een brief aan de Tweede Kamer

Limburg: Novelle leidt tot tekort aan duurdere huurwoningen.
De Provincie Limburg wil dat de Novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen
wordt aangepast.
Limburg heeft te maken met een paradoxale situatie op de woningmarkt. Terwijl er in
delen van de provincie al een kwantitatief overschot aan woningen is, is er toch een
aanvullende impuls in de nieuwbouw nodig. Er moet scherper dan in een groeisituatie
bekeken worden welke segmenten op de woningmarkt gebouwd moeten worden en
welke segmenten om afbouw vragen. Uit recent onderzoek blijkt dat het woningaanbod
onvoldoende voorziet in de vraag naar het duurdere huursegment.
Voor de Limburgse woningmarkt is het van groot belang dat corporaties de
mogelijkheid houden om in de duurdere huursector woningen te bouwen onder
dezelfde condities als commerciële partijen. Commerciële partijen trekken zich
terug uit de nieuwbouw huursector in Limburg. Als de Novelle het voor corporaties
praktisch onmogelijk maakt om woningen in deze sector te bouwen, ontstaat er in
Limburg een groeiend tekort ontstaan aan woningen voor de middeninkomens, die niet
in de sociale huursector en ook niet in de koopsector terecht kunnen.
De Novelle
De onlangs verschenen Novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen heeft als
oogmerk om de activiteiten van corporaties te beperken tot Diensten van Algemeen
Economisch Belang (DAEB). De Novelle legt sterke beperkingen op aan de activiteiten
van corporaties in de niet-DAEB sfeer, dat wil zeggen in de nieuwbouw en exploitatie
van huurwoningen met een huur boven de € 700,- per maand, en in maatschappelijke
commerciële activiteiten. Zo moet er bewezen worden dat andere – commerciële partijen niet bereid zijn om aanbod in deze sfeer te realiseren en verder is instemming
nodig van gemeenten, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) , minister, enz. De
wet leidt tot stagnatie of in het ernstigste geval tot uitblijven van nieuwe investeringen
door corporaties in huurwoningen boven € 700,- per maand.
De vraag naar duurdere huurwoningen in Limburg
De Provincie Limburg heeft het aanbod van en de vraag naar duurdere woningen (woningen
met een huur boven € 700,- p.m.) laten onderzoeken door ABF-Research. De resultaten zijn
neergelegd in het rapport: ‘Het middeldure huursegment in Limburg’, maart 2014.
Zie www.limburg.nl/novelle.
Het rapport onderscheidt drie ‘nieuwe’ groepen met een vraag naar (middel)dure
huurwoningen:
1. Starters op de arbeidsmarkt, zeker tweeverdieners, hebben vaak een te hoog inkomen om
toegang te krijgen tot de sociale huursector. Aan de andere kant is een koopwoning voor hen
vaak niet haalbaar vanwege beperkte mogelijkheid c.q. aantrekkelijkheid van een hypothecaire
lening in verband met tijdelijke aanstellingen en de beperkte aftrekbaarheid. Bovendien biedt
een huurwoning meer mogelijkheden om van baan te veranderen.
2. 65+-ers: (middel)dure huurwoningen zijn ook in trek bij de groeiende groep 65+ers, van wie
de eigen woning niet langer voldoet (niet levensloopbestendig is te maken).
3. Kenniswerkers, die tijdelijk in Limburg actief zijn, en niet gebonden willen zijn aan een
eigen woning.
ABF research concludeert dat het Limburgse nieuwbouwprogramma voor 23 tot 32% uit
huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 700, - p.m.) moet bestaan.
Commerciële partijen (beleggers/beheerders) zijn niet geïnteresseerd in nieuwbouw van
huurwoningen in Limburg.
