Aan de minister voor Wonen en Rijksdienst De heer S.A.

pagina 1 / 13
Aan de minister voor Wonen en Rijksdienst
De heer S.A. Blok
Postbus 20011
2500 EA Den Haag
Datum:
Kenmerk:
Archiefnummer:
Betreft:
28 februari 2014
2014/0014, PB
2.2/2
Reactie op de ontwerpnovelle
Geachte heer Blok,
Graag geeft de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)1 een reactie op
de conceptnovelle. Daarin staat dat corporaties zich primair richten op hun kerntaak,
namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan
verbonden maatschappelijk vastgoed (daeb). Het blijft mogelijk voor corporaties om
onder voorwaarden niet-daeb activiteiten te verrichten, zolang deze bijdragen aan de
uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads- en dorpsvernieuwing.
Wij hebben gemengde gevoelens bij uw wetsvoorstel. Wij vinden het positief dat
corporaties in het niet-daeb segment actief kunnen zijn en dat zij naast een juridische
splitsing kunnen kiezen voor een administratieve scheiding. Maar u stelt zodanige
voorwaarden met name voor het niet-daeb segment dat deze niet of nauwelijks
werkbaar zijn. Ook is veel onzeker omdat er nog nadere regels komen in een AMvB.
De novelle beoogt de marktwerking te versterken. Maar het is goed om te beseffen dat
juist corporaties de afgelopen 15 jaar hebben gezorgd voor meer differentiatie van het
aanbod, door verkoop van bestaande huurwoningen, door bestaande huurwoningen te
slopen en te vervangen door huur- én koopwoningen, en door nieuwbouw van
koopwoningen. We zien de afgelopen jaren in de Amsterdamse markt ook dat het
proces op gang is gekomen om een breed gewenst middensegment te vormen. Onze
zorg is dat als de novelle zo wordt ingevoerd, die dynamiek veel kleiner zal worden.
1
De AFWC vertegenwoordigt negen corporaties die werkzaam zijn in Amsterdam en de regio, te weten
Ymere, Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale, de Key, de Alliantie, DUWO, Woonzorg Nederland en
Habion. Ook Parteon (Zaanstad) onderschrijft deze brief.
pagina 2 / 13
Het nodigt corporaties uit binnen het daeb domein te blijven en zo dreigt de
segmentatie van de woningmarkt te worden geïnstitutionaliseerd. Deze ontwikkeling
staat feitelijk haaks op de hervorming van de woningmarkt die u wilt doorvoeren.
We reageren op een paar punten vanuit de Amsterdamse context, te weten de gevolgen
voor 1) leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed, 2) herstructurering 3) het creëren
van een middensegment 4) de praktische uitvoerbaarheid en 5) de pilot flexibel huren.
1. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
In Amsterdam werken wij al meer dan twintig jaar met gemeente en bewoners aan de
vernieuwing van voor- en naoorlogse woongebieden. Wij richten ons op het verbeteren
van de leefbaarheid en op fysieke transformatie. Daarmee beogen wij in deze gebieden
met overwegend sociale woningbouw meer gedifferentieerde woonmilieus te
realiseren, met middeldure huur en goedkope koop. De stedelijke vernieuwing is flink
op streek, maar niet afgerond. Inmiddels boeken we succes: terwijl in 2001 bewoners
nog elf buurten een onvoldoende gaven, scoren anno 2013 alle buurten voldoende.
Wij kunnen ons geen oordeel vormen over de begrenzing die u wilt stellen aan de
leefbaarheidsactiviteiten. U geeft aan dat dit verder wordt uitgewerkt in een AMvB.
Wij kunnen ons vinden in uw uitgangspunt dat de werkzaamheden op de wijk of buurt
gericht moeten zijn in gebieden waar corporaties bezit hebben. Ook moeten corporaties
niet de verantwoordelijkheid van andere maatschappelijke organisaties overnemen.
In buurten waar het goed gaat kunnen corporaties zich inderdaad beperken tot de rol
van ‘goede huisbaas’. Maar onze ervaring leert dat met name in meer kwetsbare
buurten leefbaarheid meer vergt dan alleen fysieke aanpak. Het is belangrijk dat
corporaties huismeesters kunnen inzetten, kunnen verwijzen naar schuldhulpverlening,
overlast kunnen aanpakken en initiatieven van bewoners kunnen ondersteunen.
