De noodzaak van structurele vernieuwing van de

De noodzaak
Vitaliteit en
van structurele
transitie
vernieuwing
binnen heldere
van de
kaders
winkelstructuur
taskforce dynamische retailontwikkeling 2014
winkelstructuur
Inhoud
1
Aanleiding 3
1.1 Dynamiek in de retailsector 3
1.2 De Task Force Dynamische Retailontwikkelingen 3
1.3 Doel en ambitie 3
2
Een tussenstand 5
2.1 Einde van een tijdperk van sterke en continue groei 5
2.2 Veranderende eisen in een nieuwe tijd 5
2.3 Belang van winkelen en beleving 6
2.4 Manco’s van onze winkelstructuur 6
2.5 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid 7
2.6 Creëren van vitale gebieden 8
2.7 Lokale context essentieel 8
3
Naar een nieuwe praktijk 9
3.1 Voorwaarden nieuwe planning 9
3.2 Uitgangspunten 10
4
Vitaal, attractief en toekomstgericht 11
4.1 Kernpunten versterken vitaliteit winkelstructuur 11
5
Beoordelingscriteria 13
5.1 Beoordeling initiatieven 13
5.2 Beoordelingsschema 13
5.3 Toetsingskader 15
6
Ten slotte 16
Bijlage 1: het toetsingskader 17
Niveaus toetsingskader 17
Zo gebruikt u het toetsingskader 17
Bijlage 2: Monitor winkelmarkt 20
Winkelaanbod 20
Consumentenvertrouwen en bestedingscijfers 21
Omzetontwikkeling detailhandel 22
Thuiswinkelen 22
Bijlage 3: samenstelling taskforce 23
2
aanleiding
1Aanleiding
1.1
Dynamiek in de retailsector
‘Do stuff. Be clenched, curious.
Not waiting for inspiration’s shove
or society’s kiss on your forehead.
Pay attention. It’s all about paying
attention. Attention is vitality.
It connects you with others. It makes
you eager. Stay eager.’
Winkelgebieden veranderen…
De kwaliteit van winkelgebieden is meer dan ooit
onderwerp van discussie in Nederland. Winkelgebieden vallen minder vanzelfsprekend in de smaak bij
het publiek dan voorheen. De frequentie van bezoek
aan winkelgebieden is afgenomen. Internet maakt het
mogelijk te winkelen vanuit huis. Daarnaast staan de
consumentenbestedingen onder druk door de langdurige bezuinigingen. Ook demografische ontwikkelingen
als ontvolking en vergrijzing leiden ertoe dat de consument minder uitgeeft – vooral in bepaalde gebieden
en branches. En dan is er nog de leegstand. Die is de
laatste jaren opgelopen. Tegelijkertijd liepen investeringen in vernieuwing terug, mede als gevolg van het
economisch klimaat. De behoefte aan fysieke winkelomgevingen is er nog steeds, maar alle ontwikkelingen
hebben invloed op de fysieke winkelstructuur.
Susan Sontag
… in een werkgroep met vertegenwoordigers uit de
markt
In de tfdro zijn vertegenwoordigers uit de markt
bijeengebracht. De werkgroep bestaat uit:
… evenals het koop- en bezoekgedrag
van de consument
Het gevolg van dit alles is, dat veel winkels het moeilijk
hebben. Het koop- en bezoekgedrag van de consument
is structureel veranderd. Ook de behoefte aan fysieke
winkelmeters is veranderd. Hoge rendementen op
winkelinvesteringen en -beleggingen zijn niet meer
zo vanzelfsprekend als voorheen. Kortom: er is een
duidelijke transitie gaande. Een structurele verandering
als gevolg van ontwikkelingen die op elkaar inwerken.
Ontwikkelingen op het gebied van economie, maatschappij, demografie en consumentengedrag. Hoe
gaan de betrokken partijen hiermee om? Vitaliteit en
transitie kunnen immers alleen vorm krijgen binnen
duidelijke en gezamenlijk gedragen kaders. Dit vraagt
om inzet van marktpartijen en overheden.
1.2
Pieter Affourtit
wpm Groep (algemeen directeur,
voorzitter tfdro)
Marcel Reinartz
rma (directeur/secretaris en lid
kernteam tfdro)
Marcel Evers
Inretail (manager belangen en
advies)
Bas Tiemstra
asr (directeur)
Hans Vermeeren
Wereldhave (directeur)
Bart Kuil
Voorzitter nrw
Arno Ruigrok
Multi Vastgoed (directeur)
Gerard Zandbergen Locatus (directeur)
Martijn van Dam
Gemeente Den Haag (senior
beleidsadviseur)
Brigit Gerritse
nrw (directeur/lid kernteam
tfdro)
Johan Haringsma
wpm r&c (directeur/lid kernteam tfdro, penvoerder)
De Task Force Dynamische
Retailontwikkelingen1
Delen van ervaring en visies …
Nieuwe tijden vragen om nieuw beleid. Dat geldt ook
voor de retailsector. Belangrijke stakeholders binnen de
sector hebben daarom de tfdro in het leven geroepen.
De Taskforce wisselt ervaringen uit en communiceert
haar bevindingen aan belanghebbenden in de sector.
Deze notitie geeft de bevindingen van de Taskforce
weer.
De Nederlandse Raad Winkelcentra (nrw) faciliteert
dit initiatief als medeopdrachtgever en biedt de Taskforce een platform voor discussie en meningvorming2.
1.3
Doel en ambitie
Een pleidooi voor structurele verandering …
Doel van de Taskforce is richting te geven aan de
discussie over een toekomstbestendig winkellandschap.
De markt is in korte tijd structureel veranderd. Dit
maakt het nodig snel en flexibel in te spelen op veranderende omstandigheden. En daarbij past een andere
vorm van winkelplanning. In deze notitie leest u onze
visie op het toekomstbestendige winkellandschap.
3
winkelstructuur
… en aanbevelingen voor verbetering …
Ook onze aanbevelingen vindt u in deze notitie. Uitgangspunt van de Taskforce is dat de nieuwe praktijk
van de retailplanning zich niet richt op bescherming,
maar op groei en ontwikkeling. In de huidige planning
gaat het vooral om behoud van het evenwicht tussen
bestaande winkelgebieden en bewaken van bestaande
belangen. De Taskforce pleit juist voor een meer dynamische winkelplanning. Zo’n planning is gebaseerd
op het versterken van klantwaarde en economische
dynamiek. Ook is er meer ruimte voor concurrentie als
voorwaarde voor het creëren van een hoogwaardige
winkelstructuur. Zo komt de winkelplanning zo goed
mogelijk tegemoet aan de behoeften van de veranderende klant, consument en burger.
4
… met ‘vitaliteit’ als uitgangspunt
Vitaliteit: dat wordt steeds belangrijker in de discussies
over de winkelstructuur. Voor de Taskforce is dit een
belangrijk uitgangspunt. Zo’n vitale winkelstructuur
speelt in op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden en de behoeften van consumenten en ondernemers. Een winkelstructuur in regio
of stad is vitaal als de economische potenties volledig
worden benut. Het gaat om het grijpen van kansen
– meer dan letten op het behoud van het bestaande.
Daarmee draagt een vitale winkelstructuur bij aan de
economie en de leefbaarheid van wijk of stad. In een
tijd waarin de virtuele wereld expandeert, is herwaardering van de fysieke omgeving hard nodig.
tussenstand
2 Een tussenstand
2.1
Einde van een tijdperk van sterke
en continue groei
Ontwikkelingen vanaf 2000
Het winkelaanbod in Nederland heeft zich de afgelopen
decennia voortvarend ontwikkeld. Vanaf 2000 is het
winkelaanbod per hoofd met meer dan 10% gestegen.
Ook de bestedingen namen in deze jaren fors toe.
Vanaf 2006 heeft de sector te maken met stagnerende
bestedingen, toenemend gebruik van internet en dalend consumentenvertrouwen. Ook neemt de leegstand
toe3. Op dit moment is de leegstand landelijk 6,9%.
Begin deze eeuw was dat nog ca. 5,7% (bron: Locatus).
In 2013 stagneerde voor het eerst in deze eeuw de groei
van het aantal winkelmeters.
