Het einde der tijden

1/47
Het einde der tijden
Of loopt het zo’n vaart nog niet?
drs. Hans P. van Tellingen
directeur/eigenaar Strabo bv
www.strabo.nl
[email protected]
020 6260817
@hansvtellingen
Herengracht 560/hoek Utrechtsestraat
Amsterdam
2/47
Strabo in het kort
projectplaatsen en enkele opdrachtgevers (van de in totaal >200)
3/47
Strabo bv
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Opgericht in 1982
Volledig onafhankelijk, twee private eigenaren
Wonen, werken & winkelen
Drie kernproducten:
- Onderzoeken (passantentellingen, -enquêtes,
koopstromen, parkeren, etc.) winkelcentra (>70%)
- Bewonersonderzoeken (>10%)
- Vastgoeddatabases (>10%)
Nederlands marktleider passantenonderzoeken
Koopstromen-, ondernemers- & parkeeronderzoeken
Dé telspecialist (Hans van de Passantentellingen)
‘Tellen=enquêteren’
450 Nederlandse winkelcentra geteld en geënquêteerd
4/47
Het einde der tijden
5/47
of..
6/47
toch…
7/47
niet???
8/47
Bestedingen detailhandel
9/47
Bestedingen detailhandel
10/47
Bestedingen detailhandel
11/47
Bestedingen detailhandel
12/47
Verliezers
13/47
Winnaars
14/47
Online
•
Van kijken naar kopen
•
Van offline naar online
•
Pure player naar multichannel
•
Brede acceptatie in alle doelgroepen
•
Maar behoefte aan fysieke winkels blijft
•
Online bekijken, offline kopen
(tegentrend)
•
Pure players megaverliezen
15/47
Internetgevoeligheid
Bron: thuiswinkel.org
16/47
Afvlakken groei webwinkels?
17/47
Online is here to stay,
alhoewel???
• Zalando: gaan ze ooit winst maken?
(retourproblematiek, gratis bezorgen)
• Concentratie (groten worden groter)
• Verdwijnen pure players?
• Food online blijft marginaal
18/47
Online is here to stay!,
ja, toch wel!
• Verdere integratie online –offline
• Er is eigenlijk geen verschil
• Online kopen leidt tot meer offline
aankopen
• En de jeugd gaat grotendeels
voor fysiek winkelen
• “Zolang er vrouwen zijn wordt er
(fysiek) gewinkeld”
• Zalando opent pop-upstores
• Bol.com is van Ahold
• Pick-up points
19/47
4 typen winkels van
de toekomst volgens Gfk
• Flagship store
Compleet assortiment, merk, imago, beleving
• Showrooms voor ‘van origine’ online players (Coolblue,
Zalando)
• Multichannel stores
populaire producten fysiek, rest online bestellen
• Pick-up stores
Mijn mening: klopt deels, maar te rigide
(de bakker blijft bestaan, de supermarkt en ook boetiekje!)
20/47
Het loopt zo’n vaart niet!
•
•
•
•
‘Provocative
philosopher’
Apocalyptische
doemdenker
Gesponsord door
Wehkamp
Geen
wetenschappelijke
professor
21/47
Krimp bevolking
22/47
Krimp = leegstand?