Kortom, een integrale aanpak heeft zich in het verleden bewezen en blijft nodig. Wij
willen niet dat deze wijken weer afglijden. Graag denken wij met u mee over passende
invulling van de rol van de corporaties op het gebied van leefbaarheid in de AMvB.
Wat betreft de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed vinden wij ook dat dit moet
zijn verbonden met de kerntaak. Maar wij begrijpen niet waarom de lijst strikter moet
zijn dan de Europese Commissie heeft bepaald en waarom een gebouw perse fysiek
moet zijn verbonden met de woningen. Het realiseren van opvang voor bijvoorbeeld
drugsverslaafden in een losstaand gebouw in verband met het beperken van overlast
zou dan niet meer mogelijk zijn. Wij pleiten voor aansluiting bij de Commissie en meer
vormvrijheid wat betreft de concrete fysieke inrichting.
pagina 3 / 13
2. Herstructurering
Wijken en bewoners zijn gebaat bij meer differentiatie, en dat geeft ook meer draagvlak
voor de noodzakelijke voorzieningen. De eenzijdige voorraad van sociale
huurwoningen kan echter alleen worden doorbroken met niet-daeb activiteiten. Het
heeft immers weinig zin om oude sociale huurwoningen te vervangen door weer
uitsluitend nieuwe sociale huurwoningen.
Wij pakken activiteiten in het niet-daeb gebied steeds vaker op met marktpartijen. Het
gaat er immers om dat het doel wordt bereikt, niet wie de investeerders zijn. Wij
investeren ook zelf in de middeldure huur en (goedkopere) koop. Dat doen wij om
projecten financieel rond te krijgen, maar vooral ook omdat we niet altijd partners
kunnen vinden. Marktpartijen haken nog wel eens af omdat – gemengde - projecten in
een stedelijke context ingewikkeld zijn en vaak niet voldoen aan hun rendementseisen.
In de bijlagen treft u een aantal voorbeelden daarvan aan. Daaruit blijkt dat in dat soort
wijken onze inzet in niet-daeb vaak gewenst en nodig is, zeker in de initiatieffasen.
Particuliere investeerders komen pas over de dam nadat een gebied ‘in de lift’ zit.
Wetende dat de aanloopfase vaak moeilijk is, zou niet te star moeten worden uitgegaan
van ‘marktconformiteit’, maar zouden corporaties in die gebieden eigenlijk tijdelijk een
lager rendement moeten kunnen rekenen, bijvoorbeeld naar analogie van de urban
enterprise zônes die in Groot Brittannië gebruikelijk zijn.
Wij kunnen ons vinden in het uitgangspunt dat corporaties alleen niet-daeb activiteiten
uitvoeren als die een volkshuisvestelijk belang dienen en ondersteunend zijn voor daeb.
Ook een aantal andere voorwaarden zijn goed, namelijk dat plannen passen in de
woonvisie van de gemeente, dat de gemeente actief toetst of er geen commerciële
partijen zijn voor die investeringen en dat het WSW financieel toetst.
Maar het lijkt ons overbodig dat de minister per plan separaat goedkeuring geeft. Het is
het verstandiger om marktpartijen een bezwaarmogelijkheid te bieden bij de minister.
De minister toetst dan marginaal of het proces voor het verkrijgen van goedkeuring
conform de afspraken is doorlopen. Gemeente en WSW toetsen immers niet voor niets.
Daarbij komt dat het ons niet verenigbaar lijkt dat de minister de plannen van de
corporatie moet goedkeuren én tegelijkertijd toezichthouder van diezelfde corporatie is.
3. Creëren van een middensegment
In Amsterdam bestaat slechts circa 6% uit middeldure huurwoningen met een huur
tussen € 700 en zo’n € 950. De vraag naar deze woningen is in de Amsterdamse markt
groter dan het aanbod, vooral van de veelal kleinere woningen binnen de Ring. Er is
politiek een breed gedragen wens om dit middensegment verder uit te bouwen.
pagina 4 / 13
Ook al omdat in Amsterdam en de regio inkomens tussen € 34.000 en € 43.000 weinig
kans hebben. De markt voorziet via nieuwbouw daarin nog nauwelijks. De gewenste
groei van dit segment kan dus alleen maar worden gerealiseerd doordat corporaties
bestaande sociale huurwoningen vanuit daeb doorschuiven naar niet-daeb. Dit doen wij
ook vanuit financiële overwegingen en om de heffing te kunnen betalen.