Markt uit balans
Er is angst voor overbewinkeling. De leegstand is
toegenomen – maar er is ook meer behoefte aan vernieuwende winkelprojecten om de concurrentie met
het internet aan te gaan. Zo is een paradoxale situatie
ontstaan. De markt is uit balans: kenmerkend voor de
retailsector anno nu. Dynamiek is vanuit dit oogpunt
niet de drive voor vernieuwing, maar wordt gezien als
mogelijke verstoring van bestaande verhoudingen.
Is die angst voor overbewinkeling terecht? We zien
dat de groei van het winkelaanbod per hoofd vanaf
2003 al substantieel afneemt (bron: Locatus). Blijkbaar
is er sprake van zelfregulering in de markt die de laatste
jaren een rem zet op ontwikkelingen.
Online bestedingen nemen toe
Daarnaast nam het gebruik van internet de laatste jaren
toe. Volgens recente cijfers was het aandeel online
bestedingen (inclusief telecomabonnementen) 5,7%
van de totale bestedingen in de detailhandel (Bron:
hbd, o.b.v. Thuiswinkel.org). De jaarlijkse groei van de
internetomzet is afgenomen en is op dit moment 8%.
Kortom: de slechte economische omstandigheden,
toenemende betekenis van internet, vergrijzing en een
jaarlijkse bevolkingsgroei van slechts 0,03% per jaar
zorgen voor een relatief somber perspectief voor de
winkelmarkt. De opgave om winkelvoorzieningen in
binnensteden, wijken en de dorpscentra overeind te
houden en te vernieuwen wordt steeds zwaarder. En
dus ontkomen we er niet aan: als we nog willen vernieuwen, moeten we keuzes maken.
2.2
Veranderende eisen in een nieuwe tijd
Nieuwe strategieën
Lange tijd was de behoefte en het gedrag van consumenten voorspelbaar. Deze periode lijkt definitief
voorbij te zijn. Retailers beraden zich op manieren om
‘De consument is op zoek
naar vertrouwen, eerlijkheid,
oprechtheid, verstand van
zaken, slow shoppen en de juiste
informatie. Dit kun je als retailer
geven. Doe wat je zegt en zeg
wat je doet – dan heb ik er het
volste vertrouwen in!’
Guyonne Hayen op
www.retailing.nl
de klant met strategieën en nieuwe media tegemoet
te treden. En ook andere partijen denken na over manieren om de fysieke retail gezond te houden. Het lijkt
onvermijdelijk dat een deel van de bestaande detailhandelsvormen verdwijnt.
Verschillen in winkelgebieden en locaties
De effecten zijn echter niet voor alle winkelcentrumtypen gelijk. Er zijn drie typen winkelgebieden:
▶ hoofdwinkelgebieden (centraal gelegen)
▶ ondersteunende winkelgebieden (in buurt, wijk en
stadsdeel)
▶ grootschalige perifere locaties
Elk type winkelgebied reageert anders op de trends. Dit
wordt onder meer zichtbaar in leegstand. Daarbij zijn
er lokaal enorme afwijkingen van de landelijke cijfers
(6,9%). Soms is de situatie ernstig, zoals in het centrum
van Echt, Schiedam, Geleen en het Oude Noorden in
Rotterdam. Daar tegenover zijn de leegstandspercentages in sommige stadscentra ruim onder het gemiddelde.
Bijvoorbeeld het centrum van Utrecht, Amsterdam en
Rotterdam. Hier is een tekort aan winkelmeters. De
structurele leegstand neemt echter toe in probleemgebieden, met name aan de randen van het kernwinkelgebied. De leegstandsproblematiek is dus vooral
een lokale aangelegenheid, gebonden aan specifieke
locaties.
In ondersteunende planmatige winkelcentra en kleinere
planmatige hoofdwinkelgebieden zijn er nauwelijks
problemen. Ze hebben een belangrijke functie in het
primaire verzorgingsgebied en hebben weinig last van
het veranderende economische klimaat. De problemen
zitten bijvoorbeeld bij projecten in grotere hoofdwin-
5
winkelstructuur
kelgebieden die de laatste 5 -10 jaar zijn ontwikkeld.
Ze hebben zich nog niet volledig in de markt weten te
positioneren en voelen nu de gevolgen van de recessie.
Herijking noodzakelijk
Winkelcentra met een volledig pakket aan frequent
benodigd aanbod zijn sterk op boodschappenniveau.
Bijvoorbeeld een centrum met twee supermarkten met
enkele aanvullende winkels. De minimaal benodigde
omvang van verzorgingsgebieden groeit en kleine
incomplete winkelgebieden hebben het moeilijk. Deze
tendens zet zich versterkt door. De nieuwe tijd vraagt
om herijking van de betekenis van de fysieke retail.
ijkpunten fysieke retail in de nieuwe tijd
1
2.3
Het perspectief van fysieke retail ten opzichte
van internet.
2
De wijze waarop we onze stedelijke centra
intact houden.
3
Blijvend attractieve, efficiënte en comfortabele
mogelijkheden bie den voor het doen van boodschappen in de wijk.
4
Ruimte bieden voor de behoefte van mensen om
elkaar op centrale plekken te ontmoeten, om te
recreëren en gestimuleerd te worden tot aankoop
en verblijf.
Winkelen en beleving
Verschuivende waarden
Winkelen is belangrijk in het leven van mensen. Al
decennialang staat winkelen in de top drie van meest
gewaardeerde tijdsbestedingen. Maar winkelen heeft
verschillende uitingsvormen. En de betekenis van de
fysieke retail verandert. Ook verschuiven de waarden
van een winkelgebied. Twintig jaar geleden was het
belangrijk dat een buurtwinkelcentrum bestond uit
minimaal een bakker, slager en groentewinkel. Op dit
moment zijn één of twee supermarkten, een drogisterij
en enkele speciaalzaken genoeg. Zij hebben een buurtof wijkfunctie.
Beleving is belangrijk
Nu de consument steeds meer op zoek is, maakt beleving onderdeel uit van het commerciële concept. Het
belang van beleving is zwaarwegend geworden – het is
bijna doorslaggevend. De belevingswaarde bepaalt of
een consument al dan niet een bezoek aan een winkelcentrum brengt.
Gezamenlijk bepalen de belevingskenmerken of
een winkelgebied in staat is consumenten aan zich te
binden.
6
Het belang van beleving is
zwaarwegend geworden
universele belevingskenmerken van goede winkelgebieden4
Informatiewaarde
betekenis van het gebied op
cultuur- en historisch gebied
Functionele diversiteit
verschillende winkelbranches en
-formules en andere functies
Multifunctionaliteit
winkels, dienstverlening, horeca,
woningen etc.
Bijzondere voorzieningen
extra’s ten opzichte van soortgelijke
gebieden
Ruimtelijke afwisseling
geleding van het gebied,
druktebeeld
Contrast en integratie
met omgeving
onderscheidend binnen de directe
context
Architectonische
vormgeving
ontwerp in combinatie met functie,
inrichtingselementen
Aanwezigheid van
rustgebieden
bijvoorbeeld pleinen en terrassen
Comfort
beloopbaarheid, ongestoord kunnen
winkelen, onafhankelijkheid van
Wel/geen dissatisfiers
leegstaande panden, geen schone,
veilige omgeving
2.4
Manco’s van onze winkelstructuur
Kleine winkelgebieden
In veel van onze winkelgebieden is een gebrek aan belevingskwaliteit. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar in buurten
en wijken van middelgrote en grote steden. We treffen
hier veel kleinere winkelgebieden aan met een onzeker
toekomstperspectief. Ze zijn klein, hebben te weinig
consumentendraagvlak, de locatie is ongeschikt en er is
concurrentie op korte afstand. Er is wel beleid dat gericht is op leefbaarheid in de buurt, maar dit gaat in deze
gevallen vaak ten koste van economisch perspectief.
Grote winkelgebieden
Grootschalige winkelconcentraties met veel aanloopstraten in hoofdwinkelgebieden hebben andere problemen. Zij hebben te maken met toenemende leegstand
en functieverlies. Dit vraagt om een andere benadering:
het creëren van een perspectiefvolle verzorgingsstructuur die uitgaat van stedelijke dynamiek, duurzaamheid
en vastgoedkwaliteit.
tussenstand
Fricties huidige winkelstructuur
▶ In grotere steden zijn binnensteden in concurrentie
met stadsdeelcentra en het grootschalige perifere
aanbod. Beide categorieën mikken op een stedelijke
en regionale markt. Op het moment dat de koopmotieven vervagen kunnen er binnen de stedelijke
marktverhoudingen fricties ontstaan. Dit gebeurt
als het onderscheid tussen doelgericht aankopen en
recreatief winkelen niet helder is.
