Memo Onderwerp: Van: Aan: Datum: Gespreksnotitie rondetafelgesprek 4 september over Novelle Herzieningswet Huurdersvereniging Amsterdam Tweede Kamercommissie Wonen en rijksdienst 25 augustus 2014 Inleiding De HA vindt het belangrijk dat corporaties zich weer op hun kerntaak gaan richten: het verhuren, beheren, en (ver)bouwen van sociale huurwoningen en samen met de gemeente de zorg dragen voor leefbare wijken. We zijn tevreden met een verscherpt toezicht en transparante regels over de financiering van corporaties. We hebben echter vele opmerkingen over de manier waarop dit in de conceptwet wordt voorgesteld. Ook zijn we kritisch over het belang dat wordt toegekend aan de marktpartijen die tot in de details worden bediend. Opvallend afwezig of soms zelfs ondergeschikt is de rol van de huurder. De intenties van de minister zijn helder: verkleinen van de corporatiesector, deze aan banden leggen en de kansen van de marktpartijen vergroten. Veel te weinig naar onze zin wordt er gesproken over het belang van beschikbare én betaalbare huurwoningen van goede kwaliteit. Het recht van bewoners op passende huisvesting en dus een kernvoorraad van sociale huurwoningen van voldoende omvang. Daeb/ Niet Daeb De focus van corporaties herijken op hun maatschappelijke taak is prima, maar hen verplichten om alle geliberaliseerde huurwoningen over te hevelen naar een commerciële tak draagt niet bij aan de oplossing van de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt. Dit geldt helemaal voor de mogelijkheid om ook te liberaliseren woningen naar de commerciële tak over te brengen. Deze worden dan zeker geliberaliseerd en komen nooit meer terug naar de sociale voorraad. In Amsterdam is een grote hoeveelheid woningen tussen 40 en 80 m2. Vooral deze woningen stijgen in het nieuwe WWS in huur. Er kan totaal binnen de ring 29% van de sociale huurwoningen worden geliberaliseerd, buiten de ring is dat 22% (rapport Rigo). Hier bovenop komt een stevig verkoopprogramma van sociale huurwoningen. De opbrengst van deze verkoop mag nota bene bij een administratieve scheiding deels worden overgeheveld naar de niet Daeb-tak om deze financieel gezond te maken. Zo betalen sociale huurders mee aan de commerciële tak. Gelijktijdig is er een prikkel om te liberaliseren woningen over te hevelen, want dan hoeft geen verhuurdersheffing meer te worden betaald. De kosten van de heffing lopen onevenredig op voor de sociale tak, want deze moet nu de bulk van de verhuurdersheffing gaan opbrengen, maar is niet meer zeker van een bijdrage uit de commerciële tak. Wij vrezen dat het effect van al deze maatregelen op de sociale woningvoorraad in Amsterdam desastreus is. Er is al een ernstig tekort en de inschrijfduur voor een sociale huurwoning is opgelopen naar meer dan 8 jaar voor starters. Onze vrees is dat deze scheiding in de overspannen woningmarkt van Amsterdam tot nog meer tekort aan sociale huurwoningen gaat leiden. Betaalbaarheid In hoge marktdrukgebieden moet de wet een bredere doelgroep definiëren om bescherming te bieden aan hen die dat nodig hebben. Daarvoor zijn twee stappen nodig. Ten eerste, het verhogen van het percentage dat mag worden toegewezen aan inkomens tot ruim € 38.000 en het serieus onderzoeken of inkomens tot € 43.000 ook toegang kunnen krijgen tot de sociale voorraad (motie Monasch). In Amsterdam zijn door de hoge marktdruk geliberaliseerde huurwoningen onder € 850 nauwelijks te vinden. Pagina 1 van 2 F:\1.WT A Huurdersvereniging Amsterdam\Projecten\Huurdersvereniging Amsterdam\Projecten HA\Novelle Blok\Inbreng HA op Novelle Blok-def.doc Ten tweede, niet het bevriezen, maar het optrekken van de liberalisatiegrens tot ongeveer € 850. Ook met een inkomen van € 43.000 ben je dan nog 38% van het netto inkomen kwijt aan alleen de huur. Door het WWS tot dit bedrag te laten doorlopen kan een voorraad woningen tot stand komen die voor deze