Wij hebben met de gemeente afgesproken dat wij bij nieuwe verhuringen tenminste
75% onder de huurtoeslaggrens aanbieden, zodat voldoende wordt voorzien in sociale
huur, en dat wij maximaal 25% doorschuiven naar het middensegment. In 2012 ging
het om zo’n 1.500 huurwoningen die in dat middensegment werden aangeboden.
Om de verdere beweging te kunnen maken moet de financiering van deze niet-daeb
woningen echter voldoende mogelijk zijn. Dit zal niet kunnen zonder een substantieel
aandeel interne financiering vanuit het daeb segment. Als die interne leningen moeten
passen binnen de in de novelle gelimiteerde groei van 1 á 2% en deze moeten komen
uit de reserve verkoopopbrengsten, dan wordt het verder ontwikkelen van een
middensegment voor ons onmogelijk. Wij pleiten voor meer ruimte om eigen
vermogen dan wel interne leningen toe te voegen ten behoeve van woningen die van
daeb naar niet-daeb verschuiven.
4. Praktische uitvoerbaarheid van de voorwaarden
Corporaties moeten aan veel voorwaarden voldoen om actief te kunnen zijn in het nietdaeb gebied. Onze zorg is dat de vormgeving in de novelle veel problemen zal geven.
A) Werkbaarheid van procedures. Er moeten heel wat hordes worden genomen. Dat
kost tijd en geld, dus procedures moeten praktisch en uitvoerbaar zijn. Rompslomp en
bureaucratie moeten worden vermeden. Voorbeeld: het WSW moet voor iedere
investering vooraf toestemming geven. Dit lijkt ons in het kader van een efficiënte
bedrijfsvoering niet wenselijk. Goedkeuring van een meerjarenperspectief ligt meer
voor de hand, analoog aan de wijze waarop faciliteringsvolume wordt verstrekt.
Er moet ook rekening worden houden met de rol van bewoners. Bij herhuisvesting zoals bij sloop of ingrijpende renovatie – verwachten bewoners tijdig zekerheid over
het proces en welke mogelijkheden tot herhuisvesting er zijn. Wanneer tot het eind toe
onzeker is of de corporatie kan bouwen of niet, zijn goede afspraken met bewoners
welhaast onmogelijk. Lukt dat niet, dan kan zelfs de hele wijkvernieuwing stagneren.
B) Definitie ‘herstructurering’ en ‘stads- en dorpsvernieuwing’. Deze moet niet
zodanig strak worden begrensd, dat een corporatie slechts binnen de huidige grenzen
- eventueel met inbegrip van een naastgelegen locatie - gedifferentieerd kan
terugbouwen. Dat vinden wij veel te smal.
pagina 5 / 13
Wij vinden een ruimere omschrijving nodig van de gebieden binnen de bestaande stad,
omdat in een stedelijke context als Amsterdam meer (transformatie-) locaties aanwezig
zijn waar zeker in de startfase initiatief van corporaties niet kan worden gemist. Een
optie kan zijn dat de gemeente in haar woonvisie of in prestatieafspraken gebieden
benoemt waar corporaties niet-daeb activiteiten mogen ontplooien.
C) Financiering nieuwe niet-daeb investeringen. Wij vragen ons af of corporaties de
financiering van nieuwe niet-daeb investeringen wel voldoende kunnen regelen. De
daeb als niet-daeb tak moeten bij de start bedrijfseconomisch ‘gezond’ worden
gesplitst. Voor nieuwe investeringen moet de financiering voor het merendeel extern en
marktconform wordt aangetrokken. Maar uit onze praktijk blijkt dat dit gemiddeld
slechts voor de helft van het bedrag realistisch is. Er zijn dus voor een substantieel deel
ook interne leningen noodzakelijk.
De novelle stelt echter daaraan veel te strikte grenzen. De toename van de interne
financiering wordt afgeperkt op 1 á 2% van het balanstotaal. Er lijkt sprake van een
hard plafond, zodat corporaties na verloop van tijd geen nieuwe niet-daeb activiteiten
meer kunnen ondernemen. Wij vinden dat niet verstandig. Het valt nu immers niet te
voorzien in hoeverre corporaties ook op langere termijn in het niet-daeb segment
moeten blijven investeren. Dan moet die financieringsruimte er wel zijn.
