HET VERVOLG - Hilversumse Architectuurprijs

HET VERVOLG
Verslag van HET VERVOLG:
visies op leegstand, hergebruik, transformatie en centrumvisie
2 april 2014, raadhuis Hilversum
Gespreksleiding: Peter van Dulst, voorzitter Hilversumse architectuurprijs
Na een woord van welkom worden de inleiders kort voorgesteld:
-
Tracy Metz, trendwatcher, over het nieuwe winkelen,
Fons Gennisse, stedenbouwkundige, over leegstand en hergebruik,
Jan Rensen, wethouder o.m. economische zaken, over de centrumvisie,
Jean-Baptiste Benraad, transformatieteam over herbestemming en de
voorwaarden daarvoor,
René Vierkant, directeur Achmea (Gooische Brink), over de toekomst van
winkelcentra.
Onder de ruim honderdzestig belangstellenden in de Burgerzaal zijn eigenaren van
vastgoed in het centrumgebied, ondernemers, bewoners en vertegenwoordigers van
politieke groeperingen.
Deze bijeenkomst is een vervolg van ‘Het Gesprek’ (2012) waarin ook al gesignaleerd
werd dat veel al dan niet beeldbepalende gebouwen leeg stonden. Sindsdien is de
situatie nauwelijks verbeterd, ondanks de inmiddels uitgebrachte Nota Leegstandbeleid
en een aantal initiatieven om iets te doen aan de leegstand.
Deze avond is ‘Het Vervolg’ op denkrichtingen die een antwoord zouden kunnen zijn op
mogelijke herbestemmingen.
Tracy Metz stelt dat de winkels in de binnenstad in minder zwaar weer verkeren dan de
winkelcentra daarbuiten. De toekomst voor de binnenstedelijke gebieden is zelfs redelijk.
Winkelen betekent voor veel mensen een dagje uit. Enquêtes laten zien dat 52%
helemaal niet in eerste instantie naar de stad gaat met het doel om iets te kopen, maar
om iets te zien en te beleven.
Winkelcentra worden steeds belangrijker ‘third places’, verblijfsgebieden waar mensen
elkaar ontmoeten en waar in een caféachtige setting zakelijke besprekingen worden
gevoerd of waar men op de laptop werkt.
De bestaande winkelcentra bieden echter zelden iets onderscheidends. Ze verliezen dan
ook de sympathie van de bezoekers, die liever lokale producten kopen in lokale winkels.
De belangstelling voor de grote ketens van vaak buitenlandse beleggers neemt af.
Een kleine winkel wil overigens niet zeggen dat er geen grote keten achter steekt. Het
kan juist een bewuste imagokeuze zijn om kleinere filialen onder een andere naam in de
stad te hebben. Hier is sprake van een trend.
Een andere reden waarom de winkelcentra aan de verliezende hand zijn ten gunste van
de binnenstedelijke milieus is, dat de jongere generatie steeds vaker geen auto meer
hoeft of wil. Het hebben van een auto wordt tegenwoordig minder dan voorheen gezien
als een statusverhogend en identiteitsbepalende vorm van bezit.
Bestaande winkelcentra zullen in de toekomst minder publiek trekken en nieuwe centra
krijgen andere functies. Wonen boven de winkels of andere functies wordt de basis en
het mengen van bestemmingen een uitgangspunt.
Een interessante nieuwe ontwikkeling betreft een mengvorm van analoog en digitaal
winkelen.
1
Leegstand van winkelpanden kan worden bestreden door – tijdelijk of permanent- andere
functies toe te voegen en zo de levendigheid en aantrekkelijkheid van de straten te
behouden. Desnoods zou de gemeente hier geld in moeten steken.
Fons Gennisse constateert dat de leegstand nog altijd groot is.
Op de bedrijventerreinen Havenkwartier en Kerkelanden zijn voorzichtig positieve
ontwikkelingen merkbaar en ook de samenwerking tussen de diverse ondernemers aldaar
werpt z’n vruchten af. Het transformeren van leegstaande bedrijven blijft echter lastig.
Op de kantorenmarkt loopt het Mediapark erg goed. De leegstand beperkt zich daar tot
enkele verdiepingen of onderdelen van gebouwen. De situatie op het Arenapark is
daarentegen desastreus. Een nieuwe visie zal moeten worden opgesteld, samen met
ondernemers en eigenaren. Het aanbod sluit niet aan op de vraag.
Ook in het centrum staan veel grote kantoorpanden structureel leeg, bijvoorbeeld een
aantal bankgebouwen, het voormalige Teleacgebouw, het postkantoor en het vroegere
belastingkantoor boven het station, hoewel dat tijdelijk in gebruik is gegeven aan enkele
kunstenaars.
Net buiten het centrum staat Lucent al lange tijd leeg, maar er zijn concrete plannen om
dit in één keer op te lossen. Dat kan betekenen dat er binnen 2 jaar maar liefst 30.000
m2 minder leegstand aan kantoorruimte zal zijn.
Voor wat betreft de winkelgebieden heeft de komst van een HEMA en de uitbreiding van
Albert Heijn een flinke impuls gegeven op de Gijsbrecht.
De Havenstraat/Vaartweg kent veel langdurige lege winkelpanden. De gemeente zou
moeten overwegen om hier functieveranderingen toe te staan.
In het centrum staat bijna 90.000 m2 leeg. Naast enkele veelbelovende nieuwkomers
zorgen pop-up shops en conceptstores voor een tijdelijke invulling.
De leegstand in het Hilvertshof heeft te maken met een metamorfose die de binnenstad
een grote impuls moet geven.
In samenwerking met belanghebbenden wordt nu gewerkt aan een centrumvisie. Het
streven is er op gericht om het centrum veel compacter te maken. Verder is aandacht
nodig voor het algemene sfeerbeeld, meer diversiteit, het verbeteren van gevels en het
creëren van een prettige, groene openbare ruimte. Wonen boven winkels moet waar
mogelijk worden gestimuleerd.
Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan is een belangrijk voornemen.
Het bestemmingsplan moet worden verruimd, evenals de vergunningen m.b.t. wonen,
horeca en evenementen. Op het gebied van bereikbaarheid ligt er ook een taak voor de
gemeente.
Het vasthouden aan bestaande parkeernormen voor het wonen in de binnenstad moet
worden heroverwogen. Die houden daar het verbouwen van leegstaande kantoor- en
bankgebouwen naar woningen tegen.
De Kerkbrink moet de sfeer van het oude dorp terugkrijgen.
Het Keiplein en het plein voor C&A moeten aantrekkelijke, levendige verblijfsruimten
worden. Ook de omliggende straten verdienen een kritische blik.
De Groest moet in samenhang met het Langgewenst worden bekeken.
Voor enkele leegstaande gebouwen is t.a.v. een nieuwe invulling al overeenstemming
bereikt. De gemeente wil op allerlei manieren faciliteren, maar is afhankelijk van de
medewerking van de eigenaren.
Doel blijft om naar een aantrekkelijk Hilversum toe te werken.
Wethouder Rensen houdt een warm pleidooi voor de ondernemers en het menselijk
gedrag.
Hij merkte bij een groot deel van de gemeenteraad aarzeling om de pleintjes bij de Kei
en C&A nu al op te knappen. De redenering was, dat de uitstraling straks misschien niet
zal passen in het beeld van de centrumvisie.
2
De wethouder keert zich hiertegen: op die manier blijft iedereen overal op wachten en
dat betekent stilstand. Het verbeteren van de openbare ruimte is echter hard nodig t.b.v.
de zittende ondernemers. Bovendien zal een kwalitatief goede omgeving eerder nieuwe
ondernemers aantrekken. Het bewijs is zichtbaar in het Havenkwartier, waar door het
verbeteren van de openbare ruimte en door samenwerking tussen gemeente en
ondernemers een positief vestigingsklimaat ontstond.
Inmiddels zijn de genoemde pleintjes overigens aangepakt – tot ieders tevredenheid.
Via een pilot verzamelt de gemeente ‘big data’ (niet gekoppeld aan individuele personen)
die een beeld geven van consumentenbewegingen in de stad.
Ook wordt gekeken of het houden van een speciale markt, braderie, festival of het
openen van een nieuwe winkel effect heeft op het aantal mensen dat naar de stad komt.
Door het aantal ingeschakelde telefoons te meten kan vastgesteld worden hoeveel
mensen zich op een bepaalde tijd op een bepaalde locatie in de stad bevinden.
Door dit soort gegevens aan elkaar te koppelen kan men zien of er positieve effecten
uitgaan van de activiteiten en of het zinvol is om bepaalde gebieden extra aandacht te
geven bij het herinrichten van de openbare ruimte. Duidelijk is dat het organiseren van
activiteiten in de kerstperiode aan aantrekkende werking had op consumenten.
Het ligt in de bedoeling om ook zicht te krijgen op gegevens uit de parkeergarages.
Bij dat alles geldt dat de bezoekers niet het gevoel krijgen dat ze persoonlijk gevolgd
worden. De zorgen en ergernis hierover zijn begrijpelijk. Bij het registreren moet het om
aantallen gaan, niet om individuele bewegingen, aankopen, pin- of parkeergedrag.
De pilot heeft goede gegevens opgeleverd en wethouder Rensen hoopt dan ook dat het
nieuwe college tot een vervolg zal besluiten.
De heer Benraad betoogt aan de hand van enkele cijfers dat transformatie van
leegstaande gebouwen naar een andere functie de komende jaren onontkoombaar zal
zijn.
Momenteel staat in Nederland 8 mln. m2 kantoorruimten leeg plus 3,5 mln. m2 die
verhuurd zijn maar niet in gebruik. Verder komt steeds meer maatschappelijk vastgoed
op grote schaal leeg te staan: scholen, kerken, verzorgingstehuizen etc. naast winkels en
bedrijfsgebouwen.
De noodzakelijke transformatie van dergelijke panden vergt een nationale aanpak. De
gemeentes beseffen dat, maar het is moeilijk, mede omdat het proces zo anders is dan
bij nieuwbouw. Bij transformatie is het belangrijk dat de bestaande kwaliteiten worden
geanalyseerd, waarna daar een doelgroep bij wordt gezocht. Op die basis wordt de
verdere ontwikkeling gebaseerd.
Het is in dit proces van belang dat de gemeente de regie voert, omdat die alle partijen bij
elkaar kan brengen en de samenwerking tussen hen kan bevorderen.
Hoewel er landelijk sprake is van krimp groeit het aantal huishoudens nog enorm.
Oorzaak: de gezinsverdunning. Er zijn steeds meer alleenstaande (oudere) mensen voor
wie het transformatieproject een oplossing kan bieden. In grote leegstaande panden is
ruimte voor ontmoetingplekken.
Verder kan transformatie een oplossing zijn voor het gigantische gebrek aan
jongerenhuisvesting.
Enkele getallen uit het ABF onderzoek: tot 2020 neemt het aantal huishoudens toe met
60.000 per jaar, tot bijna 500.000. In de daaropvolgende 10 jaar komen er nog eens
400.000 bij: voor 80% alleenstaanden of gezinnen zonder kinderen. Het woningtekort
verdubbelt t.o.v. 2012 van 160.000 naar 290.000 in 2020. Dit probleem zal vooral in
Noord- en Zuid-Holland spelen en weer het meest specifiek in de Randstad.
Transformatie kan ook flexibel worden opgepakt. Tijdelijke functies in leegstaande
panden moeten mogelijk zijn zolang er onzekerheid is over de uiteindelijke klantgroep.
Er zijn echter een paar mogelijke faalfactoren: men zet vaak teveel in op architectuur
i.p.v. plattegrondontwikkeling. Ook ontbreekt het bij de start vaak aan een goede regie.
