J-REIT市場現状と今後の見通し

2016年4月8日
投資情報室
J-ＲＥＩＴレポート
Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し
（1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向
【指数の動き】
• 3月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、2月末終値（1,873ポイント）を挟んでもみ合いが続きました。2016
年の公示地価で不動産市況の回復が続いていることが確認されたこと等を背景に、一時約11ヵ月ぶりに
1,900ポイント台を回復する場面もありましたが、月末にかけ戻り待ちの売り等に押されました。1～3月累
計の東証REIT指数のパフォーマンスは、国内株式（TOPIX）を約21％上回っています【図表1、2】。
【売買代金・市場規模等】
• 1日当たり売買代金は約460億円と過去最高水準の前月より約2割減少しました。新規上場は無く、銘柄
数は53銘柄のままで、時価総額は前月末より約0.3兆円増加して約11.8兆円となりました。時価総額は月
末ベースでは過去最高です【図表3】。4銘柄の公募増資の発表がありました【図表12】。
【配当利回り等】
• 3月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.28％（前月：
3.29％）、10年国債金利はマイナス0.029％（前月：マイナス0.060％）、イールド・スプレッド（予想配当利回
り－10年国債金利）は3.31％と前月（3.35％）より縮小しました【図表4、5】。
（2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し
 4月のＪ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）は、新年度入りで機関投資家等の新たな資金の流入が期待される
一方、市場が上昇する場面では早めに損益を確定させようとする動きが本格化する可能性もあり、結局、
3月末（2015年度末）水準（1,896ポイント）を中心にもみ合う展開を予想しています。
 Ｊ-ＲＥＩＴ市場は以下のような支援材料を背景に、年初以降比較的堅調な展開が続いています。しかし、
現状は国内株式市場の動向がＪ－ＲＥＩＴ市場の先行きを左右する状況になりつつあると判断しています。
国内株式市場は、円高による企業収益悪化懸念等を背景に年初以降下落基調となっています【図表1、
2】。仮にその流れが止まらず、「日本売り」を連想させるような状況となれば、Ｊ-ＲＥＩＴ市場も大きく影響を
受ける可能性があります。その際は、1,800ポイント台前半まで下落することも考えられます。一方、国内
株式市場が落ち着きを取り戻す場合には、昨年1月の場中につけた2,000ポイントを目指す動きになること
も想定されます。
＜Ｊ-ＲＥＩＴ市場の主な支援材料＞
① 金利の低下とＪ-ＲＥＩＴの業績拡大でイールド・スプレッド（Ｊ-ＲＥＩＴの予想配当利回り－10年国債金利）
が比較的厚めに保たれていること【図表4】
② Ｊ-ＲＥＩＴの業績拡大スピードが速まりつつあると考えられること【図表15】
③ 2016年公示地価にみられるように、不動産市況の回復が続いていること【図表18】
④ 不動産投資市場の活性化策を検討している国土交通省の有識者会議が、市場規模の拡大目標等を発
表したこと（注）資産総額で現在約16兆円（内Ｊ-ＲＥＩＴは約14兆円）の不動産投資市場の規模を、2020
年頃に約30兆円に倍増させることを数値目標として掲げています。今回の発表は、不動産市場の活性
化が引き続き「国策」として位置付けられているとの安心感を投資家に与えた可能性があります。
 1,900ポイント台定着に時間を要しているＪ-ＲＥＩＴ市場ですが、この動きを悲観的にとらえる必要はないも
のと思われます。売買増を伴いながら急上昇が続いた後に、大幅な調整局面を迎えたケースが過去何
度かありました【図表7】。ほぼ横ばいとなった3月のＪ-ＲＥＩＴ市場の動きは、中期的な方向性を示すとされ
る60日（約3ヵ月）移動平均線との乖離を縮小させる等、過熱感を和らげる役割を果たしたとみています
【図表6】。今後更に戻り待ちの売り圧力が強まることも予想されますが、その動きが適度なスピード調整
をもたらし、反って上昇相場を長続きさせることも考えられます。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
1/5
（審査確認番号H28-TB9）
【図表1】指数の上昇・下落率比較
【図表2】東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移（配当除き）
（2016年3月31日時点）
2016年
単月
（％）
累計
東証ＲＥＩＴ指数
1.23
8.52
-7.92
TOPIX
3.80
-12.93
9.93
-2.57
21.45
-17.86
東証ＲＥＩＴ指数
1.45
9.47
-4.84
TOPIX
4.83
-12.04
12.06
-3.38
21.50
-16.90
配当除き
差
配当込み
差
（2013年12月30日～2016年3月31日日次）
135
（参考）
2015年累計
東証REIT指数
TOPIX
125
115
105
95
（※）2013年12月30日＝100として指数化
85
13/12 14/3
14/6
14/9
14/12 15/3
15/6
15/9
15/12
16/3
（年/月）
【図表3】Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移
【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移
（2003年3月～2016年3月月次）
15
（兆円）
60 10
（銘柄）
保有不動産額（左軸）
時価総額（左軸）
上場銘柄数（右軸）
50
8
10
40
6
8
30
4
5
20
2
3
10
0
0
‐2
13
0
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
イールドスプレッド（①－②）
J‐REIT予想配当利回り①
10年国債利回り②
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
【図表6】東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移
（2014年1月6日～2016年3月31日日次）
4.5
（％）
03/3
（年/月）
【図表5】 J-REITの予想配当利回りの推移
（2003年3月～2016年3月月次）
（2014年4月1日～2016年3月31日日次）
2,100
東証REIT指数日々線
（ポイント）
（％）
予想配当利回り
60日（約3ヵ月）移動平均線
2,000
4.0
200日（約10ヵ月）移動平均線
1,900
1,800
3.5
1,700
1,600
3.0
1,500
2.5
14/1
1,400
14/4
14/7
14/10
15/1
15/4