▶ Binnensteden en hoofdwinkelgebieden hebben te
maken met een wisselend perspectief. Het koopmotief ‘gemak’ wordt lang niet altijd gefaciliteerd.
Denk hierbij aan bereikbaarheid, parkeren, toegankelijkheid en compactheid. Ook wordt er niet altijd
rekening gehouden met recreatief winkelen (identiteit van de plek, couleur locale, innovatieve winkelconcepten). Binnensteden die ‘vlees noch vis’ zijn,
komen onder druk te staan.
▶ Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Vroeger deed
men aankopen met de woning als vertrekpunt en
uitvalbasis. Tegenwoordig is de woning niet per
definitie het vertrekpunt: men winkelt bijvoorbeeld
op weg van of naar het werk. Mede als gevolg van
internet zijn winkelvoorzieningen minder gericht op
het primaire draagvlak. Ze opereren in toenemende
mate vanuit marketingprincipes en doelgroepen.
▶ Kleinere buurt- en wijkcentra maken in steden circa
15% van het winkelaanbod uit. Maar in aantallen
winkelgebieden uitgedrukt zijn ze veel omvangrijker
(75%). Een groot deel daarvan bestaat uit verouderde, te kleine winkelgebieden. Hier ligt dus nog
een aanzienlijke (her)ontwikkelings- en transformatieopgave.
▶ Veel aanloopstraten hebben het moeilijk. Dit komt
door het onduidelijke profiel van het gebied, matig
ondernemerschap en de behoefte van consumenten
aan compact winkelen. Een functiewijziging naar
wonen, horeca of iets dergelijks lijkt onvermijdelijk.
▶ Er zijn veel meer pdv/gdv-meters5 dan rendabel te
exploiteren zijn. Hier is transformatie en terugbrengen van het aantal meters en locaties nodig.
Kortom: keuzes maken is noodzakelijk. Dit vraagt om
een integrale ontwikkelingsvisie op de stad, de stadsdelen en de afzonderlijke winkelgebieden.
2.5
Het ruimtelijk detailhandelsbeleid
Historie ruimtelijke winkelplanning
De ruimtelijke winkelplanning in Nederland kent een
lange historie. Vanaf de jaren 60 zijn winkeluitbreidingen begeleid en onderbouwd met distributie-planologische onderzoeken (dpo’s). Hierdoor ontstond een
Vitaliteit gaat over de mate waarin
een winkelstructuur op een nieuwe
situatie inspeelt
zorgvuldig opgebouwde winkelstructuur. De functionele hiërarchie van winkelgebieden was hierin leidend.
Top van de hiërarchie vormden onze binnensteden, die
algemeen als waardevol werden beschouwd. De binnensteden werd door passende regelgeving (o.a. pdvbeleid) beschermd. De ruimtelijke ordening werd op
deze manier gebruikt voor de economische ordening
van de detailhandel.
‘Dat de binnenstad aan de top van de piramide staat, is
niet langer vanzelfsprekend. Maar (historische) binnensteden hebben voor het winkelend publiek wel een karakter en aantrekkelijkheid die andere winkelgebieden
nooit kunnen kopiëren. De binnensteden kennen ook
beperkingen – bijvoorbeeld de autobereikbaarheid en
de beperkte fysieke ruimte. Hierdoor kunnen vernieuwing van winkelconcepten en winkelaanbod in diverse
historische binnensteden vaak moeilijker plaatsvinden’.
Carl Rohde, academisch trendwatcher
Ruimtelijk beleid
Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft
het Rijk gekozen voor een procesmatige toetsing van
het ruimtelijk beleid. Deze toetsing is gebaseerd op
de ser-ladder, opgenomen in het Besluit Ruimtelijke
Ordening.
Het regionale beleid is een bouwsteen van het Provinciaal beleid. Gemeenten voeren hun eigen beleid,
maar houden rekening met het regionale kader. Dit
vereist transparantie van planvorming op gemeentelijk
niveau.
Europese Dienstenrichtlijn
In 2009 trad de Europese Dienstenrichtlijn in werking. Sindsdien is er steeds meer belangstelling voor
beleidsregels over het ruimtelijk detailhandelsbeleid.
Beoordeling op concurrentieprincipes of economische
principes is niet meer houdbaar. Ook het beperken van
branches of assortimenten is in strijd met deze wet,
tenzij het gaat om ruimtelijk relevante argumenten.
Beperkingen van de regelgeving
De ruimtelijke regelgeving en het beleid rond winkels
en winkelgebieden is er om individuele belanghebbenden houvast en stabiliteit te bieden. In de praktijk is dit
echter lastig. Daarnaast beperkt de huidige regelgeving
noodzakelijke vernieuwing. In de besluitvorming rond-
7
winkelstructuur
cultuur, institutioneel krachtenveld enzovoort. Is er
een gebrek aan vitaliteit, dan zijn de opties en mogelijkheden om nieuwe paden in te slaan beperkt. Oorzaken
zijn bijvoorbeeld een perifere ligging, een lage bevolkingsdichtheid en een matige aantrekkelijkheid van de
omgeving. Krimpgebieden in Nederland hebben echter
ook potenties, bijvoorbeeld door de aantrekkelijkheid
van steden. Denk hierbij aan steden als Groningen en
Maastricht. Het is dan belangrijk om in te zetten op
transitie vanuit kracht van de stad of regio.
om winkelontwikkelingen is vaak te weinig aandacht
voor de lokale omstandigheden van een project en de
veranderende markt. In de nieuwe markt zijn lokale
omstandigheden juist bepalend voor het mogelijke
succes van retailontwikkelingen. Zo vindt te weinig innovatie plaats – mede vanwege marges die onder druk
staan. En dat terwijl vernieuwing een van de belangrijke
voorwaarden is voor groei.
2.6
Creëren van vitale gebieden
Kansen voor een vitale winkelstructuur
Winkelontwikkelingen hangen samen met economie en
demografie. In minder florerende tijden en in gebieden
met bevolkingskrimp zijn winkelgebieden vatbaarder
voor leegstand. Investeringen blijven gemakkelijk uit.
Vitale winkelgebieden kunnen tegen een stootje. Het
zijn winkelgebieden die de kansen benutten die er zijn.
Zij spelen in op veranderende marktomstandigheden
en zijn daarmee klaar voor de toekomst. Vitaliteit
verschilt per winkelgebied. Dit zijn de belangrijkste
kenmerken van zo’n vitaal gebied:
▶ Het gebied ligt op een aantrekkelijke, vaak
centrale plek;
▶ Het vormt het mentale hart van een wijk,
dorp of stad;
▶ In het gebied zijn ondernemers actief met
marketing en promotie;
▶ De ondernemers spelen in op nieuwe trends en
ontwikkelingen, waaronder internet;
▶ Het gebied is goed bereikbaar, heeft voldoende
goede parkeerplaatsen en geeft een gevoel van
veiligheid.
Afhankelijkheidsfactoren
Vitaliteit hangt ook samen met groei van het aantal
winkelmeters. Maar deze vraag neemt structureel af. En
het is de vraag of groei van winkelmeters automatisch
bijdraagt aan economische dynamiek en leefbaarheid
in een plaats of stad. Vitaliteit gaat immers over de
mate waarin een winkelstructuur op een nieuwe situatie in kan spelen. Dit verschilt per regio en hangt af
van verschillende factoren: bevolkingssamenstelling,
2.7
Lokale context essentieel
Standaardaanpak bestaat niet
Eén ding is de laatste jaren wel duidelijk geworden: er
bestaat geen standaardaanpak voor winkelplanning.
Elke stad en regio heeft een eigen economische, sociale,
geografische en politieke signatuur. Ook op regionaal niveau kan de ontwikkeling van winkelgebieden
niet met statische modellen van de winkelstructuur
gestuurd worden. Het is belangrijk om ruimte te maken
voor veranderingen in de markt. En vooral voor ondernemerschap.
