Pressemitteilung

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Zweigeteilter Markt
Frankfurter Höhen und Tiefen – Aufbruchsstimmung durch Fintechs?
FRANKFURT, 11. Januar 2016 – Investments im Hoch, Vermietungen im Tief. Soweit die Kurzformel zur
Beschreibung des Frankfurter Markts für gewerbliche Immobilien zum Jahresbeginn 2016. Nichts Neues also
am Main? Die Großwetterlage der Immobilienwirtschaft unverändert? Oder gibt es am Vermietungsmarkt eine
Aufbruchsstimmung durch die Fintechs?
Büroflächenumsatz stagniert unterhalb 400.000 m²
Knapp daneben ist auch verfehlt. Es bleibt dabei: selbst eine Messlatte von 400.000 m² erweist sich für den
Bürovermietungsmarkt Frankfurt in den letzten beiden Jahren als zu anspruchsvoll. Und jene 500.000 m² plus,
zwischen 2000 und 2012 immerhin sieben Mal verbucht oder gar die knapp 700.000 m² aus dem Jahr 2000: in
weite Ferne gerückt.
Mit 391.000 m² im Frankfurter Stadtgebiet, Eschborn und Kaiserlei wurde 2015 zwar 3 % mehr Umsatzvolumen
als ein Jahr zuvor erzielt, der 5- und 10-Jahresschnitt bleibt aber zweistellig, um 12% bzw. 16 %, unterschritten.
Im Laufe des Jahres wurden nur in einem Quartal mehr als 100.000 m² vermietet (Q 3: 112.000 m²). Rein
statistisch entfallen beim Gesamtergebnis sogar fast 43.000 m² auf Eigennutzer (2014: 9.400 m²),
gleichbedeutend einem tatsächlich vermieteten Flächenvolumen von lediglich 349.000 m².
Auch 2016 wird sich an den Parametern erst einmal nicht viel ändern: der Umsatz hat die Vier im Blick, der
Leerstand die Neun und die Top-Mieten bleiben auf dem Niveau von 35,50 Euro, in Einzelfällen auch deutlich
darüber.
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Anzahl der Abschlüsse rekordverdächtig
Woran liegt diese im langfristigen Trend rückläufige Umsatzentwicklung einerseits, bei gleichzeitigem Plus von
19 % bzw. 27 % im 5- und 10-Jahresvergleich bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse andererseits - 2015
immerhin mehr als 580, dem höchsten Wert seit über 10 Jahren? Liegt es daran, dass sich aufgrund von
Sondereffekten vor fünf und zehn Jahren Neuanmietungen verschoben und verstärkt Verlängerungen im
Bestand favorisiert wurden? „Ja, auch. Aber Überlegungen dieser Art überstrapazieren die Statistik. Denn
gerade 2015 haben sich Verlängerungen im Bestand deutlich reduziert“, so Christian Lanfer, Team Leader
Office Leasing JLL Frankfurt. „Waren es 2014 und 2013 jeweils 220.000 m², bei denen Nutzer zuvor auch einen
Umzug in Erwägung gezogen hatten, machten Vertragsverlängerungen im Bestand 2015 nur noch 132.000 m²
aus.“ Stärker falle ins Gewicht, dass die deutsche Finanzmetropole am Main unter der Flaute der Banken und
der Finanzdienstleister leide. Und das nicht erst seit gestern. Die Bankenszene konsolidiert, rationalisiert und
optimiert ihre Strukturen und damit auch ihre Flächen. Ihre Aktivitäten sind bei Neuabschlüssen mitteilerweise
auf ein, speziell im großvolumigen Segment, vergleichsweise niedriges Niveau gesunken. Entsprechend
rückläufig ist ihr Anteil 2015 am Gesamtumsatz. 18 % und damit 72.000 m² im letzten Jahr – und dies auch nur
dem größten Deal des Jahres zu danken, dem Eigennutzerabschluss durch die DVAG Deutsche
Vermögensberatung (rund 31.000 m²), die zwischen Bahnhof und Bankenlage ein komplettes Bürogebäude
revitalisieren lässt. „Zu Spitzenzeiten lag der Anteil von Banken/Finanzdienstleistern auch schon mal bei 46 %
(1998 und 2010: 293.000 m² bzw. 216.000 m²) vom Gesamtumsatz.“ Und auch die großen Kanzleien unter den
unternehmensbezogenen Dienstleistern, traditionell die Branche, die das Umsatzgeschehen auf dem
Frankfurter Bürovermietungsmarkt ebenfalls stark beeinflusst, achten zunehmend auf ihre Kostenstrukturen und
damit auch auf effizientere Flächeneinheiten. „Es kommen also zusammen: weniger Quadratmeter bei gleicher
Anzahl der Mitarbeiter auf Grund von Effizienzsteigerungen bei der Flächennutzung und noch weniger Flächen
bei reduzierter Mitarbeiteranzahl auf Grund von Rationalisierungseffekten. Insgesamt sind die Big Deals jenseits
der 10.000 m² mit nach oben offener Skala demzufolge überschaubar“, so der Vermietungsexperte. Zwischen
2010 und 2014 bilanzierten durchschnittlich fünf Big Deals pro Jahr, 2015 einer. Die Durchschnittsgröße von
690 m² in 2015 notiert denn auch als zweitniedrigster Wert in der langjährigen Statistik, gegenüber 2003 zum
Beispiel mit 1.800 m² fast gedrittelt.