Als er al een plafond moet worden gehanteerd (waar wij dus geen voorstander van zijn)
denken wij dat de genoemde 1% á 2% groei onvoldoende is. Omdat de opgave per
regio verschilt, kan – als het dan niet anders kan - beter worden gewerkt met
regiospecifieke percentages. Ook dan blijft overigens de vraag hoe de percentages per
individuele corporatie uitwerken, aangezien het om ‘gemiddelden’ gaat.
Volgens de novelle moet interne financiering ‘bij uitzondering’ komen vanuit een te
vormen reserve netto verkoopopbrengst vanuit de daeb tak. Gegeven het WSW beleid
moet een corporatie echter een veelvoud aan woningen verkopen om één niet-daeb
woning met een interne lening te kunnen financieren. Dit vinden wij onwerkbaar.
En als het al lukt om een interne lening te verstrekken is het zeer de vraag of die interne
lening na verloop van tijd kan worden omgezet naar externe financiering.
Leningen, ook de interne, moeten bovendien ‘marktconform’ zijn. Maar wat is dat? Zo
kunnen beleggers tegen gunstiger condities intern financieren en kunnen zij gebruik
maken van fiscale optimalisatie (FBI). Wij pleiten voor een zodanige invulling dat het
speelveld voor corporaties niet ongunstiger wordt dan voor marktpartijen.
Al met al vinden wij de novelle zodanig beperkend dat financiering van nieuwe nietdaeb activiteiten vrijwel onmogelijk wordt gemaakt.
pagina 6 / 13
5. Pilot Flexibel Huren
Wij zijn als Amsterdamse corporaties samen met de gemeente en ondersteund door uw
ministerie van BZK gestart met een pilot flexibel huren. Daarbij worden woningen die
in principe kunnen worden geliberaliseerd aangeboden met een (inkomensafhankelijke) korting waardoor een deel van deze woningen een huurprijs krijgt onder
de liberalisatiegrens. Het experiment bestaat eruit dat de huurprijs meegroeit (of -daalt)
met het inkomen. Daarbij kan de huur door de liberalisatiegrens heenschieten, zowel
naar boven als naar beneden. Op deze wijze kunnen lagere middeninkomens op een
passende huur instappen, maar gaan zij meer betalen naarmate het inkomen groeit.
Nu er een harde grens komt tussen daeb en niet-daeb lijkt deze - ook door de landelijke
politiek gewenste - richting nauwelijks meer begaanbaar. Wij pleiten ervoor dat het
mogelijk blijft dat dit experiment conform de afspraak de komende jaren kan worden
voortgezet. De pilot is wat ons betreft een voorbeeld van een aanpak waarbij (lagere)
middeninkomens worden voorzien van voor hen betaalbare huisvesting, waarmee het
scheefwonen wordt tegengegaan en de doorstroming wordt gestimuleerd.
Tot slot. Wij pleiten voor een ruime overgangsregeling als de nieuwe wetgeving in
werking treedt en wel in elk geval op de volgende punten:
A) Er is een ruime periode vereist om een juridische splitsing en/of administratieve
scheiding zorgvuldig tot stand te brengen.
B) Er is een overgangsregeling nodig voor projecten die al in uitvoering zijn of
waarvoor corporaties juridische verplichtingen zijn aangegaan dan wel posities hebben
ingenomen. Een geforceerde afbouw daarvan kan ertoe leiden dat uiteindelijk te lage
prijzen worden gerekend en dat maatschappelijk vermogen naar marktpartijen
wegvloeit. Ook de aanpak en programma’s voor de wijken komen daardoor in het
gedrang. Dat moet worden voorkomen.
C) In onze specifieke Amsterdamse context is het noodzakelijk dat wij bij scheiding of
splitsing in een daeb en niet-daeb segment nieuwe arrangementen overeenkomen met
de gemeente betreffende onder andere de erfpacht en dat zal tijd vergen.
Wij vragen uw uitdrukkelijke aandacht voor deze overgangsproblematiek.
Wij zijn te allen tijde bereid om onze zienswijze nader aan u toe te lichten.