groep in de stad noodzakelijk is. Door regulering tot dit bedrag ontstaat eveneens huurprijsbescherming voor deze groep. Positie huurders Huurders(organisaties) moeten ook wettelijk betrokken worden bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie of het meerjarenplan. Het directe belang van huurders moet worden vertaald in een steviger positie bij de onderhandelingen. De Huurdersvereniging Amsterdam praat al twaalf jaar mee over de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. Helaas nog niet op alle onderdelen en zonder wettelijke positie. De keuzes die hierbij gemaakt worden raken huurders vaak direct en het zou volstrekt logisch zijn hun organisaties hierbij het instemmingsrecht toe te kennen. Dat zou sterk kunnen bijdragen aan de grip van de huurders op keuzes over de voorraad en de betaalbaarheid daarvan. Ook op de keuzes die uit de Herzieningswet voortkomen. Ook de positie van de huurders bij corporaties moet gelijkwaardiger worden. De huurders zijn immers de belangrijkste stakeholders. Door bij grote beleidsbesluiten aan huurders instemmingsrecht te verlenen zal de verhuurder daadwerkelijk moeten onderhandelen over een resultaat en de huurders serieus moeten nemen. De Huurdersvereniging Amsterdam signaleert de zorgwekkende tendens dat huurdersorganisaties en hun actieve leden het bijltje er bij neer leggen, omdat zij gefrustreerd raken over het gebrek aan werkelijke participatie en overleg. De positie van huurders verdient een aanzienlijke versterking om dit tij te keren en huurdersorganisaties een steviger positie in het overleg te geven. Dat hoort bij de keuze hoe we het maatschappelijk kapitaal van de corporaties weer ten dienste stellen van de huurders. Bij fusies of verbindingen moeten huurders het recht krijgen hun zienswijze aan de minister aan te bieden. Deze visie moet dan worden meegewogen in het oordeel van de minister. Dit geldt ook voor het instellen van het initiatiefrecht voor huurders waarvoor door de Woonbond al jaren wordt gepleit. Voor de leefbaarheid in wijken en de betrokkenheid bij het wonen is het stimuleren van participatie door de corporatie van groot belang. Het vastleggen van de inzet van de corporatie op dit terrein is belangrijk voor de HA. Toezicht Bij onenigheid tussen gemeente en corporaties wordt het oordeel van de minister gevraagd. De HA wil graag concretere criteria zien waarop de minister dan beoordeelt. We zien ook graag dat de minister zijn bevoegdheid delegeert naar een werkelijk autonome autoriteit, die eerst een onafhankelijk oordeel geeft. De financiële toets kan dan bij de minister liggen, zodat deze niet bij ieder voorval naar de Kamer wordt geroepen en de beoordeling minder politiek afhankelijk wordt. Leefbaarheid De HA is tevreden met meer regels over leefbaarheid, maar vindt wel dat de uitleg in de AMvB te strikt is geformuleerd, waardoor er te weinig ruimte is om aan de leefbaarheid te werken. Voor maatschappelijk vastgoed willen wij de mogelijkheid open houden dat er ook in scholen, kinderopvang, sportclubs, kunst en cultuur in de wijk geïnvesteerd wordt. Deze investering moet gekoppeld zijn aan de wijk waar de corporatie bezit heeft en instemming hebben van de gemeente en huurdersorganisatie en de financiële continuïteit niet bedreigen. Uitvoerbaarheid Tot slot vindt de Huurdersvereniging Amsterdam dat er heel veel verschillende wetten en regelingen vlak na elkaar worden door gevoerd. Kan de sector dat allemaal te gelijk aan en welke maatregelen heeft de minister achter de hand als blijkt dat de uitvoering stagneert? Wij kunnen ons niet voorstellen dat de corporaties al deze hervormingen op korte termijn kunnen uitvoeren. De wetgever moet de uitvoerbaarheid van deze wet nader onderzoeken. Pagina 2 van 2 F:\1.WT A Huurdersvereniging Amsterdam\Projecten\Huurdersvereniging Amsterdam\Projecten HA\Novelle Blok\Inbreng HA op Novelle Blok-def.doc