23/47
Leegstand is iets meer dan 6%
Check de feiten ;-)
Bron: Locatus
24/47
Op goede locaties leegstand <
frictieleegstand
Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2
Bron: Locatus
25/47
Op goede locaties leegstand <
frictieleegstand
Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2
Bron: Syntrus Achmea (gebaseerd op Locatus)
26/47
Leegstand wordt zwaar
overdreven
• 93,6% van retailpanden wordt gebruikt (bron: Locatus) (nu: 93,1%)
• Leegstand geen nationaal maar regionaal probleem
En:
• Relatie leegstand -> krimp, vergrijzing
• Relatie leegstand -> locatie
• Relatie leegstand -> kwaliteit vastgoed
• Relatie leegstand -> economische laagconjunctuur > vijf jaar
27/47
Oorzaken van krimp
consumentenbestedingen
• Consumentenvertrouwen op dieptepunt
• Stilvallen van de woningmarkt
• Vijf jaar laagconjunctuur
Maar:
• Sinds kort lichtpuntjes (woningmarkt, consumentvertrouwen)
En:
“Rol online verkoop in % leegstand is gering en geldt alleen voor
enkele branches”
28/47
Winnaars en verliezers
• Winnaars
–
–
–
–
grote steden
sommige middelgrote steden
sommige grote regionale winkelgebieden (met dominante eigenaar)
sterke wijkcentra
• Verliezers
–
–
–
–
sommige middelgrote steden
aanloopstraten
weinig onderscheidende stadsdeelcentra
kleine wijkcentra/buurtcentra
• Per saldo minder maar kwalitatief betere winkelgebieden,
survival of the fittest
– sterke binnenstad blijft sterk ondanks gemeentelijk beleid
– regionale winkelgebieden: beïnvloedbaar (bijvoorbeeld parkeren,
retenanting, remarketing, redesigning, beleving)
– sterke wijkcentra (we moeten eten!), veel keus/gratis parkeren/gemak is
onderscheidend
29/47
Winnaars
Qua stijging omzet (met toestemming Corio en UR):
•
Citymall Almere; 100% (2013 tov 2007)
•
Alexandrium I Rotterdam 46% (2013 tov 2007)
•
Stadshart Amstelveen 15% (2013 tov 2008)
•
Leidsenhage Leidschendam; 4% (2013 tov 2007)
•
Cityplaza Nieuwegein 16% (2013 tov 2012)
•
Emiclaer Amersfoort 22% (2013 tov 2011)
•
Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 244% (van 2013 tov 2012)
Qua FootFallstijging:
•
Stadshart Amstelveen (jaarlijkse groei van 4% van 2011 tot en met 2013)
•
Emiclaer Amersfoort (7% in 2013 tov 2011);
•
Citymall Almere (33% in 2013 tov 2007);
•
Prinsenpassage Rijswijk 15% (2013 tov 2012);
•
Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 14% (2013 tov 2012)
•
Stadshart Zoetermeer dubbele percentages
30/47
Trends in passantenland
• Belang koopavond neemt af
• Spreiding bezoekers door langere openingstijden en
zondagopening
• Gemiddeld aantal bezoekers landelijk lijkt wat af te nemen
• De winnaars gaan het echter steeds beter doen, de verliezers
moeten inkrimpen
31/47
Onheilsprofessor heeft ongelijk
Vers van de pers:
• Onderzoeken CBRE/DTP
32/47
Noodzaak informatie
over klant groeit
• Aantallen, passantentelling
• Consumentinformatie, passanten-enquête
• Informatie over klanten, maar ook niet-klanten
(koopstromenonderzoek en/of MOSAIC van Experian)
• Winkelvoorkeuren in kaart brengen: branchering aanpassen
aan dominante leefstijlen
• “Als je weet wie de klanten zijn en wie de niet-klanten, kun je
je winkelcentrum daar beter op afstemmen, onder andere door
branchering”.
33/47
HOE moet je meten?
• Betrouwbare automatische telsystemen
• Of anders betrouwbaar handmatig tellen
• Enquêtes (dubbeltellingen, omzet, herkomst,
profiel, waardering), tellen=enquêteren
• Koopstromen/telefonisch of mail (niet-klanten)
•
Nathalie, Han, Marieke, Saba-Aicha, fieldmanager Jan
34/47
Soorten tellingen (zowel
handmatig als automatisch)
• Kordontelling (uitgangen), voor totaal aantal bezoekers.
