J-REIT市場現状と今後の見通し

2016年3月8日
投資情報室
J-ＲＥＩＴレポート
Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し
（1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向
【指数の動き】
• 2月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、日銀のマイナス金利導入決定（1月29日）による急上昇の反動
や、国内株式の下落等から中旬頃まで調整し、12日には1,700ポイントを下回りました。しかしその後、10
年国債金利の低下が進んだこと等を受けて反転。月末値ベースでは2015年4月以来の水準となる
1,873.29ポイントで引けました。1～2月累計の東証REIT指数のパフォーマンスは、国内株式（TOPIX）を約
23％上回っています【図表1、2】。
【売買代金・市場規模等】
• 1日当たり売買代金は約579億円と前月より約87％増加しました。上場銘柄数は1銘柄（ラサールロジポー
ト）増加して53銘柄、時価総額は約11.5兆円となりました。時価総額は月末時ベースでは過去最高です
【図表3】。公募増資の発表はありませんでした【図表12】。
【配当利回り等】
• 2月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.29％（前月：
3.42％）、10年国債金利はマイナス0.06％（前月：0.10％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年国
債金利）は3.35％と前月（3.32％）より拡大しました【図表4、5】。
（2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し
 2月末時点のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、以下の理由から過熱感がやや懸念される状態にあると考
えています。
① 今年に入ってからの東証REIT指数のパフォーマンスは、2ヵ月間で国内株式（TOPIX）を既に2割以上上
回っている。国内株式に比べた上昇ピッチがやや速すぎるとみられること【図表1、2】。
② 中期的な方向性を示すとされる60日や200日移動平均線からのかい離が、上方に比較的大きく拡大して
いること【図表6】。
③ 2月の1日当たり売買代金（月次ベース）は過去最高を更新したが、過去（リーマン・ショック後）の事例で
は、売買代金が急増した後、東証REIT指数は一旦調整していること【図表7】。
 3月のJ-REIT市場は、2月末終値（1,870ポイント）を中心にもみ合いを続けながら、徐々に過熱感が和らい
でいく展開になるものとみています。
 不動産市況の改善が続く中、J-REITの業績改善も少しずつではありますが勢いを増しつつあるとみてい
ます【図表15】。マイナス金利導入による借入費用減少の可能性も収益改善に寄与するものと思われま
す。10年国債金利がマイナスとなる中、2月末時点で約3.3％となっている予想配当利回りの相対的な高さ
が、J-REIT市場への資金流入を今後加速させることも想定されます。
 昨年は円安・ドル高の流れでしたが、今年に入ってからは円高・ドル安の流れになることが多くなったよう
に思われます。株式市場には為替の影響を受けやすい輸出関連企業が含まれています。一方、J-REIT
の保有する物件（2月末時点で約3,250件）の内、海外にあるのは1物件（イオンリートのマレーシアの商業
施設）のみで、残りのすべては国内にあります。株式市場に比べると円高の影響を受け難いものと思われ
ます。円高傾向が続けば、株式市場からJ-REIT市場への資金移動が起きることも考えられます。
 J-REIT市場は、過熱感が和らいだ後は、昨年1月の場中に付けた2,000ポイントを目指した動きになるも
のとみています。尚、2014年1月以降のJ-REITの予想配当利回りは3.0％あたりが下限となっています【図
表5】。2月末時点の配当額水準から算出すると、予想配当利回りが3.0％となる東証REIT指数水準は約
2,050ポイントです。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
1/5
（審査確認番号H27-TB209）
【図表1】指数の上昇・下落率比較
【図表2】東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移（配当除き）
（2016年2月29日時点）
2016年
単月
7.20
-7.92
TOPIX
-9.37
-16.12
9.93
差
14.55
23.32
-17.86
5.62
7.90
-4.84
TOPIX
-9.34
-16.09
12.06
差
14.97
23.99
-16.90
東証ＲＥＩＴ指数
配当込み
累計
5.18
東証ＲＥＩＴ指数
配当除き
（％）
（2013年12月30日～2016年2月29日日次）
135
（参考）
2015年累計
東証REIT指数
TOPIX
125
115
105
95
（※）2013年12月30日＝100として指数化
85
13/12
【図表3】Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移
（兆円）
60
14/9
14/12
15/3
時価総額（左軸）
（％）
50
8
10
40
6
8
30
4
5
20
2
3
10
0
0
‐2
0
05/3
07/3
09/3
15/9
J‐REIT予想配当利回り①
10年国債利回り②
11/3
13/3
15/3
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
（年/月）
【図表5】 J-REITの予想配当利回りの推移
【図表6】東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移
（2014年1月6日～2016年2月29日日次）
4.5
（2014年4月1日～2016年2月29日日次）
2,100
（ポイント）
（％）
15/12
（年/月）
イールドスプレッド（①－②）
上場銘柄数（右軸）
03/3
15/6
（2003年3月～2016年2月月次）
10
（銘柄）
保有不動産額（左軸）
13
14/6
【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移
（2003年3月～2016年2月月次）
15
14/3
予想配当利回り
東証REIT指数日々線
60日（約3ヵ月）移動平均線
2,000
4.0
200日（約10ヵ月）移動平均線
1,900
1,800
3.5
1,700