Sind andere Branchen in Sicht, die das Schwächeln der etablierten Büronutzer relativieren könnten?
Wer kann die Lücke füllen?
Zumindest die Großnutzer der letzten drei Jahre kamen nicht aus neuen Branchen, sondern fügten sich nahtlos
in das „Bankfurt“-Image ein: die EZB, EBA (European Banking Authority) und die Bundesbank. „Natürlich trägt
der Finanzdienstleistungssektor auch künftig sein Scherflein zum Marktgeschehen bei, aber die
Zukunftssicherung braucht frische Ideen und neue Player in der Mainmetropole“, so Lanfer. Denn mit der
„Generation Y“ sei auch der „War for Talents“ in Frankfurt angekommen: „Der Ruf nach innovativen und coolen
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Büroimmobilien wird immer lauter“, betont der Vermietungsexperte. Das Thema „Generationswechsel“ habe
man zu lange ausgesessen, viele Unternehmen würden nun mit voller Wucht davon getroffen. „Die Einsicht,
dass diese Immobiliennutzer ein passendes Angebot für ihre Bedürfnisse brauchen, hat sich noch nicht
durchgesetzt, notiert Lanfer. „Dem Umwidmungshunger alter Büroimmobilien in schicke Eigentumswohnungen
sind in den letzten Jahren pro Jahr mehr als 100.000 m² günstige Büroflächen zum Opfer gefallen, speziell in
Lagen, die als hoffnungslos galten, die aber nun von einer mobilen Multikulti-Generation Y massiv nachgefragt
werden.“ In einer Stadt mit einem Leerstandsvolumen von über 1.077 Mio. m² bei einem Bestand von 12 Mio.
Quadratmeter Bürofläche hätten massig alte Gebäude schnell und innovativ „gehackt“ werden können mit der
Möglichkeit, für alternative Branchen trendige Büros zu schaffen und Frankfurt seinem althergebrachten
Bankenimage ein neues an die Seite zu stellen. „Noch ist es nicht zu spät, für solche Veränderungen Platz zu
schaffen“, so Lanfers Urteil.