3
Veranderde regelgeving maakt transformatie makkelijker mogelijk dan voorheen. Het zijn
vooral de eigenaren die moeten erkennen dat het pand in de bestaande functie geen
toekomst meer heeft en slechts een dalende marktwaarde laat zien.
Tot slot worden nog enkele voorbeelden van geslaagde transformaties getoond.
René Vierkant (Gooische Brink) vindt dat wat tot dusver is gezegd wáár is.
De toekomst voor de retail ziet er somber uit, maar er zijn ook nieuwe mogelijkheden,
bijvoorbeeld het ontstaan van pick-up points, óók in de binnenstad.
De leegstand van winkels in Hilversum is het hoogste percentage in Noord-Holland. Daar
speelt het gedrag van de consumenten een bepalende rol in. Die trekken naar plaatsen
waar ze een kompleet aanbod kunnen vinden, of ze zoeken een speciaal winkeltje in de
kleine, sfeervolle kernen om Hilversum heen.
Onderzoek heeft aangetoond dat veel leegstaande panden in de binnenstad een reden
zijn om niet terug te komen. Men ervaart dat als ongezellig. Bedrijven die weg zijn
getrokken of failliet zijn gegaan komen niet meer terug. Een alternatieve invulling is er
nauwelijks.
Bestemmingsplannen in een winkelgebied vormen vaak een belemmering voor allerlei
nieuwe ontwikkelingen. Vandaar ook de oproep: maak de binnenstad bestemmingsplanvrij (plus ook sommige aanloopstraten zoals de Havenstraat). De hoop dat een enkel
groot filiaal van een winkelketen zich hier als ‘trekker’ zal vestigen is klein en kan de
binnenstad niet meer redden. Durf winkelpanden weg te bestemmen en winkelstraten
kleiner te maken.
Verder zou de gemeente budget vrij moeten spelen om herbestemming mogelijk te
maken op plekken die interessant en aantrekkelijk zijn voor winkels of andere kleinere
ondernemingen om zich daar te vestigen. Gebeurt er niets: dan zal de gemeente over
enkele jaren met de gevolgen geconfronteerd worden en wordt de uiteindelijke invulling
veel duurder en tijdrovender. Bovendien hebben bezoekers dan hun weg naar een ander,
prettiger of completer winkelgebied dan al gevonden.
De vraag die op korte termijn een helder antwoord vergt is: wat bindt de klant (nu nog)
aan Hilversum? Een onderzoek daarnaar is dringend nodig. In de Gooische Brink heeft
het overigens reeds plaatsgevonden.
-----In de pauze gaan de aanwezigen aan de slag met de thema’s Veiligheid, Economie,
Wonen, Beleving en Architectuur. Zij kunnen daar vanuit hun eigen perspectief
opmerkingen bijschrijven.
-----Na de pauze gaan enkele ondernemers eerst in op de vraag van de gespreksleider over
waarom Hilversum niet méér bezoekers trekt.
Een samenvatting uit de antwoorden:
De branchering is te klein geworden;
De huren zijn niet op te brengen, waardoor met name de kleine winkeliers
verdwijnen;
De koopavonden worden steeds slechter bezocht;
Het imago van Hilversum is sterk achteruit gegaan, ooit was het een begrip;
Hilversum zou als Mediastad vaker het decor kunnen zijn van tv-series, zoals
Gooise Vrouwen;
Hilversummers moeten niet blijven hangen in klagen en pessimisme.
Wethouder Rensen is het geheel eens met die laatste opmerking. Hij wil vooral positieve
energie halen uit de dingen die wèl goed gaan.
4
De heer Benraad denkt dat Hilversum zich als omroep- en mediastad veel beter zou
moeten profileren. Er is weinig herkenbaars van dat profiel in de binnenstad.
In die zin een advies vanuit de zaal:
Waarom gebruikt Hilversum niet het kleurige beeldmerk van Beeld en Geluid?
Gespreksleider Peter van Dulst brengt het gesprek op de vele lege woningen boven de
winkels en vraagt waarom dat project hier maar niet van de grond komt.
De heer Oude Elferink vindt dat een groot probleem ook is dat er zo veel spuuglelijke
winkelpuien zijn.
De heer Gennisse merkt op dat dit één van de onderdelen is waar de komende tijd actief
naar wordt gekeken. Winkeliers van vervallen of onaantrekkelijk ogende panden zullen
worden benaderd met de vraag of zij wellicht iets aan de geveluitstraling kunnen
veranderen. Misschien kan dit zelfs met subsidie.
De heer Lamme noemt het voorbeeld van Maastricht, waar het wonen boven winkels heel
succesvol is aangepakt.
Maar er zijn ook concrete oorzaken aan te wijzen waardoor het in Hilversum moeilijk
gaat:
De parkeernorm houdt tegen dat een bovenverdieping tot woning wordt
omgevormd. Als er geen parkeergelegenheid is moet een eigenaar dat gebrek
tegen veel geld afkopen. Voorstel: hef de parkeernorm op.
Wethouder Rensen stelt dat het gemakkelijker gezegd dan gedaan is om de parkeernorm
op te heffen. Ondanks de trend dat jongeren minder vaak een auto hebben, zijn er toch
veel mensen die wel een voertuig bezitten en dat in hun eigen omgeving kwijt willen.
Veel panden zijn gebouwd in een tijd dat de winkelier zelf boven zijn zaak woonde en er
dus geen extra voorzieningen of een eigen opgang nodig waren. Er is gekeken of de
ingang aan de achterkant een oplossing kan bieden, maar in de praktijk blijkt dat vaak
onmogelijk.
Verdere opmerkingen m.b.t. dit onderwerp:
Het is vaak erg moeilijk om de achter de precieze eigenaar/beslisser te komen
van een winkelpand;
De huurder van een winkelpand gebruikt de bovenverdieping als opslagruimte en
wil dat zo houden;
Er zijn veel regels over brandveiligheid.
