Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung

Neugeschäftsreport
Immobilienfinanzierung
Deutschland | Gesamtjahr 2014
Erschienen im Mai 2015
Neugeschäftszahlen und Kreditbestände für die
gewerbliche Immobilienfinanzierung deutscher Banken
JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • Mai 2015
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Transaktionsgeschehen als Wegweiser für das
Immobilienfinanzierungsgeschäft?
„It’s so good, it’s bad“ umschreibt die Befürchtung, dass das Eis
auf dem Gewerbeimmobilientransaktionsmarkt mittlerweile sehr
dünn ist, verbunden mit der Frage: Wie lange kann das noch gut
gehen?. Der deutsche Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien
und gewerbliche Wohnimmobilien-Portfolien hat im Gesamtjahr
2014 mit einem Transaktionsvolumen von 52,7 Mrd. Euro erneut
zugelegt (2013: 46,5 Mrd. Euro). Auch der Start ins neue Jahr war
bemerkenswert: 20,4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im ersten
Quartal 2015 bedeuten im Jahresvergleich einen Anstieg um 38 %.
deutschen Markt aus. Die Angaben zu den Neugeschäfts(plan)zahlen beziehen sich auf das Volumen in Deutschland, während
die Kreditbestände das Gesamtvolumen im In- und Ausland
wiedergeben.
Ohne Frage besteht eine Wechselwirkung zwischen Transaktionsund Finanzierungsmarkt. Beide Märkte blicken bei der Frage,
wie lange der Anstieg noch andauern wird und wann der Gipfel
erreicht ist mit Interesse auf die Entwicklung des jeweils anderen.
Positiv sind nach wie vor auch die Bedingungen für Fremdkapitalfinanzierungen. Das historische Zinstief ist das Resultat der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die mit ihrem
Anleihekaufprogramm Anfang 2015 für einen erneuten Tiefstand
gesorgt hat. Die Folge: Ein anhaltend freundliches Investmentklima auf den Immobilienmärkten mit weiterhin viel Kapital, das in die
deutschen Märkte fließt.
Die Helaba nimmt mit einem Anteil von 15 % am Gesamtvolumen
der analysierten Banken und einem Neugeschäftsvolumen von
5,5 Mrd. Euro den Spitzenplatz ein. Dabei konnte die Bank ihr
Neugeschäft aus dem Jahr 2013 (5,2 Mrd. Euro) um weitere 5 %
Um die Situation für die gewerbliche Immobilienfinanzierung auf
dem deutschen Finanzierungsmarkt quantitativ zu beurteilen, hat
JLL neben den tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen auch
Planzahlen für die Neugeschäftsvergabe sowie Kreditbestände
analysiert und ausgewertet. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung beinhaltet dabei neben der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien auch die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung
für juristische Personen als Darlehensnehmer. Diese Analyse
umfasst eine Auswahl an überregional tätigen deutschen Banken,
deren Reporting die entsprechenden Zahlen gesondert ausweist
und somit einen Vergleich ermöglicht. Dabei machen die 15
analysierten Banken etwa 70 % des Neugeschäftsvolumens im
Stetiger Anstieg der Neugeschäftsvolumina
Die von JLL analysierten 15 Banken verzeichneten für das Gesamtjahr 2014 einen erneuten Anstieg im Neugeschäftsvolumen
der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland um 10 %,
entsprechend 3,5 Mrd. Euro. In absoluten Zahlen lautet das Ergebnis für 2014: 36,9 Mrd. Euro gegenüber 33,4 Mrd. Euro 2013.
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien und
gewerbliche Wohnimmobilien in Mrd. Euro
Quelle: JLL
JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • Mai 2015
steigern. Unter anderem finanzierte die Helaba im vergangenen
Jahr im Alleingang Objekte für Gesellschaften von Tishman
Speyer, etwa den Elisenhof in München (124 Mio. Euro) oder eine
Büroprojektentwicklung in Frankfurt am Main (172 Mio. Euro).
Platz 2 geht an die DG Hyp – obwohl sie im Jahresvergleich einen
Rückgang um 12 % auf ein Volumen von 4,7 Mrd. Euro in 2014
verzeichnen musste. Ihr Anteil liegt damit bei 13 % am Gesamtvolumen. Drittplatzierte ist die HSH Nordbank mit einem Anstieg
im Jahresvergleich um 46 % auf ein Neugeschäftsvolumen von
4,1 Mrd. Euro. Deren Anteil am Gesamtvolumen (11 %) teilen
ebenfalls die folgenden Banken: Die pbb, die HypoVereinsbank
und die Berlin Hyp.
Neben der DG Hyp weist für 2014 nur die Aareal Bank einen
Rückgang im Neugeschäft für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland auf (-13 %). Die Übernahme der Corealcredit
und damit einhergehende Unsicherheiten haben sich auf die
Geschäftstätigkeiten ausgewirkt. Auch für 2015 gibt die Aareal
Bank ein weiter rückläufiges Neugeschäft für das In- und Ausland
in Höhe von voraussichtlich 6 – 7 Mrd. Euro an. Die Bank plant
in der Zukunft Neugeschäft selektiv zu vergeben und damit dem
starken Wettbewerb entgegen zu wirken.
Der Vergleich der durch die Banken Ende 2013 veröffentlichten
Tendenzen für das Neugeschäftsvolumen 2014 mit den letztend-
Neugeschäft und Neugeschäftsplanzahlen in Deutschland für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ausgewählter Banken
Gesamt 2013
Gesamt 2014
Bank
Plan 2014
Veränderung 2013/2014
Plan 2015
in Mrd. Euro
in Mrd. Euro
Helaba1)
5,2