Kennis verzamelen
Natuurlijk: retailstructuurvisies en eenduidig beleid
zijn belangrijk. Maar beleid en regelgeving mogen niet
leiden tot een statisch beeld. Het is daarom nodig dat
de verschillende betrokkenen spelregels vastleggen
en kennis verzamelen. Zo kunnen zij nieuwe plannen
en projecten goed beoordelen. Ondernemers, beleggers, overheden; de partijen die hierbij betrokken zijn,
kunnen allemaal bijdragen aan een levende winkelstructuur. En wel zo, dat een winkelstructuur ontstaat
waarbij het belang van de consument en de burger
vooropstaat. Want daarbij zijn alle partijen gebaat.
Kansen creëren
De kern is niet het beschermen van bestaande belangen. Het gaat om het creëren van kansen. Dat is geen
kwestie van statische, maar van dynamische verhoudingen tussen winkelgebieden. Deze benadering speelt in
op veranderende omstandigheden, mogelijkheden en
kansen op lokaal niveau.
Maak ruimte
voor veranderingen
in de markt
8
een nieuwe praktijk
3 Naar een nieuwe praktijk
3.1
Voorwaarden nieuwe planning
De huidige tijd stelt hoge eisen aan samenwerking. De
positie en het perspectief van de belanghebbenden zijn
verschillend. In de discussies over ruimtelijk detailhandelsbeleid in de nieuwe tijd gaat het om een paar zaken:
▶ Vierkante meters. De distributieplanologie verliest
in de praktijk aan populariteit, maar de invloed is nog
duidelijk merkbaar. Onder invloed van de economische
recessie wordt sterk gekeken naar oppervlaktes, zonder
de kwaliteit van winkelgebieden mee te wegen. Nieuwe
winkelconcepten laten zich echter niet vangen in die
rekenexercities. Deze benadering kan leiden tot het in
stand houden van onrendabele meters. In andere gevallen geven politieke belangen en het lokale grondbeleid
de doorslag. De grondexploitatie vormt nog steeds een
instrument om de gemeentelijke kas aan te vullen. De
lokale overheid raakt dan verstrengeld in onduidelijke
belangenafweging. Het meest in het oog springend
zijn de voorbeelden van voetbalstadions die haalbaar
gemaakt worden door er grote volumes detailhandel
aan toe te voegen.
▶ Ondernemerschap. Aan ondernemerschap worden
hoge eisen gesteld in de nieuwe tijd. Professionele bedrijfsvoering is belangrijk, waarbij de consument zowel
online als offline wordt bediend. Dit maakt het midden- en kleinbedrijf kwetsbaar. Veel bestaande winkeliers zijn niet in staat om ´de nieuwe consument´ goed
te bedienen. Verdere uitval van het MKB is dan ook te
verwachten.
▶ Visie en kunde. De ruimtelijke ordening is vooral
gericht op behoud van bestaande structuren – mede op
verzoek van de sector zelf. Dit heeft als nadeel dat veel
overheden beperkte kennis over actuele ontwikkelingen hebben. En dat leidt tot weeffouten die de kwaliteit
in klantbediening en benutting van economische potentie in de weg staan.
▶ Bestuurlijke grenzen. Het winkelend publiek laat zich
niet leiden door gemeentegrenzen. Beleidsmakers en
bestuurders uiteraard wel. Het beleid houdt vaak op bij
de gemeentegrens. Voor ambtenaren en bestuurders is
het lastig om de aantrekkelijkheid van het winkelaanbod in de leefwereld van bezoekers en klanten in het
oog te houden. Winkelgebieden worden daardoor niet
beoordeeld op hun onderscheidend vermogen en zijn
mede daardoor vaak identiek aan andere winkelgebieden in de regio.
‘Ten aanzien van die nieuwe
disciplines voorzie ik een veel grotere
integratie met marketingspecialisten.
In een nieuwe markt die niet meer
op schaarste is gebaseerd maar op
concurrentie tussen locaties, moeten
we veel meer gaan verleiden. De
bouw zal in de toekomst meer
moeten bieden dan vierkante
meters.’
Rudy Stroink
Naar een nieuwe winkelplanning
Winkelplanning zal in de toekomst anders moeten.
Een benadering vanuit ‘de ivoren toren’ werkt niet: de
dynamiek in stad en regio moet centraal staan. Dit kan
door …
• bij de winkelplanning uit te gaan van het mechanisme
van vraag en aanbod: de primaire functie van retail staat
daarbij centraal;
• essentiële vernieuwing toe te staan en te faciliteren
waar dat mogelijk is;
• duidelijk te maken welke vernieuwing essentieel is en
waar;
• transformatie van ‘slechte meters’ op te pakken;
• de basis van het beleid te leggen bij de eisen en behoeften van gebruikers.
Nieuwe winkelplanning zal dus dichter moeten staan
bij de praktijk en de gebruikers, ondersteunend aan het
proces van vernieuwing en het maken van keuzes. Bij
het proces van vernieuwing zijn veel partijen betrokken. En dus neemt de complexiteit toe. Dit kunnen de
belanghebbenden alleen slagvaardig oplossen vanuit
een gezamenlijke focus en aandacht voor de gebruiker.
Het winkelend publiek laat zich niet
leiden door gemeentegrenzen
9
winkelstructuur
Verlegging van accenten in winkelplanning
oude stijl
nieuwe stijl
hiërarchische structuren
netwerkstructuren
winkelcentra
stedelijke gebieden
uitbreiding winkelmeters
saneren, transformeren
en investeren
statisch
dynamisch
evenwicht
stimulans
beschermend
faciliterend
kwantitatief
primair kwalitatief
aanbodgericht
consumentengericht
inhoud
proces
bestedingen primair
beleving en bestedingen
projectgericht
procesgericht
Van fijnmazig naar vitaal
Nederland heeft een fijnmazig opgebouwde winkelstructuur die bijzonder wordt gewaardeerd. Maar
deze fijnmazigheid heeft ook nadelen. Zo is er weinig
onderscheid tussen winkelgebieden en is een groot deel
verouderd, vooral in buurten en wijken. Dit komt door
het veranderend bewonersdraagvlak. De Taskforce dro
vindt dat vernieuwing nodig is. Zelfs in tijden waarin
de winkelstructuur onder druk staat. Maar meer dan
voorheen zal duidelijker moeten zijn in welke mate een
nieuwbouwproject een bijdrage levert aan de maatschappelijke beleidsdoelstellingen.
Samenwerking tussen verschillende partijen
Zowel top-down als bottom-up: dat moet de nieuwe
insteek worden bij winkelplanning. Dus zowel vanuit de
structuur als geheel als vanuit de verschillende kansrijke vestigingslocaties binnen die stad. Dit vereist een
veel breder blikveld dan vanuit winkels alleen. Samenwerking is nodig tussen architecten, stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars, winkelbeleggers, retailers
en overheden. Deze aanpak combineert dan ook de
verschillende invalshoeken en vakgebieden met elkaar.
Essentieel daarbij is dat de verschillende partijen niet
alleen kennis delen en gemeenschappelijke doelen heb-
10
ben. Ze moeten ook bereid zijn om gezamenlijk risico’s
te nemen en deze te verdelen over de stakeholders.
3.2Uitgangspunten
Ons advies: profiteer zo goed mogelijk van de marktwerking. Laat het detailhandelsbeleid zich niet richten
op het toepassen van sancties en restricties, maar op
het beantwoorden van de dynamische vraag vanuit de
markt. We vertalen dit in drie speerpunten voor het
ruimtelijk detailhandelsbeleid:
1 De dynamiek bevorderen en waar mogelijk faciliteren. Vernieuwing, snelheid en flexibiliteit binnen het
gemeentelijk beleid zijn cruciale pijlers van het detailhandelsbeleid. Alleen zo zijn aanpassingen mogelijk te
maken.
2 De winkelfunctie handhaven en versterken van
bestaande concentraties die een toekomstbestendige
positionering in de verzorgingsstructuur hebben. De
functie van de binnenstad en de winkelconcentraties op
buurt- en wijkniveau krijgen daarbij prioriteit.
3 Grootschalige concentraties gelden als overloopgebieden. De functie is een afgeleide van de reguliere
winkelgebieden: binnenstad, dorpscentra en buurt- en
wijkcentra. Op grootschalige concentraties worden alleen bedrijven toegestaan waarvan vestiging elders niet
haalbaar of wenselijk is en als er geen verstoring is van
de verzorgingsstructuur6.