Essentieel voor omzetberekening
• Interne druktebeeldmeting (‘Flow’/doorbloeding) in
winkelstraten/-passages (=Locatusmethode)
• Externe druktebeeldmeting
35/47
Aanbieders
automatisch tellen
•
•
•
•
•
•
Flucon / City Traffic (met RMC)
Solva
Easycount (of: Shoppercount/WPM)
Vele verdwenen partijen (o.a. Actron)
Door iedereen ten huwelijk gevraagd
Maar Strabo kiest FootFall
Want:
• Waarheidsvinding. Basistelling in orde
• NL-situatie (buiten, grote afstanden) vraagt om nieuwe
technieken die anderen niet hebben of nog niet op juiste wijze
kunnen gebruiken (laser en brickstream)
• Mooie software, ook draadloze technieken
36/47
Lasercamera
•
•
•
•
Grote afstanden, kan ook
aan de zijkant muur tot op
50 meter hoogte
Basisprincipe: scant
lichamen
Kan tot bijna 30 meter
breedte tellen
> 98% betrouwbaar
37/47
Brickstream
•
•
•
•
•
•
Grotere afstanden, kan ook aan de zijkant muur
tot op 15 meter hoogte
Op afstand in te stellen
Bewegingsrichting/hoogte (in de diepte kijken)
Basisprincipe: ‘stereobeeld, analyse videobeelden’
breedte tot 7 meter per camera (14 meter met 2 camera’s,
etc.)
• > 95 % betrouwbaar, meestal > 98%
38/47
Niet doen!
•
•
•
•
•
Bluetoothtellingen
Video
Thermal Camera (kan soms wel)
Infrarood
Maar: interessant voor route en verblijfsduur is WI-FI
39/47
Installaties lasers en
brickstreams in Almere en A’veen
40/47
Toekomst in Nederland
qua automatisch tellen
• Brickstream en Laser benaderen perfectie (mits goed
geïnstalleerd)
• Lenen zich voor buitentellingen
• Ideaal voor de Nederlandse A1-straten/high streets
• Samenwerking met Locatus en minimaal vier retailers. Locatus
is nu onze partner
• Belangrijkste winkelstraten continu betrouwbaar tellen
• Harde data steeds belangrijker (internet, passantenstromen,
bestedingen, omzet, vloerproductiviteit)
• Alle Nederlandse automatische aanbieders tellen structureel te
weinig passanten
• Hogere, betrouwbare tellingen leiden tot een hogere
verkoopwaarde winkelvastgoed.
41/47
MOSAIC
42/47
En wat kom je te weten?
•
•
•
•
•
•
•
•
Leeftijdsfase
Huishoudenfase
Besteedbaar inkomen
Autobezit
Vermogenspositie
Lifestyle
Behoeften
Winkelvoorkeuren
43/47
Benchmark klanten tov verzorgingsgebied
44/47
Winkelvoorkeuren
• Wij weten welke winkels de consumenten willen zonder dat ze
het zelf weten
AH
A - Jonge Digitalen
B - Stedelijke Balanceerders
C - Samen Starten
D - Goed Stadsleven
E - Modale Koopgezinnen
F - Kind en Carrière
G - Sociale Huurders
H - Rijpe Middenklasse
I - Vrijheid en Ruimte
J - Gouden Rand
K - Elitaire Topklasse
L - Landelijk Leven
M - Welverdiend Genieten
N - Vergrijsde Eenvoud
108
131
84
132
96
108
95
93
76
110
122
82
95
90
Jumbo
Lidl
106
101
101
73
115
91
103
109
122
99
75
118
89
103
Aldi
95
108
111
76
91
89
118
128
104
87
69
95
97
118
101
86
118
59
105
68
108
130
127
76
70
121
94
116
Kruidvat Etos
Hema
100
109
97
109
130
95
109
96
95
100
137
111
111
119
104
108
123
115
106
97
101
103
89
100
103
82
100
92
98
100
84
90
100
82
68
90
96
93
100
96
87
92
45/47
Maar wat moet ik er mee
• Doelgroepstrategie
– Behouden
– Veroveren
– Links laten liggen
• Bijpassende voorzieningen
– Segmenten
– Specifieke winkelvoorkeuren
46/47
Dank voor uw aandacht!

Download Report