Met hartelijke groet,
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Hans van Harten
directeur
pagina 7 / 13
BIJLAGE 1: Voorbeeld Eigen Haard/Kolenkitbuurt, waar geen
marktpartijen willen investeren in niet-daeb
Naam indiener
Eigen Haard
Naam Wijk > Buurt
Bos en Lommer, Kolenkitbuurt
Korte beschrijving wijk
(impressie)
De Kolenkitbuurt is een buurt in Amsterdam west net buiten de ring in Bos
en Lommer. De Kolenkitbuurt staat al jarenlang boven aan de lijst van
buurten in Amsterdam waar het slecht gaat. De buurt scoort laag op zowel
de sociale kenmerken van de bewoners als op de leefbaarheid. Er staan
alleen sociale huurwoningen.
Het is een gebied van 7,2 ha waar nu 361 woningen en 8
bedrijfsruimten van Eigen Haard, twee scholen, een speeltuingebouwtje
staan met speelvoorzieningen
en een Cruijffcourt. Het overige bezit in de wijk, met in totaal 1750
woningen, is in handen van Rochdale en Stadgenoot. De woningvoorraad
is functioneel verouderd en eenzijdig
van samenstelling; veelal kleine driekamerwoningen van 40-60 m² met een
sociale huurprijs.
Het doel van de vernieuwingsoperatie is om van de Kolenkitbuurt (weer)
een vitale en goed leefbare buurt te maken: een buurt van waarde voor nu
en in de toekomst. Dat doen we door vernieuwing van de woningvoorraad,
de bouw van goede nieuwe (brede)school en commerciële en
maatschappelijke voorzieningen.
Aantallen woningen in
wijk > buurt
Korte beschrijving
filosofie aanpak wijk >
buurt
Het plan draagt als motto: ‘stedelijkheid in de luwte’. Een dynamische wijk,
nabij het centrum, met toch een rustig en aantrekkelijk woongebied met alle
voorzieningen dichtbij ‘om de hoek’. Een strategie waardoor de
gentrification, nu zo kenmerkend voor de Bos en Lommer binnen de Ring,
de A10 oversteekt.
Dat resulteert in nieuwe bewoners van de Kolenkitbuurt; stedelijke gezinnen
en dynamische, vaak jonge mensen. Tegelijkertijd houden we rekening met
de terugkeer van huishoudens die er al woonden, veelal allochtone
gezinnen, in de sociale huurwoningen.
Er is in de compact stedelijke setting een geheel nieuw en gedifferentieerd
woningprogramma ontworpen veel grondgebonden woningen (eengezinsstadswoningen) naast appartementen: ‘ruimte voor het stedelijk gezin’. Niet
alleen de woningen, maar ook voorzieningen sluiten aan op de nieuwe
doelgroep. Daarom is de ontwikkeling van goede maatschappelijke
voorzieningen, waaronder een nieuwe (brede) basisschool en (buurt)
voorzieningen aan de Bos en Lommerweg, van groot belang. De basis van
zo’n goede wijk wordt gevormd door een goed stedenbouwkundig
programma en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Eigen
Haard draagt zorg voor de integrale uitvoering van al deze elementen.
pagina 8 / 13
Korte beschrijving
aanpak:
- Start (jaartal)
- Doorlooptijd
- Omvang aanpak
- Programma
vastgoed (inclusief
huurprijsklassen
en koop en mij.
vastgoed)
- Programma
aanvullend
(sociaal-ec.)
In het vernieuwingsplan voor de Kolenkitbuurt wordt daarom ingezet op een
ingrijpende aanpak van sloop en nieuwbouw met als doel een
gedifferentieerde woningvoorraad met ruime woningen. De buurt wordt in een
periode tussen 2010-2020 vernieuwd. Het eerste gebouw “The new Kit” is
opgeleverd. Thans is een blok van 113 sociale en vrije sector huurwoningen
in aanbouw. Het betreft een sloopprogramma van 361 woningen.
Het nieuwe woningprogramma gaat uit van de bouw van 480 woningen: 163
sociale huur- en 317 marktwoningen. Het gemeentelijke streefpercentage
aan sociale huur, vrije sector huur en vrije sector koop bedraagt
respectievelijk 30% -15% - 55%. Voor de vrije sector huurwoningen wordt
ingezet op woningen in het middensegment (huurprijs € 850,-). Voor het
koopprogramma zal de koopprijs tot ca. € 250.000,- VON zijn. In de plinten
van het programma is er maatschappelijk vastgoed en een school
geprogrammeerd. De school wordt in opdracht van de gemeente door Eigen
Haard ontwikkeld.
Het betreft een investering van in totaal € 105 mln. over een looptijd van 10
jaar.