-
-
Goed communiceren blijkt vaak tot een oplossing te leiden. In het noordelijke deel
van de Havenstraat zijn veel appartementen boven winkels verhuurd aan
tevreden bewoners. De eigenaresse van een winkelpand aldaar vertelt dat ze via
het kadaster gemakkelijk achter de naam van de eigenaar kon komen. Vervolgens
was het een kwestie van goed communiceren met alle partijen. In dat traject zou
de gemeente een rol kunnen spelen.
Een andere aanwezige adviseert bij problemen om de eigenaar op te sporen
contact op te nemen met de belastingdienst.
De heer Benraad spreekt vanuit de praktijk als hij stelt dat wonen boven winkels bij
uitstek iets is voor jonge mensen die wel van reuring houden, dus:
een gezellige binnenstad die op het gebied van beleving iets te bieden heeft.
Alle aanwezigen zijn het erover eens dat het onderwerp ‘wonen boven winkels’ weer
hoog op de agenda moet komen.
5
Vervolgens wordt ingegaan op de opmerkingen/wensen die in de pauze bij een aantal
kernbegrippen zijn opgeschreven:
Beleving
Meer bomen en groen
Stimuleren Couleur Locale
Kleine authentieke (nieuwe) ondernemers
Hilversum moet weer hip worden (mediastad gevoel + uitstraling)
Dorps karakter terugbrengen
Fietsenstalling 2.0
Levendigheid creëren
Stationsplein snel aanpakken
Kleuren van Beeld&Geluid overal in het centrum laten terugkeren
De gemeente moet lege winkelruimtes opeisen en die voor 3 tot 6 maanden
beschikbaar stellen aan bijvoorbeeld een startende, creatieve ondernemer;
Ambtenaren moeten meer meedenken met de ondernemers
Meer omgevingskwaliteit realiseren
Plaatsen creëren waar men graag wil zijn
Visie op pleinen geven
Koopavondopenstelling veranderen naar zaterdagavond 19.00 uur
Betere aankleding van het centrum, aandacht voor groen en verlichting.
Kortom: er moet meer reuring komen in de binnenstad. De gemeente zou het voortouw
moeten nemen en een budget uittrekken voor vermaak en activiteiten op muzikaal
gebied. Ondernemers willen wel meedoen en ook wel betalen, maar lopen vaak tegen
belemmerende regelgeving aan.
Wethouder Rensen beaamt dat de gemeente een sterke coördinerende en dirigerende rol
kan spelen.
-
Vanuit de zaal komt de opmerking dat Hilversummers niet meer trots zijn op hun
stad.
Er zijn hier vooral veel winkels die overal elders ook te vinden zijn. Bijzondere
winkels zijn er te weinig. Hilversummers zoeken die dan ook buiten de stad zelf.
Hilversum moet via de City Marketing niet alleen als mediastad worden
geafficheerd, maar ook als de stad van Dudok en jonge architectuur.
Misschien moeten bepaalde straten worden herverkaveld, zodat sommige soorten
winkels in bepaalde straten geclusterd worden.
De claim ‘Hilversum, Mediastad in het groen’ geeft twee boodschappen af in één
zin en is daardoor verwarrend.
Een jonge Delftse architecte komt binnenkort in Hilversum wonen. Een bewuste keuze,
maar zij heeft nog wel een paar aanbevelingen:
Combineer de landelijke, goedkopere ketens met kleine winkeltjes waar speciale
producten worden verkocht.
Trek jongeren en jonge ondernemers aan. Durf met hen mee te lopen door
creatief en out of the box te denken. Verlaag de aanvangshuren.
Tracy Metz noemt het sleutelwoord dat op veel voorstellen past: flexibiliteit. Dat begrip is
één van de weinige positieve zaken die uit de crisis naar voren is gekomen en zorgt voor
het actief en creatief zoeken naar oplossingen en het ontwikkelen van nieuwe
initiatieven.
-
Een aanwezige wil meer aandacht voor de aankleding van het kale stationsgebied.
Dat moet gastvrijheid uitstralen en als het visitekaartje van Hilversum fungeren.
Nergens is een souvenir uit Hilversum te koop.
6
-
-
-
Meer reuring in de stad zou veel andere problemen oplossen. Geef de creatieve
sector de gelegenheid om de leegstand te benutten. Hilversum is nu ’s avonds
doods en onaantrekkelijk. Jongeren zien niet in waarom ze hier uit zouden gaan.
Een ondernemer uit de Havenstraat geeft een voorbeeld van een geslaagde
promotie: Spieren voor Spieren City Run werd pas echt een succes toen RTL erbij
werd gehaald in 2012: vierhonderd mensen bleven toen in de straat eten en
drinken en er vestigden zich nieuwe horecaondernemers en culinaire,
specialistische bedrijfjes.
De creatieve sector als podium leidt vaak tot succes. Het komt aan op stimuleren
en faciliteren.
De heer van Dulst constateert tevreden dat de binnenstad en de beleving daarbinnen de
komende vier jaar een speerpunt zal zijn van de raad.
Economie
Bij dit onderwerp werden ook weer veel aandachtspunten op de flipover geschreven:
Op welke doelgroep richt Hilversum zich?
Wil men een regiofunctie?
Te hoge parkeertarieven op de maaiveld
Een horecastop!
Te hoge huren in het centrum
Flexibele huren mogelijk maken, zowel in prijs als in duur. Huurprijs in relatie tot
omzet voor startende ondernemers.
Grotere branchering
Zoveel mogelijk functies verzamelen in het centrum.
WOZ-waarde van panden in het centrum verlagen.
Binnenstad bestemmingsplanvrij
 Dit laatste punt heeft veel haken en ogen. Een tussenmogelijkheid zou zijn om
vast te leggen wat men niet wil.
