Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
Algemene Bepalingen
1 Artikel 1230 Huurbeding Het huurbeding
blijft voorwerp van aanhoudende zorg. Ik
wees in Katern nr. 31 op HR 3 februari 1989,
RvdW 1989, 62 (Piroutte BV Broekmeulen),
waarin de Hoge Raad het beroep op het
huurbeding beperkte tot de koper, die zelf op
de veiling ex 1223 lid 2 BW heeft gekocht. Het
arrest verscheen inmiddels in de NJ 1990, 249
m.n. WMK. Over het arrest is inmiddels nogal
wat
geschreven.
Zie
hieronder
het
literatuuroverzicht.
Nadien verscheen HR 2 juni 1989, NJ 1990,
253 m.n. WMK (Christenhusz-Brunsveld).
Daarin staat centraal de vraag in welke staat
het pand door de eigenaar aan de veilingkoper
dient te worden opgeleverd. Wat betekent in
dat verband de in veilingvoorwaarden veel gehanteerde zinsnede 'in de staat, waarin het gehuurde zich ten tijde van de veiling bevond'.
Kan de huurder in dat geval zijn wegnemingsrecht tegen de ex artikel 1223 lid 2 BW executerende hypotheekhouder of tegen de veilingkoper uitoefenen? En kan, bij bevestigende
beantwoording van die vraag, de eigenaar zich
tegenover de veilingkoper verweren door zich
te beroepen op het wegnemingsrecht van de
huurder?
De Hoge Raad oordeelde — anders dan Rb. en
Hof— dat de huurder tot het wegnemingsrecht
in beginsel ook tegenover de hypotheekhouder
en diens koper bevoegd is en dat dit niet anders
1490 KATERN 35
Huurrecht
wordt, indien de huurovereenkomst in strijd
met artikel 1230 BW is aangegaan.
Wat de tweede vraag betreft, het is, aldus de
gedachtengang van de Hoge Raad, niet de eigenaar die verkoopt, maar de ex 1223 lid 2 BW
executerende hypotheekhouder. Laatstgenoemde zal zich dan ook vóór de veiling dienen
te vergewissen of het goed is verhuurd en zo ja,
in hoeverre de huurder krachtens zijn wegnemingsrecht bevoegd is, bepaalde bestanddelen
bij de ontruiming mee te nemen.
Ik citeer de daaropvolgende overweging:
'De eigenaar zal daarom in beginsel niet gehouden
zijn de hypotheekhouder of de notaris ten overstaan
van wie de veiling zal geschieden, eigener beweging te
melden dat het goed is verhuurd, onderscheidenlijk
dat met uitoefening van een wegnemingsrecht rekening moet worden gehouden. Niet uitgesloten is
evenwel dat dit anders is wanneer het de eigenaar die
in strijd met het huurbeding een huurovereenkomst
aanging, duidelijk moet zijn geweest dat die huur,
bijvoorbeeld in verband met de wijze van bewoning
en — zoals hier — zijn familierelatie met de huurder,
aan de hypotheekhouder of een eventuele koper ter
veiling zou ontgaan. Laat de eigenaar in een zodanig
geval na de hypotheekhouder of notaris tijdig op
huur en wegnemingsrecht opmerkzaam te maken,
dan zal dit in strijd kunnen komen met de zorgvuldigheid die hij in het maatschappelijk verkeer heeft in
acht te nemen jegens eventuele verkopers die aldus in
hun gerechtvaardigde verwachtingen omtrent het vrij
van huur aangeboden goed bedrogen uitkomen.'
En dat laatste was hier het geval. De eigenaar/
hypotheekgever had de bovenwoning aan zijn
zoon en diens gezin verhuurd.1 Die had bij de
ontruiming van het perceel de door hem zelf
aangebrachte voorzieningen, waaronder een
complete eiken keuken, 2 weer meegenomen.
Het Hof had, aldus de Hoge Raad, kunnen
oordelen dat in dit geval de eigenaar in zijn informatieplicht tegenover de veilingkoper c.q.
hypotheekhouder was tekortgeschoten. Uiteindelijk werd de eigenaar tot vergoeding van de
ontstane schade jegens de koper veroordeeld,
waarbij artikel 1401 BW als grondslag fungeerde. In die zin ook Kleijn, in zijn noot onder het
1
Of tussen vader en zoon een huurverhouding bestond,
was omstreden, zie conclusie A-G Ten Kate, nr. 18.
Voor een volledige inventaris van de goederen, waarop
het wegnemingsrecht betrekking had, zie de conclusie
A-G Ten Kate, nr. 9.
arrest, die in kritische zin uitvoerig op de
grondslag van die vordering ingaat.
