Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
Huurprijzenwet woonruimte
1 De rechtsgeldigheid van de huurindexeringsclausule
Deze rubriek richt zich in hoofdzaak op het signaleren van de rechtspraak van de Hoge Raad.
Daarbij staat de rechtspraak met betrekking
tot de BW-bepalingen centraal. Hoger beroep
en cassatie tegen een beschikking van de kantonrechter inzake huurprijzenvaststellingen
(art. 15 HPW) of andere betalingsverplichtingen in het kader van de HPW — te denken valt
daarbij onder andere aan de artikelen 10 HPW
(renovatie) en 12 HPW (servicekosten) — is
KATERN 34 1433
Huurrecht
uitgesloten (art. 28 lid 3 HPW).
Vanwege artikel 28 lid 3 HPW zijn uitspraken van de Hoge Raad met betrekking tot de
HPW schaars. Maar ze zijn er wel. Ditmaal
aandacht daarvoor.
Ik wijs in de eerste plaats op de beschikking
over de toelaatbaarheid van de huurindexeringsclausule. Met de invoering van de HPW
heeft de wetgever onder andere beoogd, de
huurder tegen onredelijke huurprijzen te beschermen. De HPW gaat uit van het systeem,
dat partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen (art. 3 HPW), met dien verstande dat in de
regel eenmaal per jaar pp. de gelegenheid krijgen een voorstel tot prijsaanpassing te doen,
hetzij een verhoging, hetzij een verlaging. Van
dat uitgangspunt — vrijheid van pp. — blijft,
gelet op het dwingend voorgeschreven puntensysteem, zoals dat in het Besluit HPW en detail
is uitgewerkt, zeer weinig over.
Inzet van het geding dat leidde tot HR 10
juli 1989, NJ 1989, 840 m.n. P.A.S. (Lodewijk
Spanjaard- BV Maatschappij voor Huizen Bezit Beheer) is de rechtsgeldigheid van een huurindexeringsclausule, waarin werd bepaald, dat
indien het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie van het CBS is gestegen boven het cijfer van het voorgaand jaar, automatisch met
ingang van 1 april van ieder jaar een met deze
stijging overeenkomende huurprijsverhoging
ingaat. De systematiek van de HPW, zoals dat
wordt uitgewerkt in de artikelen 15 e.v. pleit
eigenlijk tegen de rechtsgeldigheid van automatische huurverhogingen, zij het dat het in artikel 3 HPW neergelegde uitgangspunt — vrijheid van partijen — als argument voor de
rechtsgeldigheid kan functioneren. De Ktr.
Amsterdam achtte de clausule ongeldig. De
Rb. oordeelde, dat de tussen pp. overeengekomen clausule onverlet laat de mogelijkheid, dat
de huurder de redelijkheid van een huurverhoging aan de Huurcommissie ter toetsing voorlegt. De Hoge Raad verwierp het beroep daartegen en besliste op dit zeer controversiële punt
ten gunste van de verhuurder.
Ik vat de uitvoerige argumentatie van de
Hoge Raad kort samen:
1
Beiden zijn werkzaam op het ministerie van VROM, als
beleidsmedewerker respectievelijk pi. hoofd van de
1434 KATERN 34
— art. 3 HPW geeft pp. de vrijheid een huur
prijs overeen te komen, zodat deze vrijheid
ook bestaat om de huurprijs te indexeren;
— ingevolge de HPW zijn bepaalde bedingen
nietig (art. 6 HPW). De HPW verbiedt de
indexeringsclausule niet, terwijl bij de tot
standkoming van de HPW dergelijke clau
sules niet ongebruikelijk waren;
— bij de behandeling van het ontwerp HPW
heeft de Regering naar aanleiding van Ka
mervragen geantwoord, dat het ontwerp
HPW een dergelijke clausule niet uitsluit,
maar dat ieder der pp. conform art. 4 HPW
huuraanpassingen kan voorstellen;
— ook wanneer de huurder gebonden is aan
een indexeringsclausule, heeft hij de be
scherming, die de HPW de individuele
huurder geeft (art. 23 HPW), waarbij de uit
komst van de indexering aan de HC kan
worden voorgelegd;
— de administratie van de professionele ver
huurder wordt door een dergelijke clausule
aanzienlijk vereenvoudigd.
De Hoge Raad wees er tenslotte op dat de
huurder niet onder alle omstandigheden aan
onredelijk bezwarende indexeringsclausules gebonden is:
'die onredelijkheid kan immers, in verband met de
overige omstandigheden van het geval er toe leiden,
dat de goede trouw eraan in de weg staat dat de verhuurder zich daarop tegenover de huurder beroept'.
