Download pdf

Datum
3 maart 2014
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
De heer drs. S.A. Blok, Minister voor Wonen en Rijksdienst
MKW platform binnen Aedes
Postbus 20011
Koningin Julianaplein 10
2500 EA DEN HAAG
2595 AA Den Haag
088 233 37 00
[email protected]
www.mkw-platform.nl
Betreft Consultatie Wijziging Woningwet:
Kleine corporaties bepleiten het oprekken van de investeringsgrens
van kleine corporaties of het toestaan van een zeker percentage nietDAEB.
Geachte heer Blok,
Afgelopen maanden is door Aedes en uw Ministerie hard gewerkt om de afspraken uit het
Woonakkoord van augustus 2013 in wetgeving te vertalen. De gesprekken heeft Aedes helaas moeten
afbreken, omdat de vertaling niet bleek aan te sluiten bij de eerder gemaakte afspraken. Uw Ministerie
publiceerde kort daarna, op 11 februari 2014, de concept Novelle ter consultatie.
Helaas is gebleken dat bij de vertaling naar werkbare wetgeving uw Ministerie de zaken zo
wil inrichten dat het wellicht wel mag maar in de praktijk niet kan functioneren. Dit als gevolg
van de onmogelijkheid om een noodzakelijk gedeelte intern te kunnen financieren, hetgeen bovenop
het al geldend “slot” komt van eerst de gemeente, vervolgens de toets van de markt, gevolgd door de
toets door het WSW en tenslotte het Woonakkoord.
Het Platform voor Midden en Kleine Woningcorporaties (MKW) binnen Aedes wil dan ook
nadrukkelijk haar zorgen kenbaar maken over uw voornemens voor aanpassing van het
wetsvoorstel Herziening Woningwet.
Voor ons als kleine en middelgrote woningcorporaties (tot ca. 5.000 woningen) is het
cruciaal dat we mogelijkheden houden om niet-DAEB investeringen te doen om aan onze
statutaire doelstelling, -“zorgen voor goed wonen voor mensen die daar zelf niet in kunnen
voorzien” te kunnen blijven voldoen.
Met niet-DAEB bedoelen we vrije sectorhuur (tot ca. 850€/maand), sociale koopwoningen en
maatschappelijk vastgoed. Zoals uw Ministerie het in de Novelle beschrijft is dat echt niet mogelijk.
Verder genereert de Novelle veel bureaucratie wat voor ons als kleine organisaties bedrijfskosten
opdrijvend werkt.
2
Hieronder licht ik graag een aantal zaken op hoofdlijn toe.
1) Maatschappelijk onroerend goed (“commercieel”) juist in belang van de samenleving in
de dorpen.
Maatschappelijk vastgoed beheren en realiseren blijft gelukkig binnen het werkveld van de corporaties
vallen. De afgelopen jaren hebben veel corporaties allerlei maatschappelijk vastgoed succesvol
gerealiseerd en zo een waardevolle bijdrage geleverd aan de leefbaarheid van dorpen. Zo ook het
zelfstandig wonen van mensen met een (beperkte) zorgbehoefte mede mogelijk gemaakt door het
realiseren van zorgsteunpunten, waarin thuiszorg, huisarts(en), apotheek e.a. een plek hebben.
Maar ook hiervoor gelden op basis van de concept Novelle weer allerlei extra voorwaarden. Zoals
beschreven in de concept Novelle mag dit enkel als het deel uitmaakt van een sociale huur (DAEB)complex en geen commerciële partijen te vinden zijn enz. Een los zorgsteunpunt kan niet meer en als
het in een andere vorm misschien wel kan is de bureaucratie erg groot.
2) Doorstroming: middeninkomens hebben geen alternatief en beleggers bieden het niet
(zeker niet in de meer dorpse regio’s).
Als middelgrote en kleine corporaties realiseren we veel kleine woningbouwplannen in kleine kernen.
Hierbij richten we ons niet alleen op sec de lage inkomensgroep, maar ook op de groep met een
inkomen tot ca. € 43.000,- inkomen, ook om doorstroming van ouderen uit sociale huurwoningen te
bevorderen.
