Einzelhandelsmarktüberblick

Einzelhandelsmarktüberblick
Deutschland | 1. Quartal 2016
Erschienen im April 2016
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 2
Verbraucherpreise steigen moderat, Arbeitsmarkt solide
Der moderate, aber solide Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft hält weiter an. Im Schlussquartal 2015 lag das Bruttoinlandsprodukt 0,3 % über dem des Vorquartals. Auf Jahressicht
ergibt sich für 2015 ein Wachstum von 1,7 %. Für 2016 sehen
die Prognosen von Consensus Economics ein Plus von 1,6 %
und für 2017 von 1,5 % voraus.
Auch im vierten Quartal 2015 sorgte der inländische Konsum
dabei für positive Impulse. Die privaten Konsumausgaben
stiegen zwar gegenüber dem Vorquartal lediglich um 0,2 % an,
die staatlichen hingegen um 1,0 %. Auch die Investitionen
entwickelten sich insgesamt positiv. Beim Außenhandel ergibt
sich mit einem Rückgang der Exporte um 1,7 % und der Importe
um 0,6 % ein Außenbeitrag von -0,5 Prozentpunkten für das
Brutto-Inlandsprodukt.
Der Anstieg des Verbraucherpreisindex wird im März 2016 gegenüber dem Vorjahresmonat voraussichtlich bei 0,3 % liegen.
Im Februar 2016 nahm der Umsatz im Einzelhandel gegenüber
Februar 2015 nominal und preisbereinigt um 5,4 % zu, wobei
der aktuelle Zeitraum mit 25 Verkaufstagen einen zusätzlichen
gegenüber dem Vorjahreszeitraum hatte. Im Einzelhandel mit
Nicht-Lebensmitteln stieg der Umsatz real um 3,9 % (nominal
3,7 %) an.
Der Arbeitsmarkt entwickelte sich zu Jahresbeginn durch starke
Zuwächse bei der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung
weiter positiv. Im März 2016 lag die Arbeitslosenquote mit 6,5 %
0,3 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahresmonats.
Der GfK-Konsumklimaindex, der die Verbraucherstimmung
abbildet, entwickelte sich in den vergangenen drei Monaten
leicht positiv. Unterstützung leistete dabei vor allem der Anstieg
der Anschaffungsneigung, während die Einkommenserwartung
sowie die Konjunkturerwartung rückläufig waren.
Einzelhandelsklima in Deutschland
Vermietungsumsatz Deutschland in Innenstadtlagen
80
800
Indikatorpunkte, Saldo
.000 m²
700
60
600
500
40
400
20
300
200
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
100
0
-20
GfK-Konjunkturerwartung
GfK-Anschaffungsneigung
GfK-Einkommenserwartung
Quelle: GfK, ifo-Institut
Ifo-Geschäftsklimaindex
Einzelhandel (Saldo)
GfK-Konsumklimaindex
2011
2012
2013
2014
2015
Q1 16
Vermietungsumsatz
Durchschnittlicher Jahresumsatz (2011-2015): 569.000 m²
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 3
Solider Jahresauftakt in das Retailvermietungsjahr 2016
Nach einem starken vierten Quartal 2015 startet das Retailvermietungsjahr mit soliden 121.200 m² ins neue Jahr. Damit liegt
das Flächenvolumen rund 10 % über dem des Vorjahresquartals, gemessen an der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse
(254) sogar 20 % höher. Dieser Wert entspricht dem
Durchschnitt der pro Quartal vermittelten Mietverträge in den
letzten fünf Jahren.
31 Deals mit 63.900 m² entfielen auf die Großflächen ab
1.000 m², die fast nur von den internationalen Filialisten (26)
besetzt werden. Allen voran stehen Woolworth und TK Maxx mit
je drei Anmietungen, aber neben den traditionellen Filialisten
drängen auch durchaus innenstadtfremde Konzepte wie z.B.