Na het door de Amsterdamse kantonrechter
gewezen vonnis is uitvoerig, maar in uiteenlopende zin, over de materie geschreven. Ik verwijs daarvoor naar de conclusie van A.G. Mok,
zie voorts de nadien verschenen — zeer kritische annotatie van B. van Baaien en J.B. Leushuis, Woonrecht 1989, p. 211 e.v.1
2 Artikel 6 HPW (onredelijk voordeel) In de
tweede plaats wijs ik op HR 16 december
1988, NJ 1989, 433 (M.M.M.) (Dela-Looren
De Jong/Robben).
Artikel 6 HPW verklaart bedingen, waarbij
de verhuurder of een derde enig niet redelijk
Hoofdafdeling Huurgeschillen, zij het dat genoemde annotatie op persoonlijke titel geschreven werd.
Gezondheidsrecht
voordeel bedingt, niet de huurprijs betreffende,
nietig. Gedacht moet daarbij worden onder andere aan sleutelgelden, overnamesommen, te
hoge waarborgsommen. De rechtspraak op artikel 6 HPW is zeer gevarieerd. Inzet van het
geding was niet zo zeer of de verhuurder een
waarborgsom mag bedingen, maar de vraag of
het beding dat de verhuurder geen rente verschuldigd was, de toets van artikel 6 HPW kon
doorstaan.
De Ktr oordeelde, dat het beding een niet
redelijk voordeel was in de zin van artikel 6
HPW en dat de verhuurder over de betaalde
waarborgsommen een rente van 3 1/4% per
jaar verschuldigd was. Ook de Rb. oordeelde,
dat rente diende te worden betaald, maar verwees daarbij naar datgene wat gebruikelijk was
bij gewone spaarrekeningen van onmiddellijk
opeisbare tegoeden.
De Hoge Raad vernietigde het vonnis van
de Rb. en overwoog:
wet daarin voorziet, aldus de redenering van de
Hoge Raad.
3 De reikwijdte van artikel 28 lid 3 HPW2 In
de derde plaats wijs ik op een aantal uitspraken, over de vraag hoever de reikwijdte
van artikel 28 lid 3 HPW zich uitstrekt.
Kort samengevat komt die rechtspraak erop neer, dat de Hoge Raad de werking van artikel 28 lid 3 HPW tamelijk extensief interpreteert en zeer weinig ruimte laat voor hoger
beroep en cassatie. Ik volsta met een opsomming van de rechtspraak daaromtrent: HR 13
maart 1987, NJ 1987, 1017, HR 24 april 1987,
NJ 1987, 628, HR 24 februari 1989, RvdW
1989,64, HR 20 oktober 1989, RvdW 1989, 226
en HR 20 oktober 1989, RvdW 1989, 227. HR
13 maart 1978, NJ 1987, 1017 (Philips Pensioenfonds-Beerling) fungeert als de standaardbeschikking.
3.3 Bij de beoordeling van dit laatste moet ervan worden uitgegaan dat in het algemeen geen rente over ter
beschikking staande bedragen verschuldigd is, tenzij
dit is bedongen of voortvloeit uit de wet. De eisen van
redelijkheid en billijkheid kunnen weliswaar, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, verschuldigdheid van rente meebrengen, doch het enkele
feit dat het gaat om een waarborgsom die is gestort
uit hoofde van een huurovereenkomst betreffende
woonruimte waarop art. 6 van toepassing is, is daartoe niet voldoende. Daaruit vloeit voort dat het feit
dat ter zake van een zodanige waarborgsom door de
verhuurder geen rente zal worden vergoed, — afgezien van bijzondere omstandigheden, die hier niet zijn
aangevoerd — niet kan worden aangemerkt als een
beding waarbij ten behoeve van de verhuurder een
niet redelijk voordeel als bedoeld in dat artikel overeengekomen is en dat ook een beding dat zodanige
rente uitdrukkelijk uitsluit, niet als zodanig kan worden beschouwd.'
Een andere opvatting zou tot gevolg hebben,
dat de rechter de overeenkomst zou moeten
aanvullen als een rentebeding zou ontbreken,
'zonder dat hij daarbij aan de wet enige richtlijn
omtrent de hoogte en de wijze van berekening
van deze — niet op verzuim van de schuldenaar
berustende — rente kan ontlenen'. Op de rechter rust niet een dergelijke taak, zonder dat de
2
Art. 28 HPW lid 3 luidt: 'Tegen deze beschikking staat
hoger beroep noch beroep in cassatie open, met uitzon-
dering van cassatie in het belang der wet.'
KATERN 34 1435

Download Report