1,600
3.0
1,500
2.5
14/1
1,400
14/4
14/7
14/10
15/1
15/4
15/7
15/10
16/1
（年/月）
出所：図表1～6はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
14/4
14/8
14/12
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
15/4
15/8
15/12
（年/月）
2/5
【図表7】東証REIT指数と売買代金の推移
2,250
【図表8】主要主体別売買動向
（2009年1月～2016年2月月次）
（ポイント）
（億円）
月次ベース1日当り売買代金（右軸）
東証REIT指数（左軸）
2,000
（単位：億円）
700
2013年
2014年
600
2015年
1,750
500
400
2015年1月
2015年2月
1,250
300
1,000
200
750
100
2015年3月
2015年4月
2015年5月
2015年6月
2015年7月
2015年8月
2015年9月
2015年10月
2015年11月
500
0
09/1
11/1
13/1
2015年12月
15/1
2016年1月
（年/月）
出所：ブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
投資信託事業法人
個人
外国人
-30
-142
-9
19
1,769
2,265
2,196
1
4,241
1,073
2,254
70
-722
-472
-486
-52
-4,949
-3,435
-3,313
-159
13
532
-1,618
-34
-46
-22
-1
35
-18
-12
30
-36
22
15
-7
-16
2
19
206
309
188
394
172
264
370
260
-13
13
57
23
180
288
1
-217
290
-74
289
535
255
220
252
27
85
220
139
105
200
70
-79
-102
-52
-76
-53
-80
-21
-53
-11
-12
-18
-35
-70
-6
-52
-349
-619
-361
-422
-291
-349
-344
-240
-174
-104
-246
-195
-312
-275
-159
515
158
55
-294
-342
-225
-259
-512
145
-209
93
47
142
-259
-34
2016年
（注）2016年は判明月まで反映
2014年11月
-42
2014年12月
1,500
銀行
生保・損保
（※）銀行には日銀を含む
出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
（3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況
• 2月の買入れ額は約72億円。1～2月累計で約180億円。今年の枠約900億円の約2割を使用しています。尚、買
入れ開始（2010年12月）以降の累計買入れ額は約2,883億円となりました。
• 2月の買入れは、マイナス金利導入決定（1月29日）による急騰後の反動安からJ-REIT市場が調整色を強めた
前半に集中しています。
（4）主要国ＲＥＩＴ市場比較
• 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2016年2月の騰落率は日本が上
昇率トップでした。1～2月累計でも上昇率トップです。
• 2月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。予想配当利
回りは前月より低下しましたが、10年国債金利の低下によりイールド・スプレッドは前月より拡大しました。
【図表9】主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率
【図表10】主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド
（2016年は2月末時点）
20
（％）
14.3
14.2
10.3
10
（2016年2月末時点）
8%
予想配当利回り①
10年国債金利②
ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ（①－②）
7%
6%
8.0
5.7
3.9
2.8
2.5
5.3
5.0
4.9%
5%
4%
4.9%
3.5%
3.2%
0
‐0.3
‐4.9
6.7%
‐1.9
‐2.7
‐3.7
2.2%
2.5%
‐10
1%
‐11.3
3.4%
4.5%
4.3%
2.3%
3.3%
1.7%
2%
‐5.5
‐6.2
3%
4.8%
2.4%
0.5%
1.3%
0%
2015年年間
2016年単月
2016年年間
‐0.1%
‐1%
‐20
日本
米国
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾌﾗﾝｽ
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
米国
日本
フランス
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
（注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
3/5
（5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向
• Ｊ-ＲＥＩＴファンドは2月は資金流出超となりました。流出超となったのは2014年6月以来です。
• 海外ＲＥＩＴファンドは連続資金流入超となりましたが、金額は前月より減少しました。
【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ）
2015年度
7～9月
10～12月
累計
累計
項目
J-ＲＥＩＴファンド
1,054
直近3ヵ月
15年12月
904
16年1月
325
2,000
16年2月
218
（2015年2月～2016年2月月次）
2,500
（億円）
（億円）
Ｊ‐ＲＥＩＴファンド
海外ＲＥＩＴファンド
1,500
-296
1,000
500
3,357
海外REITファンド
4,110
1,834
2,196
1,972
0
‐500
出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞
15/2
15/4
15/6
15/8
15/10
15/12
16/2
（年/月）
（6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況