Partners: andere
corporaties
(/gemeente?)
Het vernieuwingsplan is samen met de gemeente opgesteld. De mix van
sociale huur en marktwoningen is een punt waar lokale afspraken zijn tussen
woningcorporaties en de gemeente.
Partners:
marktpartijen
Geen. Het betreft een buurt waar beleggers en commerciële ontwikkelaars
nog niet in geïnteresseerd zijn.
Argumenten waarom
het gemengde project
noodzakelijk is
Het is een probleemwijk waar vernieuwing noodzakelijk en een gemengde
wijk wenselijk is. In lijn met de gemeentelijke 30/70 eis is er voor gekozen
koop en vrije sector huur woningen aan het programma toe te voegen.
Bijkomend voordeel van het gemengde programmering is dat het negatieve
resultaat in het project beperkter van omvang is.
Naast koopwoningen is het van belang om vrije sector huurwoningen in het
middensegment in het plan op te nemen. Dit, omdat de woningmarkt hierbij
gebaat is (beleggers investeren niet bij aanvang in dit soort gebieden) en om
te profiteren van de waardecreatie in de wijk na verloop van tijd door de
vernieuwing (lees: indirect rendement).
Argumenten waarom
het project onmogelijk
zou zijn indien de
Novelle van
toepassing verklaard
zou worden.
Indien de Novelle van toepassing verklaard wordt dan is de verwachting dat
het project niet doorgaat omdat het project financieel onhaalbaar wordt
geacht. Bij waardering op marktwaarde zal het verlies in de grondexploitatie
van dit project immers veel groter zijn. De toetsing door de financiële
toezichthouder en het WSW zal het werk van de corporaties beperken omdat
dergelijke projecten altijd een negatief resultaat zullen hebben. Dit negatieve
resultaat is onvermijdelijk omdat vastgoed wordt gesloopt, op marktwaarde
wordt ingebracht en vaak in een lagere dichtheid wordt teruggebouwd. Dit is
de reden waarom commerciële beleggers vrijwel nooit iets slopen. De
sloop/nieuwbouwopgave is vanuit volkshuisvestelijke (lees:
maatschappelijke) overwegingen echter gewenst.
Het negatieve resultaat heeft niets met de aanwezige niet-daeb in het project
te maken. Indien er gekozen was om alleen sociale huur terug te bouwen
dan zou het tot een veel hoger negatiever resultaat leiden.
pagina 9 / 13
Exit scenario
Kaartje, foto, artist
impression
De beperkende maatregelen voor de financiering zorgen er bovendien voor
dat Eigen Haard het niet volledig uit eigen middelen kan financieren. Banken
zijn niet bereid om een dergelijk project ongeborgd te financieren. Indien de
financiering van het project extern moet worden aangetrokken vormt dat een
probleem. Het betreft een buurt waar beleggers en commerciële
ontwikkelaars nog niet in geïnteresseerd zijn. Het beperken van de niet-daeb
activiteiten van corporaties zou tot gevolg hebben dat deze buurt niet op een
dergelijke wijze vernieuwd kan worden.
Dit plan is al in uitvoering. We kunnen daarom niet stoppen zonder directe
schadelijke gevolgen. Indien dit project stopgezet moet worden zal dit leiden
tot een verlies van vele mln. euro’s zonder dat een gewenst resultaat is
bereikt. De herhuisvesting is in volle gang en de veel voorbereidingskosten
zijn gemaakt.
pagina 10 / 13
BIJLAGE 2: Voorbeeld de Alliantie/Staalmanpleinbuurt, waar geen
marktpartijen willen investeren in niet-daeb
Naam indiener
De Alliantie
Naam Wijk > Buurt
Staalmanpleinbuurt, Amsterdam Nieuw West
Korte beschrijving wijk (impressie)
Dit was een eenzijdige (woon)wijk, zowel qua woningvoorraad (was 100%
sociale huur) als qua inkomensgroepen (overwegend lage inkomens) en met
weinig voorzieningen.
De stedelijke problematiek in de wijk was divers: o.a. hoge werkloosheid,
laag gemiddeld inkomen, lage CITO scores, hoge schooluitval, lage score op
leefbaarheid.
Was ca. 900 (sociale huur)woningen.