5,5
5 %


5,3
è
4,7
-12 %

è
HSH Nordbank
2,8

4,1
46 %


pbb
3,7

4,1
13 %


HypoVereinsbank
3,4
è
4,1
21 %


Berlin Hyp3)
3,2
è
4,0
25 %


Bayern LB
3,4
6 %


DG Hyp
2)
2)
3,2
è
4) 5)
2,7
è
2,4
-13 %


Deutsche Hypo
2,1

2,1
1 %


DekaBank4)
0,9
è
1,3
44 %


Münchener Hypo
0,7
è
0,8
13 %


Düsseldorfer Hyp.bank
0,2

0,4
110 %


36,9
10 %

4)
Aareal Bank
2) 4)
Summe
33,4
Quelle: JLL, Geschäftsberichte
Anmerkung: Ohne WestImmo und Hypothekenbank Frankfurt da kein aktives Neugeschäft; Ohne Deutsche Postbank da keine Veröffentlichung von Neugeschäftszahlen
Mittel- und Langfristiges Neugeschäft
Ohne Prolongationen
Schätzung, Quote des Deutschlandanteils am reinem Neugeschäft gleichermaßen auf die Prolongationen angewendet
4)
Schätzung, Quote des Deutschlandanteils am Kreditbestand gleichermaßen auf das Neugeschäft angewendet 5)
Inkl. Neugeschäft der Corealcredit
1)
2)
3)
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JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • Mai 2015
lich umgesetzten Volumina zeigt, dass die Pläne bei der Mehrzahl
der hier analysierten Kreditinstitute teilweise übertroffen oder
unterschritten wurden. Die Helaba war etwa von einem sinkenden
Neugeschäftsvolumen für das Gesamtjahr 2014 ausgegangen,
hat jedoch letzten Endes ein höheres Volumen umgesetzt als
2013. Andere Banken, mit der ursprünglichen Erwartung auf gleich
bleibende Entwicklungen, konnten entweder ebenfalls gestiegene oder mussten gesunkene Neugeschäftszahlen ausweisen.
Einerseits führen Marktunsicherheit und -intransparenz sicherlich
zu eher konservativen Aussagen im Hinblick auf den zukünftigen
Geschäftsverlauf. Andererseits sorgten das bereits 2014 sehr
niedrige Zinsniveau und die daraus entstehende hohe Nachfrage
nach Fremdkapital für den Zuwachs der Geschäftsvolumina bei der
Mehrzahl der Banken.
Rückgang der Kreditbestände im In- und Ausland
Trotz der gestiegenen Neugeschäftsaktivität in Deutschland weist
der Gesamtkreditbestand der 15 analysierten Banken einen
Rückgang der Kreditvolumina für gewerbliche Immobilienfinanzierungen für das In- und Ausland auf. Im Vergleich zu 2013 sank der
Kreditbestand 2014 zum Stichtag 31.12.2014 um 5 % auf 225,0
Mrd. Euro. Wie auch in der Vergangenheit wird dieser Rückgang
Kreditbestände gewerblicher Immobilienfinanzierung (In- und Ausland) ausgewählter Banken
Quelle: JLL, Geschäftsberichte
1)
2)
Inkl. Kreditbestand der Corealcredit
Ohne Kreditbestand der Restructuring Unit
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JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • Mai 2015
vor allem getrieben durch die beiden zum Portfolioabbau bestimmten Kreditinstitute Hypothekenbank Frankfurt (31.12.2014: 20,3
Mrd. Euro) und WestImmo (31.12.2014: 4,9 Mrd. Euro). Mit -42 %
bzw. -28 % sind hier die größten Abnahmen zu registrieren. Trotz
gestiegener Neugeschäftszahlen und weiter positiver Tendenzen
für die kommenden Neuabschlüsse weist unter anderem auch
die Bayern LB (-11 %) gesunkene Kreditbestände für gewerbliche Immobilienfinanzierungsdarlehen aus. Dies zeigt, dass
trotz bestehender florierender Marktaktivität Altbestände aus den
Kreditbüchern abgebaut werden. Den größten Zuwachs trotz stark
gesunkener Neugeschäftszahlen zeigt mit 15 % die Aareal Bank
(inklusive der konsolidierten Corealcredit Bestände) auf. Deren
Kreditbuch wird mit der Übernahme der WestImmo noch weiter
ansteigen. Die Helaba mit 34,3 Mrd. Euro kommt auf einen Anstieg
von 9 % (Stichtag 31.12.2014/ 31.12.2013) und belegt damit Platz 1.
Positive Finanzierungsaussichten
Für das laufende Jahr 2015 geht die Mehrzahl der von JLL
analysierten Banken von einer positiven Marktentwicklung und
damit von steigenden bzw. mindestens gleichbleibenden Neugeschäftsvolumina aus. Sollte das Zinsniveau weiter so niedrig
bleiben, dürften Investoren relativ problemlos Refinanzierungen
bzw. Akquisitionsfinanzierungen erhalten und die Banken durch die
hohe Nachfrage nach Investments ihre Pläne erreichen. Bedingt
durch die hohe Anzahl an Fremdkapitalgebern in Deutschland
sind die Margen niedrig und unterstreichen die Nachfrage nach
Finanzierungsprodukten von Investoren. Ein Anstieg der Margen
ist aufgrund des hohen Wettbewerbs zeitnah nicht absehbar. Auch
liegen die in letzter Zeit leicht gestiegenen Zinsen noch immer
historisch niedrig, so dass vorerst mit keiner negativen Auswirkung auf den Immobilientransaktions- und Finanzierungsmarkt zu
rechnen ist.
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Kontakt
Timo Tschammler
Management Board Germany,
Office & Industrial,
Head of Office Leasing & Industrial
Agency & Debt Advisory Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1110
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected]
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