De gemeenteraad van Hilversum is het in de achterliggende periode lang niet altijd
unaniem eens geweest over de aanpak van de binnenstad. De vraag is, of het beter zal
gaan als de nieuwe raad is aangetreden. Waar wil Hilversum over 5 jaar staan?
-
-
De heer van Gilse (VVD) heeft er goede hoop op dat het centrum snel kan worden
aangepakt. T.a.v. van wonen boven winkels stelt de fractie zich op het standpunt
dat men af moet van de parkeernorm. Die visie wordt zeer waarschijnlijk gedeeld
door de coalitiepartners. Verder merkt hij op dat Hilversummers trots zijn op hun
eigen woonwijk, maar niet op het centrum.
De heer Kool (Groen Links) wijst op Haarlem, waar het aantal bewoners in de
binnenstad de afgelopen jaren met 10% is gegroeid, met name 1- en 2persoonshuishoudens.
70% van die mensen heeft geen auto, m.a.w. de gemeente Hilversum moet het
oude denken niet toepassen op de toekomst.
Tracy Metz betoogt dat het goed zou zijn als de geldende hoge huurprijzen in verhouding
worden gebracht met het startersinkomen en de omzet van een jonge ondernemer.
De gemeente moet soepel met de bestaande regelgeving omgaan en faciliterend zijn aan
eigen initiatieven. Ook ondernemersverenigingen kunnen een belangrijke rol spelen.
Vanuit de zaal wordt opgemerkt dat
Ondernemers niet teveel beknot moeten worden door allerlei regelgeving die
minutieus is uitgewerkt. Gemeente en ondernemers moeten elkaar als partners
zien die willen samenwerken. De gemeente moet vooral faciliterend zijn.
Een andere mening die overigens door vele aanwezigen ondersteund wordt is:
De hoogte van de parkeertarieven is van invloed op de verblijfsduur in de stad.
7
Tracy Metz stelt dat dit geen bezwaar is wanneer de burger er iets voor terugkrijgt in de
vorm van een aantrekkelijke, levendige binnenstad. Hilversum zou dan wel bekendheid
moeten krijgen als ‘the place to be’ in het Gooi
Wonen
Onder dit punt zijn veel standpunten/wensen genoteerd die reeds eerder ter sprake zijn
gekomen.
Een samenvatting:
Wonen voor jongeren in het centrum en in het stationsgebied/GAK-gebouw;
bestemmingswijzigingen duren te lang
echte woonruimte, liefst geen kamerbewoning
wonen boven winkels stimuleren en mogelijk maken.
Ambtenaren en gemeentelijke diensten moeten nog beter samenwerken en vooral
beter communiceren met initiatiefnemers en andere partijen.
De herbestemming van de voormalige melkfabriek komt ter sprake. Dit project werd
vooral een succes door het concept. Mensen wilden erbij horen, in een gebouw met een
verleden wonen en deel uitmaken van een groep medebewoners die dat ook als
meerwaarde voelden.
Belangrijk was verder dat bouwers en bewoners elkaar probeerden te begrijpen. Het feit
dat het hier een gemeentelijk monument betrof heeft nauwelijks tot beperkingen of
problemen geleid. In onderling overleg zijn keuzes gemaakt. Soms werden concessies
gedaan.
Veiligheid
Hier stond als belangrijkste punt genoteerd: de overlast van het nachtcafé aan de
Koninginneweg.
Veiligheid is bij iedere ontwikkeling een randvoorwaarde.
Architectuur
De volgende punten waren door de aanwezigen genoteerd:
Kwaliteit trekt mensen, zorgt ervoor dat ze ‘blijven’ en verdient zichzelf terug.
In het centrum herstel van oude gevels.
Nieuwbouw met meer dan gemiddelde kwaliteit, niet toegeven aan ‘haalbaarheid’
Kenmerken dorps karakter behouden/terugbrengen, gemixt met stadse
levendigheid.
Jonge architectuur als ‘Brand’ naar voren halen, niet alleen Dudok.
Behoud de unieke kenmerken van panden die getransformeerd worden.
N.B. Hilversummers zijn erg te spreken over het terugbrengen van de Art Deco-pandjes
aan de ’s Gravelandseweg.
Slotwoorden
Wethouder Rensen: de gemeente wil goede initiatieven graag ondersteunen.
De heer Gennisse pleit voor meer ruimtelijke kwaliteit in het centrum.
De heer Vierkant: samenwerking en samenspraak vormen de sleutel tot succesvolle
ontwikkelingen.
Tracy Metz: alles draait om de woorden flexibiliteit en initiatiefrijk.
De heer Benraad: durf! De tijd is gunstig.
Met dank voor ieders inbreng en aanwezigheid sluit de heer van Dulst de bijeenkomst.
8
Vrienden van de Stichting Hilversumse Architectuurprijs
Aalberts Bouw | AM Wonen│Blauwhoed Eurowoningen
Boei | Castanea Bedrijfsmakelaars
De Alliantie Gooi en Vechtstreek│Drukkerij Brügemann
Dudok Wonen│Gemeente Hilversum
Gooi en Eemlander / Woonbode│Kroonenberg Groep
Museum Hilversum│Nijhuis Bouw
Slokker Bouwgroep│Syntrus Achmea Vastgoed
TCN Mediapark│Van Hengstum & Stolp Notarissen
Weidmann & Weidmann Reclamebureau
Tracy Metz
Trendwatcher
Foto Yuki Kho
HET VERVOLG
Leegstand
De feiten
(bedrijven, kantoren, winkels)
Hoeveel leegstand is er en waar
Instrumenten om er iets aan te doen
(gemeente)
Inzoomen op het Centrum
Ir. Fons Gennisse
Senior Stedebouwkundig Adviseur
Gemeente Hilversum
Bedrijven
Havenkwartier
Kerkelanden
mrt 2014
jun 2013
12.400 m2
15.600 m2
7.500 m2
10.900 m2
Op beide bedrijventerreinen is de leegstand het afgelopen jaar
wat afgenomen.