Clahs Ohlson aus Schweden mit seinem Heimwerkerkonzept in
die 1a-Lagen. Gut nachgefragt war auch die nächstkleinere Kategorie zwischen 500 und 1.000 m². Hier wurden rund 26.000 m²
vermittelt. In dieser Größenklasse war die Gesundheits-/Beauty-
branche gut vertreten, jede fünfte Fläche ging in dieser Sparte
an die beiden Platzhirsche Rossmann und dm. Aber auch die
Telekommunikationsbranche war an Läden dieser Größenordnung interessiert. Wie schon im letzten Jahr zu beobachten war,
wurden in dieser Branche wieder vermehrt Flächen in Flagshipstoregröße angemietet. Die kleineren und mittleren Flächen von
100 bis 500 m² waren wieder sehr begehrt. Von 186 Mietvertragsabschlüssen in dieser Klasse entfielen mehr als 60 % auf
die Textil- und Gastronomie/Foodbranche.
Die Big 10 erreichten mit 36.000 m² nur knapp einen Anteil von
30 % am Vermietungsvolumen des ersten Quartals und lagen
damit noch einmal drei Prozentpunkte hinter dem Vergleichsquartal des Vorjahres zurück. Entsprechend verhalten fallen
auch die Ergebnisse für die einzelnen Märkte unter den Big 10
aus. Den besten Start erwischte Stuttgart mit respektablen 9.700
m², hier schlug die Primark-Anmietung zu Buche. An zweiter
Stelle folgt München mit 5.200 m² und liegt damit etwas über
Anzahl Deals
Vermietungabschlüsse nach Ladengröße
Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16
gesamt
203
281
310
283
254
Anteil Big 10*
40 %
44 %
36 %
49 %
39 %
Anteil internationale Konzepte 63 %
56 %
53 %
51 %
52 %
Flächenumsatz
Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16
gesamt (.000 m²)
108,7
141,5 123,3
151,2
121,2
Anteil Big 10*
33 %
50 %
23 %
48 %
30 %
Anteil internationale Konzepte 66 %
62 %
61 %
59 %
72 %
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart
100%
4%
8%
80%
15 %
60%
40%
18 %
≥ 2.000 m²
1.000 bis < 2.000 m²
500 bis < 1.000 m²
250 bis < 500 m²
30 %
100 bis < 250 m²
< 100 m²
20%
26 %
0%
Basis: 254 Mietvertragsabschlüsse, Q1 2016
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 4
dem Vorjahresniveau. Fast gleichauf mit jeweils 4.100 m² folgen
Frankfurt und Berlin, für Berlin der schlechteste Start in den letzten sechs Jahren, für Frankfurt ein eher durchschnittliches Ergebnis. Köln und Düsseldorf zeigten, ähnlich wie im Vorjahr,
eher verhaltene Werte und in Hamburg fehlte es vor allem an
Großflächenanmietungen. Leipzig startete ähnlich gut wie im
vergangenen Jahr, als mit 12.300 m² eines der besten
Ergebnisse erzielt wurde. Mit mageren 460 m² beginnt Hannover
das Jahr, wobei sich in der Vergangenheit gezeigt hat, dass ein
schwaches erstes Quartal nicht bedeutet, dass das Ergebnis
nicht noch während des Jahres aufgeholt werden kann.
Gastronomie-/Foodbranche baut Flächenanteile weiter aus
Die Textilbranche konnte bei der Verteilung der Flächenanteile
nach Branchen mit 30 % ihre Vormachtstellung behaupten.
Allerdings verringerte sich der Abstand zur Gastronomie-/Foodbranche deutlich. Ihr Anteil lag im vergangen Jahr zwischen 18
und 22 % und konnte im aktuellen Quartal auf fast ein Viertel
des Gesamtvermietungsvolumens ausgebaut werden. Ungebrochen ist der Trend zu gesundem Fastfood. Neben den Burgerketten What’s Beef und Burgerista bauten auch die Salatkonzepte Immergrün und Grünzeugs ihre Präsenz aus, die vor allem Flächen in den Foodcourts der Shopping Center anmieteten. Das Führungstrio wird von der Gesundheits-/Beautybranche
komplettiert, neben neuen Konzepten wie dem amerikanischen
Kosmetikanbieter Vine Vera wachsen die australische Marke
Aesop und der spanische Parfumanbieter Equivalenza weiter in
Deutschland. Erstmals hat auch der Onlineoptiker Mister Spex
stationäre Flächen angemietet. Konstante Anteile gegenüber
dem ersten Quartal 2015 konnten die Bereiche Heim-/HausWohnbedarf (8 %) und Sport/-Outdoor (7 %) verzeichnen.