Het versterken van de huidige winkelstructuur is het
uitgangspunt in deze benadering. En dus moet de keus
gemaakt worden om zwakke winkelgebieden op ongunstige locaties niet in stand te houden. Deze winkelgebieden hebben geen perspectief.
Transformatie
In veel gevallen leidt dit tot een transformatieopgave.
Op lokaal niveau moeten gemeenten zich afvragen:
welke bijdrage leveren afzonderlijke winkelgebieden
aan de klantwaarde en stedelijke identiteit en dynamiek? Waar liggen kansen en waar niet? Pas als hier
een antwoord op is, kan een vitale, betekenisvolle en
toekomstbestendige winkelstructuur ontstaan. Dan
kan de gemeente het investeringsklimaat versterken
en is er zekerheid over de investeringen die rendement
kunnen opleveren.
vitaal, attractief, toekomstgericht
4 Vitaal, attractief en toekomstgericht
4.1
Kernpunten versterken vitaliteit
winkelstructuur
Transformatie en vernieuwing zijn nodig. Alleen zo kan
worden ingespeeld op de veranderende behoefte van
de consument en burger. Angst voor vernieuwing en
weglopen voor transformatie leidt tot veroudering en
afglijden van essentiële onderdelen van de winkelstructuur. En dat kunnen we ons niet veroorloven in deze
tijd. Het versterken van de vitaliteit van de winkelstructuur in gemeente, regio of provincie is alleen mogelijk
door te komen tot duidelijke samenwerkingsafspraken.
De volgende kernpunten zijn daarbij leidend:
1 Vernieuwing, innovatie en dynamiek zijn essentieel
voor een gezonde winkelstructuur
Er is veel aandacht voor overbewinkeling en leegstand.
Dit leidt tot een terughoudende houding als het gaat
om het investeren in vernieuwing. Daarmee dreigt
noodzakelijke vernieuwing gemakkelijk uit te blijven.
In de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden onderling en tussen fysieke winkelgebieden en
internet, is investering in de bestaande structuur een
voorwaarde.
Schaalsprong is alleen zinvol als dit
leidt tot een vitalere winkelstructuur
2 Zwakke winkelgebieden niet langer beschermen:
investeren in sterke winkelgebieden is nodig om de
winkelstructuur vitaal te houden
Vaak ligt in gemeentelijk beleid het accent op leefbaarheid en behoud van voorzieningen in de buurt. Dit beleid is echter contraproductief. Het is erop gericht om
perspectiefvolle investeringen tegen te gaan en zwakkere onderdelen van de winkelstructuur te beschermen.
Dit levert echter geen bijdrage aan de vitaliteit van de
winkelstructuur. Winkelgebieden zonder perspectief
moeten daarom niet langer worden beschermd.
3 Buiten de bestaande winkelstructuur geen nieuwe
detailhandel toestaan
We weten dat de behoefte aan fysieke winkelmeters
afneemt – en dus moeten we toegevoegde waarde
creëren. De bestaande winkelstructuur biedt voldoende
kansen om dynamiek te faciliteren. Voorkom daarom
nieuwe stadsrandconcentraties zoals pdv- of gdvlocaties en winkels bij stadions. Wel is het zinvol om
op bijvoorbeeld ov-knooppunten, bij universiteiten,
ziekenhuizen en kantoorlocaties aanbod te creëren dat
‘Wat ik ervan leerde? Dat wij
als bouwers, ontwikkelaars en
ontwerpers eigenlijk nauwelijks
een idee hebben wat de wensen
en waarden zijn van de mensen
voor wie we bouwen. Dat we nog
nauwelijks beseffen hoe diep de kloof
en hoe groot het onbegrip is tussen
bouwers en gebruikers.’
Harma Valk
gericht is op de daar aanwezige consumentenpopulaties. Op bedrijventerreinen wordt geen detailhandel
toegestaan.
4 Een schaalsprong van winkelgebieden alleen
toestaan als daardoor een vitalere winkelstructuur
ontstaat
Schaalsprongen van winkelgebieden verstoren het
evenwicht in de winkelstructuur. Ze leiden tot sterke
verschuiving van koopstromen. Dit trekt een wissel
op vernieuwingstrajecten die elders zijn ingezet. Een
schaalsprong is alleen zinvol als daarmee een vitalere
winkelstructuur ontstaat. Heeft een wijk bijvoorbeeld
drie vergelijkbare buurtwinkelcentra, dan kan transformatie naar één wijkwinkelcentrum zorgen voor meer
vitaliteit van het voorzieningenapparaat.
5 Slecht renderende winkelmeters moeten een transformatie ondergaan
Het statische en verouderde principe van het distributief evenwicht is niet meer te hanteren. Dit betekent dat
niet alle winkelmeters bestaansrecht hebben. Winkelmeters en leegstand op slechte plekken moeten een
herbestemming kunnen krijgen die passend is bij de
desbetreffende locatie. Verschillende factoren bepalen
de noodzaak van transformatie: bijvoorbeeld structurele leegstand, daling van het verzorgingspotentieel
en economische veroudering. Overheid en betrokken
marktpartijen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om deze slecht renderende winkelmeters uit de
markt te halen.
11
winkelstructuur
6De huidige huurwetgeving moet worden geflexibiliseerd
Flexibilisering van de huurwetgeving is nodig om de
investeringsbereidheid in winkelgebieden te verhogen. Daardoor kan versneld een nieuwe huurdersmix
ontstaan die aansluit bij veranderingen in draagvlak en
consumentengedrag.
De huidige procedures van huurprijsherziening zijn
te veel op bescherming van de huurders gericht. Ze zijn
daarom niet meer van deze tijd.
7 Heldere, complementaire visies vanuit de overheden moeten kaders stellen voor investeringen in de
detailhandelsstructuur
De Rijksoverheid moet een duidelijker beleid uitdragen
dat erop is gericht de dynamiek in de detailhandel te stimuleren. Doel is om een economisch vitaal en aantrek-
12
kelijk winkelaanbod te creëren. Elke provincie moet
beschikken over een detailhandelstructuurvisie. In deze
visie staat welke keuzes de provincie maakt als het gaat
om ontwikkelingsperspectieven op regionaal en lokaal
niveau. Welke winkelgebieden gaat de provincie versterken, welke transformeren? Binnen dit kader moet
de gemeentelijke overheid twee visies ontwikkelen:
▶ Een detailhandelsvisie over het stimuleren van kansrijke en kansarme winkelgebieden
▶ Een transformatievisie over het transformeren of
terugbrengen van het winkelvolume in winkelgebieden
met beperkte economische kansen.
Dit in samenspraak met beleggers en ondernemers,
waarbij de lokale overheid het overleg bevordert en
faciliteert.
beoordelingscriteria
5Beoordelingscriteria
5.1
Beoordeling initiatieven
Beoordeling van nieuwe ontwikkelingen en marktinitiatieven wordt steeds complexer. Maar voor je iets kunt
beoordelen, is het zaak de vraag te beantwoorden: is
dit een passende en stimulerende ontwikkeling die de
winkelstructuur versterkt? In de praktijk blijken vier
hoofdelementen hierbij een rol te spelen7.
1 Klantwaarde. Hoeveel waarde kennen consumenten/
burgers toe aan de winkelstructuren of onderdelen ervan? Wat ervaren ze als de voordelen? Het gaat daarbij
om rationele klantwaarden als functionaliteit, maar ook
om emotionele waarden als sociale binding, vernieuwing en beleving.
2 Economie. Retail vertegenwoordigt een belangrijk
economisch belang. En dus is een vitale retailstructuur essentieel. Dat wil zeggen dat de winkelstructuur
productief, efficiënt, inspirerend en duurzaam moet
zijn. Ook moet de individuele winkel(ontwikkeling)
toegevoegde waarde bieden op alle niveaus. Aan consumenten, ondernemers en aan de winkelstructuur.
3 Ruimte. Welke toegevoegde waarde bieden de nieuwe
en bestaande locaties in vergelijk met andere locaties?
Het gaat hierbij om bereikbaarheid, verkeer- en vervoersstromen, uniciteit en complementariteit. Stedenbouwkundige, architectonische en/of historische
waarden spelen ook een belangrijke rol bij de bepaling
van de kwaliteit van de locatie.
