Reactie op consultatieversie novelle Algemeen Deze Novelle is een ramp voor onze samenleving. Voor bezinning is geen tijd meer. Er rest alleen nog strijdvaardigheid met de Statuten van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, in de hand. Afdeling 3 werkzaamheden (artikel 40 ev) • Overheidssturing Ons algehele gevoel na het doornemen van deze novelle is dat we weer onder het juk van de overheid komen te liggen. De minister wil alles toetsen en in alles beslissen. Zo moeten investeringen boven een nader te bepalen bedrag aan de minister worden voorgelegd. En de TI moet voor 1 januari voor het begin van haar begrotingsjaar een overzicht doen toekomen aan de minister van de voorgenomen meerjarige werkzaamheden in de gemeenten waar zij werkzaam is. Bij AmvB wordt de inhoud bepaald. De corporaties worden weer centralistisch en bureaucratisch aangestuurd door het Rijk. Het gevolg? Corporaties, maar ook onze samenleving, worden opgezadeld met onnodig hoge administratieve lasten en nalevingskosten. Er worden landelijke restricties uitgedacht om incidentele excessen in de sector te voorkomen in plaats van dat het vele en structurele goede werk van corporaties wordt gestimuleerd. De corporatie verandert van een slagvaardig orgaan in een orgaan dat geketend wordt door restrictief beleid. • BBSH activiteiten zonder staatssteun Denk hierbij aan de bouw van middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Gemeente en corporatie zetten hier vaak op in om doorstroming en differentiatie op de woningmarkt te krijgen. Beleggers en commerciële partijen stappen niet in deze woningvraag, omdat het te weinig rendement oplevert. • Nauwelijks mogelijkheden voor middel dure huurwoningen en goedkope koopwoningen Gemeenten moeten beleidsmatig aangeven welke niet-DAEB activiteiten nodig zijn. Dit moet regionaal worden gecoördineerd. Als een woningcorporatie deze activiteit wil verzorgen, moet er een verklaring komen van de gemeente waarin staat dat deze activiteit noodzakelijk is en niet door commerciële partijen wordt opgepakt omdat zij dat niet kunnen of willen. Gemeente zou dan commerciële partijen eerst moeten benaderen met de vraag of zij deze activiteit willen verzorgen. Dat moet de gemeente doen door deze activiteit te publiceren in een openbare bron, waarop belangstellenden hun interesse kenbaar kunnen maken. Als dan blijkt dat de activiteit bij de corporatie terecht komt, toetst de Minister dit voornemen. De activiteit moet onder het functionele en geografische werkdomein van de corporatie vallen. Bij investeringen groter dan € 3 miljoen, is vooraf goedkeuring van de RvC nodig. Tot slot moet er een toets door het WSW plaatsvinden om te bezien of het plan financieel verantwoord is. Hoe kunnen we nog werken aan doorstroming, hoe kunnen we onze gemeente helpen aan differentiatie op de woningmarkt? Wie gaat lage middeninkomens helpen aan een woning? Waar kunnen de lage middeninkomens in een huurwoning naartoe, als de jaarlijkse huurverhoging ze tot onbetaalbare lasten heeft gedwongen? • Gevolg: primaire doelgroep kan niet doorstromen Doordat de scheefwoners geen kans op een volgende woning krijgen (beleggers bouwen immers geen huurwoning voor € 750), stokt de doorstroming in de hele verhuisketen. Dus ook de senior kan zijn grote gezinswoning niet verlaten en de starter krijgt geen starterswoning aangeboden. Tot slot Wij werken niet mee aan de beoogde volkshuisvestelijke afbraakpolitiek van deze bewindspersoon cq deze regering!! Namens de collega directeur-bestuurders van de SWR corporaties, Jaap van Dam, Voorzitter SWR. • Leefbaarheid dorpen en buurten op de tocht? Nog steeds is onduidelijk welke activiteiten inzake maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid toegestaan zijn. Zeker is in ieder geval dat de lijst met maatschappelijk vastgoed in het EC besluit van 15 december 2009 nog verder zal worden ingeperkt. En zeker is ook dat er geen inspanning op leefbaarheid meer mag worden geleverd als de corporatie in die buurt of dorp geen noemenswaardig bezit meer heeft. Maar waar komt deze grens te liggen? Wat betekent dat voor onze