Auch die Warenhäuser konnten einen Anteil von 6 % erreichen,
hier fallen insbesondere die fünf Anmietungen der Kaufhauskette Woolworth ins Gewicht. Die Schuh- und Lederwarensparte
Flächenumsatz nach Branchen
Verteilung Flächenanteile Textilien
Textil
Textildiscounter
Gastronomie/Food
Young Fashion
Gesundheit/Beauty
5%
6%
30 %
7%
Heim-Haus-Wohnbedarf
Sport/Outdoor
5%
HAKA
13 %
37 %
Warenhaus
8%
Telekommunikation/Elektronik
11%
24%
DOB/HAKA
Schuhe/Lederwaren
Bank/Versicherung
Basis: 121.200 m², Q1 2016
15 %
DOB
26 %
Bekleidungshaus
Schmuck/Juwelier
Exklusive Mode
Sonstiges
KIKO
Basis: 35.800 m², Q1 2016
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 5
verlor zwei Prozentpunkte, diese Branche leidet seit einiger Zeit
darunter, dass mittlerweile viele Modeanbieter auch Schuhe
anbieten.
Sinkende Renditen in Hannover, Leipzig und Nürnberg
Nach den teilweise deutlichen Anstiegen der Spitzenmieten der
vergangenen Jahre zeigen sich die 1-a-Lagen in den unter Big
10 zusammengefassten zehn bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmärkten aktuell in Bezug auf das Mietpreiswachstum
deutlich ruhiger. Die derzeitigen Mietpreise bleiben auf ihren hohen Niveaus überwiegend stabil, nur noch in Berlin und Hamburg gab es innerhalb des letzten Jahres weitere Zuwächse.
Während der Spitzenwert in Hamburg nur um 5 €/m²/Monat
anstieg, erreichte Berlin mit einer Erhöhung um 50 €/m²/Monat
ein aktuelles Niveau, das nur noch zehn Euro unter dem von
München liegt. In der zweiten Jahreshälfte wird sich der aktuelle
Trend fortsetzten. Lediglich in Hamburg ist mit einem weiteren
Spitzenmietpreisindex Ladenflächen
160
Indexwert 2000 = 100
leichten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen, in den anderen
neun Top-Märkten verharren die Spitzenmieten auf ihren
aktuellen Niveaus.
Ähnlich wie bei den Spitzenmieten verlangsamte sich auch bei
den Nettoanfangsrenditen der Big 10 die Dynamik in den
vergangenen Monaten. Im letzten Halbjahr waren nur noch in
drei der zehn bedeutendsten Märkte rückläufige
Nettoanfangsrenditen zu beobachten, während die anderen
Werte unverändert blieben. Sowohl in Hannover als auch in
Leipzig und Nürnberg lag der Rückgang in diesem Zeitraum bei
10 Basispunkten. Somit verringert sich die Renditespanne unter
den Big 10 von 75 auf aktuell 65 Basispunkte.
Außerhalb der Big 10 lag der durchschnittliche Renditerückgang
bei 11 Basispunkten, allerdings mit einer deutlich größeren
Spannweite aufgrund der diversifizierten Entwicklungen.