Mede te danken aan de samenwerking tussen ondernemersverenigingen
en de gemeente.
Leegstaande panden zijn vaak zogenaamde maatwerkpanden.
(voor een specifieke bedrijfsactiviteit gebouwd)
Er is een ontwikkeling, waarbij grote panden worden getransformeerd
tot kleinere bedrijfsunits en zo opnieuw worden verhuurd.
Leegstand Bedrijven Hilversum: 3 à 4%
Frictieniveau: 7%
Er zijn ontwikkelingen op de Brakel locatie
Kantoren
mrt 2014
jun 2013
Havenkwartier
4.650 m2
500 m2
Kerkelanden
4.550 m2
6.800 m2
Havenkwartier:
Hier bevinden zich weinig kantoren.
Toename leegstand komt door vertrek JT uit kantoorpand Blue Building
aan de Vreelandseweg
Kerkelanden:
Op kleine schaal is transformatie van kantoormeters
naar bedrijfsmeters zichtbaar
Kantoren
mrt 2014
jun 2013
Media Park
3.500 m2
3.650 m2
Arena Park
26.900 m2
18.200 m2
Media Park
Leegstand minimaal en beperkt tot enkele onderdelen van panden
Arena Park
Forse toename aan leegstand.
Het gaat om grote metrages, terwijl de vraag veelal kleinschalig is
Mogelijke uitbreidingsmogelijkheden (ca. 90.000m2)
zullen niet meer worden ontwikkeld
Toekomstvisie opstellen samen met ondernemers en eigenaren
Kantoren
Stationsgebied
Centrum
Lucent
mrt 2014
jun 2013
22.900 m2
20.450 m2
6.400 m2
6.100 m2
30.000 m2*
30.000 m2
Stationsgebied
UWV*, vrm. Belastingkantoor en vrm. Teleac.
Er zijn concrete ontwikkelingen UWV pand
Een deel van het Stationsgebouw wordt verbouwd tot nieuwe werkruimtes
Tijdelijk in gebruik door de Stichting Magdalena (werkruimten, evenementen)
Centrum
Betreft o.a. panden ING*, SNS*, Oude Torenstraat*, Postkantoor
Totaal
Leegstand kantoren Hilversum: 20%
(17% als niet alle kleine metrages worden meegenomen)
Landelijk gemiddelde 17%
Frictieniveau 7%
Lucent
Concrete plannen voor deels hergebruik en deels nieuwbouw
Over ca. 2 jaar afname van 30.000 m2 leegstand!
Winkels
mrt 2014
jun 2013
Gijsbrecht
2.950 m2
3.200 m2
Havenstraat-Vaartweg
1.200 m2
900 m2
Gijsbrecht
Gaat iets beter, maar de speciaalzaken van plaatselijke ondernemers
hebben het moeilijk.
Komst Hema en uitbreiding AH geven een positieve impuls
Havenstraat/Vaartweg
Structureel grote leegstand en is flink toegenomen
Ook vaak panden die langer dan 1 jaar leegstaan
Sommige in de Havenstraat gestarte ondernemers zijn verhuisd naar
grotere panden elders.
Toekomst richting:
Restaurants aangevuld met speciaalzaken in combinatie met
wonen/werken
Toestaan van woonfunctie op de begane grond in zuidelijke deel kan
negatieve spiraal wellicht doorbreken
Winkels
mrt 2014
Centrum
8.750 m2
jun 2013
11.800 m2
Centrum
Duidelijke afname, maar nog wel leegstand
Afname vooral als gevolg van al dan niet tijdelijke invullingen
Jysk aan de Zeedijk en Lasergamen in vrm. De Block
Tijdelijke invulling: pop-up shops, concept stores, speelplekken
en ‘verkiezingswinkels’
Leegstand Hilvertshof heeft te maken met a.s. metamorfose
Leegstand met name tussen Kerkbrink en C&A plein en
deels in de Gooische Brink
Totaal winkelleegstand Hilversum: 6%
Landelijk gemiddelde: ca. 7%
Frictieniveau 5-8%
Welke instrumenten, mogelijkheden heeft de gemeente
Opstellen van de Centrum Visie (in samenwerking met belanghebbenden)
Streven naar een compacter Centrum
Meer ruimtelijke kwaliteit: dat maakt het Centrum aantrekkelijker
• diversiteit in karakteristieken, sferen
• Beeldkwaliteitsplan
• openbare ruimte verbeteren
• meer groen
• gevels verbeteren
Bestemmingen verruimen
Vergunningen (wonen, horeca, evenementen)
Verkeer, bereikbaarheid,
busroutes (Kerkbrink), fietsenstallingen,
parkeernormen, parkeertarieven
Diversiteit in karakteristieken en sferen:
Structuurvisie Hilversum 2013
Kerkbrink e.o. (Keiplein, Schoutenstraat)
De sfeer van het oude dorp
accent op het specialistische en chiquere winkel- en horeca aanbod
Aantrekkelijke functies Kerkbrink
Kerkstraat
Grootschalig regulier winkelaanbod, voor elk wat wils
Intensief gebruik met verschillende functies boven de winkels (o.a. wonen)
Groest-noord en Langgewenst
Uitgaans- en verblijfsfunctie
met horeca, warenmarkt, bioscoop, filmtheater en evenementen
Leeuwenstraat-Station
Looproute van en naar het station, entree van de stad
accent op kleinschalig en alternatief winkelaanbod
De Kerkbrink (met Gooische Brink), het (nieuwe) Hilvertshof en het Langgewenst
zijn de belangrijke bronpunten van het compacte centrum
De openbare ruimte verbeteren
Meer groen
Verblijfskwaliteit verbeteren
Herinrichting Keiplein en C&A plein
De openbare ruimte verbeteren
vooral:
De Kerkbrink
(o.a. bus, fietsen, muziektent, groen, terrassen)
maar ook:
aantrekkelijker
functies
en evenementen!
