2016年2月18日投資情報室Ｊ－ＲＥＩＴレポートＪ-ＲＥＩＴ市場の動向と今後の見通しＪ-ＲＥＩＴ市場の動向（国内株式市場との比較）今年に入り、Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動きに変化が表れてきたように思われます。昨年、東証ＲＥＩＴ指数のパフォーマンス（騰落率）はＴＯＰＩＸを約18％（配当除く）下回りましたが、今年は2月16日時点でＴＯＰＩＸを約20％（同）上回っています。以下の様な背景があるものと思われます。 ① 1月29日の日銀のマイナス金利導入決定を受けた金利上昇観測の後退。 ◆ Ｊ-ＲＥＩＴは通常、物件を取得する際の購入資金の約半分を金融機関から借入れます。今後金利が上昇すれば借入費用が増加する、また金利の上昇によりＪ-ＲＥＩＴの配当利回りと10年国債金利との差が縮小し、Ｊ-ＲＥＩＴの魅力の一つが薄れるとの懸念もありました。 ◆ 今回の日銀の決定が金利の低下を促し、借入費用の減少等Ｊ-ＲＥＩＴにとってプラスの効果をもたらす可能性があります。実際、マイナス金利での借入を行うＪ-ＲＥＩＴの事例も出てきました。 ② 急激な円高進行による内需関連資産への資金シフト。 ◆ Ｊ-ＲＥＩＴは海外株式等の海外資産と違って国内資産です。国内株式も同じく国内資産ですが、輸出関連企業が多く含まれることから、Ｊ-ＲＥＩＴに比べると為替変動の影響を受けやすくなります。投資資金が外需（外国での需要）関連資産を避け、内需（国内での需要）関連資産に回っている可能性もあります。尚、J‐REITが2016月1月末時点で保有する物件約3,220件の内、海外の物件はイオンリートが保有するマレーシアの商業施設のみです。 ③ 不動産市況の改善スピードが速まるとの観測。 ◆ ローン金利低下による住宅取得の活発化等で、不動産市況の改善スピードが速まるとの観測も背景となっているものと思われます。 ④ 世界景気の先行き不安等を背景とした、Ｊ-ＲＥＩＴ業績の相対的な安定性評価。 ◆ Ｊ-ＲＥＩＴの収益の源泉は賃料です。一定期間は賃料が変動しない固定賃料体系を採用しているＪＲＥＩＴが多く、また不動産会社と違って開発行為が制限されていること等から、一般の企業より収益の変動は小さくなる傾向があるとされています。世界経済の先行き懸念が強まる中で、相対的に収益が安定しているとされるＪ-ＲＥＩＴが選好されている可能性もあります。図表1：東証ＲＥＩＴ指数の推移図表2：東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸの推移（2016年1月4日～2月16日日次） 1,900 （2016年1月4日～2月16日日次） 110 （ポイント） 1,850 100 1,800 東証REIT指数 1,750 90 1,700 東証ＲＥＩＴ指数 1,650 80 ＴＯＰＩＸ 1,600 （※）2016年1月4日を100として指数化 1,550 70 2/13 1/4 （月/日）出所：図表1～2はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成 1/4 1/14 1/24 2/3 1/14 1/24 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 2/3 2/13 （月/日） 01/02 （審査確認番号H27-TB196）図表3：Ｊ-ＲＥＩＴの予想配当利回りと10年国債金利推移（2016年1月4日～2月16日日次） 4.0 図表4：Ｊ-ＲＥＩＴと企業（除く金融）の業績変化率推移（2008年1-6月期～2015年1-6月期半期） 200 （％）（％） 3.5 3.0 2.5 金利差（①‐②）Ｊ‐ＲＥＩＴ予想配当利回り① 10年国債金利② 2.0 1.5 150 J‐REIT営業収益（前年同期比） 100 全産業（除く金融）営業利益（前年同期比） 50 1.0 0 0.5 ‐50 0.0 （※）Ｊ-ＲＥＩＴは継続してデータが取れる27銘柄が対象 ‐100 ‐0.5 1/4 1/14 1/24 08/6 2/3 2/13 （月/日）出所：ブルームバーグデータ、不動産証券化協会データを基にニッセイアセットマネジメントが作成 09/6 10/6 11/6 12/6 13/6 14/6 出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社開示資料、財務省法人企業統計を基にニッセイアセットマネジメントが作成 15/6 （年/月）今後の見通し昨年までのＪ-ＲＥＩＴ市場は上値の重い展開が続いていましたが、Ｊ-ＲＥＩＴの業績の伸び率が緩やかであったことも要因になっているものと思われます。その業績ですが、不動産市況の回復等を背景に今後賃料の増額改定が増えてくるとみられること等から、Ｊ-ＲＥＩＴ収益（収入－費用）の伸び率は高まることが予想されます。Ｊ-ＲＥＩＴは収益のほほ100％を配当として投資家に還元しており、収益が増えればその分配当額も増加する可能性があります。また、保有物件の含み益（評価額と帳簿価格との差）も増えており、物件入替え等で売却益が生じ、配当額が増える機会も増加するものと思われます。米国経済の先行き懸念や欧州の一部金融機関の経営不安説で混乱した市場はやや落ち着きを取り戻した感がありますが、しばらくは影響が残り、Ｊ-ＲＥＩＴ市場は荒い値動きを続けることも予想されます。また、昨年後半の東証ＲＥＩＴ指数は1,750ポイント台が上値となるケースが多かったことから戻り待ち売りも多いものと思われ、1,800ポイント台の上値の重さが意識される展開となることも想定されます。今後、為替リスクを避けたい、国債金利の低下による収益減を補いたい等の意向から、国内資産であり、相対的に利回りが高いＪ-ＲＥＩＴ市場に投資資金を振り向ける国内機関投資家が増えることも予想されます。Ｊ-ＲＥＩＴ市場は、戻り待ちの売り等を消化しつつ1,800ポイント台を固めた後、株価の安定といった投資環境の改善が続けば、業績拡大や国内機関投資家からの資金流入等を背景に、昨年1月の場中につけた2,000ポイント台回復を目指す動きとなることも考えられます。図表5：Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移図表6：Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み額推移（2012年1月～2016年1月月次） 120 （ポイント）（％） 100 10 8 （億円） 10,000 6 4 80 60 （2011年11月～2016年1月月次） 12,000 配当額（左軸）前年同月比（右軸） 2 6,000 0 4,000 ‐2 含み額（評価額－帳簿価格） 8,000 含み益 2,000 ‐4 40 ‐6 （※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100 20 ‐8 ‐10 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 出所：ブルームバーグデータ、不動産証券化協会データを基に（年/月）ニッセイアセットマネジメント作成 0 ‐2,000 含み損 ‐4,000 11/11 12/9 13/7 16/1 （年/月）出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社開示資料を基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 14/5 15/3 02/02