Aantallen woningen in wijk > buurt
Korte beschrijving filosofie aanpak
wijk > buurt
De aanpak van de Staalmanpleinbuurt is gericht op differentiatie van de wijk
naar woningvoorraad (naar een mix van sociale huur, middensegment huur
en (betaalbare) koop), naar functies (door toevoeging van diverse functies)
en naar inkomensgroepen (nadrukkelijk hebben de huidige bewoners een
terugkeergarantie gekregen en wil de Alliantie 'sociale stijgers' voor de wijk
behouden en ook nieuwe doelgroepen/ wat hogere inkomens aantrekken
door middensegment huur en koop te realiseren).
De mogelijkheden voor dit alles waren overigens gunstig omdat er een deel
extra gebouwd kon worden in de wijk (dus zonder dat daar sloop aan vooraf
hoefde te gaan).
Korte beschrijving aanpak:
- Start (jaartal)
- Doorlooptijd
- Omvang aanpak
- Programma vastgoed
(inclusief huurprijsklassen en
koop en mij. vastgoed)
- Programma aanvullend
(sociaal-ec.)
In totaal gaat de wijk vanaf 2008 in anderhalf decennium van ca. 900 sociale
huurwoningen naar ruim 800 sociale huurwoningen, ca. 50 middensegment
huurwoningen en ca. 300 koopwoningen; totaal richting 1.200
woningen. We gaan van 100% sociale huurwoningen naar uiteindelijk 60%
sociaal en zitten nu (bijna halverwege het proces) op 80% sociaal.
Naast woningen bevat het nieuwe programma o.a. een brede school,
kinderdagverblijf, moskee, zorggebouw, Coffee company, nieuw
(Staalman)park, parkeergarage.
De Alliantie heeft gedurende de vernieuwing een sociaal-economisch
programma. Momenteel biedt de Alliantie o.a. stageplekken en een
programma voor talentontwikkeling in de buurt en betrekt bewoners bij de
buurt (middels een klussen/meiden/vrouwen team).
Ook het stadsdeel heeft een sociaal-economisch programma voor de buurt
(i.s.m. de Alliantie, de moskee, buurtondernemers en bewoners).
Partners: andere corporaties
(/gemeente?)
De Alliantie is de enige investerende partij in deze wijk.
De Alliantie heeft de overtuiging dat de wijkaanpak het beste werkt als een
wijk overwegend in handen van één corporatie is, die proces en programma
dus zoveel mogelijk zelfstandig kan sturen. (of anders in elk geval
grotendeels in handen van enkele corporaties)
De Alliantie heeft in het verleden ook bezit met collega-corporaties
herverkaveld, zodat elke corporatie een wijk had waar men 'het verschil kon
maken'. Zo ook hier.
pagina 11 / 13
Uiteraard geschiedt een en ander wel in nauw overleg met het stadsdeel,
Nieuw West. De plannen zijn in de stadsdeelraad goedgekeurd.
En met de bewoners. Begin 2009 hebben de bewoners (met een opkomst
van ruim 94%) in ruime meerderheid (met ca. 73%) voor het voorgelegde
stedenbouwkundig en sociaal plan gestemd. De bewoners hebben de
garantie gekregen dat zij kunnen blijven/terugkeren in de wijk.
(Daartoe bevat de wijk bij oplevering van het programma eerst 70% sociale
huur en op langere termijn, na verkoop, 60%.)
Partners: marktpartijen
Marktpartijen zijn niet als investeerders in de wijk aanwezig (wel als huurders
van BOG en in het zorggebouw).
Beschrijving grootste probleem
rond realiseren (gemengd) project
Wat is nodig voor positief perspectief en een betere wijk voor bewoners? De
Alliantie is ervan overtuigd, dat een wijk alleen in een opwaartse beweging
gebracht kan worden, als er een lange termijn totaalplan voor de hele wijk is,
waar partijen in geloven. In de beginfase zal je als corporatie ook relatief wat
meer investeren/ aan opbrengsten laten liggen, om de wijk in een opwaartse
beweging te krijgen en later (bij waardestijging in de wijk) te kunnen
'oogsten'. In de beginfase moet je bijvoorbeeld de eerste
middensegmenthuurders en -kopers over de streep trekken (met
bijvoorbeeld extra kwaliteit of aantrekkelijke prijzen), anders nemen zij de
stap niet om in zo’n (aandachts)wijk te huren/kopen. Hogere/middeninkomensgroepen bieden vaak meer draagvlak voor voorzieningen zoals een
restaurant, winkel of coffee corner. In een sociaal -economisch zwakke wijk
zal hier onvoldoende draagvlak voor zijn. Op een gegeven moment heeft de
wijk een substantieel deel van deze (middensegment) huurders en kopers
nodig, om de gewenste opwaartse beweging verder (wat zelfstandiger) door
te maken.
