Norddeutschland 2015

Wohnungsmarktbericht
Norddeutschland 2015
Westgrund AG
JLL: Real value in a changing world
JLL ist weltweit mit rund 48.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
Gleichzeitig verstehen wir uns im besten Sinne des Wortes als glo-
in mehr als 70 Ländern an über 200 Standorten tätig. Unser in-
bales Unternehmen. Falls nötig, stehen wir jederzeit mit länderüber-
ternationales Netzwerk an allen wesentlichen Wirtschaftsstand-
greifenden Teams zur Seite. Großen Wert legen wir auf die Qualität
orten bietet eine Präsenz in allen wichtigen Immobilienmärkten
unserer Marktforschung. Die von uns erhobenen Primärdaten flie-
der Welt. In der EMEA-Region (Europe, Middle East, Africa) ist
ßen nicht nur in eine Vielzahl kostenlos verfügbarer Publikationen
JLL mit über 7.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in über 30
ein und tragen maßgeblich zur Markttransparenz bei. Mit speziell auf
Ländern Marktführer. Auch in Deutschland bietet JLL das im Wett-
die Kundenbedürfnisse zugeschnittenen Individualauswertungen
bewerbsvergleich dichteste Standortnetzwerk. Mit Standorten in
helfen wir auch ganz gezielt bei Immobilienentscheidungen.
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig,
München und Stuttgart bieten wir unseren Kunden in allen wesent-
JLL ist ein wirtschaftlich unabhängiges, im Streubesitz befindliches
lichen Metropolen ortsansässige Ansprechpartner mit regionaler
Unternehmen. Unsere Geschäftstätigkeit orientiert sich ausschließ-
und lokaler Expertise.
lich an den Interessen unserer Kunden. Nicht ohne Grund lässt sich
unsere Unternehmenshistorie bis in das Jahr 1783 zurückverfolgen.
Mit den Schwerpunkten Beratung, Vermittlung und Management
Bis heute sind Verlässlichkeit und Integrität die Grundpfeiler unserer
bieten wir in allen Assetklassen und Beratungsdisziplinen und für
Arbeit. Wir richten unsere Geschäftstätigkeit in Hinblick auf ethische
sämtliche Phasen des Immobilienlebenszyklus Lösungen aus ei-
Grundsätze, Nachhaltigkeit und Corporate Social Responsibility an
ner Hand. 40 Jahre Präsenz in Deutschland sind die Grundlage für
Höchststandards aus. Gemeinsam mit unseren Kunden verfolgen
eine hohe Marktdurchdringung und exzellente lokale und nationale
wir bei unseren Aktivitäten auch das Ziel, die deutsche Immobilien-
Branchenkontakte.
branche als Ganzes zu professionalisieren.
2 | Wohnungsmarktbericht Norddeutschland 2015
Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Westgrund AG liegt auf dem
Die Westgrund AG unterscheidet sich von den meisten Wettbewer-
Erwerb, dem Management und der Bewirtschaftung von deut-
bern unter anderem dadurch, dass sie sich eine äußerst schlanke
schen Wohnimmobilien. Ende 2014 machte das Gesamtportfolio
Organisation verordnet. Die 17 Mitarbeiter der AG sind im Wesent-
rund 17.000 Einheiten aus. Die Westgrund AG ist ausschließlich in
lichen damit beschäftigt, die wirtschaftliche Entwicklung des beste-
Deutschland tätig, mit Schwerpunkt auf den Norden und auf den
henden Portfolios an Wohnimmobilien zu überwachen, das Portfolio
Osten des Landes. Mit Ausnahme von Berlin konzentriert sich das
um attraktive Bestände zu erweitern und eine möglichst günstige,
Unternehmen auf mittelgroße und kleinere Städte. Ihrer Zielgruppe,
marktgerechte Finanzierung der gewünschten Zukäufe zu sichern.