inspanning in kleine dorpen waar onze woningcorporaties een handjevol woningen hebben? • Maatschappelijke functies In de plint van een woongebouw mogen verschillende maatschappelijke functies worden ondergebracht zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, multifunctionele centra voor jongerenopvang, maatschappelijk werk, welzijnswerk, zorgsteunpunten, maatschappelijke dienstverlening, veiligheidshuizen, bibliotheken en culturele activiteiten. Dergelijke functies worden niet meer toegestaan als ze worden ondergebracht in een losstaand gebouw. Het gezondheidscentrum Asperen zal in de toekomst niet meer voorkomen. De toegestane activiteiten inzake maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden bij AMvB beperkt. • Het wordt regionale corporaties onmogelijk gemaakt om regionaal te werken De schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. Zo is er sprake van lokale binding en overlegmogelijkheden met de gemeente. De regering wil voorkomen dat het overleg met gemeenten wordt vertroebeld doordat de TI ook overleg heeft met gemeenten in een ander woningmarktgebied. Dit blijft in balans als alles zich in een woningmarktgebied bevindt, omdat gemeenten binnen dit gebied ook een gezamenlijke visie moeten hebben. De gezamenlijke gemeenten krijgen daarom de mogelijkheid om het werkgebied van de TI te begrenzen. Als de TI bezit heeft in gemeenten buiten deze begrenzing, dan worden de werkzaamheden ingekaderd. Het is aannemelijk dat KleurrijkWonen in twee woningmarktgebieden actief is. Er hoeft maar onmin met een gemeente te zijn, en daar ontstaat gesteggel over. Het volkshuisvestelijke belang is dan niet leidend, maar de samenwerking van gemeenten onderling is bepalend. Het volkshuisvestelijk belang in ons werkgebied kent namelijk een sterke samenhang tussen de twee woningmarktgebieden, waarbij de klant zich niet laat dirigeren door een toevallige grens die getrokken is vanuit bestuurlijke danwel politieke motieven. Zo kent Leerdam veel woningzoekenden uit Lingewaal en Geldermalsen en vice versa. Hetzelfde geldt voor het land van Heusden Altena en de Bommelerwaard. Hoe verhoudt deze ontwikkeling van beperking tot theoretische woningmarktgebieden zich tot de politieke wens om gemeenten samen te voegen om zo meer kracht te organiseren? • Wat worden de gevolgen van het scheiden? De novelle is zo opgesteld dat juridische scheiding wordt gepromoot boven administratieve scheiding. Verplicht te scheiden naar niet-DAEB zijn huurwoningen met een geliberaliseerd huurcontract bij splitsing (in 2013 bijvoorbeeld gaat het om 56 vrije sector huurwoningen), commercieel onroerende zaken, grondposities ten behoeve van de bouw van niet-DAEB en de huidige BV’s . Ook woningen die onder koopgarant zijn verkocht en voordien een geliberaliseerd huurcontract kenden, moeten verplicht naar de niet-DAEB. • Niet-DAEB splitsen: BV gedoemd te mislukken De niet-DAEB tak moet deels gefinancierd worden door een boekhoudkundige lening van de DAEB tak bij scheiding. Deze lening moet geleidelijk worden omgezet in ongeborgde leningen uit de markt. Deze lening moet onder marktconforme omstandigheden worden vormgegeven! Er zijn geen vervolgleningen mogelijk. In uitzonderlijke gevallen kan de DAEB tak woningen verkopen om een extra lening aan de niet-DAEB tak te verstrekken. In koopgarant verkochte woningen, die overgeheveld worden, leveren geen kasstroom op. Daardoor wordt het geleidelijk aflossen van een lening bemoeilijkt. Dat wordt nog moeilijker als de niet-DAEB BV deze woning terug moet kopen. Uitgangspunt bij de scheiding is dat bij splitsing beide bedrijfsonderdelen levensvatbaar zijn. Voor nieuwe activiteiten is de niet-DAEB tak aangewezen op ongeborgde leningen. De uitgangspunten voor scheiding zullen bij AmvB worden bepaald. Hoe kan niet-DAEB levensvatbaar functioneren onder marktomstandigheden als marktpartijen niet eens ‘in dit gat’ stappen? Het is zeer waarschijnlijk dat de niet-DAEB BV’s om zullen vallen en vervolgens voor een veel te lage prijs worden verkocht. De consequentie hiervan is dat onverantwoord veel maatschappelijk kapitaal verloren gaat.