De Groest met het Langgewenst (verbinden)
Gevels verbeteren
(kwaliteit, subsidies?)
Bestemmingen verruimen
(tegengaan leegstand)
Wonen boven winkels stimuleren
(levendigheid)
Verkeer, bereikbaarheid,
busroutes Kerkbrink, fietsenstallingen
parkeernormen (Oude Torenstraat),
parkeertarieven
Leegstaande panden waar aan gewerkt wordt:
Samen toewerken
naar een aantrekkelijk Centrum!
HET VERVOLG
Jan Rensen
Wethouder o.m. economische zaken
Jan Rensen
toekomstig voormalig wethouder
Economische Zaken
Centrumvisie
Centrumvisie
Altijd over stenen
Nooit over mensen
Pleintjes
Wat doen consumenten?
HET VERVOLG
Transformatie wordt
gewoon ….bouwproductie
geen keus meer, maar er liggen unieke kansen
Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt
lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed
lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG
‘HET VERVOLG’ St. Hilversumse Architectuurprijs 2 april ‘14
Contact: [email protected]
Secretariaat: 030 603 63 63
20 jaar succes met transformatie
• Ervaring: 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvesting
• Uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen
klantgroep;
• Na vertrek als dir.bestuurder Stadswonen R’dam vraag inzet ervaring
van kwart miljoen m2 te vervolgen met TransformatieTeam voor
onafhankelijke begeleiding totale (andere) proces; daarvoor nu
reeds kwart miljoen m2 advies
<2002
<1993
2012
Transformatie is onontkoombaar, want
We hebben in overal Nederland steeds meer
vastgoed over, en het blijft toenemen:
• 8 miljoen m kantoren; 3,5 mio. m leeg verhuurd,
4 mio. m onderwijsgebouwen, winkels en dan
nog de kerken en bedrijfsgebouwen;
• Zonder ingrijpen door groei naar in 2015: 15
mio. m kantorenleegstand , in 2030: 22 m ;
• Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: 550.000 m ;
• Voorsteden in Randstad met >35% leegstand;
• 12 m miljoen leegstand = opp. 120.000 woningen
• Toch afwachten en “ja, maar…………”
2
2
2
2
2
2
2
Noodzaak nationale aanpak
Vraagt ander proces als nieuwbouw
Eigenaren hebben geen belang resultaat
Hooguit in de uitkoopwaarde
Zijn dus niet de beste opdrachtgevers
Onderzoek “Transformatie
kantoren gaat niet vanzelf”
Wie brengt het
vliegwiel wel op gang?
Noodzaak regierol
gemeenten bij start
Transformatie biedt een oplossing voor:
• Door toename oudere alleenstaanden van
500.000 naar 1.000.000: toevoeging 185.000
andere woonruimte geschikt voor wonen met
zorg/service aanbod
• Nog steeds in te halen kamer tekort voor 40.0000
studenten
• Onbekende vraag andere jongeren die met klein
budget ouderlijk huis verlaten
• Taakstelling prestatieafspraken 35.000 goede en
betaalbaare woonruimte voor arbeidsmigranten
• Kleinschalige verzamelbedrijfsruimten voor
andere wijze van werken (nabij huis)
Uitkomsten behoefteonderzoek ABF
•Tussen 2012 en 2020 neemt het aantal huishoudens toe
met 60.000 per jaar: totaal bijna 500.000.
•Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er
tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij.
•Groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; gezinnen
zonder kinds lichte toename; met kinds neemt licht af.
•De huishoudengroei is groot in Zuid-Holland (+110.00),
Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000)
•De woningproductie blijft ernstig achter bij de groei van de
woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van
160.000 in 2012 naar 290.000 in 2020
•Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de
woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.
Waar liggen de kansen transformatie naar
wonen ?
• Blijvend groeiende leegstand bij sterk gedaalde
marktprijzen, gelijk aan grondprijs of lager
• Naast bekende kantoren leegstand, komst
minimaal 1 miljoen m2 overtollig rijksvastgoed
• Veel leegstand in gebieden groei huishoudens
• Omvang vraagt prioritering gebiedsontwikkeling
• Buiten woonomgeving geeft kansen arbeidsmigr.
• Meeste niet woongebouwen hebben een
draagstructuur uit kolommen en/of dragende
gevels, en dus vrij indeelbaar, bij juiste ombouw
• 10.000 Euro p/eenheid vermindering Verh.Heff
De grootste faalfactoren transformatie
Waar zit dan het probleem??
Op basis ervaring van 250.000 m2 realisatie
en recent 300.000 m onderzoek naar
haalbare plattegrondontwikkeling:
• Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen
• Geen regie juiste partij bij de start (gem.)
• Ontkenning dalende marktwaarde en
ontbreken alternatief en milieueisen
Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het
bestemmingsplan, als we allemaal willen!!
2
De kansen van transformatie







Vaak te midden van veel voorzieningen/OV
Geen terugval gebied zoals bij sloop/nieuwb.
Vaak begin van gebiedstransformatie
Snel realiseerbaar, korte procedure Chw/BB’12
Bij slim plan hergebruik lage investering en…
…..duurzaam, A-label bewezen haalbaar
Sneller veranderende maatschappij noodzaakt
flexibel: geen dragende wanden, > 3 m hoog
 Dus wel degelijk een omvangrijke markt(kans)!
Voorbeeld foute match meerwaarde
gebouw en klantgroep
Statenstraat 4 A
86 m² · 2 kamers
€ 276.000 v.o.n.
Statenstraat 4 B
82 m² · 2 kamers
€ 265.500 v.o.n.
Statenstraat 4 C
63 m² · 2 kamers
€ 225.500 v.o.n.
Statenstraat 4 D
76 m² · 3 kamers
€ 269.500 v.o.n.
Statenstraat 4 E
83 m² · 2 kamers
€ 272.500 v.o.n.