4 Beleid. Overheidsbeleid is bepalend voor het definiëren
van de ambities voor ruimtelijke kwaliteit en economie
- en dus voor de toelaatbare en gewenste dynamiek.
De retail en het retailvastgoed hebben vernieuwing
nodig om vitaal te blijven en in de nieuwe tijd te kunnen overleven. Dat moet het uitgangspunt zijn bij
de beoordeling van initiatieven. Meer dan voorheen
is uitbreiding van het winkelvloeroppervlak daarbij
geen vanzelfsprekendheid. Het toestaan van de juiste
dynamiek op de juiste plek is de essentie van een vitale
en kwalitatief hoogwaardige winkelstructuur en de
retailplanning van morgen.
Stimuleer wat perspectief heeft,
transformeer wat perspectief mist
‘Als we overal kunnen zijn, waarom
dan hier? Waarom gaan we nog
naar ons werk, naar een winkel, naar
een school, als we die taken ook
thuis kunnen uitvoeren? Omdat die
plekken een kwaliteit hebben die we
niet via internet kunnen nabootsen:
de beleving. We gaan naar onze
favoriete kledingwinkel omdat we
daar goed worden geholpen. In
ruil voor die beleving en het goede
advies, kopen wij onze kleding.’
J. W. Wesselink
5.2Beoordelingsschema
Drie stappen
Verschillende zaken spelen een rol bij de beoordeling
van significante retailontwikkelingen. Het is daarom
zinvol een beoordelingskader te gebruiken. Dit kader
maakt transparant wat de bijdrage van het project is
aan de gewenste vitaliteit van de winkelstructuur. Het
schema laat via een stroomdiagram zien welke keuzevraagstukken en afwegingen daarin nodig zijn:

schaalsprong
Kleinschalige uitbreidingen van < 3.000 m2 bruto
vloeroppervlak kunnen nodig zijn om een winkelgebied toekomstbestendig te maken. Het gaat dan om
winkelgebieden met een positie die gebonden is aan
een bepaald verzorgingsgebied - bijvoorbeeld buurt-,
wijk- of stadsdeelcentra. Wordt een winkelgebied
op zo’n manier uitgebreid dat het verzorgingsbereik
substantieel wordt opgerekt? Dan is er sprake van een
schaalsprong. Bijvoorbeeld van wijk- naar stadsdeelverzorgend. Of van lokaal naar regionaal. Schaalsprongen
kunnen leiden tot verdringing en aantasting van de
verzorgingsstructuur. Ontwikkelingen in lokaal verzorgende centra zijn primair het domein van gemeenten,
mits er geen schaalsprong wordt gemaakt.
13
zen nodig. Deze keuzen hebben betrekking op twee niveaus.
winkelstructuur
In de eerste plaats op het niveau van de winkelstructuur.
Waar staan we wat toe? Ten tweede op het niveau van het
project. Draagt het project bij aan de beoogde versterking
van de vitaliteit? In het volgende geven we een eerste aanzet
welke aspecten bij deze keuzen een rol spelen.
1
2
Vernieuwing moet daar plaatsvinden, waar de bijdrage aan het versterken van de vitaliteit optimaal is.
De tf dro doet in het volgende daarvoor een aantal
suggesties die in stappen zijn uitgewerkt.
stap 1
Valt de uitbreiding binnen of
buiten bestaande winkel
structuur?
erbinnen
erbuiten

Niet toestaan. Een uitzondering kan
zijn als het gaat om een nieuwe
retaillocatie die in de regionale of
provinciale winkelstructuur als
zodanig is benoemd.
Een binnenstad of
een hoofdwinkelgebied

Binnenstad van 20 grootste steden:
ontwikkeling toestaan, mits deze
structuurversterkend is.
stap 2
Hoe is de locatie te typeren?
Ga door naar stap 2.



Een ondersteunend
winkelcentrum
3
stap 3
Welke ruimtelijkfunctionele
consequenties heeft het plan?
In de gevallen dat projecten
worden toegestaan, pleiten
wij voor het toepassen van
een toetsingskader zoals
op de achterzijde van deze
folder. Dit is een checklist
waarmee op uniforme wijze
de effecten van projecten
kunnen worden beoordeeld.
Twee adviezen bij het stappenplan
▶ Sta een initiatief buiten de bestaande structuur niet
toe. Zo’n initiatief is alleen mogelijk als het project
onderdeel uitmaakt van een regionale structuurvisie.
Doe in dat geval een integrale toets met behulp van het
toetsingskader.
14
▶ Honoreer winkelstructuurversterkende initiatieven in de grote binnensteden. In middelgrote en
kleine hoofdwinkelgebieden is de afweging kritischer.
Overige binnensteden en hoofdwinkel
gebieden:
< 3.000 m2 bvo: toestaan, mits
structuurversterkend.
> 3.000 m2 bvo en passend binnen
gemeentelijke winkelstructuurvisie:
toestaan, mits deze ontwikkeling
structuurversterkend is.
> 3.000 m2 bvo, leidend tot schaalsprong:
niet toestaan.


Kleinschalige toevoeging (< 1.500 m2)
passend binnen lokale detailhandelsvisie:
toestaan.

Schaalsprong: niet toestaan. Uitzondering
geldt als schaalsprong in lokale detailhan
delsvisie is beoogd ter versterking van de
winkelstructuur. Aanvullend beleid is dan
vereist voor omliggende winkelgebieden.
Toevoeging (> 1.500 m2), maar geen schaal
sprong en passend binnen lokaal beleid:
toestaan, mits deze structuurversterkend is.
Kleinere, structuurversterkende projecten worden wel
toegestaan. Gaat het om grootschalige initiatieven? Dan
is bepalend of het gaat om een schaalsprong. Op dit
niveau worden schaalsprongen niet toegestaan. Gaat
het om een kwalitatieve aanpassing en niet om een
schaalsprong, dan wordt als eis gesteld dat het project
past in de lokale detailhandelsvisie. Hanteer in dat geval
het toetsingskader om zicht te krijgen op de impact en
effecten. Voor het opvangen van eventuele effecten,
bijvoorbeeld dreigende leegstand, is flankerend beleid
een voorwaarde.
beoordelingscriteria
5.3Toetsingskader
Het toetsingskader
In welke mate versterkt een project de structuur? Om
dit te beoordelen heeft de Taskforce een overzicht gemaakt van de dimensies en criteria die daarbij bepalend
zijn. De dimensies zijn uitgewerkt in indicatoren (zie
bijlage 1).
dimensies van het toetsingskader
1
Marktvisie en haalbaarheid
2
Verbetering positionering
3
Identiteit en binding
4
Vernieuwingswaarde
5
Geschiktheid van de locatie en infrastructuur
6
Invloed op structuur en effecten
7
Toekomstbestendigheid
8
Mobiliteit en parkeren
9
Vastgoedperspectief
10
Maatschappelijk en economisch rendement
De tabel laat zien dat beoordeling van projecten vanuit
een verschillende optiek moet plaatsvinden. Voldoet
een project aan de aangegeven dimensies? Dan draagt
het bij aan versterking van de winkelstructuur.
Levert het project een bijdrage aan
de maatschappij als geheel?
Toelichting bij het toetsingskader
a Marktvisie, haalbaarheid en positionering
Het toetsingskader beoordeelt de traditionele vraag –
aanbodanalyse. Maar het toetst vooral de beoordeling
van doelstellingen op het terrein van positionering,
identiteit en vernieuwing. Kortom: in hoeverre draagt
het project bij aan de vitaliteit van de winkelstructuur?
b Invloed op structuur en toekomstbestendigheid
Veel aandacht moet er zijn voor de effecten van een
ontwikkeling. Niet zozeer de economische effecten –
het gaat daarbij om de invloed op de structuur en de
toekomstbestendigheid van het project.
cVastgoedperspectief
Het vastgoedperspectief krijgt in het toetsingskader
extra aandacht. In welke mate creëert het project
beleggingswaarde? Hoe commercieel is het project,
hoe kunnen (nieuwe) ondernemingen tot een optimale bedrijfsvoering komen? In de praktijk gaat het
bijvoorbeeld om passende huurprijzen in relatie tot de
kwaliteit van de locatie, de uitstraling en de beoogde
trekkracht en functie.
d Maatschappelijke en economisch rendement
Hoe vernieuwend of behoudend is het bestaande
overheidsbeleid, lokaal en regionaal? Een aspect hierbij
is dat lokale ontwikkelingen getoetst worden aan het
regionale beleidskader.