Einen Hoffnungsschimmer im eher konservativ ausgerichteten Frankfurter Vermietungsmarkt verbreiten die
Fintechs: „Viele davon sind zu der Meinung gelangt, dass sie nicht zwingend in Berlin sitzen müssen, und dass
die Nähe zu Banken, zur BaFin und erfahrenem Personal für die eigene Geschäftsentwicklung durchaus
sinnvoll sein kann“, so Lanfer. Und weiter: „Allerdings suchen die keine Topetagen in Hochhäusern, sondern
günstige Büros und Wohnungen. In einem frühen Startup-Stadium wird eben jeder Cent in Technik und
Personal gesteckt, Status und Prestige kommen nach dem Durchbruch.“ Lanfer ist sich sicher: „Ein FintechCenter mit internationaler Strahlkraft könnte die Wende am Frankfurter Markt für Büroimmobilien mit Donnerhall
einläuten.“
Abhängigkeit von „alten“ Branchen weiterhin groß
Noch aber ist das Zukunftsmusik. In 2015 verbuchten denn auch drei „alte“ Branchen 60% des Umsatzes und
54 % aller Abschlüsse: Top 1 die unternehmensbezogenen Dienstleister mit einem Plus von 83 % auf rund
117.000 m², die Banken/Finanzdienstleister mit einem Minus von 43 % auf 72.000 m² und Unternehmen aus
dem industriellen Bereich mit einer Verdoppelung ihres Umsatzes auf knapp 55.000 m². Sechsmal waren
Unternehmen aus diesen drei Branchen unter den zehn größten Abschlüssen, die sich insgesamt auf rund
85.000 m² summierten und damit etwas mehr als ein Fünftel des Gesamtumsatzes ausmachten (Top 10:
zwischen 4.800 und 7.000 m² + 31.000 m², der mit Abstand größte Deal). Sie sorgten auch dafür, dass 2015 die
Teilmärkte Bankenlage (allerdings mit einem Minus von 28 % gegenüber dem Vorjahr), Bahnhofsviertel
(+100%), City (+6%), Eschborn (+24 %) und Frankfurt-Ost (+22 %) die Standorte mit den höchsten
Umsatzvolumina waren und zusammen 63 % des Frankfurter Büroflächenumsatzes generierten. Bei den Top
10 Umsätzen handelte es sich viermal um Anmietungen in Bestandsobjekten und sechsmal in Projekten. Nicht
zuletzt wegen des weiter gesunkenen Leerstands, dessen Quote nach kontinuierlichem Rückgang seit 2010
mittlerweile bei 9,1 % liegt (dem niedrigsten Stand seit 13 Jahren), sind Projekte, entweder Neubauten wie bei
den Anmietungen durch die Fiat Automobil Vertriebs GmbH, die Kion Group, die Management Circle AG oder
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Komplettrevitalisierungen wie bei der Eigennutzung der DVAG, 2015 noch stärker in den Fokus der Nutzer
geraten.
2015 lag das Fertigstellungsvolumen bei lediglich knapp 115.000 m², gegenüber dem Fünfjahresschnitt ein
Rückgang von 45 %. Und von Volumina in einer Größenordnung über 600.000 m², wie etwa in 2003, ist
Frankfurt aktuell meilenweit entfernt. Die Angebotsseite ist also mehr als überschaubar. Das gilt auch für 2016.
Im laufenden Jahr werden ca. 127.000m² erwartet, davon derzeit noch 41 % verfügbar. „Ein Assortiti an
hochwertigen, großen zusammenhängenden Flächen in Top-Lage und an qualitativ nicht minder toppen
Flächen in Top-Mikro-Lagen für die eine Klientel, kombiniert mit einem Assortiti an günstigen, über billige bis hin
sogar zu mietkostenfreien Angeboten in innerstädtisch nahen oder hervorragend angebundenen, infrastrukturell
gut ausgestatteten Zweit- und Drittlagen für andere, alternativ orientierte Nutzer müsste der Markt anbieten. Die
Stadt, Vermieter, Eigentümer, Investoren und Projektentwickler sollten sich trauen, neue Wege zu gehen. Denn
Frankfurt kann mehr und ist mehr als eine Bankenstadt“, resümiert Lanfer.
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Frankfurter Investmentmarkt konstant auf hohem Niveau: Allzeithoch nur knapp verfehlt
Dass sich in der Mainmetropole der Investmentmarkt vom Vermietungsmarkt abgekoppelt hat, ist eine seit
Jahren bekannte Binsenweisheit. Bestätigt wurde die Binse auch 2015 mit einem einmal mehr beträchtlichen
Transaktionskapital, das dem Frankfurter Markt von in- und ausländischen Investoren zugeführt wurde. Zum
zweiten Mal in der Immobilien-Historie der Mainmetropole konnte die 6 Mrd.-Euro-Marke getoppt werden, das
Allzeithoch aus dem Jahr 2007 wurde nur ganz knapp verfehlt. Nach einem schon sehr starken Jahr 2014
überstieg das Transaktionsvolumen 2015 das Ergebnis des Vorjahres nur um 10 %. Das ist zwar der niedrigste
Zuwachs unter den Big 7. Allerdings konnte zum sechsten Mal in Folge das jeweilige Vorjahresergebnis getoppt
werden. Mit dieser Konstanz auf hohem Niveau vermag keine andere Stadt in Deutschland mitzuhalten. Die
insgesamt 176 von JLL registrierten Transaktionen summierten sich 2015 auf 6,04 Mrd. Euro. Der 10Jahresschnitt wurde damit verdoppelt, verglichen mit dem 5-Jahresschnitt ein Plus von 71 %. „Das war Anfang
des Jahres nicht zu erwarten. Der Markt schien gesättigt, die spektakulären Big shots durch. Aber schon im
Frühjahr und dann zum Ende des ersten Halbjahres wurde klar, dass sich der Anlagebedarf wieder seine
immobilen Bahnen brechen würde, befeuert von dem anhaltend niedrigen Zinsniveau“, so Christian Kadel,
Team Leader Office Investment JLL Frankfurt.