Spitzenrendite Geschäftshäuser
5,00
150
4,75
140
4,50
%
4,25
130
4,00
120
3,75
110
3,50
100
H1 11 H2 11 H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16
Durchschnitt Spitzenmiete Big 10*
Durchschnitt Spitzenmiete Deutschland**
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart, ** Basis 185 Städte
3,25
H1 11 H2 11 H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16
Berlin
Hamburg
Leipzig
Stuttgart
Düsseldorf
Hannover
München
Frankfurt/Main
Köln
Nürnberg
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 6
Vermietungsumsatz Einzelhandel (in m²)
Stadt
Stuttgart
München
Frankfurt/Main
Berlin
Köln
Düsseldorf
Hamburg
Leipzig
Nürnberg
Hannover
Q1 2016
9.700
5.200
4.100
4.100
3.200
3.100
2.900
2.600
600
500
Q1 2015
Veränderung zu Q1 2015
782 %
8%
156 %
-15 %
88 %
-28 %
-70 %
0%
-40 %
-88 %
1.100
4.800
1.600
4.800
1.700
4.300
9.700
2.600
1.000
4.000
Durchschnitt
2011-2015
16.900
25.000
21.000
56.800
21.900
21.400
23.000
8.500
4.300
10.000
Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10
Stadt (Straße)
1. Hj. 2016 1. Hj. 2015 Veränderung zum 1. Hj. 2015
360
München (Kaufingerstraße-Marienplatz)
350
Berlin (Tauentzienstraße)
310
Frankfurt/Main (Zeil)
290
Düsseldorf (Königsallee)
280
Hamburg (Spitalerstraße)
255
Köln (Schildergasse)
250
Stuttgart (Königstraße)
200
Hannover (Georgstraße)
Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße) 160
120
Leipzig (Petersstraße/Grimmaische Straße)
360
300
310
290
275
255
250
200
160
120
Spitzenmiete in Euro/m²/Monat bei Neuvermietung, 100 m² ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front
0%
17 %
0%
0%
2%
0%
0%
0%
0%
0%
Prognose 2. Hj.
2016
360
350
310
290
285
255
250
200
160
120
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 7
Deal Ticker Berlin
Aktuelle Vermietungen
1 Edited
2 Sunspel
3 Mr. Spex
4 Royal Body Concept
5 Kilian Kerner
6 Tiger of Sweden
7 QBO-Store (Tchibo)
Deal Ticker Düsseldorf
Aktuelle Vermietungen
1 Kiko Milano
2 Chanel
3 Vodafone
4 Superdry
5 Calvin Klein Underwear
6 Aesop
7 Vine Vera
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 8
Deal Ticker Frankfurt
Aktuelle Vermietungen
1 L‘Art Sucré
2 Le Creuset
3 Depot
4 Karl Lagerfeld (Pop-Up-Store)
5 Ludwig Reiter
6 Weekday
7 Tesla Motors
Deal Ticker Hamburg
Aktuelle Vermietungen
1 Who‘s Perfect
2 Granit
3 I love tall
4 Rolls-Royce Studio
5 Läderach Chocolatier
6 Denham
7 Chi Chi Fan
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 | 9
Deal Ticker Hannover
Aktuelle Vermietungen
1 Reserved
2 eyes & more
3 Aesop
4 Lexus Pop-Up-Store
Deal Ticker Köln
Aktuelle Vermietungen
1 Stefanel
2 Hallhuber
3 Juwelier Offezier
4 Vilebrequin
5 Bolia
6 Zalando
7 Woolworth
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 |10
Deal Ticker Leipzig
Aktuelle Vermietungen
1 BoConcept
2 Hunkemöller
3 Vodafone
4 dm-Drogeriemarkt
5 Primark
Deal Ticker München
Aktuelle Vermietungen
1 San Francisco Coffee Company
2 Hunkemöller
3 Yourfone
4 TK Maxx
5 Liu Jo
6 Schuh Tretter
7 Anton Meyer
8 Foot Locker
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • April 2016 |11
Deal Ticker Nürnberg
Aktuelle Vermietungen
1 Madeleine
2 Office Shoes
3 Tesla Motors
Deal Ticker Stuttgart
Aktuelle Vermietungen
1 Michael Kors
2 Riceteria
3 Decathlon (Connect-Store)
4 Bolia
Kontakte
Jörg Ritter
Management Board Germany, Retail
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 2316
[email protected]
Dirk Wichner
Head of Retail Leasing Germany
Team Leader Retail Leasing Hamburg
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 118
[email protected]
Anke Kaukars-Haverkamp
Head of Shopping Center Services Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1154
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected]
Sandra Ludwig
Head of Retail Investment Germany
Team Leader Retail Investment Hamburg
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 207
[email protected]
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