Statenstraat 4 F
85 m² · 2 kamers
€ 282.500 v.o.n.
Statenstraat 4 G
66 m² · 3 kamers
€ 182.000 v.o.n.
Toplocatie Vrijthof
Top gebouw
Kleine eenheden
Hoog prijssegment
Geen parkeervoorz.
Geen verkoop
Of goedkoper
Of luxer, groter met
parkeren
Hoe komt het vliegwiel dan op gang?









Leeg kantoor aanbieden, trekt geen afnemer
Meerwaarde aantonen, matching klantgroep
Doorbraak via aanbod QuickScan alt. functie
Toont mogelijke plattegrondsontwikkeling
Daardoor ook waarde/ Stiko eindproduct
Ook indicatie kosten ombouw
Hieruit residuele bepaling verkoop gebouw
Gemeente rol: van regie bij start naar steun
Zekerheid op basis afspraken bij de start
40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P
Toonbare kansen:
Luifelstede N’gein
Plattegrond zonder wanden, kans Solids
Solids, wonen en werken, 22 P in BG
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.
Plattegronduitwerking Luifelstede
Luifelstede: hergebruik kwaliteit
Uit QuickScan rekenblad met opbrengst,
kosten en bepaling residuele aankoop
Residuele berekening aankoop voor Transformatie
Complexaanduiding: Luifelstede 42-56 Nieuwegein
SOLIDS met eigen bedrijfsruimte en P-garage
In opdracht Provicie Utrecht en Gem. Nieuwegein
woningtype
aant.W aant.BOG
m2BOG tot.BOG
waarde/st
Woningen:
Advies
0%
Type 1
4
€ 370.000 €
370.000
Type 2
4
€ 390.000 €
390.000
Type 1 met dakterras
2
€ 400.000 €
400.000
Type 2 met dakterras
2
€ 420.000 €
420.000
Privé Pgarage/berg v 2 auto's
10
50
500 €
700 €
700
Privé Pgarage/berg v 1 auto
2
35
70 €
700 €
700
StartersBedrijfsruimte
1
0
0 € 1.200 €
1.200
MeetingPoint
1
0
0 € 1.200 €
1.200
Totalen/gemidd.
12
14
570
Gem. woningwaarde
390.000
gem. waarde P/berg €
700
Indicatie verbouwkosten p/m2
m2
prijs/m2 GBO
Verbouw naar woning
2.238
€
750
Bouw fietsenberging
12
€
250
Verbouw P-garage/berging
570
€
250
Opbouw
Aanbouw
Bouwkosten excl. BTW
en bijkomendte kosten
Dit vormt van totale
aanpassingskosten
Totale aanpassingskst:
Rest voor aankoop + OB
Waarde gebouwde P-garage
Waarde P-terrein
Mogelijke koopsom totaal
Per te verhuren m2 GBO
Per m2 plan BVO
totaal per type BVO
BVO-tot. GBO
GBO-tot. waarde p/m
Boven advies
€
1.480.000
0
0
177
708
€ 2.090
€
1.560.000
0
0
196
784
€ 1.990
€
800.000
0
0
177
354
€ 2.260
€
840.000
0
0
196
392
€ 2.143
€
350.000
0
0
€
49.000
0
0
€
0
0
€
0
0
€
5.079.000
2.856
187
2.238
€ 2.269
GBO/BVO
78%
Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar
€
2.808
2.856
€
€
4,50%
4,50%
4,50%
4,50%
€ 1.388
€ 1.463
€ 1.500
€ 1.575
€ 5.550
€ 5.850
€ 3.000
€ 3.150
4,50%
€ 1.463
17.550
Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar
1.824.000
65%
€
€
mnd.huur Tot. huur
kosten excl. BTW
€
1.678.500
€
3.000
€
142.500
€
0
0
BAR
€
20.000 €
2.000 €
€
809
796
2.806.154
2.272.846
2.272.846 bij eigen grond
incl. BTW en OB
Vergelijing verkoopprijzen CityMax:
Type A1
€ 94.000 oppervlak
Type 1As € 142.000 oppervlak
28 m2 GBO
49 m2 GBO
p/m2
€ 3.357
€ 2.898
Voor 15 i.p.v. voor 50 jaar; beperking investering
Fasering exploitatie,
geeft nieuwe
starters betaalbare
huur, bij bewezen
succes na 10, 15 jaar
tweede aanpassing.
Tevens flexibel
gebruik
Tijdelijke transformatie als kiem
 Binnenkort voor 10 jaar, korte procedure
 Geeft tijd zonder verval omgeving;
 Veel investeren hoeft niet want gebouw
staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw);
 Sluit aan bij andere prioriteit klantgroep;
 Lage huur: kansen bedrijfstarters,
jonge bewoners,snelle econ. groei;
 Maar ook voor arbeidsmigranten;
 Gebiedstransformatie: groeiende
leefbaarheid i.p.v. leegstand.
ACTA ombouw naar kamers
Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast,
onwil, probleem bij toepassing regelgeving: vraag het
ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten
HET VERVOLG
René Vierkant
Directeur Winkelbeleggingen Syntrus Achmea Real Estate &
Finance
HET VERVOLG
Retailplan Hilversum
Verkooppunten Hilversum
HET VERVOLG
Vrienden van de Stichting Hilversumse Architectuurprijs
Aalberts Bouw | AM Wonen│Blauwhoed Eurowoningen
Boei | Castanea Bedrijfsmakelaars
De Alliantie Gooi en Vechtstreek│Drukkerij Brügemann
Dudok Wonen│Gemeente Hilversum
Gooi en Eemlander / Woonbode│Kroonenberg Groep
Museum Hilversum│Nijhuis Bouw
Slokker Bouwgroep│Syntrus Achmea Vastgoed
TCN Mediapark│Van Hengstum & Stolp Notarissen
Weidmann & Weidmann Reclamebureau

Download Report