Gemengde wooncomplexen dus (DAEB en niet-DAEB). Het financieren van dit soort woongebouwen
wordt onmogelijk door de nieuwe regelgeving: een deel mag met staatsteun gefinancierd worden maar
voor het een ander deel van het gebouw is dat gezien de beperkte interne financieringsregels niet
mogelijk. Het noodzakelijke gedeeltelijke interne financiering in aanvulling op een commerciële
financiering is op basis van de Novelle praktisch onmogelijk. Voor veel kleine plattelandscorporaties
wordt dit soort projecten erg ingewikkeld of onmogelijk, terwijl de behoefte van klanten er weldegelijk
is en er vaak geen betaalbaar alternatief voor handen is. Duurdere huur realiseren en sluitend
exploiteren (acceptabel rendement) kan alleen maar door na een aantal jaren, uit te ponden en zo
voldoende rendement te maken om dure huurwoningen gefinancierd te krijgen.
Dat kan, gelet op de grote behoefte aan o.a. goede nultredenwoningen waar zorg aan huis geleverd
kan worden niet de corporatiedoelstelling zijn. Commerciële partijen laten deze projecten liggen.
Immers uitzicht op het uitponden van de woningen in kleine kernen is zeer minimaal en zeker in
krimpgebieden en het rendement op woningen voor de middeninkomensgroep is te laag. Hierdoor
komt de groep met een middeninkomen in de kou te staan en stokt de doorstroming. Voor het
vaststellen of we dat gemengde woningcomplexje mogen bouwen is dan ook nog een grote
bureaucratische procedure bedacht nog afgezien van de (commerciële) on-financierbaarheid.
3) Vergrijzing en goede nultredenwoningen in gemixte complexen (dus ook voor
middeninkomen)
De meeste middelgrote en kleine corporaties werken op het platteland. Als er in de dorpen gebouwd
kan worden is dat vaak in kleine dorpsuitleg. Kleinere projecten van een 20-tal woningen die wij als
corporaties doen bestaan dan vaak uit rijtjeswoningen waarvan de kopwoningen iets groter zijn en
meer tuin hebben. De tussenwoningen zijn sociale huur en de vier kopwoningen in de duurdere huur
3
(niet-DAEB) of in de sociale koop (met de winst wordt dan de onrendabele top van de sociale
huurwoningen beperkt). Ook realiseren we kleinere projecten in datzelfde dorp waar bij een
bedrijfssanering plaatsvindt. We maken dan een klein appartementsgebouw met sociale huur en de
enkele grotere hoek appartementen in de VS-huur.
Voor dit soort kleinere projecten, wat ons dagelijks werk is, gaan we volgens de Novelle vele
bureaucratische stappen, voor zover het financiering technisch mogelijk is, maken terwijl wij met deze
projectjes beogen te zorgen voor doorstroming en voor huisvesting van mensen met een inkomen die
niet in hun eigen woonbehoefte te kunnen voorzien.
Maak dit soort kleinere projecten daarom mogelijk door eenvoudigweg een maximaal percentage nietDAEB van bijvoorbeeld 20% binnen hetzelfde project voor MKW-corporaties te benoemen zonder
eindeloze bureaucratie.
4) Regio: maatwerk kleine corporaties noodzaak
De voorgestane administratieve of zelfs juridische scheiding brengt voor kleine corporaties onnodige
bureaucratische regels en bij behorende kosten met zich mee. Bovendien dwingt het onze organisaties
de keuze te maken om extra kennis in te kopen versus te stoppen met allerlei activiteiten (zoals
duurdere huur, sociale koop in zorgcomplexen of zorgsteunpunten waar ook de huisarts of apotheek in
zit) die van uit hun maatschappelijke rol op zouden kunnen pakken. Noodzakelijke voorzieningen voor
de kleine kernen.
Bovenstaande zaken maken duidelijk dat het inzetten van corporatievermogen, zoals bijvoorbeeld de
opbrengst uit de verkoop van bestaand bezit, noodzakelijk blijft om zowel maatschappelijk vastgoed
als duurdere huurwoningen te kunnen realiseren en blijvend beheren.
In de Novelle wordt een regeling getroffen voor kleine ondernemingen. Voor deze corporaties is een
administratieve of juridische scheiding niet noodzakelijk mits het niet-DAEB gedeelte niet meer dan 5%
bedraagt. Deze grens wordt in de Novelle beschreven op 1.000 verhuurbare eenheden.
Wij vinden het absoluut onlogisch en missen ook elke onderbouwing voor het feit dat er afgeweken
wordt van de Mededingingswet, welke voor diverse vergelijkbare zaken wettelijk van toepassing is.