15/7
15/10
16/1
（年/月）
出所：図表1～6はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
14/4
14/8
14/12
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
15/4
15/8
15/12
16/4
（年/月）
2/5
【図表7】東証REIT指数と売買代金の推移
2,250
【図表8】主要主体別売買動向
（単位：億円）
（2010年1月～2016年3月月次）
（ポイント）
（億円）
月次ベース1日当り売買代金（右軸）
700
東証REIT指数（左軸）
2,000
600
1,750
500
1,500
400
1,250
300
1,000
200
750
100
500
生保・損保
2015年1月
2015年2月
2015年3月
2015年4月
2015年5月
2015年6月
2015年7月
2015年8月
2015年9月
2015年10月
2015年11月
2015年12月
2016年1月
2016年2月
0
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1
（年/月）
銀行
2012年
-2
2013年
-30
2014年
-142
2015年
-9
2016年
34
（注）2016年は判明月まで反映
-22
-1
35
-18
-12
30
-36
22
15
-7
-16
2
19
15
投資信託
事業法人
個人
外国人
759
1,769
2,265
2,196
-185
494
4,241
1,073
2,254
-513
-169
-722
-472
-486
-156
-1,604
-4,949
-3,435
-3,313
-691
514
13
532
-1,618
1,133
188
394
172
264
370
260
-13
13
57
23
180
288
1
-187
-74
289
535
255
220
252
27
85
220
139
105
200
70
-583
-52
-76
-53
-80
-21
-53
-11
-12
-18
-35
-70
-6
-52
-104
-361
-422
-291
-349
-344
-240
-174
-104
-246
-195
-312
-275
-159
-532
55
-294
-342
-225
-259
-512
145
-209
93
47
142
-259
-34
1,167
（※）銀行には日銀を含む
出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
出所：ブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
（3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況
• 3月の買入れ額は約24億円。1～3月累計で約204億円。今年の買入れ枠約900億円の残りは約696億円（月平
均約77億円）。尚、買入れ開始（2010年12月）以降の累計買入れ額は約2,907億円となりました。
• 3月はＪ-ＲＥＩＴ市場が比較的堅調に推移したことから、買入れ回数は2回となっています。
（4）主要国ＲＥＩＴ市場比較
• 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2016年3月の騰落率は米国が上
昇率トップでした。1～3月累計では日本が上昇率トップです。
• 3月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。3月末の東証
ＲＥＩＴ指数は昨年末より約8.5％上昇していますが、金利低下や配当額増加によりイールド・スプレッドは昨年
末（3.2％）より拡大しています。
【図表9】主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率
【図表10】主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド
（2016年は3月末時点）
20
（％）
2015年年間
2016年単月
（2016年3月末時点）
8%
予想配当利回り①
2016年年間
14.3
7%
14.2
6.6%
6%
9.6
10
10.5
10.3
6.3
1.4
6.0
2.5
6.4
5.6
5.1
2.5
4%
2%
0
1%
‐6.0
4.7%
4.5%
3.4%
3%
0.5
‐4.9
4.7%
5%
7.9
4.4%
3.3%
2.5%
2.7%
3.3%
1.9%
2.2%
1.4%
3.9%
1.8%
1.8%
0.5%
0%
‐5.5
0.0%
‐1%
‐10
日本
米国
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾌﾗﾝｽ
（注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
米国
日本
フランス
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
3/5
（5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向
• Ｊ-ＲＥＩＴファンドは2月に続き3月も資金流出超となりました。流出額は減少しています。
• 3月の海外ＲＥＩＴファンドは、2011年7月以来の高水準の資金流入超となりました。
【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ）
直近3ヵ月
2015年度
10～12月
1～3月
累計
累計
項目
16年1月
16年2月
（2015年3月～2016年3月月次）
3,000
（億円）
2,500
（億円）
Ｊ‐ＲＥＩＴファンド
海外ＲＥＩＴファンド
2,000
16年3月
1,500
J-ＲＥＩＴファンド
904
-253
218
-294
-177
海外REITファンド
4,110
6,934
2,196
1,972
2,765
1,000
500
0
‐500
出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞
15/3
15/5
15/7
15/9
15/11
16/1
16/3
（年/月）
（6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況
• 3月は4銘柄が公募増資を発表しました（調達予定額は約980億円）。新規上場はありませんでした。1～3月の
公募増資と新規上場に伴う資金調達額合計は約2,800億円で、前年同期比約7％減となっています。
• 3月末時点の2016年累計物件取得額（3月末判明時点、翌月以降の受渡し分含む）は約7,750億円。昨年年間
実績（約1.6兆円）の約5割に相当します。
【図表12】Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況
【図表13】Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況