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Trotz dieser beeindruckenden Story gehört 2015 einer anderen Stadt unter den Big 7 unangefochten der
Spitzenplatz: Berlin hat sich mit einem Transaktionsvolumen von über 8 Mrd. Euro nicht nur selbst, sondern
auch alle übrigen deutschen Immobilienhochburgen übertroffen.
Ein Transaktions-Feuerwerk im letzten Quartal
„Großkapital sucht große Objekte“, bringt Kadel das Investmentgeschehen auf den Punkt. „Und große Objekte
gibt es speziell in Frankfurt in stattlicher Zahl.“ Allein drei der sieben bundesweit größten Einzeltransaktionen
(Trianon, Eurotower und DB Campus) wurden in der hessischen Immobilienhochburg getätigt. Insgesamt 14
Transaktionen bilanzieren im dreistelligen Millionenbereich mit einem Volumen von 2,84 Mrd. Euro, darunter 13
Büroimmobilien und eine mischgenutzte Immobilie, alles in allem entsprechend 47 % des in Frankfurt erzielten
Transaktionsvolumens. Ein Großteil der Transaktionen bewegte sich im Bereich zwischen 10 und 50 Mio. Euro:
70 Abschlüsse summierten sich zu 1,6 Mrd. Euro.
„In der deutschen Finanzmetropole spielen Büroimmobilien die größte Rolle bei Investoren. Aber der Anteil
dieser Assetklasse war im zurückliegenden Jahr selbst für Frankfurter Verhältnisse ungewöhnlich hoch“, so der
Investmentexperte. Im 5-Jahresschnitt mit 67 % registriert markierten Bürotransaktionen 2015 am
Gesamtvolumen einen Anteil von rund 80 %, damit der mit Abstand höchste unter den sieben deutschen
Immobilienhochburgen. Die kommen durchschnittlich lediglich auf 57 %.
Das letzte Quartal sorgte mit einem Feuerwerk von Transaktionen für das höchste Quartalsergebnis, das auf
dem Frankfurter Investmentmarkt im Laufe des Jahres erzielt wurde (1,9 Mrd. Euro). „Es ist noch gar nicht so
lange her, da entsprachen derartige Transaktionsvolumina noch nicht einmal Jahresergebnissen, zum Beispiel
2008, 2009 und 2010“, so Kadel.
Erwartungsgemäß waren die ausländischen Investoren wieder sehr aktiv, sogar noch stärker als ein Jahr
zuvor oder im 5-Jahreschnitt (44%). Mit einem Anteil von 61 % (knapp 3,68 Mrd. Euro) kamen sie 2015 auf den
höchsten Ausländeranteil unter den Big7 auf Käuferseite. Während deutsche Investoren über 800 Mio. Euro
weniger investiert haben als im Vorjahr, legte das Volumen bei ausländischen Anlegern um fast 1,4 Mrd. Euro
zu. Da sie sich freilich auch sehr agil auf der Verkäuferseite zeigten, haben sie per Saldo ihren
Immobilienbestand in Frankfurt letztlich lediglich um 127 Mio. Euro erhöht. Viel Kapital floss dabei von USamerikanischen (1,05 Mrd. Euro, immerhin 17 % des gesamten Transaktionsvolumens) und asiatischen Playern
(über 770 Mio. Euro, knapp 13 %) in den Markt, dabei US-Investoren direkt hinter deutschen Anlegern auf Rang
2 in der Investment-Phalanx. „Aber auch die Franzosen zeigen vermehrt Interesse und transferieren massiv
Kapital von der Seine an den Main. Immerhin bilanzieren sechs Transaktionen in Mainhattan auf der
französischen Haben-Seite“, so der Investmentexperte.