Kan de bestaande winkelstructuur nieuwe voorzieningen opnemen, dan heeft dit de voorkeur. Bij het
maatschappelijk en economisch rendement speelt
ook de vraag of het project een bijdrage levert aan de
maatschappij als geheel. De motieven voor zo’n bijdrage kunnen uiteenlopen: status, financieel, voorzieningenniveau – maar het gaat vooral om transparantie
in investeringen en opbrengsten. Bijvoorbeeld om de
effecten op aantallen bezoekers, omvang van extra
bestedingen en werkgelegenheid.
15
winkelstructuur
6 Ten slotte
Kort samengevat: de Taskforce pleit voor vernieuwing. Onze conclusies op een rij:
De rol van overheid en andere partijen verandert
Het vraagstuk van retailplanning is een complexe opgave. Het draait om het evenwicht tussen wat de samenleving belangrijk vindt en hoe dat vorm moet krijgen
in stedelijke structuren en inrichting van de gebouwde
omgeving.
Decennialang bestond de vastgoedpraktijk uit een
lineair proces van planning en realisatie, waarin verschillende disciplines acteren en hun eigen rol hebben.
Zoals de lokale overheid, ontwikkelaar, belegger, bouwer en architect. Deze rolverdeling verandert. In het
verleden, met de wind in de rug, werd weinig risico gelopen. In de toekomst verandert dit. De rollen moeten
worden aangepast aan de wijzigende omstandigheden.
Heroriëntatie is noodzakelijk
Dit dwingt tot heroriëntatie. De gebouwde omgeving
moet zich aanpassen aan de wensen van de toekomstige
generatie. Het zijn mondige en kritische consumenten
die zich bewegen tussen virtuele en fysieke aankoopkanalen. De koers bij vastgoedinrichting en –planning
moet dus definitief verlegd worden. Meer dan voorheen komt het aan op ondernemerschap, innovatiekracht en onderscheidend vermogen.
Succes door gebruiker bepaald
Hoe wordt het succes van toekomstige ontwikkelingen
bepaald? Dit hangt af van de mate waarin de vastgoedmarkt functie en gebruik kan laten aansluiten bij wat
mensen voelen en beleven. Mensen hebben goede fysieke plekken nodig om te kunnen leven. Om te wonen,
te werken, te winkelen en te recreëren. De behoefte aan
sociale en fysieke leefgemeenschappen blijft. Maar we
stellen steeds hogere eisen aan fysieke omgevingen. Ze
moeten immers de tegenhanger zijn van wat in de virtuele wereld plaatsvindt. Ook winkelgebieden moeten
zichzelf opnieuw uitvinden. Dat kan alleen als ze communiceren met gebruikers, zodat effectieve innovatie
van de waardeketen van het vastgoed kan ontstaan.
16
Meegaan met de eisen van de tijd
Ontwikkelen en bouwen gaat steeds minder over stenen. De relatie met de gebruiker, de maatschappelijke
functie en toekomstwaarde komen steeds centraler te
staan. Traditionele rollen van de stedenbouwkundige,
de ontwikkelaar, de architect en overheid veranderen
daardoor sterk. Om inhoud te geven aan die nieuwe
rol moeten actoren in de vastgoedketen de blik niet
langer naar binnen richten. Vastgoedpartijen moeten zich afvragen hoe vitale gebiedsontwikkelingen,
leefbare wijken en duurzame steden tot stand kunnen
komen. Steden moeten wensen, verlangens en behoeften van eindgebruikers als vertrekpunt hebben. En de
vastgoedsector moet op zoek naar nieuwe werkwijzen,
methodieken en organisatievormen om dit mogelijk
te maken. Dit zal moeten leiden tot leef-, werk- en
woonomgevingen die meegroeien met de eisen van
de tijd - en daarmee de wensen en behoeften van de
gebruikers.
Meer aandacht voor vitaliteit
Het begrip ‘vitaliteit’ komt steeds meer naar voren in
discussies over de winkelstructuur. Een vitale winkelstructuur speelt op een goede manier in op veranderende
maatschappelijke en economische omstandigheden en
de behoeften van consumenten en ondernemers. Een
winkelstructuur in een regio of stad is vitaal als deze de
economische potenties volledig weet te benutten.
Samenwerken is essentieel
Bij het creëren van een vitale winkelstructuur is het
essentieel dat inzichten vanuit verschillende belangen samenkomen. Het gaat daarom om de wil en de
durf om samen te werken en vooral ook om keuzes te
maken. De kwaliteit van de stad is daarbij het uitgangspunt – en de transitie die nodig is om de winkelstructuur toekomstbestendig te maken. In dat geval draagt
een vitale winkelstructuur bij aan de economie en de
leefbaarheid van wijk of stad. In een tijd waarin de
virtuele wereld expandeert, is herwaardering nodig van
de fysieke omgeving. Een vitale winkelstructuur draagt
daaraan bij.
toetsingskader
Bijlage 1: het toetsingskader
Niveaus toetsingskader
Het toetsingskader brengt de impact van een project in
positieve en negatieve zin in kaart. De dimensies zijn
de hoofdelementen. De criteria zijn de beoordelingsaspecten. Het toetsingskader is ontstaan op basis van discussies die binnen de Taskforce over een groot aantal
projecten zijn gevoerd en vervolgens gerubriceerd.
Het toetsingskader onderscheidt twee niveaus: het
gemeentelijke niveau (meso) en het projectniveau (micro). Op macroniveau spelen de dimensies die te maken
hebben met haalbaarheid, effecten en de mate waarin
het project bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen. De beoordeling op microniveau brengt de
bijzondere kwaliteiten van het project in kaart. Scoort
dit project hoog, dan wordt het vaak als innovatief gekwalificeerd en draagt het bij aan de stedelijke vitaliteit.
Zo gebruikt u het schema
Checklist invullen
De schema’s vormen een checklist. De lijst helpt de
betrokken disciplines of partijen bij het geven van een
integrale en transparante beoordeling van een initiatief
of ontwikkeling. Zo wordt snel zichtbaar waar overeenstemming bestaat en waar er verschillen van inzicht zijn.
De betrokkenen werken hierbij samen met een onafhankelijke deskundige. Het schema brengt de gevoeligheden redelijk snel in kaart. Vervolgens kan een agenda
worden benoemd voor verdere uitwerking en onderbouwing.
Invullen op verschillende niveaus
Beantwoording van een onderdeel kan op verschillende
niveaus plaatsvinden. Dit is afhankelijk van bijvoorbeeld de fase in het planproces. Als voorbeeld noemen
we het onderdeel ‘marktvisie en haalbaarheid’. In de
oude aanpak wordt hierbij vaak verwezen naar een
DPO. Natuurlijk kan een DPO nuttig zijn – het maakt
onder meer de huidige koopstromen in een marktgebied inzichtelijk. Toch is alleen een berekening van
uitbreidingsruimte via de geijkte distributie-planologische methoden in deze aanpak onvoldoende. Het is een
vorm van economische ordening die sinds de Dienstenrichtlijn niet meer is toegestaan.
Andere criteria noodzakelijk
Het toetsingskader is een goed hulpmiddel omdat
steeds meer inzicht wordt gevraagd in de toegevoegde
waarde en risico’s van een beoogde ontwikkeling.
Zowel voor het project als voor de andere locaties en de
structuur. Deze beoordeling maakt onderdeel uit van de
voorwaarden van goede ruimtelijke ordening. Bij een
goede belangenafweging moet immers altijd duidelijk
zijn waar welke functie is, waarom die functie nodig is
en waarom die nu juist op die plek is gelegen. De tabel
vormt daarvan een toetsingsschema. In deze aanpak
wordt vestiging van nieuwe detailhandel niet alleen aan
het criterium ‘duurzame ontwrichting' getoetst. Louter
economische motieven zijn niet toelaatbaar. Daarom
zijn andere criteria nodig om te komen tot goede ruimtelijke ordening.
