Bouwgronden zijn peperduur en bouwen veronderstelt

DOSSIER
Er bestaat geen mirakeloplossing
Betaalbaar bouwen
Bouwgronden zijn peperduur en bouwen
veronderstelt een stevig gespekt budget. De
markt van koopwoningen vormt amper
nog een alternatief, want daar neemt de
prijsevolutie voor de meeste categorieën
stilaan de vorm van een bergketen aan.
Geen wonder dat betaalbaar (ver)bouwen
en wonen steeds vaker het centrale thema is
op congressen en studiedagen. Maar valt er
ook iets aan te doen? Een mirakeloplossing
bestaat niet, maar aan de hand van
een reeks vragen kunnen we wel enkele
pijnpunten aanduiden.
Een beperkte oppervlakte, amper binnenmuren en op het ventilatiesysteem na geen dure technieken, dat alles maakt de passiefwoning
van stArchitecten niet duurder dan een ‘gebruikelijke’ woning.
Volstaat het aanbod aan woningen?
Hergebruik? Ja, als het zinvol is. Het team van z-architecten transformeerde een voormalig dorpscafé tot een uiterst compacte woning van
9m30 x 8m30 met een goothoogte van 4m25 en een dakhelling van
45°. Binnen werd alles gesloopt en opnieuw ingevuld met een houtstructuur.
Hergebruik dringt zich dus op. Dat kan verschillende vormen
aannemen en architecten kunnen daarin een belangrijke rol
op zich nemen. In steden bieden brownfields, leegstaande
hallen, oude bedrijfsgebouwen en andere overblijfselen uit
het industriële verleden mogelijkheden tot inbreidingsprojec- »
DIMENSION
De onafhankelijke denktank Itinera bond de kat de bel aan
met de studie Huisvesting in tijden van schaarste (2011). Het
aanbod aan nieuwe woningen ligt jaarlijks 20 000 tot 24 000
eenheden lager dan de vraag, luidde de analyse. De oorzaak
is de kloof tussen de krimpende nieuwbouwmarkt en het,
door de bevolkingsaangroei en de opdeling in kleinere eenheden, sterk toenemend aantal gezinnen. Het tekort aan nieuwe
woningen doet de prijzen pieken op de koopmarkt. Vooral het
segment van de betaalbare koopwoningen kende de laatste
jaren scherpe prijsstijgingen.
Ingrijpen in de demografische evolutie is geen optie, dus moet
het aanbod omhoog. Maar hoe? Nagenoeg niemand wil meer
open ruimte inpalmen voor bebouwing dan momenteel juridisch is vastgelegd. Integendeel, het Groenboek Vlaanderen
in 2050, opgesteld ter voorbereiding van het Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen, pleit ervoor de verstening een halt toe te
roepen. Een korte-termijnactie om dat vernieuwde ruimtelijk
beleid kracht bij te zetten, is het schrappen van de mogelijkheid tot woningbouw in woonuitbreidingsgebieden die daarvoor niet geschikt zijn, zeg maar overwegend overstromingsgevoelige gebieden.
57
DOSSIER
ten. Leegstaande kantoren kunnen onder bepaalde voorwaarden worden geconverteerd tot appartementen. De opdeling
van grote woningen, wonen boven winkels en een intensieve
aanpak van leegstand (particulier én bij sociale huisvestingsmaatschappijen) scheppen kansen.
Nieuwbouw zal belangrijk blijven om het aanbod te ondersteunen, onder andere in de vorm van hoogbouw of middenbouw op daarvoor geschikte plaatsen. Vervangende
nieuwbouw is een andere piste, gezien de ouderdom van het
woningenbestand. Circa 30% van alle Vlaamse woningen
dateren van voor de Tweede Wereldoorlog en naar schatting
300 000 woningen zijn van slechte kwaliteit. Slopen en vervangen door nieuwbouw is technisch, economisch en ener-
Slopen en herbouwen bieden mogelijkheden. Group O Architecten koos
getisch dikwijls aangewezen. Dat op grote schaal doen, stuit
echter op de drempel van de versnipperde eigendomsstructuur. Sensibilisatie van de individuele eigenaars voor de baten
van een collectieve aanpak, gecombineerd met pilootprojecten, kunnen wellicht de weg effenen. Dat moet samengaan
met een doordacht woningvernieuwingsbeleid, gebaseerd op
harde gegevens, zoals een inventarisatie van probleemwijken
en studies over de ontwikkelingsmogelijkheden.
