgelopen jaar aan 200.000 vierkante meter een andere functie. Amsterdam moet
zich een hoger doel stellen dan dat, al was het maar omdat de leegstand (absoluut) vele malen groter
is. Een gezamenlijke aanpak van Amsterdam met omliggende gemeenten kan ook qua werkwijze
helpen, zeker als het om dezelfde vastgoedbezitters gaat.
STIMULEREN VAN HERGEBRUIK
3. Promoten van tijdelijk gebruik van leegstaande panden
Het gaat hier bijvoorbeeld om ateliers en pop-up stores. Tijdelijke bestemming en tijdelijke contracten
kunnen daarbij helpen. De gemeente gaat daar werk van maken en kan projecten als het Britse
Meanwhile Project van 2009-2010 mogelijk als inspiratie nemen. Dat resulteerde uiteindelijk in een
fonds dat risico's voor tijdelijk gebruik afdekt en een organisatie die aan verschillende betrokkenen
info verschaft, zoals over tijdelijke huurcontracten en standaard huurcontracten.
4. Versterk de ‘loodsen’
In het verlengde van het eerdere broedplaatsenbeleid, is een actieve aanpak nodig die lege panden
aan nieuwe gebruikers koppelt en innovatie en creatieve oplossingen stimuleert. Dat lukt nu al in een
aantal gevallen. De ombouw van Overhoeks naar A'dam-toren, het Student Hotel in Nieuw-West en
de nieuwe hotels in voormalige kantoren op Sloterdijk zijn daarvan voorbeelden. De gemeente kan
concreet helpen à la de bestaande 'kantorenloods', de 'hotelloods' en de ‘stadsloods’. Versterking van
deze loodsen helpt om actief nog meer leegstand en nieuwe gebruikers aan elkaar koppelen. Geen
nieuwe bureaucratie vanuit de gemeente, maar juist steun en hulp waar dat nodig is. Ombouw naar
appartementen, studentenwoningen of andere functies vraagt bijvoorbeeld om meer specifieke kennis
en relaties. Met kennis, kunde, netwerken en voldoende capaciteit geven deze ‘loodsen’ nog veel
meer vaart aan hergebruik. Ten dienste van bewoners, corporaties, marktpartijen. Om hun initiatieven
mogelijk te maken en daarvoor leegstaande ruimtes te helpen vinden en benutten. De gemeente
maakt het mogelijk!
5. Minder regels, eenvoudiger regels, belemmeringen uit de weg ruimen
Functieveranderingen worden vaak gehinderd door tal van regels en stringente omschrijvingen in
bestemmingsplannen, verordeningen en andere gemeentelijke regels. Dat is niet alleen voor
individuele verbouwingen vaak tijdrovend en lastig, maar ook belemmerend voor flexibiliteit en nieuwe
initiatieven in leegstaande panden. Hoog tijd regels te schrappen en te vereenvoudigen.
Belemmeringen voor het ombouwen van gebouwen die nog niet volledig leegstaan, moeten in dit
kader worden opgeruimd.
In het kader van de (voorbereiding op de) Omgevingswet heeft Amsterdam al enkele stappen in de
goede richting gezet, maar er is nog veel meer daadkracht nodig om echt ruimte voor initiatief te
scheppen. D66 wil bijvoorbeeld uitgaan van het landelijke Bouwbesluit en daar geen eisen aan
toevoegen. Een gebouw dat goed en veilig genoeg is in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven,
is dat ook in Amsterdam. Bestemmingsplannen, vergunningverlening en erfpachtcontracten moeten
ook soepeler worden, transformatie stimuleren (woningen, stadslandbouw) en tijdelijke invullingen
(zoals ateliers of pop-up stores) mogelijk maken. De 1.000m2 regel in bestemmingsplannen waarbij
wonen in (bedrijfs)panden groter dan 1.000 vierkante meter niet is toegestaan, wordt afgeschaft.
Waar rijksregels belemmeren, moet de gemeente actief in Den Haag zorgen dat deze worden
aangepast, ook als het om een plek net buiten de gemeentegrens gaat zoals Kronenburg, de
leegstaande kantoren naast Uilenstede waar investeerders klaarstaan om er studentenwoningen van
te maken maar rijksregels dat nu nog belemmeren.
6. Doelen voorop, niet de formele regels en normen.
Een andere cultuur en werkwijze bij de gemeente is nodig. Het belang van stad en regio staat voorop.