Opportunistische Transaktionen sind mit großer Selbstverständlichkeit auf die Tagesordnung des Frankfurter
Investment-Markts zurückgekehrt – ein Zeichen von Wirtschaftsboom, reger Marktdynamik und immensen
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Kapitalvolumina, die nach Anlagen suchen. „Hier wurden Transaktionen von durchaus beeindruckendem
Volumen gedreht, so zum Beispiel das Deutsche Bank Areal , Marienturm, MAC Main Airport Center oder das
Metzler Areal“, so Kadel.
Der Core-Markt in der Mainmetropole ist geprägt von einer deutlichen Verknappung. Nur noch 38 % des
Transaktionsvolumens entfallen auf Core-Objekte, der Schnitt an den Big7-Standorten liegt bei 48 %. CoreAssets sind in fast allen Teilmärkten rar, sodass die Core-Investoren auf Nebenstandorte wie Industriehof,
Sachsenhausen oder Sossenheim ausweichen: „Dort allerdings nur mit langen Mietverträgen wie etwa im
Europapark, Main-Triangel oder den Lateral Towers“, so Kadel. Und weiter: „Aus Mangel an bestehendem
Produkt gehen Core-Investoren auch verstärkt in Forward-Transaktionen, eindrucksvoll aufgezeigt mit Maro und
Vista. Weit vor Fertigstellung und vollständiger Vermietung wechseln Projekte in Top-Lagen bereits den
Eigentümer.“
Das günstige Finanzierungsumfeld ermöglicht attraktive Eigenkapital-Renditen selbst bei Core-Objekten: „Das
hat zur Folge, dass Investoren, die den Finanzierungshebel nutzen können, selbst im Top-Segment im Vorteil
sind“, so der Investment-Experte. 4,35 % macht die Spitzenrendite für Büroimmobilien seit Anfang letzten
Jahres aus, der niedrigste Wert seit Herbst 2007 (4,3 %). Allerdings hinke das allgemeine Preisniveau am Main
noch stark hinter anderen Städten Deutschlands hinterher: „München und Berlin sind diesbezüglich best of the
class“, so Kadel. Diese Preisdiskrepanz könne im laufenden Jahr dazu führen, dass Investoren Frankfurt noch
mehr fokussieren und die Transaktionsaktivitäten der Mainmetropole erneut beflügelt werden: „Und das ist
durchaus kein Wunschdenken, sondern professioneller Pragmatismus, der dem Investmentmarkt zwangsläufig
immanent ist. Zur Immobilie gibt es in schwierigen Zeiten eben so gut wie keine Anlagealternative“, notiert
Kadel.
Kontakt:
Telefon:
E-Mail:
Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing Frankfurt
Christian Kadel, Team Leader Office Investment Frankfurt
+49 (0)69 2003 1228
+49 (0)69 202 1221
[email protected]
[email protected]
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JLL (NYSE: JLL) ist ein Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet spezialisierte Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren,
die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen. Der Jahresumsatz aus Honoraren beträgt $ 4,7 Milliarden, der Bruttoumsatz $ 5,4 Milliarden. JLL, ein „Fortune 500“ Unternehmen, ist weltweit mit über 230
Büros vertreten und in mehr als 80 Ländern tätig mit ca. 58.000 Beschäftigten. Im Auftrag seiner Kunden verantwortet JLL im Bereich Management und Real Estate Outsourcing Services ein Portfolio von 316
Millionen Quadratmetern und hat 2014 Käufe, Verkäufe und Finanztransaktionen im Wert von $ 118 Milliarden abgeschlossen. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle
Incorporated.
Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de.
LaSalle Investment Management, der Investment-Management Geschäftszweig des Unternehmens, verwaltet ein Vermögen von $ 57,2 Milliarden.
Stand: Oktober 2015
Aktuelle Online-Angebote zu Büroimmobilien oder Produktions-/Lagerhallen finden Sie im Gewerbeimmobilien-Suchportal von JLL http://jll.de/immo.
Alle Presseinformationen von JLL Germany finden Sie unter: http://jll.de/Presse.
Kontakt: Dorothea Koch, Media Relations, +49 (0) 69 2003 1007, mailto:[email protected]
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