（2011年～2016年年次）
14,000
（2011年～2016年年次）
25,000
（億円）
（億円）
12,000
取得金額
新規上場
20,000
増資（第三者割当含む）
10,000
15,000
8,000
6,000
10,000
4,000
5,000
2,000
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016 （年）
（※）2016年は3月末時点判明分
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
2011
2012
2013
2014
2015
2016（年）
（※）2016年は3月末時点販売分（翌月以降受け渡し分含む）
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
（7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補
• 4月20日にスターアジアグループをスポンサーとするスターアジア不動産リートの上場が予定されています。上
場に伴う市場からの資金調達予定額は約248億円です。当上場により上場銘柄数は54銘柄となります。
• 三井不動産は今年夏をめどに、物流施設特化型のREITを上場させる予定です。
【図表14】Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補
（2016年3月31日時点）
設立母体
（ＲＥＩＴ名称）
上場時資産規模（予定）
上場時（予定）
スターアジアグループ
（スターアジア不動産）
約615億円
2016年4月20日
三井不動産
約700億円
2016年夏
主な運用対象等
○スポンサーのスターアジアグループは米国の財団や大学基金等の長期資金を基に、
アジアの不動産へ投資事業を行う。2007年より日本の不動産に投資開始。
○東京圏を中心に、オフィス、住宅、ホテル等色々な用途へ投資する。上場に関わる
市場からの資金調達予定額は約248億円。
○投資対象は延べ床面積10万～20万㎡規模の大型物流施設。
○同社は2012年に物流施設の開発を進め、累計で3,000億円を投資してきた。
首都圏中心に10カ所で保有。
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
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証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
4/5
（8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移
• 3月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で約7.3％増加。増加率は拡大傾向となっていま
す。賃貸市場は、借り手との賃上げ交渉を行いやすい環境になりつつあるとの見方もあり、今後予想配当額の
増加ペースが速まる可能性もあります。
• 3月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は約8.4％と過去最高水準となっています。3月末時点での含
み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆2,360億円と前月末より増加しています。
【図表16】Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移
【図表15】Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移
（2012年1月～2016年3月月次）
90
（2005年5月～2016年3月月次）
10 10
（％）
（％）
（ポイント）
80
8
8
6
6
4
70
2
配当額（左軸）
前年同月比（右軸）
4
含み益の
状態
2
0
0
60
‐2
‐2
含み損の
状態
‐4
50
‐6
‐8
‐4
‐6
‐10 ‐8
40
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1
（年/月）
（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100
出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
05/5
07/5
09/5
11/5
13/5
15/5
（年/月）
（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格（％）
出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成
（9）不動産市況の推移
• 2月の都心5区のオフィス空室率は4.04％と、前月より0.03％上昇（悪化）しました。但し水準そのものは2008年8
月（3.86％）以来の低さです。賃料は前月比で26ヵ月、前年同月比で22ヵ月連続上昇しています。
• 2016年の公示地価（前年比）は、全国平均（全用途）が8年ぶりに上昇に転じる等、地価の回復が続いているこ
とを示す内容となりました。地方中核都市の商業地の上昇率が相対的に大きくなっています。
【図表17】都心5区オフィス空室率と賃料推移
【図表18】公示地価（注）（前年比）推移
（2003年3月～2016年2月月次） 25,000
（円/坪・月）
10
（％）
9
圏域別・地域別　2015年
改善
8
21,000
改善
5
4
19,000
2016年
2015年
（％）
全用途
2016年
2015年
2016年
-0.2
-0.0
0.9
-0.3
0.1
三大都市圏平均
0.4
0.5
1.8
2.9
0.7
1.1
東
京
圏
0.5
0.6
2.0
2.7
0.9
1.1
大
阪
圏
0.0
0.1
1.5
3.3
0.3
0.8
圏
0.8
0.8
1.4
2.7
0.9
1.3
-1.1
-0.7
-1.4
-0.5
-1.2
-0.7
1.5
2.3
2.7
5.7
1.8
3.2
悪化
6
商業地
-0.4
全国平均
23,000
悪化
7
（各年1月1日時点）
住宅地
用途別
名
古
屋
3
地方圏
2
17,000
地方
中核都市（※）
賃料（右軸）
空室率（左軸）
1
0
15,000
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
15/3
（年/月）
（注）国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の全国の土地価格。一般の土地取
引や公共事業用地を取得する際の指標となる。「住宅地」「商業地」「工業地」等に土
地の用途を分類して公表する。現在の調査地点数は約2万5,200地点。
（※）札幌、仙台、広島、福岡
出所：国土交通省データを基にニッセイアセットマネジメント作成
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