Het schema vindt u op de volgende pagina's →
17
winkelstructuur
Het toetsingskader
dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort
1
marktvisie en haalbaarheid
1
Behoefte nieuwe winkels
Inspeelt op behoefte/vraag aan nieuwe winkels
2
Aanvullend of concurrerend
Aanvullend of concurrerend is voor het huidige aanbod
3
Vraag-aanbodverhoudingen
Aansluit bij toekomstige vraag-aanbodverhoudingen
4
Slaagkans en afbreukrisico
Kans van slagen heeft in het licht van heersende trends
2
verbetering positionering
1
Marktvraag retailers
Is gebaseerd op voldoende ruimtevraag bij retailers
2
Toegevoegde waarde
Toegevoegde waarde heeft voor wijk, plaats, regio
3
Trekkracht
Trekkracht bezit op lokaal / regionaal niveau
3
identiteit en binding
1
Inrichtingsniveau
Aansluit bij de menselijke maat en wenselijk gebruik
2
Kopieerbaarheid
Uniek is en met de bijzonderheid van de plek verbonden
3
Kernwaarden
De kernwaarden van het gebied / stad versterkt
4
Binding (emotioneel)
De emotionele binding van gebruikers met de stad versterkt
4
vernieuwingswaarde
1
-Ondernemers
Meerwaarde heeft voor bestaande bedrijvigheid en ondernemerschap
2
-Economische vernieuwingswaarde
Vernieuwingswaarde heeft voor lokale / regionale economie (lokale trends;
marketing; efficiency)
3
Vernieuwingswaarde
Meerwaarde biedt voor de consument (bv. t.a.v. assortiment)
4
Creëren plek
Een bijzondere en herkenbare plek in de stad creëert
5
Imago
Tot de verbeelding spreekt van eindgebruikers (bv. huurders, consumenten,
inwoners)
5
18
geschiktheid van locatie en infrastructuur
1
Locatie binnen winkelconcentratie
Fysiek inpasbaar is en aansluit op het stedelijke weefsel
2
Versterking locatie
De desbetreffende winkelconcentratie versterkt
3
Relatie met binnenstad
De positie van de binnenstad beïnvloedt
toetsingskader
dimensie beoordeling van de mate waarin het project/ontwikkeling positief scoort
6
structuur en effecten
1
Leegstandsrisico
Kan leiden tot effecten op de lokale structuur (bv. t.a.v. leegstand)
2
Regionale impact
Kan leiden tot mogelijke regionale effecten
3
Aanpalend beleid
Wordt begeleid voor plannen t.a.v. evt. overbodige retail (tegengaan leegstandseffecten)
7
toekomstbestendigheid
1
Duurzaamheid
Het ontwerp rekening houdt met duurzaamheidseisen
2
Meervoudig gebruik
Meervoudig is in het gebruik
3
Flexibel en inspelend op trends
Voldoet aan de eisen van redelijk te voorziene retailontwikkelingen en flexibel is
8
mobiliteit en parkeren
1
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid is (auto, OV, fiets, te voet)
2
Intensiteit toevoerwegen
Impact heeft op (bestaande) toevoerwegen
3
Expeditie
Leidt tot intensivering van vrachtbewegingen (incl. voorstellen voor afhandeling)
4
Parkeerbehoefte
Rekening houdt met de toekomstige parkeerbalans (parkeerbehoefte vs. -aanbod)
9
vastgoedperspectief
1
Functioneel concept
Past in de huidige opbouw van de winkelstructuur
2
Ruimtelijk concept
Zich kenmerkt door hoogwaardige uitstraling/architectuur/ontwerp (i.r.t.. omgeving)
3
Commercialiteit
Aansluit bij commerciële uitgangspunten (routing; passanten; zichtlijnen;
bronpunten; herkenbaarheid)
4
Duurzaamheid
Duurzaam kan worden ingevuld (i.r.t.. leegstandsrisico, flexibiliteit ontwerp)
5
Huurprijzen
Passende huurprijzen hanteert
6
Verhuurbaarheid
Goede (weder)verhuurbaarheid heeft
7
Leegstandsrisico
Een aanvaardbaar leegstandsrisico heeft
10
maatschappelijk en economisch belang
1
Onderdeel detailhandelsvisie
Onderdeel is van de gemeentelijke detailhandelsvisie
2
Juiste voorziening op juiste plek
Aansluit bij het principe van ‘de juiste voorziening op juiste plek’
3
Alternatieven
Er alternatieve locaties zijn voor dit (type) project
4
Investeringen en opbrengsten
Een gezonde balans heeft van gemeentelijke kosten en opbrengsten
5
Bezoekers, bestedingen en werkge-
Leidt tot extra bezoekers / bestedingen / werkgelegenheid
6
Aanvullend beleid
Aanvullend beleid is (bv. non-retail)
7
Level playing field
Past binnen het principe van level playing field
8
Regionaal beleid
Aansluit bij het regionaal detailhandelsbeleid
19
winkelstructuur
Bijlage 2: Monitor winkelmarkt
In de grafieken hieronder zijn de belangrijkste kenmerken weergegeven. Ze zijn ingedeeld in de hoofdgroepen
winkelaanbod, consumentenvertrouwen en bestedingscijfers, omzetontwikkeling detailhandel, thuiswinkelen
en rendement.
De grafieken zijn op basis van de aangegeven bronnen
ontleend aan de WPM Winkelvastgoedmonitor.
In de retailplanning neemt de behoefte aan objectieve
en eenduidige data en kengetallen toe. Deze data
en kengetallen kunnen in de vorm van een monitor
worden weergegeven. Een monitor die kerngegevens
van de sector systematisch onderbrengt en volgt. Het
zijn kerngegevens die de belangrijkste factoren van de
omvang en prestaties van retail en vastgoed weergeven.
Winkelaanbod →
Gemiddeld metrage winkels in m2 wvo
280
210
140
70
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
Aantal verkooppunten totaal
Totaal metrage winkels in m2 wvo
30.000.000
115.000
27.000.000
110.000
24.000.000
105.000
21.000.000
100.000
18.000.000
95.000
2002
2005
2008
2011
2014
2002
2005
2008
2011
bron: locatus
Aantal verkooppunten grootschalige concentraties
Bouwprognoses handel en horeca x 1 miljoen, in euro’s
4.000
2.300
3.000
1.725
2.000
1.150
1.000
575
0
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
20
2014
bron: locatus
2002
2005
2008
2011
2014
bron: locatus
monitor
Totaal leegstand winkels in m2 wvo
Leegstand in winkelgebieden
4.000.000
8,0%
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
0%
2002
2005
2008
2011
2014
2002
2005
2008
2011
bron: locatus
Consumentenvertrouwen
en bestedingen →
2014
bron: locatus
Consumentenvertrouwen
10
0
-10
-20
-30
-40
2002
2005
2008
2011
2014
bron: cbs
Besteding/hfd totaal in euro’s
Besteding/hfd n-dagelijks in euro’s
5.400
2.800
5.050
2.100
4.700
1.400
4.350
700
4.000
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
Besteding/hfd dagelijks in euro’s
2.700
2.025
1.350
675
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
21
winkelstructuur
Omzetontwikkeling
detailhandel →
Omzet per winkel in euro’s
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: hbd
Detailhandelsomzet x 1 miljard, in euro’s
Gemiddelde vloerproductiviteit
85
3.200
83
3.100
80
3.000
78
2.900
2.800
75
2002
2005
2008
2011
2002
2014
2005
2008
2011
Thuiswinkelen →
2014
bron: hbd
bron: hbd
Aantal webwinkels
50.000
37.500
25.000
12.500
0
2002
2005
2008
2011
2014
bron: thuiswinkel.org
Online detailhandel/detailhandel totaal
Gemiddeld BAR winkels
7,0%
10%
5,3%
3,5%
1,8%
0%
2002
0%
2005
2008
2011
2014
bron: thuiswinkel.org
22
2002
2005
2008
2011
2014
bron: strabo
samenstelling taskforce
Bijlage 3: samenstelling taskforce
Pieter Affourtit
WPM Groep
voorzitter
Brigit Gerritse
nrw
lid kernteam
Johan Haringsma
wpm r&c
lid kernteam
Marcel Reinartz
RMA
lid kernteam
Martijn van Dam
Gemeente Den Haag
Marcel Evers
Inretail
Bart Kuil
Voorzitter NRW
Arno Ruigrok
Multi Vastgoed
Bas Tiemstra
asr
Hans Vermeeren
Wereldhave
Gerard Zandbergen
Locatus
23

Download Report