Deze wet bepaalt een omzetgrens van € 40.000.000,Wij pleiten er daarmee voor dat ook voor deze wettelijke regelgeving de grens van de
Mededingingswet wordt gehanteerd. Mocht om moverende redenen afgeweken moeten worden van
deze wet, dan stellen wij dat de ondergrens van 1.000 woningen, gelet op de administratieve
lastendruk, minimaal op 4.000 (gemiddelde omzet € 25.000.000,=) woningen gesteld zou moeten
worden.
5) Midden inkomens in een onmogelijke positie. Segregatie en het op slot zetten van de
woningmarkt mogelijk gevolg.
Laat ik als voorbeeld geven de situatie van Woonstichting De Kernen waarvan ik, naast het
voorzitterschap van het MKW, bestuurder van ben.
Woonstichting De Kernen verhuurde voor 1 januari 2011 ca. 25 a 30% aan klanten met een inkomen
boven de €33.000,- (ca. 2 x minimum loon). Op dit moment ligt dat bij nieuwe verhuringen op ca. 8%,
dat is binnen de grens van de toegestane 10%. Een deel kan dus bij ons niet meer terecht maar is niet
in staat te kopen. VS-huur hebben wij zeer beperkt en kunnen wij als het aan uw Ministerie ligt niet of
nauwelijks meer bouwen.
Op de particuliere huurmarkt (niet of nauwelijks aanwezig in de zes gemeente waar De Kernen actief
is) zijn geen mogelijkheden voor hen. De goedkope koopsector is zeer beperkt (zie Open deuren,
4
dichte deuren van o.a. de VROM raad, pag. 88 en 89). Deze groep kan niet meer verhuizen binnen de
sociale huursector, duurdere huur (€ 700,- tot ca. € 900,-) is niet of nauwelijks beschikbaar (als
corporaties deze woningen niet aanbieden) en een koopwoning kan men niet financieren. Bij stijging
van het gezinsinkomen moet men buiten de regio gaan wonen als daar al mogelijkheden zijn
(segregatie) of blijven zitten waar met zit (woningmarkt nog verder op slot)
Beleggers in de vrije sectorhuur zijn op het platteland niet of nauwelijks te vinden! Corporaties
verkopen nu al bestaande huurwoningen om deze doelgroep, lage midden inkomens, te kunnen
helpen, terwijl het marktaandeel huurwoningen al erg beperkt is (ca. 25%).
6) Verschillende MKW-corporaties werken in meerdere woningmarktgebieden
Een inperking van het werkgebied tot een regio is in handen gelegd van gemeenten, als die niets
vinden in de zin van beperking kan toch uw Ministerie bij AMvB daar beperkingen opleggen. Dit laatste
is vaak onnodig en ongewenst. Als je als kleinere woningcorporatie met een paar duizend woningen in
twee aansluitende woningmarkt regio’s werkt en je door deze regel beperkt wordt in je
volkshuisvestelijke rol tot een deel van je werkgebied, rest niet veel anders dan af te stoten (of
uitsluiten beheren). Het verkleinen van het woningbezit brengt je dan serieus in de problemen. Voor
verschillende MKW-corporaties die werken in meerder regio’s is het ook een spreiding van risico’s,
zeker als in een deel van het werkgebied sprake is van (potentiele) bevolkingskrimp. Wij
onderschrijven het standpunt dat lokale binding van groot belang is.
Tot slot
‘Wat nodig is, moet ook kunnen’ en niet alleen op papier, maar ook in de praktijk. Niet-DAEB
activiteiten zijn echter niet haalbaar onder de hele rits voorwaarden die uw Ministerie er aan wil
stellen, maar ook vooral door de onmogelijkheden die de Novelle beschrijft voor wat betreft de interne
financiering. Een zeer teleurstellende maar op dit moment onontkoombare conclusie.
Voor ons als kleine en middelgrote woningcorporaties (tot ca. 5000 woningen) is het cruciaal dat we
mogelijkheden houden om niet-DAEB investeringen te doen om aan onze statutaire doelstelling, “zorgen voor goed wonen voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien” te kunnen blijven
voldoen.
Met vriendelijke groet,
Marinus Kempe,
Voorzitter Platform Midden en Kleine Woningcorporaties
Een afschrift van deze brief is toegezonden aan:
-
De heer E. van Kempen, directeur Woningmarkt, ministerie BZK
-
de leden van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
-
de leden van de Eerste Kamer der Staten-Generaal

Download Report