Groei- en bloeikansen moeten ruimte krijgen, leegstand worden aangepakt. Niet de bureaucratie of
het halen van winst staat voorop, maar de meerwaarde voor stad en metropoolregio. Dat belang
weegt zwaarder dan puur lokale keuzes op straatniveau. Al is het essentieel omwonenden vroegtijdig
te betrekken . Missers zoals recent met het grootschalige hostel op de Weesperzijde moeten niet nog
eens gebeuren.
Als initiatieven aantoonbaar en zichtbaar bijdragen aan het doel, en de ontwikkeling kan passen in de
omgeving, moet de gemeente de ontwikkeling mogelijk maken. Leegstand aanpakken en bijdragen
aan een vitale, gezonde en aantrekkelijke stad: daar gaat het om. Een gemeente dus die meedenkt,
meehelpt en faciliteert om dat te bereiken. In plaats van een die normen en regels stelt, handhaaft en
het doel uit het oog verliest.
7. Actief gebruik maken van het gemeentelijk instrumentarium
Een zwaar onderschat instrument om dingen voor elkaar te krijgen ligt in de combinatie van erfpacht
en bestemmingsplan. Door in deze combinatie ‘ruimte’ en daarmee ‘financieel perspectief’ te bieden
kan de stad investeringen aantrekken en programma’s realiseren. Hogere dichtheden van bebouwing
en een flexibele bestemming zijn een voorbeeld: ze kosten de gemeente geen geld, maar geven een
investeerder wel perspectief.
D66 is voor een veel eenvoudiger en transparanter erfpachtsysteem, zodat iedereen weet waar hij
aan toe is. Erfpacht wordt zo als instrument gebruikt en ingezet om ontwikkelingen te stimuleren.
Daarmee komen projecten beter en eerder van de grond. Dat levert positieve dynamiek,
werkgelegenheid en geld op voor stad, regio en gemeente.
8. Actief betrekken van betrokken organisaties
De gemeente moet openstaan voor zowel potentiële gebruikers als eigenaren van vastgoed en die waar nodig - actief benaderen om tot (tijdelijk) gebruik te komen. Amsterdam kent vele initiatieven van
ondernemers, georganiseerde bewoners en organisaties die zich richten op (her)gebruik van
leegstand. Hun kennis, professionaliteit en slagvaardigheid is vaak groot. Daarvan moet Amsterdam
optimaal gebruik maken. Een gezamenlijk actieplan van gemeente en betrokken organisaties vergroot
de kans op succes.
GEMEENTE GEEFT ZELF HET GOEDE VOORBEELD
9. De gemeente biedt actief haar eigen leegstaande panden aan voor nieuwe functies.
Ze gaat daarbij ook op zoek naar mogelijkheden voor nieuw gebruik. Elk pand vraagt om een eigen
aanpak die past bij het gebouw, de locatie, marktvraag en omwonenden. Partijen die daar verstand
van hebben worden door de gemeente gevraagd dit uit te voeren. Het ambtenarenapparaat wordt
hiermee niet belast, maar partijen met kennis van vastgoed en de markt. Die kunnen als intermediair
echt vaart maken. Met een scherpe prestatieafspraak waarin ruimte wordt verzekerd voor
burgerinitiatieven, is dit een basis voor succes.
10. Bewoners en lokale initiatieven krijgen ruimte in leegstaand gemeentebezit. Juist omdat er
zoveel initiatieven in de samenleving zijn, kan de gemeente daaraan ruimte geven door haar bezit in
te zetten. Dat ondersteunt maatschappelijke, culturele en economische innovaties en levert
'maatschappelijke meerwaarde'. Waar dat past, is er natuurlijk ook ruimte voor initiatieven van
corporaties en projectontwikkelaars. De leegstand is zo groot dat er zowel voor burgerinitiatieven als
voor commerciële plannen kansen zijn.
11. Maatschappelijke meerwaarde staat centraal. Omdat de gemeentefinanciën hier niet centraal
staan, kan de gemeente het ook financieel aantrekkelijk maken en meerwaarde tot het centrale
criterium maken. Vanzelfsprekend moet dat niet marktverstorend werken en redelijk zijn. En natuurlijk
moet het een positieve stimulans geven aan stad, wijk en buurt.
© Copyright 2024 ExpyDoc