De minister gaat er van uit, dat commerciële partijen zullen gaan investeren in de
nieuwbouw van duurdere huurwoningen. Het onderzoeksbureau Capital Value heeft een
enquête gehouden onder institutionele beleggers, particuliere beleggers en buitenlandse
investeerders, en concludeert dat deze partijen samen 3 miljard euro willen investeren in de
huursector in Nederland. Los van de vraag hoe hard dit cijfer is, uit het onderzoek blijkt dat
commerciële partijen vooral geïnteresseerd zijn in het verwerven van bestaande huurwoningen
boven € 700,- per maand. Goedkopere huurwoningen zijn voor hen niet interessant vanwege
de verhuurderheffing. Verwerving van bestaande corporatiewoningen door beleggers leidt niet
tot verandering van het woningaanbod, alleen tot versnelde verhoging van de huurprijzen.
De interesse van beleggers in de bestaande voorraad (dus aankoop van corporatiebezit
boven of net onder € 700,-) is gebaseerd op de mogelijkheid om de huuropbrengst via
inkomensgerelateerde huurverhogingen en na mutatie versneld te verhogen.
Naast de huuropbrengst (het directe rendement) is voor beleggers van belang het indirecte
rendement, dus de waardeontwikkeling van het vastgoed. Dit leidt tot grote terughoudendheid
bij het investeren in krimpgebieden. Voor zover beleggers nog willen investeren in nieuwbouw
geldt dit alleen voor de kansrijke gebieden (zoals Randstad en de Brabantse stedenrij).
De investeringsstrategie van Vesteda, nu nog de grootste commerciële beheerder in Limburg: 70% in
primairy regions, 30% in secondary regions en 0 % in other regions.
De investeringsbereid van commerciële partijen is niet gericht op de nieuwbouw
van huurwoningen in krimp- en anticipeergebieden. Al helemaal niet in complexe
herstructureringsprojecten, die in Limburg steeds meer aan de orde zullen zijn. Uit het aantal
in de afgelopen jaren afgegeven vergunningen blijkt dat dit aantal sterk is afgenomen (in 2013
nog slechts 210 vergunningen, waarvan een – onbekend - deel boven DAEB).
Voorbeeld:
Het project Heugemerhof in Maastricht van woningcorporatie Maasvallei, in aanbouw, met 12
sociale huurappartementen, en 6 vrije sector huurappartementen (€ 800,- per maand). Verder
bevat het project 22 eenheden begeleid wonen voor mensen met een beperking. Dit soort
gemengde projecten hoort na inwerkingtreding van de Novelle tot het verleden!
Ook herstructureringsprojecten, waarbij meerdere deelprojecten in het kader van een
buurtaanpak in onderlinge samenhang worden ontwikkeld, en waarbij in het kader van
een gewenste mix van lage en hogere inkomens een aantal duurdere huurwoningen
geprogrammeerd wordt, zullen grote hinder ondervinden van de nieuwe regelgeving.
Wat doet de provincie?
De Provincie Limburg ontwikkelt een breed scala van financiële arrangementen, gericht op
het op gang helpen van de woningmarkt. Als initiatiefnemers voor de bouw van duurdere
huurwoningen problemen ondervinden met het aantrekken van het benodigde kapitaal, zal
de provincie bezien of ze kan helpen via borgstellingen, leningen en/of subsidies vanuit haar
recent ingestelde Transitiefonds. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen corporaties
en commerciële partijen.
Wat vragen we aan het Rijk?
Pas de Novelle aan zodat de corporaties de mogelijkheid behouden om duurdere
huurwoningen te realiseren onder gelijke condities en in vrije concurrentie met commerciële
partijen. Dit betekent enerzijds onder marktconforme condities (met in acht neming van de
staatssteunregels), maar anderzijds ook dat er wordt afgezien van de voorrangsregeling voor
commerciële partijen. Deze voorrangsregeling zal leiden tot vertraging of tot afstel van voor de
Limburgse woningmarkt noodzakelijke investeringen in de bouw van duurdere huurwoningen,
Contactpersonen Provincie Limburg
Erik Koppe, gedeputeerde Volkshuisvesting
Carlos Gielen, adviseur Public Affairs
[email protected]@prvlimburg.nl
043 - 389 73 41 06 - 21 83 60 13
Wim Sniedt, strategisch ontwikkelaar Wonen
[email protected]
043 - 389 73 71
14-1263 mei 2014

Download Report