Is er te veel reglementitis?
Niemand zal betwisten dat de kostprijs van bouwen of renoveren omhoog wordt gestuwd door de reglementering.
Om maar enkele recente of minder recente maatregelen te
noemen: de noodzaak van een MER-screening voor kleine
stadsontwikkelingsprojecten, de veiligheidscoördinatie, de
glasnorm, de EPB-regelgeving, … Terecht rijst de vraag of er
altijd een evenwicht bestaat tussen de valabele uitgangspunten en doelstellingen, hun juridische uitwerking, hun economische haalbaarheid en de realiteit op de werf.
Neem nu de EPB-regeling. De meerprijs die gepaard gaat
met strengere EPB-eisen, dreigt een pervers effect te hebben. Volgens Itinera kan een verhoging met 10% van de investeringskost de nieuwbouwproductie doen terugvallen met
20%. Dat maakt de kloof tussen vraag en aanbod groter, jaagt
extra mensen naar de secundaire markt en doet de prijzen
van koopwoningen nog meer stijgen. Het gevaar is reëel dat
heel wat kopers hun laatste centen moeten neertellen en geen
reserves overhouden voor energiebesparende investeringen.
Zo bewerkstelligt de EPB-regeling het tegendeel van wat ze
beoogt.
voor een snel te realiseren en budgetvriendelijke staalskeletbouw met
metalen sandwichpanelen voor deze herbouw van een halfopen woning.
Slorpen belastingen een te groot deel van het bouwbudget
op?
Een andere factor die de bouw- of renovatiekost mee tot
koortstemperaturen opstuwt, is de fiscaliteit. Volgens een
studie van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector
(BVS) gaat 43% van de totale kostprijs van een nieuwbouwwoning op een aangekochte grond naar de overheid in de
vorm van allerlei heffingen en bijdragen. In dit percentage is
geen rekening gehouden met de BTW en de RSZ-bijdragen
die betrekking hebben op de productie van de grondstoffen.
Die parameters zouden nog eens een 3 tot 5% extra van het
bouwbudget in beslag nemen.
Wordt er te veel gejongleerd met financiële stimuli?
Het architectenbureau Architextuur ontwierp op een perceel van 4,5
meter breed deze compacte eengezinswoning. De niet-traditionele op-
DIMENSION
bouw en de materialenkeuze werkten kosten- en tijdsbesparend.
58
Het gebrek aan een coherent volgehouden beleid is nefast
voor het vertrouwen. Dat geldt ook voor de particuliere bouwer. De regeling voor premies en tussenkomsten verandert
om de haverklap. De vaudeville rond de zonnepanelen vormt
daar een modelillustratie van.
»
DOSSIER
Voldoet de huidige financiering nog?
Ruimte is schaars en kost dus geld. Dat er in de stad toch nog veel
mogelijk is, bewijst deze drie meter brede stadswoning van architecte
Zoë Van de Velde, die niets inboet aan openheid, ruimtegevoel en licht-
Jonge mensen krijgen het steeds moeilijker om de bouw, aankoop of renovatie van een woning te financieren. Banken willen af van langlopende leningen en eisen een serieuze eigen
inbreng. Er is dringend nood aan een manier om de lening
beter af te stemmen op de terugbetalingscapaciteit. Want wie
investeert in een energiezuinige woning, heeft achteraf meer
geld beschikbaar dankzij de lagere energiefactuur en kan dus
zonder al te veel problemen een hogere of langere terugbetaling dragen.
van een woning de beste vorm voor een zorgeloze oude dag
is. Maar wat als de eigenaars de onderhoudskosten niet kunnen betalen, met alle gevolgen voordien voor het wooncomfort en energieverbruik? Wat met het risico dat ouderen te
lang in een te grote woning blijven wonen, soms ver verwijderd van alle voorzieningen?