• 2月の公募増資の発表は無し。2月17日に物流施設特化型のラサールロジポートが上場されました。上場に伴
う市場からの資金調達額は約1060億円でした。
• 2月末時点の2016年累計物件取得額（2月末判明時点、翌月以降の受渡し分含む）は約4,890億円。昨年年間
実績（約1.6兆円）の約3割に相当します。
【図表12】Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況
【図表13】Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況
（2011年～2016年年次）
14,000
（億円）
新規上場
（2011年～2016年年次）
25,000
（億円）
増資（第三者割当含む）
取得金額
12,000
20,000
10,000
15,000
8,000
6,000
10,000
4,000
5,000
2,000
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016 （年）
（※）2016年は2月末時点判明分
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
2011
2012
2013
2014
2015
2016 （年）
（※）2016年は2月末時点販売分（翌月以降受け渡し分含む）
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
（7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補
• 三井不動産は今年夏をめどに、物流施設特化型のREITを上場させる予定です。住宅特化型の日本アコモデー
ション、オフィス特化型の日本ビルファンド、商業施設特化型のフロンティア不動産を既に上場させている三井
不動産にとって、4社目の上場REITとなります。
【図表14】Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補
（2016年2月29日時点）
設立母体
（ＲＥＩＴ名称）
上場時資産規模（予定）
上場時（予定）
三井不動産
約700億円
2016年夏
森トラスト
未定
2016年度目処
主な運用対象等
○投資対象は延べ床面積10万～20万㎡規模の大型物流施設。
○同社は2012年に物流施設の開発を進め、累計で3,000億円を投資してきた。
首都圏中心に10カ所で保有。
○ホテル特化型REITで、森トラストとしては2本目のREIT。既に子会社と共同で新設する
REITの運用会社を設立。
○森トラストは「ラフォーレホテルズ」や「マリオット」等の他、温泉施設も手掛ける。
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
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（8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移
• 2月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で約6.4％増加。増加率は拡大傾向となりつつあり
ます。賃貸市場は、借り手との賃上げ交渉を行いやすい環境になりつつあるとの見方もあり、今後予想配当額
の増加ペースが速まる可能性もあります。
• 2月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は約8.0％と過去最高水準となっています。2月末時点での含
み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆1,900億円と前月末より増加しています。
【図表16】Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移
【図表15】Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移
（2012年1月～2016年2月月次）
90
（2005年5月～2016年2月月次）
10 10
（％）
（％）
（ポイント）
8
80
8
6
6
4
70
4
含み益の
状態
2
2
配当額（左軸）
0
前年同月比（右軸）
60
0
‐2
‐4
50
40
‐2
‐6
‐4
‐8
‐6
含み損の
状態
‐10 ‐8
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1
（年/月）
（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100
出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
05/5
07/5
09/5
11/5
13/5
15/5
（年/月）
（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格（％）
出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成
（9）不動産市況の推移
• 1月の都心5区のオフィス空室率は4.01％と、前月より0.02％低下（改善）しました。空室率は2008年8月（3.86％）
以来の低さです。
• リーマン・ショック前は空室率が5.0％を下回ったあたりから賃料上昇に弾みがついています。賃料は前月比で
25ヵ月、前年同月比で21ヵ月連続上昇していますが、上昇率は前年同月比で4.0％程度と伸び悩んでいます。
不動産市況の改善がこのまま続けば、賃料上昇率にも弾みがつく可能性もあるとみています。
【図表17】都心5区オフィス空室率と賃料推移
【図表18】都心5区オフォス賃料（前年同月比）推移
（2003年3月～2016年1月月次）
10
（％）
9
25,000
（2003年3月～2016年1月月次）
15
（円/坪・月）
（％）
改善
10
8
23,000
悪化
5
7
悪化
6
21,000
改善
0
5
-5
4
19,000
-10
3
2
17,000
賃料（右軸）
空室率（左軸）
1
平均賃料（円/月・坪）（前年同月比）
15,000
0
03/3
05/3
07/3
-15
09/3
11/3
13/3
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
15/3
（年/月）
-20
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
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