Wij denken dat de ambitie en aanpak voor de wijk als geheel onder druk zou
komen te staan als de aanpak van de wijk onder de novelle zou zijn
gevallen. Zo ook het proces en het programma.
(Participatie)processen met bewoners worden (ook) ingewikkelder, omdat de
overeenstemming met gemeente, consultatie van marktpartijen,
toestemming van WSW al vereist zijn voordat een plan een plan kan zijn, dat
ook aan bewoners kan worden voorgelegd. Terwijl bewoners de eerste partij
zijn met wie een corporatie idealiter zou overleggen (en 70% instemming is
vereist).
Onder het ‘niet-DEAB’ zouden onder de novelle onder andere de
middensegment woningen vallen. Bij aanvang waren er evenwel alleen
sociale huurwoningen. Gebouwen/blokken met sociale huurwoningen
zouden aan marktpartijen moeten worden aangeboden, waarbij er strijd zou
ontstaan over de prijs waartegen de marktpartij (de grondpositie en)
de woningen overneemt. Een marktpartij zal ook niet snel in eenzijdige
wijken stappen, die niet hoog op de sociaal-economische ladder staan, met
in aanvang lager rendement en een onzekere waardevermeerdering. Of in
elk geval slechts geïnteresseerd zijn in de 'gouden randjes'. Wanneer er nu
(zonder novelle) voorzien zou kunnen worden in enige spreiding van
middensegment huurwoningen over een wijk, zal een marktpartij deze
waarschijnlijk geconcentreerd (en op de beste plek) willen zien. Nieuwbouw
zal dan in aparte blokken plaatsvinden, zodat de marktpartij een apart
middensegment blok kan afnemen.
Ook zal een marktpartij pas relatief laat in willen stappen, omdat de wijk dan
pagina 12 / 13
(dankzij de voorinvesteringen van de corporatie) de opwaartse beweging
heeft ingezet/ dit al merkbaar is in de wijk. En als de meeste
bouwactiviteiten/herinrichting openbare ruimte al grotendeels gerealiseerd
zijn.
Het risico nemen in de beginfase zal dus voor rekening van de corporatie
komen en het ‘oogsten’ aan het eind voor de marktpartij. (Dit zal ook in alle
fasen discussie over overnameprijzen geven, zoals eerder gezegd.)
Concreet voorbeeld tenslotte:
e
In de 3 (laatste) fase van de wijkaanpak is renovatie voorzien van een
viertal flats, de Staalmanflats. 3 hebben nu bestemming sociale huur, 1
middensegment huur.
- dat middensegment blok zou nu te koop moeten worden aangeboden aan
een marktpartij. Dit gaat vertraging opleveren. Ook de aanbesteding van de
renovatie van de 4 flats zal anders verlopen (en valt mogelijk een deel van
het aanbestedingsvoordeel op 4 flats weg)
- de bestemming van het blok (na renovatie) voor middensegment huur is
mogelijk omdat huidige bewoners (sociale doelgroep) elders in wijk worden
geherhuisvest.
Straks kan de corporatie dus herhuisvesten ten gunste van een commercieel
project van een marktpartij. Of gaat deze marktpartij het overnemen met
sociale huurders? Wat betekent dat voor de prijs voor het over te nemen
bezit? (weer waarderingsdiscussie)
Dit zijn zaken waarvoor het ons inziens handig is dat de regie op de
toekomst van het vastgoed in de wijk in handen van één (soort) partij is. En
dan hebben we het maatschappelijk vastgoed nog onbesproken gelaten..
Beschrijving oplossing voor
(grootste) probleem
Kaartje, foto, artist impression?
In herstructureringsgebieden het te koop aanbieden/ verkopen van (te
ontwikkelen) middensegment woningen door corporaties aan marktpartijen
niet verplicht stellen. (Dat betekent overigens niet dat het niet op enig
moment verkocht kan worden.) Daarmee kan de stedelijke vernieuwing van
de wijk onder regie van de corporatie(s) doorgang vinden.
pagina 13 / 13

Download Report