Verdienen huurders meer aandacht?
Is een andere kijk op eigendom nodig?
Het verwerven van een woning wordt fiscaal zwaar ondersteund. Voor huurders daarentegen zijn er slechts beperkte
middelen voorhanden. In 2011 ging bijna 62% van de federale en Vlaamse subsidiebudgetten voor wonen naar de hypothecaire aftrek. Voor de huur waren dat respectievelijk 13%
(sociale huur) en 2% (private huur). Als bouwen en kopen
voor steeds meer mensen te duur wordt, dringt een correctie
zich op.
De sociale huisvesting alleen kan het tij niet keren, zelfs niet
met de tegen 2023 geplande 43 000 sociale huurwoningen
extra, gezien de lange wachtlijsten (62 000 gezinnen) en het
aantal rechthebbenden (320 000 gezinnen). Ook de verdeling
van het aantal sociale woningen over de gemeenten lijkt weinig zinvol, gezien de verschillen in toestroom van kandidaathuurders van een sociale woning. Meer sociale koopwoningen bouwen – tegen 2023 zijn er 21 000 extra aangekondigd
– roept grote vraagtekens op. Volgens Itinera kost een identieke woning 90 000 euro minder op de sociale dan op de
private koopmarkt. Wie zo’n sociale woning kan kopen, heeft
de lotto gewonnen, luidt het sec.
Huursubsidies, gecombineerd met maatregelen om de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren en een controle op de
huurprijzen, kunnen helpen om de private huurmarkt aan te
zwengelen. De gebruikelijke reactie luidt dan dat het bezit
Als ruimte schaars is, moeten we het begrip eigendom misschien op een andere manier gaan invullen. Het grondaandeel zoveel mogelijk uit de prijs van een woning halen, is zo’n
optie. De overheid kan haar gronden in erfpacht geven of
een recht van opstal verlenen in plaats van ze te verkopen.
Mensen kiezen – mede vanuit andere overwegingen - stilaan
meer voor diverse vormen van samenhuizen, met collectieve
ruimtes en oppervlaktes. Geënt op buitenlandse voorbeelden
is sinds een tijdje de Community Land Trust Bxl actief, een
initiatief dat de steun geniet van het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest. Community Land Trusts (CLT’s) zijn organisaties
zonder winstgevend doel die gronden verwerven en beheren
en daarop woningen en aanvullende functies realiseren. De
woningen worden in erfpacht verkocht aan buurtbewoners.
De grond blijft eigendom van de CLT. Beperkingen op de herverkoopprijs garanderen een blijvende betaalbaarheid. Een
ander vehikel om de eigendomsstructuur op een alternatieve
manier in te vullen, is de coöperatieve. Onder andere in Zwitserland kent die al sinds vele jaren een groot succes.
Niet langer hebben maar delen, is volgens velen de toekomst:
van software, fietsen, auto’s, maar ook van woningen.
A thought to share?
inval.
Redactie: Staf Bellens
DIMENSION
Momenteel doet de onzekerheid over de woonbonus kandidaat-(ver)bouwers twijfelen. Duidelijke engagementen op
langere termijn, gekoppeld aan een open discussie, zijn een
noodzaak. Over de woonbonus zijn bijvoorbeeld best enkele
pertinente vragen te stellen. In hoeverre heeft de woonbonus
de woningprijzen de hoogte ingejaagd? Maakt een over twintig jaar of meer gespreid fiscaal voordeel het verschil voor
wie vandaag de centen nodig heeft? Hoe logisch vinden wij
het dat elke belastingbetaler - dus ook de huurder – jaarlijks
zijn bijdrage levert aan dit fiscale voordeel? Is een algemene
BTW-verlaging op een eerste schijf van een bouwproject, al
dan niet gelinkt aan duurzaamheidscriteria, niet meer aangewezen?
61

Download Report