Mietern mit einem mittleren bis niedrigen Einkommen, bietet das Unternehmen bezahlbaren Wohnraum in marktgängiger Qualität.
Das operative Geschäft hingegen - also die Verwaltung der Wohneinheiten, das Gebäudemanagement und der tägliche Kontakt zu
Die Westgrund AG wächst ausschließlich über den Erwerb von
den Mietern - liegt in den Händen von externen Partnern, die diese
Wohnungsbeständen, die allerdings nur erworben werden, wenn sie
Aufgaben für die Westgrund AG übernehmen.
auch schon unmittelbar nach Erwerb einen positiven cash flow abwerfen. Risiken, wie sie mit dem Bauträgergeschäft, gewerblichen
Die Westgrund AG hat sich zum Ziel gesetzt, den Bestand an Woh-
Immobilien oder Luxussanierungen verbunden sind, geht das Un-
nimmobilien in den nächsten drei Jahren in etwa zu verdoppeln
ternehmen nicht ein. 2014 hat das Unternehmen mit der größten
und auf gut 40.000 Einheiten zu erhöhen. In der Verfolgung dieser
Akquisition der Unternehmensgeschichte nicht nur operativ eine
Wachstumsziele beschränkt sich die Westgrund AG weiterhin auf
neue Größenordnung erreicht, durch den Wachstumssprung und
den deutschen Markt und hier insbesondere auf Wohnraum im
seine erfolgreiche Finanzierung ist das Unternehmen auch am Kapi-
mittleren bis niedrigen Mietpreissegment, also auf das Segment,
talmarkt deutlich sichtbarer geworden als zuvor.
in dem das Unternehmen ausreichend Expertise für einen nachhaltigen Erfolg mitbringt.
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Inhaltsverzeichnis
Wohnungsmarkt Norddeutschland
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10
Demografische Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
Wohnungsmarktangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20
Entwicklung der Immobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
24
Investmentmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30
Attraktive Märkte für Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32
Wohnungsmärkte in Norddeutschland
Bremen
Bremen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
34
42
Bremerhaven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hamburg
Hamburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Niedersachsen
Hannover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
62
Braunschweig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
70
Oldenburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
78
Osnabrück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
86
Wolfsburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
94
Göttingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Hildesheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
Salzgitter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Wilhelmshaven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Delmenhorst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Lüneburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
Emden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
Schleswig-Holstein
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Kiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
Lübeck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
Flensburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Neumünster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
Norderstedt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
Rendsburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
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Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht liefert JLL in Ko-
Die mittlere Angebotsmiete in Norddeutschland erreichte 2014
Für Eigentumswohnungen wurden in Norddeutschland 2014 An-
tischen Nachschlagewerk und erlauben es, sich ein umfassendes
operation mit der Westgrund AG einen detaillierten Überblick
rund 6,40 €/m². Zwischen 2006 und 2014 stieg die Miete um 15 %,
gebotspreise von durchschnittlich 1.670 €/m² aufgerufen. Dies
Bild über die norddeutschen Wohnungsmärkte zu verschaffen. In
über die wohnwirtschaftliche Situation Norddeutschlands. Dabei
was eine jährliche Steigerung von 1,9 % bedeutet. Damit entspricht
entspricht einer Preissteigerung seit 2006 von 32 %, was doppelt
diesem Umfang bisher nicht veröffentlicht, möchten wir alle beruf-
werden mit Hilfe sozioökonomischer Indikatoren und Daten zum
die Verteuerung ungefähr der Inflation der Verbraucherpreise im
so hoch ist wie die Steigerung für Mietpreise im selben Zeitraum.
lich oder aus sonstigen Gründen Interessierten bei der nicht immer
Wohnungsmarktangebot sowie Immobilienpreisauswertungen die
selben Zeitraum. Von einer generellen Mietpreisexplosion kann
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich eine große Preisspanne
einfachen Recherche nach regionalen und lokalen Marktinforma-
Wohnungsmärkte in den vier Bundesländern Bremen, Hamburg,
daher keine Rede sein. Die Betrachtungsweise auf Landesebene
zwischen den einzelnen norddeutschen Bundesländern und regi-
tionen unterstützen.