2 Antenneverbod in huurreglement (art. 1374 lid
3 BW)
HR 3 november 1988, RvdW 1989, 242 (PrinsWoningstichting Sint Joseph, Leeuwarden)
Het echtpaar Prins had in strijd met het op de
overeenkomst toepasselijk huurreglement een
schotelantenne op het platte dak van het flatgebouw doen plaatsen. De woningbouwvereniging heeft daarop — nadat het echtpaar aan de
sommatie om de antenne te verwijderen geen
gehoor had gegeven — de antenne zelf verwijderd. Het echtpaar vorderde daarop voor de
Ktr. een verklaring voor recht, namelijk dat zij
gerechtigd zijn om op het dak op een niet schadetoebrengende wijze een antenne op te richten, waaronder begrepen een schotelantenne.
Zij stelden zich daarbij onder meer op het
standpunt dat de verhuurder zich niet te goeder
trouw op het huurreglement kon beroepen. Zowel door Ktr. en Rb. werd de vordering van het
echtpaar afgewezen. De Hoge Raad verwierp
het beroep.
In de procedure werd tevens — zonder succes — een beroep gedaan op artikel 10 EVRM,
namelijk het recht om via de ether inlichtingen
of denkbeelden te ontvangen.3
De Hoge Raad overwoog dat de rechtbank
terecht de wederzijdse belangen afwegend had
geoordeeld dat
'het verbod niet onredelijk bezwarend is en dat Sint
Joseph mitsdien niet in strijd handelde met de goede
trouw door Prins c.s. aan de overeengekomen inperking van hun uit art. 10 eerste lid EVRM voortvloeiende rechten te houden'.
3 Aansprakelijkheid voor (brand)schade (art.
1600J1601 BW)
HR 6 november 1987, NJ 1988, 193 (Brusselse
Maatschappij Ubbink Nederland BV) betrof
een geval, waarin brand ontstond in een verhuurd pand, doordat personeelsleden van de
huurster een vloer aan het egaliseren waren en
3
De Rb meende, dat de ontvangst via de C.A.I. de gebruikelijke is. In het cassatiemiddel werd verdedigd, dat
de waarde van art. 10 lid 1 EVRM nu juist is, het scheppen van vrijheid voor het bijzondere, het ongewone en/
of niet zo gebruikelijke.
KATERN 35
1491
Gezondheidsrech t
daarbij een jerrycan Purga TM, een licht ontvlambare vloeistof, gebruikten. De tekst op het
etiket van de jerrycan gaf een waarschuwing tegen inademingsgevaar; niet tegen brandgevaar.
De vermelding van het brandteken op de verpakking was daarvoor naar het oordeel van het
Hof onvoldoende. Derhalve ontbrak schuld
van het personeel van de huurster. Geen aansprakelijkheid van de huurster ex artikel 1601
BW noch op grond van onrechtmatige daad.4
De vordering van de verzekeringsmaatschappij, gesubrogeerd in de rechten van de verhuurster werd in drie instanties afgewezen.
4 Literatuur 1989 (Algemene bepalingen)
— Tom Pronk, Bezwarende Huurbedingen en
de wet algemene voorwaarden, Woonrecht
1989, p. 2 e.v.
— Frank van der Hoek, De onderhoudskosten
van onroerende voorzieningen, Woonrecht
1989, p. 34 e.v.
— H.J. Vetter, Het huurbeding, de opvolger van
de veilingkoper en de overdracht van vonnis
sen, Woonrecht 1989, p. 114 e.v.
— A.H.J. Pleysier, Wegnemingsrecht van huur
der bij veiling ex artikel 1223 lid 2 BW, Bedrijfsjuridische Berichten 1989, pp. 179-180.
— A. Boekwinkel, Gebruik en bewoning tegen
over huur (aanvulling op artikel in WPNR
5894 (1988), WPNR 5904 (1989), p. 96.
— A.A. van Velten, De lotgevallen van het
huurbeding bij hypotheek in het NBW,
WPNR 5941 (1989), p. 767 e.v.
— A.G. Castermans en R.A. Dozy, Dwaling
bij het aangaan van een huurovereenkomst en
artikel 1623 b BW, Prg. 1989, p. 569.
— P. Abas, Huurbedingen en veilingkoper,
WPNR 1989, pp. 506-507.
— A. Boekwinkel, Stand van rechtspraak t.a.v.
het huurbeding (art. 1230 BW), WPNR
5910, pp. 183-188.
— R.A. Dozy, Recente rechtspraak (huurbe
ding), WPNR 5928 (1989), p. 509 e.v.
— J.A. de Mol, Rechtspositie huurder, wiens
verhuurder in strijd met het huurbeding (art.
1230 BW) heeft verhuurd, Sociaal Recht
1989 (rechtspraakrubriek), pp. 217 e.v. en
248 e.v.
net cassatiemiddel was duidelijk geïnspireerd door het
Natronloogarrest (HR 8 januari 1982, NJ 1982, 614,
m.n. C.J.H.B.). Zie over die invalshoek van de proble-
1492 KATERN 35
matiek: A-G Asser in zijn conclusie voor HR 6 november 1987, NJ 1988, 193.

Download Report