Niedersachsen und Schleswig-Holstein vorgestellt. Für 21 aus-
verdeckt allerdings die großen Unterschiede der vier Bundeslän-
onalen Teilmärkten.
gewählte regionale und lokale Wohnungsmärkte stellt der Bericht
der in den Mietpreisniveaus und deren Entwicklung in den letzten
zusätzlich detaillierte Auswertungen zur Verfügung.
Jahren. Die höchsten Mieten und Mietsteigerungen sind dabei in
Die Preisentwicklung bildet die Entwicklungstrends der verschie-
den wirtschaftlich starken Ballungsgebieten zu verzeichnen. So
denen norddeutschen Wohnungsmärkte ab, in denen eine hohe
Den norddeutschen Wohnungsmarkt prägen große räumliche Ge-
wurden in Hamburg mit seinem Status als Stadtstaat 2014 mit Ab-
Nachfrage in den wirtschaftlich starken Regionen und Städten einer
gensätze, bedingt durch die unterschiedliche räumliche, demogra-
stand die höchsten Angebotsmieten aufgerufen (10,80 €/m²). Hier
schwächeren Nachfrage in vielen ländlichen Landesteilen gegen-
fische und wirtschaftliche Lage. Hoch verdichteten Großstädten
stiegen die Mieten seit 2006 auch am stärksten an (42 %). Bremen
übersteht. Das Angebot deckt hingegen in zahlreichen Regionen
wie Bremen, Hannover, Wolfsburg und Kiel mit teilweise ange-
verzeichnete mit 26 % den zweithöchsten Mietpreisanstieg und ist
nicht die Nachfrage. Die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück
botsknappen Wohnungsmärkten und Hamburg, als Kern einer der
gleichzeitig mit 6,95 €/m² auch das zweitteuerste Bundesland in
und das nicht nur in Hamburg und seinem Umland. Bei einem zu
wirtschaftlich leistungsfähigsten Metropolräume in Deutschland,
Norddeutschland. Schleswig-Holstein, wo mittlere Angebotsmie-
erwartenden anhaltenden Zuzug und einer nach wie vor verhaltenen
stehen eher ländlich geprägte Regionen gegenüber, die ein we-
ten von 6,85 €/m² erzielt wurden, hat sich mit einer Zunahme von
Neubautätigkeit sind daher in vielen Städten und Landkreisen auch
sentlich geringeres Preis- und Nachfrageniveau kennzeichnet.
15 % exakt so entwickelt wie Norddeutschland im Durchschnitt.
in Zukunft steigende Immobilienpreise zu erwarten.
Aber auch in diesen Lagen bilden regionale Zentren wie Göttingen,
In Niedersachsen liegt das Preisniveau wegen des hohen Anteils
Flensburg oder Osnabrück prosperierende Wirtschaftsräume mit
ländlicher Räume im Vergleich der Bundesländer mit 6,10 €/m² am
Der vorliegende Bericht liefert neben den Angebotsmieten und
nachfragestarken Wohnungsmärkten.
niedrigsten, die Mietpreisentwicklung lag mit 12 % in den letzten
-kaufpreisen auch die wesentlichen Indikatoren, welche die Nach-
Roman Heidrich MRICS
Arndt Krienen
acht Jahren aber nur geringfügig unter dem allgemeinen Trend in
frage und das Angebot in den Märkten bestimmen. Umfangreiches
National Director,
Chief Executive Officer,
Norddeutschland.
Tabellen- und Kartenmaterial machen den Bericht zu einem prak-
JLL
Westgrund AG
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Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre des 1. Wohnungsmarktberichts Norddeutschland und freuen uns auf Ihr Feedback.
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